理大讲词（7）香港物业市场之昨日，今日，明日

       今日，讲形势，知进退方为致胜之道！

      11)  影响楼市升跌的几个主要因素

       A)   能设不能撤的辣招

      有很多人认为，当楼市下跌，只要政府撤招，楼价便会止跌回升，我并不是说他们错，而是太乐观，政府现在上至联系滙率，下至限奶令都唔会撤，辣招应该在两者之间，所以是不会撤。

      话虽如此，辣招对楼市影响已经淡化，撤招反而令楼市加添不明朗因素，如果撤SSD，供应量大増，便会加剧下跌中楼市，反而不妙。撤BSD，可能导致国内资金大量涌入，有机会令下跌中楼市急剧回升，唔通政府又要出招压市，至於DSD，影响不大，打算买第二个物业的香港人已经接受，所以，辣招不会撤。

      B)  加息对楼市负面影响是催化，不是淡化

      低息是在过去几年令到楼价一直上升主要原因之一，不过，亦令到投资物业的人对利息失去警觉性，认为现时低息环境是必然及会持续，可以接受低回报投资，当利息回升，过度投资物业的人一定会措手不及，虽然金管局已经为买物业的人做了压力测试及推出7次逆周期措施来压止过度借贷，但亦有其反效果，令到那些有意购买豪宅的人可以不用借贷情况下转买细价楼，做成细价楼急升，那些人当然没有问题，但令到那些要借贷买细价楼的人借贷比率急升，如果利息上升，楼价下跌，他们就首当其冲。

      现在，利息已经跌无可跌，加息又事在必行，以往说不会加息的人已经改口说，就算加息，幅度都不会很大，但没有人能够肯定，利息不会加多过3%，我不敢妄下判语，我只能够说，如果利息加3%，楼价就会在短期内下跌两成，现在，利息对楼市正面因素已经消失，就算耶伦话唔加息，都只能够说一个未发生的坏消息，绝对不是一个好消息，而且，是否加息，主动权并不在我们手中，美国加息只会因为美国经济环境好，失业率低，绝对不会理会其他国家，更何况是香港，大家应作好加息准备。有人话，利息对楼市影响力好似辣招一样，早已淡化，我觉得很奇怪，辣招已出，所以可以用淡化来形容，利息未加，怎可以用淡化，如果现在加息，只会是楼市下跌的催化剂，是催化，不是淡化。