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弼尖言论

如何对冲楼市爆煲

 

王弼

狮子山学会前主席
香港奥国经济学院创办人
2016年2月3日

  有网友留言:「我2014年,买了楼,现在天天见传媒打锣打鼓说楼市大跌,但SSD未过,楼卖不了,王Sir,可以做些什么对冲?」

  另外亦有学生问我:「你预测美国的加息周期会於本年完结,并同年展开新的减息周期。如果你预测减息是正确的,那不是应该现在买楼吗?」

  第一个问题,我先不作回答,因为当我把事情慢慢说清楚,答案自然跃然纸上,先回答第二个问题。

  如果投资楼市是如此简单,减息就买楼,加息就卖楼,那么人人不就变铺王楼王?地产资讯网的网友都可以有汤博士的成就?这个网站,就只有一个汤博士,还有极少量称得上为铺王和地产界高手,可见投资楼市,以致其他类别资产,并非只看加息减息,或什么「数据不骗人」这么简单(说起来,数据真的不会骗人,但看数据的人可以任意解读数据来欺骗自己。再一次证明,许多时候,最大的敌人原来是自己,战胜心魔实在不容易)。

  当前,让我们首先了解中港经济大环境。索罗斯和一众大鳄在中国这个「竹幕」外叫阵,明知市场在没有足够人民币流通给他们借货沽空,都仍高呼要做空人民币,不过是心理战而已,因为不难从各方渠道得知,对人民币最没有信心的,正是大陆的中产和上层的权贵。就算在大陆股灾之前,经济看似最蓬勃时候(约2010-2014年),这批人都义无反顾的把资产和家眷送到海外,他们的不安心,对社会动乱有一份神经质的忧虑,或对政治经济任何风吹草动的触觉,你可以说是长期生活在没有法治的地方锻炼出来。总之经济看似欣欣向荣,内心就是有一份不安,誓要把家人和钱放到有保障的地区。今日,我可以科学地向大家说那份不安是从何而来,就是来自08年来大陆银行疯狂扩张信贷。简单来说,就是疯狂印钞。大陆银行体系的存款,由08年的41万亿人民币,膨胀到近年的184万亿。其实大家有机会跟国内的朋友谈话,他们都会说国内的东西越来越贵,银纸贬值,而只要他们出了国境,便会疯狂消费,有人把这解读为他们很有钱,我的看法是国内根本没有什么值得他们购买。食物是有毒的,货品是假的,电器会爆炸的,人民币在国内犹如废纸,但到了香港海外(因有人民银行保证以1美元兑约6.2人币的超优惠兑换率)则变成超高购买力,有人民的血汗钱资助,不疯狂购物才是傻子吧?

  可是,自去年811人行主动贬值,阿爷等於向广大人民说:「我的外汇储备,由4万亿美元降到3.6万亿(按当时的公布),再不能给你们这么好的兑换价了,我要减优惠了!」可是减了2%,意味阿爷落闸,大陆人更恐慌,执输行头,都涌去兑换美金,阿爷出到收紧资本管制维稳,大陆人更惊,不只要兑换美元,甚至要走资脱离阿爷管辖。这里的网友一定懂计数,以目前汇率1美元兑6.6人民币,184万亿人民币相等於约28万亿美元,阿爷手上的3.3万亿美元(一月份为止),怎够中国人分?原来,国内只要有10%的存款转为美元拿走,阿爷的储备便差不多用光!

  所以,人民币要贬值多少,视乎阁下的想像能力,而如果有一日阿爷拍枱说:「我唔顶了,你过主吧!」所衍生的金融风暴,例如有多少国企民企因借了美元债而迅间变得资不抵债,中港银行如何会遭拖累,银行为百业之母,之后再影响各行各业,地产资讯网的朋友是高水平的,自然可以推断出来。

  觉得王弼无句准的朋友可能会说:「阿爷为面子不会不撑人民币的!」不过我也想知,阿爷更加想知,怎样可以有耶稣五饼二鱼的奇迹,把3.3万亿美元变为33万亿,满足中国人对外币的胃口。

  我讲过,沙士都队唔冧香港楼市,只有大陆经济爆煲才是灾难性的。我恐怕,大陆的经济困局,已经像是站在悬崖边,摇摇欲坠,经不起索罗斯在耳边击鼓叫阵,自己已经掉进万丈深渊。

  所以,第二条问题,大陆的情况,再加上本地银行体系受累,还买楼?

  回到第一条问题,很可惜,SSD累你卖不到楼,你找政府算帐吧。至於能否靠股票期权对冲,例如买地产股的认沽证,股票周期跟楼的周期差别很大,效果是是不会理想的。也许购买货币认沽证,可一试。

 
 
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1. 股灾 2016-02-03 08:43:14
西方2008 金融危机是过度消费,透支味来,监管不力同贪婪而引起,现正好似将所有问题怪罪中国政府,这是典型西方传媒手法,当市升时,就歌颂欧美;市跌时就入中央数;西方连年赤字负债累累,出事时任意般龙门,法治大家差不多,只不过,咁多年,亚洲人大多已被洗脑而已
2. 如是 2016-02-03 08:44:39
本地银行体系受累,到时想借钱买楼都难。
另外,当楼价跌到资不抵债,call loan会否就难讲了。
总之, Cash is King
3. 各国外汇储备列表 2016-02-03 09:00:56

各国外汇储备列表[编辑]

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这是各国家与地区经济体的外汇储备列表,以国家或地区经济体的外汇储备中美元等价计算。外汇储备严格意义上指中央银行和当局持有的外币存款

