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1. 望东楼 2015-09-16 08:48:53
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by 老师today: 近日，「楼市见顶」的说法成了传媒热话。有论者甚至言之凿凿，说楼市已经见顶，连往后会跌几多也可以推算出来。不过，以我在地产代理行的经验来看，要判断楼市是否有危机还可以，但要预测危机何时爆发则几乎不可能。即使楼市已经见顶，亦要等一段时间之后才能确认。
本栏早前已多次提醒读者，对楼市不利的因素已逐步增加，而利好因素却在减少，楼市已危机四伏。然而，本栏并不认为楼市有即时爆破的机会。
现时对楼市不利的因素很多，包括：(i)楼市已与用家的购买力脱节；(ii)利息有机会见底回升；(iii)股市已先行见顶；(iv)经济已开始下行；(v)政治环境不利；(vi)供应开始增加等。在在都显示楼市已有大量理由可以下跌。
然而，以上六点，除了第(i)与第(vi)点外，其余皆存在著变数，不能太过肯定。
譬如，美国即使加息，亦不一定进入加息周期，加一两次后就可能会停，世界可能还会有一段很长的低息时期。至於股市是否已先行见顶，现时尚未确定，遑论楼市是否一定跟随。此外，中国的经济下行，只是增长放缓，并非进入衰退，我们可能会分少一杯羹，但不至於变成拖累香港。
本来，我最担心的是政治争拗可能导致社会不稳，但后来我发觉，即使在占中期间，市场的投资情绪依然稳定。其他投资者好像都没有我那么担心。
我认为现时楼价不会立即见顶的原因是：(i)大部分小业主都没有按揭，即使银行加息，也不会造成多大压力。(ii)私人楼宇的落成量短期内依然无法提升用(今年只有13,000个左右，比政府目标——每年20,000个，还差35%)。在这种形势下，租金尚有机会上升。只要租金不跌，业主就有持货的信心。(iii)政府的辣招已把炒家清场，没有他们在兴风作浪，楼市就不容易狂升或暴跌。所以今次楼市即使见顶，也不会像97那次出现插水式的暴跌。这会令到要确认楼市见顶更加困难。
而最令楼市不容易见顶的，是中国政府正使用宽松的货币政策去舒缓经济的下行压力。相信今后还会进一步减息降准。我预期，内地市场今后依然会资金充裕，其中一部分会流入香港。这些资金都需要找出路。钱放在银行收息一点都不吸引，投入实体又风险高，买股票又屡战皆北；因此，一定会有相当一部分的资金进入楼市。只要资金流入楼市的速度，快过楼宇的建设速度，每尺楼宇分到的资金就会比以前增加，楼价就易升难跌。
再者，在政府的辣招下，业主都认为卖楼会吃亏，所以都不愿意放盘，令市场上的供应不足。现时市场上严重缺盘，导致交投疏落，但价格却高踞不下。楼价不容易在这种环境下见顶回落。<The last point is actually the most dangerous part as bull market is actually supported by the bears (cutting loss). Market will collapse after the last bear is gone>
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2. 曹氏如果够狠狠辣 2015-09-16 08:50:50
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3. Wanda 2015-09-16 09:37:07
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博士，你这篇很好，风趣又有见地! 我觉得那个要比人拿用的人头也是活该的! 他们依恋片刻的风光，而不理社会长远发展和死活... 今次轮到他们了!
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4. 买楼小业主 2015-09-16 09:41:38
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5. 历史长河 2015-09-16 10:08:59
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既然波叔冇指明哪家制定指数之公司，又何需揽上头来反驳？ 既然政府数据可信，何不多等两月再来讨论？
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6. 引刀一快 2015-09-16 10:22:58
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有冇说服力，就睇各界是否继续拥戴，只要继续大规模使用，大家好快会忘记瑕疵，再者，呢个指数自97年开始成爲指标，有高度前后对比嘅价值。 其实，最好将指数参数部份透明化，即使运算模式保密，起码大家对数字来源更有底。
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7. 西门吹雪 2015-09-16 10:33:16
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其实大家知唔知有一句话可以预测天气有80%准确!!句话就系"今天天气和昨天差不多"! 系咪好肤浅呢? D评论员仲不停讲紧呢D "今天天气和昨天差不多"既论调，咁驶鬼睇你预测咩。明明旧污云已经吹紧过来，仲话仲未落雨，要等雨落左先知.... =.= 虽然有D评论员醒D，今时今日转軚，但系唔系已经好迟咩? 不要忘记博士系大半年前已经估到呢场雨了~
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8. Downturn 2015-09-16 11:30:35
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Factors affecting property price have different weightings. My view is PN's factors (iii) & (v) have less influence for HK only, whereas signs for the other factors are surfacing. Expect property price will go down.
