繁 / 简 / ENG
App下载
代理登入
主页

搵楼/成交
搵楼
绿表居屋
一手新盘
买卖成交
租赁成交
临时买卖合约
一手消耗表

业主放盘
放盘主页
搵地产代理
删除楼盘

宅谷按揭
博客
博客主页
所有回应
地产论坛
注册成为会员
新闻

数据公布

置业手册
置业流程
租楼 vs 买楼
一手 vs 二手
睇楼书
居屋百科
村屋
物业起底
化妆楼
凶宅
验楼 DIY
即时估价
按揭计算机
英中词汇
英文缩写
置业避雷针
租屋指南针
相关网站
VR睇楼

关於我们
地产博客 > 文亮言 返回
浏览人次：48823    回应：29
文亮言

获利，并不是卖得贵，而是买得平

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2015年7月28日

　　最近，不时有一些卖楼的个案，就算业主以低於市价出售，但依然获利甚丰，报章的报导，令人误会投资地产是很容易赚大钱。其实，这只不过是幻觉，如果卖楼的人不是当日的买入价平，今日就可能会变成蚀让。今日楼价的确在高位，那些在今日买楼的人他日是否能够用更高的价钱将物业卖走，又能够令到报章报导物业转让，获利甚丰就不得而知，但亦有机会该项报导是蚀让，不过，今日以创新高价买楼的人，只要他们唔卖，就算物业贬值，只要他们唔卖，报章就不能报导他们蚀让。
 
　　当日，那一班以低价买楼的人其实有双重收入，除了卖楼时大赚一笔，在持有物业期间又可以享受低息，但这情况似乎正在逐渐远离。到现在以创新高价买楼的人，他们就要多付利息，如果他们将物业出租，大有可能会出现负回报，即是要贴钱，要守著这个物业，就要不断贴钱，大家唔好以为我危言耸听，以往做业主就是这样，偶然出现租金收入大过利息支出，就会俾人叫财息兼收。
 
　　到了那时候，有心买楼的人都唔会买楼，情愿租楼，甚至将自住物业卖走而租楼住，卖楼所得款项就会投资在金融市场，赚取更优厚的回报。我唔讲大家都应该想得到，届时供应就会增加，楼价就会下跌，如果卖楼，就会是财息兼失。所以，大家现在见到卖楼的人赚钱，千祈唔好以为买楼必赚，时间唔同，结果亦会唔同。所以，选择买楼的时间是非常重要，因为利润有很大机会是因为买得平，而非卖得贵，当然，买得平又卖得贵，获利自然最丰厚。

更多...
 
 
我要回应
我的称呼
回应 / 意见
验证文字
 
回应 / 留言规则
  1. 禁止撰写粗言秽语、诽谤、渲染色情暴力或人身攻击的言论；
  2. 禁止以名称/昵称/绰号/同音字等批评或映射任何人士、机构、公司；
  3. 禁止发布有关招聘、推销、广告等内容；
  4. 禁止公开任何个人资料(如电话号码、电邮地址、即时通讯帐号等)。

敬请留言者自律。本网站保留删除/堵截任何留言的权利。
会员登入
登入ID 或 网名
密码
注册成为会员
忘记密码
1. Desmond 2015-07-28 08:41:25
谢谢博士指点，楼市升跌周期长，能看到拐点很重要

2. 西门吹雪 2015-07-28 12:12:56
博士所讲既情况其实系常态，只不过近6-7年美国在搅量化先至有供平过租。如果唔计呢6-7年，其实过去大部份时间业主都要不断贴钱供楼。而家D人好似唔记得哂咁。我同D人讲，过多几年租金就会COVER唔到供楼支出。D人既反应一系就唔相信，一系就话租金会狂升COVER反，好似完全无考虑过呢个情况咁。实在令人担心。
3. 西门吹雪 2015-07-28 12:14:05
博士所讲既情况其实系常态，只不过近6-7年美国在搅量化先至有供平过租。如果唔计呢6-7年，其实过去大部份时间业主都要不断贴钱供楼。而家D人好似唔记得哂咁。我同D人讲，过多几年租金就会COVER唔到供楼支出。D人既反应一系就唔相信，一系就话租金会狂升COVER反，好似完全无考虑过呢个情况咁。实在令人担心。
4. 路人皆知 2015-07-28 12:24:32
其实文章一字咁浅，博士认为楼市已在顶部，千万不要现在买楼！

