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文亮言

买楼的timing是很重要

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年10月19日

  昨日,有记者问我现在是否适合买楼,我话不适合,因为无论买楼自住或者投资,timing是很重要,如果timing好,就会享受到资产增值,如果timing不好,不但资产减值,甚至还会背了一身债,记者叫我举例以说明之。

  我随口说,假若记者今日有200万,他只可以买一个价值500万单位,以现在情况,他的选择不会很多,如果他可以等二至三年,他的选择应该会多了很多,我假定在这两三年内,细价楼大约有两成至两成半跌幅,而且当楼价下行,政府是会调整一些措施,我估计,最大机会是金管局放宽按揭,细价楼首次置业,最低限度都会升至七成,那时候,200万可以买价值600万楼宇,如果当时楼价下跌了两成半,那时值600万物业,今日是800万,即是迟买两三年,他的200万可以买到今日值800万的物业,资产多了300万,债务则多了100万,大家话,timing是不是很重要,我成日叫人现在唔好买细价楼,因为我知道现在不是好timing,如果下跌两成,今日用500万买的物业,两三年后只值400万,资产净值只得200万,业主唔见了100万,眼见今日没有买楼的人,到时很轻松买一个600万物业,面积可能会大了50%,想唔灰都唔得。

  有人立刻会说 ,物业是自住,升跌都没有问题,我认为那是阿Q精神,讲一些安慰自己的说话,我假定楼价在两三年后止跌回升,过了一段时间,价值400万的物业升回至500万,今日买楼的人可以对别人说,就算他的借贷比率仍然维持在60%,他至少享受了一段长时间低息。不过,那个两三年后才买楼的人,所买的物业升值至800万,欠债是400万,借贷比率是50%,如果将50%提高至60%,那人可以获得超过80万备用信贷额,当有需要的时候,那80万是会解决不少烦恼,由此可见,买楼timing的确很重要。

 
 
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1. 如是 2015-10-19 08:41:14
发展商见到汤博士的文章,真系头痕。
想放二手细价楼的业主更是头痛。
2. citizen 2015-10-19 09:49:34
Agree!!!
3. David 2015-10-19 10:38:37
英雄时势也!
5. Johnny 2015-10-19 11:29:08
博士既论点系建基於未来两三年楼价会大幅下跌既前提下先至成立。
甘如果今时今日既楼价好似13年尾甘横行大半年跟住又爆上呢?
6. 铁板神数 2015-10-19 11:42:37
Timing?哈哈!这是一个只要有三岁智商的人都懂得的道理。论智慧还比不上一句普通广东俗语,叫做有早知,冇乞儿。哈哈哈!
7. Bosco 2015-10-19 12:00:27
欣赏汤先生对自己见解的信心,而且坚持相信自己的道路,有今日的成果其实这种特质,每个成功商人都是一样。坚信自己,催眠自己及催眠身边既人,终有一天的确会成为事实。我都经常咁做,父母都嫌我烦xdd 
8. 铁板神数 2015-10-19 12:07:39
有凡人打算买楼,但心大心细,犹豫不决,只好诚心向神问卜。
凡人:神啊,请问现时应否买楼呢?
神答:买楼最重要讲Timing。
凡人:神啊,请问这个Timing是何月何日呢?
神答:Timing这个很难讲,3年内自有分晓了。
凡人:神啊,3年又3年,人生有几多个3年呢?
神答:3年后你再来找我,我到时再答你。
凡人:xxxxxx....


9. 神算 2015-10-19 13:05:45
8楼位大师,

有乜高见呢?
10. 如是 2015-10-19 13:06:29
3年又3年,再升咁点算?? 快 D 买啦,发展商好需要你地......接货。
11. 维廉 2015-10-19 13:21:46
非常同意博士嘅见解,系十年内最高位卖出层楼,跟住系十年内最低位买番层楼,咁我就一定执好多嘞,不过往往要系2025年先知,2015年系最低位,2016年先知,2015年系最高位。到最后,按照呢个原则,系一世都买唔到楼
12. 历史长河 2015-10-19 13:25:32

There are known knowns. These are things we know that we know. There are known unknowns. That is to say, there are things that we know we don't know. But there are also unknown unknowns. These are things we don't know we don't know.

But these don't apply to Dr. Tong.

