就以博士列出的下列4项因素分析下楼市:

辣招、利息、供应，经济。

我们可以发现一个有趣的情况，就是辣招和供应好有关系。而经济与利息也好有关系。因此我们可以将之分成二组来看。

1.辣招、供应:

辣招严重影响供应。稍对楼市有认识的人都知道辣招绑死供应。自2010年辣招以来，无论一手二手，只要一成交，都被绑死。粗略以每年6万个成交计，5年下来，市场被乡死了至少十几万单位。未来3-4年总共只得83000个新供应，都未足补及被绑死的单位的一半。

经济、利息:

稍懂经济的人都知道，利息作为理顺经济的货币工具，从来只有在经济过热时才会加。如今在世界都减息的情况下，美国叫加息。这是大家都想笑，但都不敢笑的笑话。依美国现时的情况，就算加，你道美国能承受几多%的加幅?

在经济不济之下加息，岂不是插自己一刀? 与自刹无异!

An interesting article from today’s newspaper. A few questions you might ask yourself:

• If HK economy is not convincing, what about others such as EU? Are we still in a better position?

• Why would those big sharks consider HK or SG? What made us better?

• What can we do to get them to HK not SG?

• Are you ready to jump on the bandwagon when it comes?

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http://www.thestandard.com.hk/news_detail.asp?pp_cat=1&art_id=161792&sid=45309422&con_type=1

Prudential ponders relocating to Asia

Monday, October 05, 2015

Prudential (2378), Britain's largest insurer, is considering moving its headquarters from London to Asia probably Hong Kong or Singapore to escape new European Union regulations, The Sunday Times reported.

The relocation may involve selling its British operation or spinning it off for separate listing, sources said.

European insurers will see demand for increasing capital buffers against unforeseen financial shocks, as Solvency II, an EU regulation setting out the amount of capital insurers must hold, comes into effect from the start of next year.

The insurer examined the plan back in 2012 when the Solvency II was still some way off.

The revived plan came after HSBC (0005) and Standard Chartered (2888) announced plans to shift their headquarters to Asia in April.

The two lenders face a combined US$2 billion (HK$15.6 billion) bill this year under the annual UK bank tax, up from US$1.5 billion last year.

HSBC is considering moving its headquarters back to Hong Kong, its best-performing region, while Standard Chartered, who has no banking network in Europe, is mulling a move to Singapore, where its main franchise is

回JERRY兄~~

系好友眼中，所有因素諧是好。D被绑死既单位又点会被解凍呢? 系佢地眼中，一條水管被加长了，就等於變成黑洞，水永遠有入无出。

大陸经济好，美国经济差，港楼当然升，因为香港背靠祖国麻。雖然大陸经济差，但系美国经济好，所以港楼升有排升，因为环球经济好麻~~咁好易理解0者。

Jerry,

是的 !

市道低迷渺无起色

他的心血之作全文洋洋灑灑8000多字， 詳述了内地经济的现况、前景，以及对恒隆业務的影响和对策，一字记之曰「灰」！这篇文引起内地媒體和网民留意，紛紛转载，并配上各种標题，例如〈陳啟宗：对不起，我这么看经济大势〉和〈陳啟宗：内地经济漫漫寒冬将至〉；有网民笑说，陳啟宗的看法和坦白「令13億人都震驚了」。

簡言之，陳啟宗的悲觀来自四个原因，包括A股股災損害消費力、内地楼市需求疲弱、经济放缓令創造就业减少、外圍出口市场未见起色，故他直言「本人未能預见我们（恒隆）的購物商场业務可以快速复生」。事实上，这四大因素都不算石破天驚，坊间分析员及业界人士都有过類似讲法，但由陳啟宗讲出来卻格外震撼，一来他是真正的insider兼利益者，很少大老板会如此公开地看淡；二来他近年一直是内地商场大好友，投资数百億元在天津、无錫、昆明、武漢及大連等多个二線城市兴建大型商场，当中大部分仍在兴建或剛落成，可是他已经由「好友」突變为「淡友」，分外教人觉得不尋常。

陳啟宗在文中亦承认，恒隆这批新商场正面临不小壓力，例如天津恒隆广场在开业6个月内，当地有最少6家具规模的百货公司結业，證明「市道现正陷於低迷，并渺无結束跡象」。此外，大連的恒隆广场将於12月初开业，陳啟宗坦言在極度艱困环境下，要把22万平方米楼面妥善租出「对任何人都是一项挑戰」，二線城市租金下調「帶来实質且严重的威脅，管理层須使出渾身解数以免情况失控」（难怪无錫恒隆广场的管理层早前要在廁所食飯，以證明其洗手间的衞生水平佳）。

質疑国家政策成效

最令内地朋友驚訝的，在於陳啟宗毫不掩飾他对国家政策的批评，例如透露一位「高級官员」曾毫不含糊地向他表示，会在时机成熟时下調進口稅，然而「迄今此事仍未发生」；又抱怨内地的「建築條例變得日益冗贅」，过程繁瑣磨人，令很多具效益及合理的设计「无用武之地」。他还说，雖然内地政府竭盡所能刺激经济，但「放鬆銀根的舊板斧已不敷应用」。甚至連中央領导人力推的「一帶一路」国策，他也直言「彼等帶来的短期效益是否足以振兴经济，令人懷疑」。