但始终那句，升市莫估顶，之前好多专家都跌了一地眼镜，其实现在看升或者跌的因素都有很多，各有各说，基本上未有一面倒情况出现。
5. 路人皆知 2015-07-28 12:30:51
再补充：感觉博士对楼市都几负面。
6. 引刀一快 2015-07-28 12:49:24
To 5楼 路人皆知兄

你错了，汤先生系以呢几年力排衆议做大好友成名嘅，到约半年前先开始看跌。

7. 过来人 2015-07-28 13:01:08
历史重演：美国只系用一年就减息4厘，有心加亦可以一样咁快，港息重上7厘亦可以系一年内既事，到时就唔会供平过租，除非你系2011年之前用H按买。
再加上大陆人口老化经济大浪，至少要衰到2020年。
恒生港元最优惠利率      FED RATE:
10-11-2008 5.00 %p.a.  0.29%
20-03-2008 5.25 %p.a.  2.22%
01-02-2008 5.75 %p.a.  3.12%
24-01-2008 6.00 %p.a.  3.47%
13-12-2007 6.75 %p.a.  4.3%
8. 路人皆知 2015-07-28 13:10:19
引刀兄，当然知道，自从A股爆煲后博士由负面𨍭到十分负面！
9. Desmond 2015-07-28 14:17:50
升市莫估顶这句话是没错，但任何商品（包舍住房）估值超高时就会危险，如往下跌就会很厉害，例如黄金价从高位1900元跌至现时1100元，而走势还在向下呢。


10. 杨胃脓二世 2015-07-28 14:56:31
博士万岁，讲乜都啱！
11. 历史长河 2015-07-28 15:09:14
是日金句：如果卖楼的人不是当日的买入价平，今日就可能会变成蚀让。
12. 路人皆知 2015-07-28 15:33:05
我当然同意看到拐点很重要及商品（或大部分资产）经过一段长升值期有机会大幅回吐。

但我想问怎样知现在就是拐点？如相信博士的，除了自住物业应该提出全售！

我只是认为除了神没有人可以准确看到拐点，若楼价继续向上博士便要承担很大的压力！
13. Alan Pepper 2015-07-28 15:37:06
博士只是説那些报导不负责任，并不是看淡楼市.

博士只是说细价楼爆煲, 唔系全面下跌。大家唔好张将所有"有屋顶"的物体就系"楼市"。有屋顶的是建筑物, 而建筑物都分好多种，工商铺住宅亦分地区层数环境景观。

你赚蚀决定於你几时买几钱买同对手系边个。这几年我有两位朋友买同一屋苑相似单位一个赚到七八球一个平手离埸。一个买一首一个买二首 (谂返转头二首卖俾我走友嗰个重伤, 等我打电话去安慰下买一首个老友先)

任何时候都有傻老高价买货，亦有贱价卖货。是否高低贵贱价只有历史才能断定。

住宅物业好睇市民的负担能力（同人均收入完全无关，因为人均收入完全冇将已累积的财富计算在内）同样工商铺都好睇生意嘅负担能力。好似最近钟表珠宝药房化妆品，冇咗自由行之后根本冇可能负担昂贵租金，只有被迫结业或收缩。再加上其他网购公司抢生意，好多可以网上买的产品会在店铺上消失。香港已经太迟左人哋几年，绝对冇可能独善其身。反观民生食市必须品及服务性行业的生意应该不受影响。所以铺位组合应该会去返零七年未有自由行嗰个水平（加通胀）。不过有啲业主有钱，费事睬你，继续等水鱼。我认为咁样有啲浪费社会资源，但香港系自由商业社会，业主有佢嘅权利。但在商言商，收到钱的生意才是生意。各有各谂。