13. Sugar 2015-10-19 13:39:25
Long River:I feel dizzy by all these know,unknown...  *.* OMG!!!
14. 打工仔 Andy 2015-10-19 13:42:56
Timing 决定一切! 
15. To 12F 2015-10-19 13:46:39
我又想睇下引刀用乜口技搏你 😊😊😊 :)
16. 如是 2015-10-19 14:05:53
人才是决定一切!
17. 神算 2015-10-19 14:32:08
唔记得咩?而家个市剩系适合有二丶三十年投资经验,有稳定收入同强劲现金流嘅人士喎!

啊!好似讲果个都冇咁嘅经验。
18. 礼文 2015-10-19 14:45:14
To#12:

历史长河兄所说正如「老子道德经」的71章「知不知上」:

知不知上;不知知病。圣人不病,以其病病,是以不病。

《白话》
做人知道自己有所不知道最好;当人不知道却以为自己知道,这就常遇上大问题。
有「道」的人处事多不会遇上大问题,因为他都能知道自己什么地方不知道,才能正视问题。

大家能正视什么是我们的unknown就OK啦!!







19. 封闭的沉默 2015-10-19 16:53:01
汤先生的言论,小弟相信是基於以下的假设

1.) 楼价会下趺两成以上, 不管什么价钱的, 下趺幅度是一样
2.) 从投资角度看, 而不是自住
3.) 按揭会放宽

如果三点同时实现的话, 小弟同意汤先生说法的.  如果只实在当中一两点, 这个说法可能就会有点不一样了
20. CD ROM 2015-10-19 17:22:32
基於长期楼市都会向上原则, 捉唔捉timing就只系大胜, 同小胜既分别......

要大胜, 现刻风险是不太高, 但, 绝不是无风险呢.....................
21. Oscar Lam 2015-10-19 17:52:20
要捕捉出、入货的good timing 并非想像中困难。只要大家细心观察市场的变化、人心的变动便可以了。此为市场触觉也。

共捕之,哈哈!
22. 过路甲 2015-10-19 18:16:09
其实这个timing是不难捕捉的,如港元和美元挂鈎不变,只要美国经济差而香港经济好,楼价便升。相反,美国经济好而香港经济差,楼价便跌。
23. History 2015-10-20 00:05:29

History tells us that, the cost (land cost and development cost) will underlining the bottom line.

The second hand market can lower than the costs and the new supply will close to this line.

24. 引刀一快 2015-10-20 02:18:27
To 15楼

篇嘢佢抄番嚟嘅,点解我要驳?
25. 引刀一快 2015-10-20 02:23:58
To 18楼 礼文兄

实际应用,就系用嚟防骗。

要防骗,首先要相信别人有能力骗自己。
26. 引刀一快 2015-10-20 02:50:58
To 20楼 CD ROM兄

兄台言之有理,不过凡事有例外。

“长期楼市都会向上”,有几个前提:

1,呢个国家长存,唔灭亡,套用在香港的话,就系50年不变改爲永远不变。
2,人有否足够长嘅寿命去等由跌变升。
3,人有几长剩余寿命去享。
4,楼宇不出意外。

27. 元朗人 2015-10-20 07:38:35
67暴动,84中英谈判,87股灾,98八万五,03SARS等,这些时期买楼的unknown大或少,不用多説, 事实是财富转移到有楼者和信心的人。

风险评估有没有包括别人恐惧我贪婪、信心或自己运气的项目呢?上述时段卖楼等跌或移民者,正因为不知道unknown而以为是知道了。
28. 历史长河 2015-10-20 08:18:42
元朗人兄,人贵有自知之明,能知自己有所不知,才能战无不胜。

请多分享!
29. 自我陶醉 2015-10-20 10:38:25
长河兄有冇睇到骏景园97蟹货蚀让嘅新闻,真系好难想像,过咗18年都仲有。

你可能会话呢啲只系个别例子,不过,呢啲个别例子,就正正系讲出一个道理,“楼”~唔系咩价都可以咪埋眼买,点都要睇下值唔值嘅。呢啲咪打工兄、Oscar兄嘅known, 你嘅unknown罗!  呵呵!
30. 历史长河 2015-10-20 11:20:25
陶醉兄,当然有别人知道而小弟不知道的!

I know there are always knowns to others which are unknowns to me. But I won't touch these unknowns.


31. 引刀一快 2015-10-20 11:48:22
将过去嘅known用嚟比喻未来嘅unknown。

系呢个网站好多人所犯嘅通病,亦系不少人惯用嘅伎俩,分别在于无心或有心。

笨猪跳唔会死人系known,借问论坛内有几多人跳过?唔玩嘅人可唔可以讲个原因?

