理大讲词（9）香港物业市场立昨日，今日，明日

　　12）两股令楼价上升的人为动力
 
　　A)  创新高价

　　在今年以来，报章以创新高价来形容某些物业买卖交易，最低限度都有五十次，这些创新高价都是由物业代理传出，计算方法五花八门，以地区，面积，屋苑，大厦，方向等分门别类，目的只有一个，就是吸引打算买楼的人追价成交，但香港人对於投资物业是很有天分，只有少数人认为楼价会无止境上升，大部份人都拒绝入市，结果是成交量偏低，虽然，民间反映楼价中原指数亦屡创新高，但无助成交量上升，没有合理成交量，那些创新高价并不是真实，随著大家认识到供应增加，新楼与同区二手楼细价楼同价，就算再多一些创新高个案，楼市一样会向下调整，似乎，这个人为动力失去作用。
 
　　B)  银行估价

　　另外一种人为动力就是银行估价，或者是银行委托的测量师估价，很多人在买细价楼的时候，物业代理都会同佢讲，那个单位的银行估价比业主的要价还高，是一个笋盘，很多时买家都是以此理由买下该物业，但他其实犯了两个严重错误，首先，他的买入价可以在同区买一个同样面积的细价新楼，而新楼与二手楼之间，最少有两成溢价，现在，中型住宅有三至四成，豪宅超过一倍亦不出奇，所以，银行估价怎可能不参考同区新楼，中原指数亦没有参考同区新楼，不过，这是游戏规则。银行估价高於成交价其实是代表楼价下跌，因为银行或者测量师估价是参考过往类似而成交了的单位，很可能那些单位是在半年前签订买卖协议，即是半年前的楼价比那个买到笋盘的人为高，即是楼价向下，所以，在以往，估价大多数比购入价低，代表楼价上升，并不是买贵咗。