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楼价指数今日是否会创新高
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2015年10月16日
上星期五，楼价指数在一片挞订，劈价声中，竟然掉头回升，翌日，有报章以专家们大跌眼镜来形容，指数负责人当然以极其专业的说法来解释楼价指数点解会上升，若果大家有参阅指数公司负责人说法，知道无论在什么情形下，楼价指数都会创新高，究竟怎样才可以令楼价下跌，答案似乎只有一个，就是政府取消SSD，让最近一两年买了细价楼的人可以出售所买物业，而毋需缴付额外印花税，在政府取消SSD之后，指数公司就会做一些配合工作，楼价指数便会急速向下，这证明SSD的确锁死大部份供应，没有足够供应，楼价指数当然会继续升，如果今日再创新高，有关官员的确几头痛。
究竟SSD锁死了几多供应量，没有人有一个肯定答案，我反而认为应该不会太多，因为SSD并不是新招，那些人买楼的时候早已知道，他们亦早已打算最少持货三年，而且，在辣招之下，炒家早已灭绝，买楼的人大多数用作自住，根本没有打算卖楼，所以，就算政府取消SSD，能够即时增加的供应量应该不会太多，我估计连1,000个也没有，对市场根本起不到任何作用，在未来三个月准备出售的楼花大约有8千多个，还有超过5千个今年推出的楼花仍未卖出，地产商正在头痛，取消SSD，政府肯，地产商都唔肯，所以，我认为以创新高来迫政府取消SSD是行不通，老实说，政府是不会取消任何特别印花税，严格来说，那些特别印花税已经变成新常态，大家死咗条心。
楼价指数今日是否再创新高根本唔重要，我反而希望创新高，睇睇指数负责人怎样解释，楼价指数怎样可以在一片挞订，劈价，成交量偏低的情况下创新高，或者负责人可以话，这些只是少数个案，记者们冇事搵事做，渲染一番，哗众取宠而已。
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1. 神算 2015-10-16 09:04:46
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汤生，其实老师已经答咗你，佢话指数会把极高、极低成交价切头切尾，即系话边单计、边单唔计佢哋话事，个数出嚟好有机会因为维稳。
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2. 请举证~ 2015-10-16 09:05:48
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有无所谓"一片挞订，劈价"数量来举证?? 占总成交量多少%???
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3. 路人皆知 2015-10-16 10:01:57
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汤博士曾大字标题话指数会回复正常而老师先生亦公开更政了计法准则，故正常化后的指数应是一个可靠反影楼价的趋势。 很难理解，指数升是错要解释跌就是对 Good。
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4. 真真薯片 2015-10-16 10:02:20
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其实所谓劈价又好, 创新高成交都好, 都只系断章取义, 以篇盖全既报导
不如睇返政府差估处资料, 虽然慢, 但系准, 差估处最新楼价仲创紧新高, 睇淡楼市既话, 战况实在未系太乐观
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5. RY 2015-10-16 10:09:43
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楼市唔升, 点买买卖卖, 咪有能者买之, 唔死水一潭才怪。二手楼-首期又高, 唔谷晒去一手才怪。话一手贴二手开价, 但好多二三四线楼又跟住新楼来升。一手楼重来都贵, 贵埋装修费入去。政府放SSD, 二手活跃返系会的。印花税又系另一个问题, 造就细价楼。政府唔帮下人上车, 大家买一手楼, 发展商买地起楼... 二手楼留返d有实力人仕买啦。 仲有, 唔买楼, 市场上有咩低风险产品投资呢? 物价都升唔少了。
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6. 路人皆知 2015-10-16 10:12:46
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希望楼市指数能根据定下的基准不偏不倚继续把楼市走势反影给大众知道，千万不要沦为地产商或政府喉舌，独立运作，根本没需要向什么、什么解释什么！
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7. 西门吹雪 2015-10-16 10:41:12
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SSD 就好似一条水管，流进去的水要三年后才流出来~所以在水管初初建成时，水的确有入无出。可是水管不是黑洞，过了3年后，水仍是会流出来的。因此，在水水管建成后3年，水流是没有改变的。特别系成交量超低时~水流入就更不及流出快~
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8. 路人甲 2015-10-16 10:44:50
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近日, 地代门口张贴的楼价, 都修改了, 减左价. 租金亦然.
大陆其实都回调了一些, 不过, 身边仍然有人照买货, 那些都是心头好, 家庭分枝出来, 要住隔离. 尤其国内方面添. 加上国内人的人脉关系好, 本邨内的根本唔使搵地代, 直接双方交首就完成了.
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9. 望东楼 2015-10-16 10:50:37
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CCI vs RV Popular Estates Index: Don't understand but the fact is that when comparing apple vs apple, they are in line.