唔好意思讲到离晒题。希望各位生意兴隆，事业有成，保持香港的竞争能力。共勉之。
14. Desmond 2015-07-28 16:08:55
所有确实的事件都是历史，人人皆知，将来之发展都是用现有之资料去作最佳预测，而每件事情都有人看好或看淡，要自已分析后才去做，将来结果亦只有自已去承担
15. Oscar Lam 2015-07-28 16:16:21
博士所言甚是！

现在不是买楼投资的 good timing。买楼自住则要看情况。
16. 引刀一快 2015-07-28 19:44:07
To 13楼 Alan Pepper兄

网购出现无疑对实体店造成莫大冲击，但系亦非全部负面作用，好多嘢唔适合网购，如奢侈品。暂时睇嚟系令旺区更旺，淡者更淡，鸭寮街之类会变番夜冷街。网购威胁最大嘅系二三綫铺位。一綫铺有广告功能，大品牌应该要抢位。
17. 小小小市民 2015-07-28 21:36:14
博士，现时用家买房协的喜漾（细价楼），入得过吗？
18. To 16/F 2015-07-28 22:17:39
抢位?

依几年高价抢半厘租铺，好肯定已出现负回报，即是要贴钱，要守著这个物业，就要不断贴钱，大家唔好以为我危言耸听，以往做业主就是这样，偶然出现租金收入大过利息支出，就会俾人叫财息兼收。

不过，依几年高价买铺的人，只要他们唔卖，就算物业贬值，只要他们唔卖，报章就不能报导他们蚀让。

随著内地旅客「移情别恋」，转往其他欧、亚国家旅游，香港作为国际奢侈品重要根据点的地位，正受到动摇。Gucci母公司Kering日前公布业绩，其财务总监Jean-Marc Duplaix表明，看不到香港、澳门的销售有任何明显改善，如无法和业主重新商讨一个更理想的租金，将考虑关铺：「很多香港业主仍不明白，市场已经转变了。」Kering除Gucci外，旗下品牌还包括YSL、BV、Alexander McQueen及Balenciaga等。


事实上，上星期另一名牌Burberry亦指出，由於香港生意急跌，集团将尝试和香港业主倾减租，以降低经营成本。
19. 引刀一快 2015-07-29 05:22:42
To 18楼

大陆发货到港嘅价格门槛进一步降低之后，你就会睇到市场变化，大陆批量快递内部价系三蚊一件，而寄港快递价格尚未普及化。一綫铺位除咗销售作用，广告作用比例会大增。

20. Alan Pepper 2015-07-29 13:41:08
To 16, 18, 19

小弟认为一线铺一定有收视率，但一线铺只限於三几条几白米的街道。并不是我们大部分人可以接触得到。是另类游戏，可以不谈

至於网上购物系大趋势，势不可挡。香港绝不能独善其身。只是有些行业是不能网上购物的，例如饮食，服务性行业，高消费品（但系而家高消费品真系唔掂，纯粹因为消费意欲改变了，并不是因为网购影响）等等。

我想请问你生活上面有几多样消费品唔可以上网买嘅？只不过香港现在落街买仲系好方便。

网上购物（边个系网上消费先至啱）发展了好多新嘅行业亦摧毁了很多旧行业。快的 UBER 就系例子。的士因为快的做多咗生意，减少空车时间。但系 call 台就从此消失。UBER 就连的士都想挑战埋。UBER是一个很好的平台，只是对现在业界及法律上需要一段时间来相讨整理。

好简单，网上消费将全部传统生意平均无咗三成已经好唔掂啦系咪？

21. To 20/F 2015-07-29 15:53:56
我太太而家买名牌手袋, 买衫, 都识得去 onpedder 了. 买鞋又识去外国网站直接比钱, 2-3日就 DHL 到香港. 
22. Alan Pepper 2015-07-29 20:58:39
To 21