假如,原因系觉得冇必要玩D咁嘢,咁就同呢个时势唔入市好类似。
32. 引刀一快 2015-10-20 11:54:56
元朗人兄

67暴动,84中英谈判,87股灾,98八万五,03SARS,之中,我98年喺大陆入咗一件货,坦白讲,我唔觉得有赚,卖货俾我嘅上家更加系血本无归。

未来一切都系unknown,早前闻説兄台有大陆置业计划,现在买了没有?

要分清楼价跌到慌同楼价升到慌之别吧?
33. 引刀一快 2015-10-20 12:11:18
自我陶醉兄

18年前如果用买楼钱买一批白酒,到依家可以买一栋别墅喇。

骏景园呢类极端嘅例子,系会买少见少,因爲经过一次买卖,蚀咗一浸,到下个楼市高峰有较高嘅机会摆脱远年蟹货宿命。

我11年有个朋友买咗屯门楼,都系未返家乡嘅货,业主14年来都不忘搵机会出货,可见摸顶真系会令人好困扰。


34. Oscar Lam 2015-10-20 12:53:22
回29楼自醉兄,

虽然前面有许多unknown, 但要know现在是否入市的good timing其实好简单。只要问问你身边的亲友是否愿意以现有价格入市?周未有多少成交量?顶级投资者汤博士、黎永滔、铺王波叔、大鸿辉、还有博士宗兄有冇入市?

答案其实好容易know. 哈哈!
35. 打工仔 Andy 2015-10-20 13:47:38
OL 兄

共等之! 
36. 自我陶醉 2015-10-20 14:21:26
Oscar兄说得对,而家系咪买楼good timing,  对真正专业投资者已经一早唔系unknown,因为大家都明白 “君子不立危墙之下”嘅道理。

孟子日:“莫非命也,顺受其正,是故知命者不立乎岩墙之下。”  如果执意要行去危墙之下,日后就唔好怨命喇!

37. 望东楼 2015-10-20 14:48:25
林兄,小弟就用鲜血指数。即系当见到钟镇涛申请破产,当神童辉哥BBQ,再加同事见到D地代比人指住个鼻闹"你好叫唔叫,篇要叫人买楼, 害人倾家荡产,家破人亡.你一定生仔无屎忽."个阵. 一世人点都见机次.
咁当然啲钱如果咁易赚,呢个世界就无穷人. 要反人性而为一啲都唔容易.
38. 引刀一快 2015-10-20 15:04:20
PN兄 

此言差矣!呢度嘅人,除咗公开姓名嘅作者、博主之外,边个会有机会俾人指住个鼻哥?

楼市一旦冧出面,好多人都会消失,或者改帐号,佢地生仔,两个屎忽都得呀,哈哈哈。
39. 引刀一快 2015-10-20 15:06:00
PN兄 

此言差矣!呢度嘅人,除咗公开姓名嘅作者、博主之外,边个会有机会俾人指住个鼻哥?

楼市一旦冧出面,好多人都会消失,或者改帐号,佢地生仔,两个屎忽都得呀,哈哈哈。
40. Oscar Lam 2015-10-20 15:12:09
PN 兄,

要再看到这样悲惨的遭遇相信也不容易,毕竟现在的业主和投资者比以前谨慎很多了。
41. 望东楼 2015-10-20 16:57:51
就系小心得滞,MISS咗07个转。
42. 历史长河 2015-10-20 23:12:48
师兄所言甚是,共勉之!
43. 引刀一快 2015-10-21 02:40:30
唔系卦?长河san学人做水军呀?篇篇嘢都贴同一个囬覆嘅?
44. 元朗人 2015-10-21 09:18:58
32/F 引刀兄,

大陆楼的unknown真的不少,我将佢的排序降低咗。人类的unknown(包括宗教)值得研究辩论,1947年外星人被美国护士[盘问]日记必要一读。

你要説些好话令sugar笑噃,我很欣赏她轻快文章。




45. Sugar 2015-10-21 10:07:51

元朗人前辈:

多谢!您和长河兄一样,总是让我感到很温暖,就像深秋中一抹和煦的阳光...

近日我有继续写"Sugar的英伦二三事"(没有了每天交稿给长河老板的压力后,进度严重滞后).这次全是手写稿,完成后拿过来元朗给您过目好吗?(~估计将近2016年初左右吧)

您要多些上来分享呀!外星人的事大家都很好奇的,能多说说吗?


46. 历史长河 2015-10-21 11:46:03
Sugar 兄所言甚是,共勉之!
47. Oscar Lam 2015-10-21 12:43:09
元朗人前辈:

相对於其他国家物业,如日本、澳洲,买大陆楼的unknown已经相对较少了。哈哈!
48. Sugar 2015-10-21 13:33:07

Oscar前辈 ,长河 贤兄:

两位所言甚是,共勉之!