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10. 望东楼 2015-10-16 10:53:02
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Actually the overall property market seems perform(ed) even better than CCI indicated according to EV. Ladies and gentlemen, here is Dr. Tong's concern: RV Type A vs CCI
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11. 望东楼 2015-10-16 10:57:39
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12. 历史长河 2015-10-16 11:04:14
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13. 路人皆知 2015-10-16 11:06:26
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以下博士估11月9日指数会跌，唔知今次结果怎样，anyway 冇同人输睹，只需大家见证： 点解我要延期三个月 汤文亮博士 纪惠集团行政总裁 2015年8月16日 上星期五晚，是我「细价楼不爆煲认输宴」之夜，中原指数收市报144.29，跌1.78，大家可能不会留意，其实，这是一个警号，在我的细价楼爆煲论中是这样写，如果政府唔出招，细价楼楼价在三个月内开始下跌，就算政府出招，亦只不过将日期延长至六个月，不过我承认，爆煲是哗众，而在我发表「细价楼爆煲论」之后半个月内，金管局收紧细价楼按揭至最多六成，同时亦关注财务公司二按，不能够与银行首按并存，换句话说，政府是有出招，细价楼最多再升六个月就会爆煲，我在2月9日发表爆煲论，六个月后，即是8月9日前中原指数应该到达最高点，而8月7日中原指数为146.07，我认为在这日之后，指数就会回落，不过，我一定要在认输宴之后再作出澄清，否则，就会被别人讲闲话，甚至认为我会赖帐，这是我话三个月后，全部评论都会转軚的原因，因为楼价开始下跌，三个月后，就会出现一个显著下跌数字，今次我唔同人赌，大家自己作见证。
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14. 狗头猫 2015-10-16 11:11:33
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政策多变 , 迫行短线 , 长远透明 , 安定繁荣。
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15. 地价 2015-10-16 11:21:18
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博士, 您 好! 请教你1个问题, 成日听地产商讲建筑成本要$4000-4500/尺, 地价新界也要3xxx/尺(3千几蚊/尺), 地价是否以总建筑层数,总建筑尺数来计? 还是纯碎以投地价来除块地总面积尺数?
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16. TO PN 2015-10-16 11:44:01
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the fact is that when comparing apple vs apple, they are in line. The problem is: Dr.XXX is still able to argue with you that a green apple is not the same as a red apple. What a pity.
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17. 望东楼 2015-10-16 11:50:09
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查实生命中大部份事物享大部份时间都系半杯水。当市场持份者多／全相信个市会上或者落，市场就只有买家或沽家而无成交。呀，讲漏嘴。
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18. 西门吹雪 2015-10-16 11:52:20
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回15楼 总建筑尺数来计
讲到地价成本~其实出现过地产商蚀入肉卖楼架~跟住正苦仲出手减佢地既补地价费用来帮补地产商。做地产商赚到笑既时候，正苦出招，他们就唔合作，用埋D二按，或者BSD回赚来对抗。当佢地蚀钱，正苦就出招帮佢地。你话正苦几爱锡D地产商。地产商有咩方法唔赚钱...
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19. Pat 2015-10-16 13:28:19
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it's getting a little ridiculous reading this guy's article...
yes, CCL has its fallacy, but there's no such thing as a perfect index. academics argue all day about what is the most representative type of equity market indices. that's just life, indices are meant as indicators, not exact science. but it's still much more indicative than just reading newspaper article which involves a lot of subjectivity.
I am not necessarily arguing that HK property markets will go up, but to constantly bash an index like this when the calculation are transparent. you just have to face real facts at some stage. numbers currently just don't back the story you are trying to tell right now. plain and simple.
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20. Pat 2015-10-16 13:42:36
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@PN, thanks for sharing.
truth be told, I do not think Mr. Tong looks at hard data on a regular basis. you can gauge that from the way he writes his article, much more opinion driven than statistically driven. but that doesn't necessarily mean he is wrong.
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21. 历史长河 2015-10-16 14:57:02
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To 19. Pat: Well, you might get used to his article if you come here often, my humble suggestion is simply skipping the article, reading people’s responses instead because some of them are really entertaining. Highly recommend Mr. 引刀’s responses, especially when he gets emotional!!! Heaps of fun, enjoy!!
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22. 西门吹雪 2015-10-16 15:00:47
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点解同一幅图有人睇得咁开心 但系我睇落就见到可怕既危险。睇得咁开心既人手里一定有不少货。小心呵~愿主保佑你长升长有吧~
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23. 引刀一快 2015-10-16 15:49:00
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To 8楼 路人甲兄
大陆嘅地代好多时发挥仲介以外嘅两个角色，一个系公证人，同时保证双方利益嘅第三方，有时就系因为大家熟，好多嘢由中介开口比较好。另一个系跑腿，因为大陆嘅房管所里面个个都系皇爷，虽然近年好多大城市已经明显有所改善。
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24. 望东楼 2015-10-16 16:17:34
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中原好可能replicate RV的methodology. If so, then they can possibly ending up in same mistake. I looked at the top performer in the island side:嘉亨湾, which indicated that the 'adjusted' price increased by 20% over the last 5 months.