对对对，但高消费产品都分好多种类。过咗某个银码（譬如100,000以上），或者很独特的（没有Model Number）就真系要去睇吓先至买得。你去网上买一只500,000嘅绿宝戒指或者一张1,000,000嘅画就祝你好运啦。😉😉

23. 引刀一快 2015-07-30 02:46:26
To 20楼 Alan Pepper


网购未盛行唔系因爲落街方便，系因爲快递价格未够低，如果同来回车价相约，咁就会进一步蚕食实体铺市场。
网购盛行另一个原因，系购买者嘅心理因素，网上搜寻货品系唔驶开口问，更唔会出现鷄同鸭讲、问咗得个吉情况，依家新一代香港人脸皮薄，网购解决咗好多好多问题，并且有大量意想不到嘅商品俾人去寻宝。如果你觉得系落街方唔方便嘅问题，咁兄台尚未遨游於网购嘅世界中。
另一个问题，就系网购卖家唔驶返工，呢个系不知几多人梦寐以求嘅工作，唔驶见人，净系对住文字做嘢，又系时下年青人尤其宅居而生者所期盼，好多网店卖家，为求冲钻冲皇冠，手执好货仍愿意薄利多销，目的就系壮大评价，去维持呢份自由嘅工。
24. Alan Pepper 2015-07-30 10:26:13
To 23,

一句讲哂，纲上消费因各种原因已经消灭好多旧式生意，香港只是慢了几步。纲上平台已威胁很多商场商铺。

至於运输成本，我谂你一定未用过顺丰或淘宝。我买餐酒已经上纲买，弟二天免费送货。但贵酒就好难帮衬佢。上 Amazon 买嘢再转运到香港重要平香港买一半，但只限一般中低价唔会打烂的货品。买 iWatch 就可以上纲，但PP就冇可能。买车要本地买啦，就算 TESLA 要试下车。各式各样有些被淘汰有些无限发展潜力。唔系一个理由世界通行嘅。

Sorry, 有小小揾交嗌。多多得罪。
25. 引刀一快 2015-07-30 11:14:24
To 24楼 Alan Pepper

唔紧要，论坛论坛，唔系讨论就系争论，驶咩咁客气，言重了。

讲到淘宝，我谂我比好多人用得早，已经用咗10年，顺丰系服务最好嘅快递，亦系EMS以外最贵嘅一间（偏旁嘢唔计），所谓免费送货，大陆叫包邮，羊毛出在羊身上啫，至于你话“ 只限一般中低价唔会打烂的货品 ”，呢点我就完全唔同意，买古董相机、镜头、金鱼、蜗牛、灯胆、床、酒精、老翻、router、医疗器材..........，我乜都买过，我纯买家，二手镜头加加埋埋都可以买部烂鬼二手车仔。虽然唔系购物狂，好歹都系双金钻账户，系老买家。所以，对淘宝算略知一二。

26. 引刀一快 2015-07-30 11:21:36
你所讲餐酒平香港一半，系悭咗铺租或上架费。
27. Alan Pepper 2015-07-30 17:53:24
To 26,

No No... 餐酒唔系半价，只系贪唔驶搬。平十个八个唶。

平一半系有啲香港代理乱开价，以为香港内地人白痴。一件 Polo Shirt 收成 $2000。美国买 $100 一件。买返半打连运费都平一半

金鱼、蜗牛我真系弟一次听，应该唔系顺丰送货呱？

28. Alan Pepper 2015-07-30 17:55:25
铺租或上架费对一啲好卖的货品不是问题。卖多啲就得。只可惜 turnover 现在是有问题。
29. 引刀一快 2015-07-30 23:33:55
To 28楼

依家的确好几间大嘅都唔肯寄牲口嘢，以前寄大笨象都得。

香港代理系有D乱嚟，毁咗香港购物天堂嘅称号，的确有唔少大陆土豪嘅钱唔系辛苦钱，但系慢慢人家都醒水。