Oscar:你在上海有投资?浦东那边?上海很有潜力的,她就是中国的NewYork.

49. 引刀一快 2015-10-21 15:40:07
To 44楼 元朗人兄

大陆楼呢个unknown,都日渐明朗,大量未入伙嘅新楼盘,不论系市中心还是周边。
依家有好多有潜力嘅笋货,不过我认爲,尚未到价。

外星人之说,我一直都相信,得闲睇睇呢个盘问先。

要令Sugar笑,我谂呢个论坛恐怕只有一个人做得到,不过引刀尽量试试吧。


50. 引刀一快 2015-10-21 15:43:11
Sugar san


笑下喇,你唔笑我喊架..........
51. Sugar 2015-10-21 15:45:45

引刀大大:

^^ ^^ ^^ ^^ ^^...................................................够未??呵呵呵!

讲下外星人啲秘闻/故仔啦好无???

52. 引刀一快 2015-10-21 15:56:00
唷,Sugar san笑喇,千金难买呢!

你不如试下喺youtube,search 夏韶声,佢有长篇纪实式外星人节目呢。

近年好多人留意、研究嘅“赛斯心法”都系呢类嘢。
53. Sugar 2015-10-21 16:14:20

ok,我仲意夏韶声.....many thanks 4 ur info!

大大你都系补下眠好喎,昨晚似乎又"通顶"?咁样对身体唔好,以后点同长河San作战???

这可是旷日持久的战事嚟,哈哈哈~~

54. 引刀一快 2015-10-21 16:31:20
多谢Sugar 大大关心,我系不眠之邻人.............

昨晚打咗鷄血针,成晚做嘢啫,平时不一定嘅。

长河san都要休息一下,大家咁紧张其实好无谓,系咪?
55. Sugar 2015-10-21 16:44:58

你唔洗忧阿长河San啦,佢早睡早起好规律嘅,过了midnight想揾佢踪影都难...

你更加唔好介意长河San有时嗰D挑机说话,佢游戏人间既啫,人又细路仔性格...^^

56. 望东楼 2015-10-21 16:49:32
引刀SAN,香港有个楼盘 : AVA62,相信你一定会流连忘返钟意,强烈东瀛FEEL。你唔买都要上去睇下示范单位。全单位减咗厕所同大门则跟个所谓开放式厨房竟然仲有成80尺。阿,仲送个20尺嘅无敌露台。令我想返起我的池袋岁月。
57. 引刀一快 2015-10-21 17:40:58
PN兄

多谢推荐,厨房有4个阳台咁大?调番转就好嘞。

睇个名就知道有东瀛feel喇,AV......A62,好似果D碟嘅编号........

兄台喺池袋住过?得闲请同大家分享下喇。


58. 望东楼 2015-10-21 18:59:48
引刀SAN,唔通我有语病?我系话个度除咗厕所加走廊(含开放式厨房)之外生活空间有成80尺。最好用嚟思过。
59. 元朗人 2015-10-21 19:48:46
可到mytv -> 综艺娱乐-> Big Boys Club -> 1459 & 1462 集 (Danny summer 讲日记内容)。稍后有空再谈^^
60. 引刀一快 2015-10-21 21:21:26
PN兄

睇嚟引刀真系唔够瞓,跳咗成行字冇睇。80尺嘅地方都几好架喇,冷气悭唔少之余,又易打扫,估计闹鬼嘅情况会好少,咁逼颊鬼都怕。

61. Oscar Lam 2015-10-21 23:46:41
回48 Sugar 姐,

我买的写字楼在浦西静安区南京西路。投资大陆是必然之路,既然要做,迟不如早。目前是摸著石头过河,抱著边投资边学习的态度。
62. Sugar 2015-10-22 00:05:29

Oscar兄,

好眼光!静安区是上海人钟爱的区,我也觉得旧区比浦东更好!

上海我去过好几次,每一,两年城市面貌都有巨变.投资者的直觉都会告诉你这片土地是值得押下重注的.但我后来因为考虑到其管理成本(离香港远)较大无奈放弃了,改而投资深圳物业....说起来那时才二十几岁根本也筹集不到太多资金,即使看准了时机却又徒叹奈何!