But then when I checked the transaction records in their web site. It would be a bit difficult for me to concur to that conclusion. Using eyeball scan, the transactions for sea-view vs non-sea-view apartments seem quite evenly distributed over the last 5 months.
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25. 楼蟹 2015-10-16 16:25:39
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Yes, it is more interesting to read the responses here than the articles from Dr Tong. However, most of the frequent readers here share the same attributes of Dr Tong in a sense that they sometimes overly insist on their own views, be it optimistic or pessimistic. Dr Tong always think that his prediction will be right one day. "Committing Suicide" has a long hope that the property price will slump. "Proof from History" most of the time holds a different view from the writer. Interestingly enough to read the responses here. Mine is often "deleted" by the Administrator.
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26. 历史长河 2015-10-16 17:12:51
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27. 历史长河 2015-10-16 17:13:14
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To 25 楼蟹, Committing Suicide = 引刀? Proof from History = me? Haha.
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28. 引刀一快 2015-10-16 17:16:53
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长河san
咁快就技窮要咒人？
等到你“Proof from History”，我都老到“Commit 唔到 Suicide”喇！
呵呵
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29. 历史长河 2015-10-16 17:24:26
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刀兄，稍安勿躁，等楼蟹自己出来说明吧！我只是猜測作者个用意？
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30. 引刀一快 2015-10-16 17:43:46
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To 22楼 Simon1兄
条斜线一路上，追高嘅人系唔系应该越来越少？原来有D人系睇条上坡线嘅长度嚟追，越长越追。 PN兄喺11楼嘅图，唔識睇就以为住宅升慢咗，識睇就知道自由行对香港经濟影響几大，大陆经濟活動对香港有几大嘅主导性。 所以，长河san即时叫PN兄删图。
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31. 引刀一快 2015-10-16 17:51:13
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长河san
你玩得太多喇，讲楼就讲楼喇，唉.........
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32. Sugar 2015-10-16 17:53:20
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#25 Mr. Crab, "Comitting Suicide" Vs "Proof fr History" @.@!!! Go on,Mr. Crab!(sorry,forgot that u actually can't move directly but still u can 打橫行,right?)
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33. 历史长河 2015-10-16 18:13:35
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引刀现在已是大师，我与佢对陣应该冇咩贏面。刀大师，以后请高抬贵手。
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34. 自我陶醉 2015-10-16 18:39:27
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#32 Sugar,
This is so far the most creative and hilarious post I've read in here. LOL
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35. Sugar 2015-10-16 21:51:13
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#34 Mr. 陶醉, Glad u enjoy it! Let's Cheers for Mr.Crab then^^
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36. Sugar 2015-10-16 21:57:41
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长河兄: 几时写賈平凹版"阿婆换澳幣"呀?????????(已等了半天啦)@.@ ##唔好落太多鹽,小心被禁##
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37. 历史长河 2015-10-16 21:58:59
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趙兄，我还在等陶醉兄提供素材。不过刀大师已代筆了，你去睇下。
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38. Sugar 2015-10-16 22:10:31
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39. 打工仔 Andy 2015-10-16 22:17:10
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40. 历史长河 2015-10-16 22:41:21
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Sugar, 我試了一半，还是作罷。难度太大：我冇讀过佢个作品，是为其一。另外你搞我我搞你也非我強項，等下次半醉时再試試吧！
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41. Sugar 2015-10-16 22:51:27
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42. 历史长河 2015-10-16 22:57:25
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纯情？关鍵是女主角是位阿婆，男主角是陶醉，你让怎么艷情得起来？不如你試試？
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43. 自我陶醉 2015-10-16 23:06:21
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长河兄，
你同Sugar姐都一样咁creative, 冇问题嘅， 你作咁多篇我都无畀过料你，你自己努力喇! 我都想见識吓咪系賈平凹版。呵呵！
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44. Sugar 2015-10-16 23:10:03
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长河兄: 我一定唔識写啦:首2000字左右仲描述紧拖手仔情節..... 咁你要进修下賈平凹啦(男士必讀),史记可以暫擱一旁.不过要太投入又放四句真言上珍港兄啲帖呀,到时肯定....呵呵呵,你懂的^^
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45. 历史长河 2015-10-16 23:22:17
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好，下次就順着你的思路写。放珍港的帖下就是要邀他出来，果不其然，佢又来一精彩长篇。 珍港是我尊敬的师兄，与其有一面之緣，仙风道骨，真是世外高人。他写的东西要用心睇才能領会，我同他的观点很接近，只不过佢睇嘢更深入，写嘢更用心。
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46. Sugar 2015-10-16 23:37:19
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原来珍港兄是仙人模样... 有时我感到很难在腦海里拼湊出你的样子,因为我從没认識过跟你相似的朋友. 书卷氣+銅钱味+精明+温煦+攪笑+少少執著.+.......会是怎样的一个长河兄???