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9. Desmond 2015-09-16 11:35:01
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10. Desmond 2015-09-16 11:38:23
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更正如下：
老师是地代中人，说楼市差也会有点保留。
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11. 望东楼 2015-09-16 11:42:58
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Apology for not making myself clear enough. My earlier post was actually written by Mr. C with my personal 1-liner comments (in English) C观点 - 施永青
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12. 博士 2015-09-16 11:47:52
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14. 路人皆知 2015-09-16 11:55:47
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To PN, I do not agreed with your comments on 1/F given the size of the Bear markets (China) is much much much bigger than that of the Bull market (HK): <The last point is actually the most dangerous part as bull market is actually supported by the bears (cutting loss). Market will collapse after the last bear is gone>
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15. Desmond 2015-09-16 12:00:05
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是的，C生去年头是淡友，去年底和今年头是好友，现在是半好半淡友。
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16. 偷鸡华 2015-09-16 12:10:32
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近日报章大部份评论/报导都唱淡... 不得不佩服博士!!!
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17. 楼价指数有漏洞 2015-09-16 12:50:15
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楼价指数有漏洞, 就尽快修定。
跟食物成份内容有法律管治一样, 害人的东西一定法律管治。
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18. 山草药 2015-09-16 13:42:34
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Desmond 兄， 老师根本系山草药，试问一个骨子里系AA既阿头讲野，你有理由相信佢咩？
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19. CD ROM 2015-09-16 15:15:06
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如果系raw data有改变, 而影响数据可信性, 从而质疑整个指数我觉得有点儿那个了...
要第1手快消息, 此缺憾无法消除的... 如统1用政府登记数据, 大家又受得了呢个lag吗?
再者, 此刻系难得一见既低成交时期, 才有机会让少量"个别例子"乘虚而入. 在正常成交宗数时期, 要左右指数既"个别例子"要好几倍呢!!!
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20. 打工仔 Andy 2015-09-16 16:23:25
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唔知有几多人借左丁权上车? 仲要借足九成就死得了!
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21. 香港胜在有689!! 2015-09-16 17:11:13
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香港胜在有689皇帝!! 只要有689皇帝check住嗰市同全力拥护他!! 到时要乜有乜啦~~~
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22. 专头 2015-09-16 17:25:24
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大师你有没留意挞订的原因,我给你一个参考.最近两个月大部份是因为银行收紧按揭,应该同市况无关。
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23. Oscar Lam 2015-09-16 17:28:15
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储局或加息一次 短期不再出手 经济日报 – 10小时前【经济日报专讯】美国联储局陷入「加会被骂，不加亦会被骂」的两难局面下，《金融时报》估计本周最终会是一次「鸽派加息」，即象徵性加息一次，但表明短时间内都不会再加。 《金融时报》文章指，储局可以这样做，是因为目前美国通胀低，大可延缓加息周期的步伐，但若今年不加息的话，恐会遭外界批评储局失信於民，说了加息又不加。 至於美国加息对市场的影响，法兴认为这只是显示美国经济向好，故此加息后，反而可扫除加息的不明朗因素。
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24. Oscar Lam 2015-09-16 17:29:56
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25. 十郎 2015-09-16 18:35:56
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观老师出文, 其实都认为楼市见顶, " 只是要等一段时间之后才确认 ", 即系未落雨, 不能叫做坏天气.
其列出六点不利因素, 只承认第一及第六点, 其余中间四点皆存在著变数, 明眼都知道, 现实扑面而来, 犹如海啸扑紧来, 未杀到埋身, 中途都可能转弯. 诡辩也.