63. Oscar Lam 2015-10-22 07:55:07
Sugar 姐,

上海适合成熟的大企业在那里发展,是国家未家发展的重点。深圳重视高新科技的发展,鼓励中小企业、年轻人创业。二个城市同样充满活力,聚集了全国最优秀的人才。

就投资中国之言,二个城市均为首选,你并没有选择错误。投资中国考虑的因素相对比香港多,包括国内人的投资、生活习惯,当地的法律、法规,政府政策的变化等。说来话长,有机会以后再分享。
64. 元朗人 2015-10-22 08:23:58
45/F Sugar 小姐

Thanks in advance. 可欣赏阁下大作绝对是赏心楽事,—於等待。请见谅这么慢的答谢^^

Oscar兄是投资高手,看到他分享进军上海滩心得,幸甚。
65. Sugar 2015-10-22 12:24:57

Oscar兄:

多谢分享!对,在内地投资物业要胆大心细,有很多潜规则要留意:要摸通地方政府的"上意",交易合同上亦有很多魔鬼细节.....一不小心就被套!!!

希望您以后有空再多说些^^

66. Sugar 2015-10-22 12:31:19

元朗人前辈:

一定努力写!!!祈望于2017年前完稿.....您可要有耐心啊^^

67. 神算 2015-10-22 23:54:27
Oscar 兄,

可以分享吓上海投资写字楼嘅租务实况吗?谢谢!

Sugar 姐,

请问哪里可看到你嘅大作呢?

68. Oscar Lam 2015-10-23 07:30:56
回67神算兄,

以下是小弟之前写的供参考:

藏富於外应考虑的因素

和博士一样,对於投资我不会提供任何意见,免得被人围攻。我只会提供一些自己的经验供大家参考。去年初我开始感觉是时候要走出香港投资。由於自己的喜好,我决定投资房地产。投资哪里呢?我为自己订了一些准则:

1. 你熟悉的地方。不论是历史、文化、法律制度等。
2.长远经济发展具潜力的地方。
3. 一个相对稳定的地方。
4.如果自己不太熟悉那个地方,就选择那个国家金融最发达的城市。

最后,经过几次实地考查,我终於於去年年底在上海其中一个最繁荣的商业区静安南京西路购入一间甲级写字楼收租。该写字楼56,500人仔每平方米,租给一家大型基金公司做办事处,租金回报除税后有5%左右。

我是以一家国内注册的有限公司持有该物业,需要交以下税金:

1. 营业税。租金收入的5%,每月交。
2. 公司所得税。按公司利润25%交。由於物业可以按20年折蓞旧并扣税,折旧费差不多等於租金收入。既公司亏损不用交公司所得税。

以上仅供参考。
69. 打工仔 Andy 2015-10-23 07:48:52
Oscar兄

多谢分享! 
国家高速发展, 能把握投资机会回报的确强劲! 

祝你大展鸿图! 
70. Oscar Lam 2015-10-23 07:49:10
回67神算兄,

上海写字楼的租金回报率大约在4-5%左右。和香港不同,上海面积大很多,有不同的CBD,有些是成熟的,例如浦东、南京西路等,有些是刚开发的,例如虹桥开发区。其中位於刚开发CBD写字楼的出租率较低。

另外,港人在上海不能以个人名义购买写字楼,但可以成立公司购买,且没有限制数量。用公司名义购买其实是一个很好的税务安排。
71. Sugar 2015-10-23 09:59:40

Oscar兄:

早上好!资料很详实,再次感谢!

粗略地看,这十年来如单单计资产升值,租金回报率等上海和深圳房产差距不太大(北京二三环地段应更高...土豪贪官太多???).但我个人更钟情上海:她是个有历史沉淀的地方,而且近苏杭扬等地叫人流连忘返...反之深圳是个移民城市,争名夺利之地没甚麽意思.


72. Sugar 2015-10-23 10:14:48

神算兄:

您可以search地产网杨官华先生那个"边玩边吃边投资马来西亚名人篇(下)"帖子看看...都是些幼稚无聊的事儿,而且越写越离题!元朗人前辈有兴趣看因为他爱儿正留英读书,长河兄也有日本朋友故可能有些共鸣而已.

73. 神算 2015-10-27 01:08:45
Oscar 兄,

谢谢分享,获益良多! 每次到上海公干,都觉这城市不断进步,绝对值得投资,有时间要逗留多一点探索。

Sugar 姐,

你所写的事儿虽简单,但令我想起留学时的有趣事,人生最美好的回忆,日子过得最放任又快乐! 感谢分享!^^
74. Sugar 2015-10-28 11:52:36

神算兄:

你在哪儿留学呢?肯定不是澳洲吧(见你和长河兄咁好交情...)!

有空多分享吓啦^^