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47. 神算 2015-10-17 00:24:12
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打工仔兄，
咁嘅環境，地代谷唔到买家用高价买楼，唯有开始㩒业主了，指数全线下跌，正好帮到一把。
喂喂喂，啲劈楼团好出击啦! 长河仔，出去揾筍嘢啦！
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48. on.cc 2015-10-17 00:29:25
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【on.cc东网专讯】香港中文大學生活質素研究中心公布2014年度「中大香港生活質素指数」，其中经濟類别指数连续第10年下跌，跌至14.35；楼价负擔能力比率更创新高至14.75。中大经濟學系副教授莊太量指，如以每年收入20至30万的中等家庭计算，購买九龍區一个300多尺单位，即使「唔飲唔食」亦要花上14.75年才能購入单位。
莊太量指出，2003年楼价负擔能力比率为4.49，为自2002年的基准年以来最低，其后節節上升至去年的14.75，相比国際健康水平的5年，高出近两倍，反映本港楼价高，港人负擔物业的能力变差。
「中大香港生活質素指数」由健康、社会、文化及休闲、经濟和環境5組分類指数，合共23个指标組成。数据显示港人整體生活質素由前年的101.92微跌至去年101.75。  研究指，中等家庭不吃不喝14.75年才可买得300尺的单位。(蘇文傑攝)  本港楼价高企，不少市民都难以负擔。(资料图片)  中大生活質素研究中心今公布2014年度「中大香港生活質素指数」。(朱晉呈攝)
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49. 历史长河 2015-10-18 08:35:32
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#46 Sugar,
天空飄来3个大字：高、富、帥........
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50. Sugar 2015-10-18 08:54:44
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楼上长河: 点止咁簡单呀,仲要加埋"學識淵博"...对"男1号","双修"等terms有深入研究! 几时出论文??? >.< p.s"纯情"???我............呸!!! >-<
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51. 历史长河 2015-10-18 15:28:43
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Sugar兄，出唔出文已不重要，重要的是您成为今日紅人。恭喜哂！
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52. Sugar 2015-10-18 15:53:08
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53. 历史长河 2015-10-18 23:50:16
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Sugar 兄，
今日真是难为你了！選擇在这里回应是因为那𥚃已成是非之地。
希望你唔要介意，这里很多人都喜歡同你聊天，我也一样。我以前也唔太发声，近期讲得多主要是剛好有空，另外就是覺得博士转淡之后，这里出现好多歪理。我自认是一个正直及正面的人，所以有少少责任感，咁就搞出这些大龍鳳出来^^
其实同你一样，近年来我对港楼升跌已冇咩興趣，我也讲不清为咩。最初吸引我进来的是珍港兄的文章，有几次我都恍惚覺得喺有人冒我而写，因为他写的正正是我想的，只不过我冇佢个水准及有心来写。識你是因为感覺彼此有些经历相似，后来也得以印证。人有时真是好奇怪。
以后我可能会少讲点，但珍港同你的帖是必看的。忽然想到一句话，送给所有人： 「海納百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则剛」！
珍惜！
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54. 凡人 2015-10-19 00:15:22
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一D可能连收租楼都未有既人走去寸一个AUM应该过億既PI唔知止蚀，又唔上证監睇下乜野系PI，真系笑死人。 睇返D藍字link 发覺以前有几个会写深入文章既，都比人话得多走左了，而家chat post多过乜，真系可惜。
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55. Sugar 2015-10-19 00:27:56
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长河兄: 收到!^^ 我没事,说到底那只是小事.我希望你继续多些和大家討论.我会默默支持. 感覺你正处于事业黃金期.这里高手雲集,对你的思维很有啟发的,要珍惜这个机会(其实引刀兄也是个交流的好对手). 而我正在走的卻是一条下坡路,從楊先生的帖你应看出我总在懷念從前......现在我虽然豐衣足食,卻对一切都感到興味索然,过一天算一天的日子. 我想说的是,当目前你有一个目标去衝刺去努力的话,你就会活得精彩..... 以后有机会再说吧,晚安!
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56. Peter Pan 2015-10-22 11:34:21
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Agree with Simon1. The upward trend is subject to a turning point that has not yet been reflected due to the time lag. BTW. Could the two guys from 46/F, 49/F-53/F and 55/F just find another platform to flirt ? For the sake of respect to Dr. Tong's forum, I think that the replies should at least be relevant to the discussion of the topic essay. Would Admin consider to remind them if necessary.
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