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26. Desmond 2015-09-16 19:21:25
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老师这篇文章的意思是说，如果将来市升了，他就估中了，但如果将来市跌了，他也是估对了。
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27. 引刀一快 2015-09-16 20:10:10
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To 19楼 ＣＤ ＲＯＭ兄
其实最好有一个官方指数,无论当中参数同运算模式都系全透明,同CCL幷行,大家可以以两个数据进行参考分析。
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28. 请教於博士 2015-09-16 20:51:24
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差估处公布的楼价指数在近年所反映的楼价升幅一直都高过中原指数，难道政府公布的指数也不可靠？请博士指点！
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29. 按揭部门 2015-09-16 21:06:34
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To: 22 楼 砖头 其实你已经讲岀咗重点， 咁既然银行知道楼市有排湿滞， 点解唔收紧按揭自保呢？
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30. 请教於博士 2015-09-16 21:17:33
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差估处公布的楼价指数是根据田土廰的成交纪録，冇可能把挞了定的价钱也计埋数。为何差估处公布的楼价升幅重劲过中原指数？差估处高估楼价有何动机？
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31. 请教於博士 2015-09-16 21:31:33
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合理的解释是，差估处的指数计晒全港所有单位，而中原指数只计所谓成份屋苑。如果成份屋苑升幅低於全港所有单位的平均值，中原指数所反映的升幅，自然低於差估处所公布的楼价指数升幅。
所以中原指数近年一直都低估咗全港楼价升幅！
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32. 打工仔 Andy 2015-09-16 22:24:58
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引刀
好难有一个无偏差既数据喎! 如果 CCL可以唔计算未有正式成交既个案, 应该好d!
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33. 十郎 2015-09-16 22:30:48
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C 文章末段希望中国出量寛, 舒缓经济下行压力, 部份进入楼市, 楼价就易升难跌.
我质疑 QE 有冇効 ?
美国因为经济衰退, 而推出QE, 利率去到 0 . 再次加息的条件, 定在失业率下降, 通涨有2%, QE 已经三次了, 7 年了, 如果有効, 现在应该可以毫不犹豫就加息, 为什么还车前倒后. 有冇効, 可思过半, 只吹涨了资产泡沫.
美国QE成绩不显, 论者认为美国人的消费模式有改变, 他们开始学识储蓄, 虽然小, 起码减少先驶未来钱, 而且忙於减债. 而银行有大把钱可借出去, 但她们不为, 固本培元也, 如果坏账一起, 连渣都冇.
QE 可以解决问题吗 ?
我用因果解释, 胡乱挥霍或投资失利是恶因, 而经济衰退或生活困难是苦果, 如果QE一出, 就迎刃而解, 即是有恶因, 无苦果, 有冇这样便宜 ? 记得亚猪妈讲过 : 利息再平都要还.
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35. CD ROM 2015-09-16 23:49:27
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打工仔兄，刀兄，
我意思系，成交数据要准要真，就要用田土厅，但一般有60－90日滞后，指数如有如此长的滞后，用途就会窄好多。
宜家用临约成交，盲点就系唔知最后有无正式成交，但呢个问题去根本性问题，暂看不出那里可优化丷
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36. 打工仔 Andy 2015-09-16 23:51:43
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39. 林师奶 2015-09-17 14:07:40
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有时觉得大家在吵楼价是升了还是跌了，几无聊。 CCL是假的，不够准确。报纸报导的是单一事件。 银行估价又不能作准。 那什么是大家都公认的标准？ 根本都没有。尤其是在现在有创新高又有低成交的个案。只是那一边多一点还是少一点。 你认为是升了就升，跌了就是跌了。现在就是因为政府出招，买卖房产已经给罚重税了。大家都会比较小心，你说大跌吗？总有缺钱与心慌的人。但我相信香港人都学乖了，97不可能再出现，除非是世界性的灾难。 而供应如果是够的话，买家选择就会多。 有需要买屋，但过去几年因为不同原因而没买的，现在出去多看看有没有多了空置房，感觉一下。不要人家说房价掉，你坐在电脑旁边跟那些谈友打气，这样帮不了你。如果真的多了，你就等一下，但如果碰见喜欢的单位，就给一个低价试试。在香港房子多都不得了，但你不一定买到你最喜欢的。 出去看看就知道，讲多无谓，行动最实在。
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40. 历史长河 2015-09-17 14:16:29
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41. 引刀一快 2015-09-17 17:15:27
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To 32楼 打工仔兄 CD ROM兄
喺呢度大家叫法唔同。
其实最好就系有一个指数，资料来源真实并且透明度高，无论各个参数、以至计算模式都公开，由官方运作并受多于一方学术机构监察。即使略为滞后，亦可以作爲其它指数参考修正之用。
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42. 忍唔住发声 2015-09-17 21:55:55
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43. 忍唔住发你 2015-09-17 22:11:37
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楼上及30/F，波叔已讲咗啦，咁都唔明？
差饷物业估价署公布的指数是滞后数字，例如上周公布的私人住宅售价及租金指数处於历史高位，是反映七月份的情况，未反映巿场在过往两个月的变化。
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