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文亮言

楼价高企,如何赌一铺

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年9月23日

  有老友请我食饭,讲明佢个仔有嘢想请教我,老实说,这餐饭,不食也罢,不过,我又好奇心大,想知道老友个仔想问我什么。去到饭店,茶都未饮,老友个仔就话佢买了一个远期楼花的细价楼,问我意见,我同老友讲,你知我性格,既然米已成炊,唔好我都话好,老友尴尬的话,佢个仔见楼价高企,以博一铺心态买远期楼花,又过得压力测试,首期只需付5%,供款当储钱,就算楼价下跌,用作自住就没有所谓,本来我就冇嘢好讲,但佢话赌一铺,挑起我条赌仔根,要赌,就唔好盲目咁睹,都要计吓数。

  买远期楼花并不是买入资产,而是买入债项,当收楼时,利息早已回升,已经享受不到低息的好处,实在不化算,如果要赌一铺,就要赌楼价下跌,不如将所有应付款项,包括5%首期,印花税,每月供款,全部都交给老豆,三年之后,如果楼价下跌,而细价楼回调两三成,估计金管局会放宽按揭,那时候,可以慢慢拣一些细价楼优质楼盘,已储起的款项随时可以够付一个比较像样的细价楼首期,不过,有机会输,楼市有机会升,就算输,仍然有本钱,没有欠债,并不是全输。

  但如果买楼花之后楼价下跌,不但首期尽失,而每个月的供款亦被蚕食,最惨就是还未有楼可用,除供款外还要付租金,辛苦之处实不足为外人道,到收楼的时候,如果楼价明显下跌,银行可能要求更多首期,估计,届时有不少人被迫放弃物业,不过,他们并不是话放弃就放弃,因为他们一定要用私人名义购买,可能要加上父母担保才可以做楼花按揭,他们被迫持有该物业,就算银行不用他们多付首期,都会加利息,已买楼的人就百上加斤。所以,如果以赌仔心态决定是否现在买远期楼花,就应小心衡量输赢结果,他们会发觉,现在按金不动就是最好策略,即使输,但仍有小小本钱,兼没有欠债,还有翻身机会。

 
 
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1. 凡人 2015-09-23 09:11:32
当有少年股神楼神出现的时候,赌相反嬴面大好多!
2. 山高云低 2015-09-23 09:44:58
博士:
咁个老友个仔买入左了,要善后?
3. 物业初哥 2015-09-23 10:50:11
其实博士朋友个仔买楼理由好牵强,又冇自住需要,要储钱亦可以比晒老豆帮手储(有时可能重会储多左,因亚爸会补贴),搏细楼升值机会率又细⋯⋯

除左系恐惧惊买唔到楼外,真系睇唔到点解要买。


4. Alan Pepper 2015-09-23 11:30:08
楼花冇租收的啊。我唔识赌,不过觉得佢系赌大细,冇计数。我同朋友斗地主见个势唔好都唔会挣个地主做啦 (又咁贴切嘅?无心插柳) 。做闲死守待时机成熟返身。呢个地主副牌唔齐的时候做好难蠃啊。

有时间揾斗地主为题写下嘢先。不过请博士或网友参与啊
5. Alan Pepper 2015-09-23 11:32:38
两年楼花 = 6-8%租金收入
6. Desmond 2015-09-23 11:37:08
现在有部份买细价楼的人是看见别人房子价钱上涨了很多,希望也分一杯羹。
7. 物业初哥 2015-09-23 11:37:34
同意AP兄,有时副牌唔靓,点解唔等下一铺?
8. 路崎唇 2015-09-23 11:57:10
港岛一手,贵二手三成
九龙一手,贵二手一成,但多数系纳米楼
TKO一手,第一水贴二手开,之后小加,但都去到货
大埔东涌一手,平过二手,一水去到货,细单位都去货,但大单位要越卖越平,否则就去唔到。

不过有共通点,管理费劲贵,比二手贵一倍都算平。
9. CD ROM 2015-09-23 12:07:10
Alan兄, 初哥兄, 

阿仔就系怕呢铺牌系已经最靓嘛..................

利申:我唔识斗地主......
10. 旧时仲 2015-09-23 12:11:19
羁绊
11. CD ROM 2015-09-23 12:11:49
To #8 Location

宜家最抵, hold旧楼收租, 租新楼自租~~~ 

早几日新闻, 2万几, 租环宇海湾4房~~~
12. 打工仔 Andy 2015-09-23 12:26:55
博士, 你老友紧系无睇你既文章了!
13. 物业初哥 2015-09-23 12:42:12
To cdrom兄

哈,咁就只能说句祝佢好运!
14. 美斯 2015-09-23 12:55:54
死蠢的朋友
数个月前,同朋友揾王文彦先生,言谈之中,朋友问王生对楼市的睇法,末日博士当然话楼市必定下跌,风高浪急不要购买等等,过了10分钟,我和朋友都有事情去办,道别王先生,去到地铁站我同朋友讲,你真死蠢,王先生讲楼市20多年,每次都话跌呢,你问佢对楼市睇法,他一定会话跌下来,正所论今天的我不会打倒昨天的我,或是昨天的我不会打倒今天的我,他永远不会自我打倒!



15. CKW 2015-09-23 13:33:37
其实好多按揭有cap
16. middle middle class 2015-09-23 19:05:24
博士的文笔越见生鬼,令我们会心微笑。

现在按"金"不动就是最好策略
17. 楼蟹 2015-09-23 19:14:04
博士借喻啫, 博士咁有钱, 个老友唔可能系穷人。
19. musicfreer 2015-09-24 01:40:39
如果真的买了楼花,大家会选择即供吗
20. 引刀一快 2015-09-24 02:53:27
To 4楼 Alan Pepper兄

热烈期待兄台大作,好有回归意识嘅主题啊。
21. 引刀一快 2015-09-24 02:59:12
To 9楼 CD ROM兄

CD ROM兄,斗地主、拱猪、拖拉机、升级、五十K等等,可以取代食烟,成爲大陆交友之窗,呵呵呵。
成日上大陆公干嘅你,学一两种傍身,有著数。
22. 路人甲 2015-09-24 11:55:13

买楼花的话, 今时今日, 应该三思.

友人在3-4年前帮儿子买了一个超细单位, 当然, 已经升了一个'得宝'.
近日, 见喜x有楼盘放便放了手上这个超细盘, 把钱投入去新的楼花盘里去.

虽然卖楼有旧钱掉入去, 但是, stamp fee都已经差不多50万了.
又无得住, 现在儿子/新抱就打算这2年住在友人家, 
按收入两口子计得好紧, 净系听, 我都感受到压力.

而这个喜x 楼花, 除了系零岁外, 佢唔平得过附近的4小龙, 如果... 我系话如果, 他们买入附近楼鹷10年的4小龙, 至少可以在未来2年里收回stamp fee的费用了.

之前超细价楼是win赢了, 可是, 这一趟的'期货' 唔知会变成怎么样的画面?
再说, 要是之前没有赢左那个超细单位来垫一垫的话, 落注的筹码岂不是更大?
23. CD ROM 2015-09-24 18:54:04
刀兄, 有机会教下我~~~~ haha
24. 引刀一快 2015-09-24 19:55:36
唔驶惊,引刀全部识.............过...........

有机会要从头学过.................