外汇储备的国家和地区列表[编辑]

注:换算成美元外汇储备的国家和地区,由於汇率波动的影响,在某些情况下,并不能反映其经济实况。

排名国家或地区外汇储备
(亿美元)
检视日期
1 中华人民共和国
33,3002015年12月[1]
2 日本12,4892015年9月[2]
Logo European Central Bank.svg 欧元区
8,8202013年2月[2]
3 沙特阿拉伯6,4972015年6月[3]
4 瑞士6,0012015年6月[4]
5 中华民国4,2142015年06月[5]
6 俄罗斯3,7122015年09月[6][7][8]
7 南韩3,6812015年09月[9][10]
8 巴西3,6132015年09月[11]
9 香港3,5882015年12月[12]
10 印度3,5152015年10月23日[13][14]
11 新加坡2,5042015年08月[15]
12 墨西哥1,8712015年08月[16][17]
13 德国1,8142015年09月[18]
14 阿尔及利亚1,5992015年03月[19]
15 泰国1,5582015年08月[20]
16 英国1,5382015年06月[21]
17 法国1,4162015年06月[22]
18 意大利1,3982015年06月[23]
19 伊朗[2]1,2502014年12月[24]
20 美国1,2092015年09月25日[25]
21 印尼1,1152015年3月[2]
22 伊朗1,1002014年12月[24]
23 波兰1,0582012年9月[2]
24 马来西亚9452015年8月[26]
25 丹麦8992012年9月[2]
26 菲律宾8212012年9月[2]
27 以色列7562012年8月[2]
28 利比亚7202011年12月[24]
29 加拿大6812012年11月[27]
30 秘鲁6122012年10月[2]
31 荷兰5742012年9月[2]
32 阿联酋5532011年12月[24]
33 挪威5452012年8月[2]
34 伊拉克5352011年12月[24]
35 瑞典5252012年9月[2]
36 南非5102012年9月[2]
37 西班牙5032012年7月[2]
38 黎巴嫩4792011年12月[24]
39 罗马尼亚4792012年9月[2]
40 澳洲4702012年9月[2]
41 阿根廷4512012年9月[2]
42 匈牙利4482012年9月[2]
43 捷克4062012年9月[2]
44 智利4022012年9月[2]
45 尼日利亚3532011年12月[24]
46 哥伦比亚3492012年8月[2]
47 比利时3182012年9月[2]
48 哈萨克3012012年9月[2]
49 乌克兰2932012年9月[2]
50 奥地利2822012年9月[2]
51 委内瑞拉2702011年12月[24]
52 科威特2602011年12月[24]
53 葡萄牙2422012年9月[2]
54 卡塔尔2042011年12月[24]
55 保加利亚1902012年8月[2]
56 澳门1882010年3月[24]
57 巴基斯坦1812011年12月[24]
58 新西兰1782012年8月[2]
59 摩洛哥1692012年8月[2]
60 越南1682011年12月[24]
61 埃及1522012年9月[2]
62 塞尔维亚1472011年12月[24]
63 克罗地亚1452012年8月[2]
64 玻利维亚1282012年3月[28]
65 乌拉圭1262012年8月[2]
66 孟加拉国1202012年10月[29]
67 芬兰1152012年9月[2]
68 千里达及托巴哥992011年12月[24]
69 约旦922012年9月[2]
70 斯里兰卡842011年12月[24]
71 立陶宛822012年9月[2]
72 白俄罗斯81.52012年9月[2]
73 希腊772012年9月[2]
74 阿塞拜疆722011年12月[24]
75 拉脱维亚702012年9月[2]
76 危地马拉682012年8月[2]
77 冰岛652012年8月[2]
78 哥斯达黎加522012年9月[2]
79 巴拉圭512011年12月[24]
80 多明尼加442010年6月[24]
81 柬埔寨422011年12月[24]
82 缅甸382010年12月[24]
83 格鲁吉亚292012年7月[2]
84 毛里裘斯282012年6月[2]
85 洪都拉斯27.52012年6月[2]
86 萨尔瓦多26.52012年5月[2]
87 斯洛伐克242012年5月[2]
88 摩尔多瓦212012年6月[2]
89 吉尔吉斯202012年6月[2]
90 尼加拉瓜192012年6月[2]
91爱尔兰共和国 爱尔兰182012年6月[2]
92 亚美尼亚172012年6月[2]
93 塞浦路斯122012年6月[2]
94 卢森堡102012年6月[2]
95 斯洛文尼亚9.52012年6月[2]
96 老挝7.62011年12月[24]
97 马尔他6.62012年7月[2]
97 爱沙尼亚32012年9月[2]

4. LYC 2016-02-03 11:07:11
国内资金的出路咪就系香港楼罗,保值,收租有稳定回报,唔惊租客唔交租因法律保障业主!
美国唔掂,随时减息+QE.
香港跟著放宽按揭,减辣,哈哈!
5. 凝风 2016-02-03 11:28:04
"回到第一条问题,很可惜,SSD累你卖不到楼,你找政府算帐吧。"

可以卖,只是要罚钱而已~心理质素问题,好多人讲到罚钱想卖又唔想卖咁...

说得上对冲,首先那个网友要好有钱,先做到有质素对冲效果。
唔够钱买高杠杆对冲,自求多福了。 (王弼兄高手例外)

投资真系唔熟唔好搞~
6. 三傻 2016-02-03 13:05:30
经济好,楼市好;经济唔好,砖头保值。
7. Alan Pepper 2016-02-03 13:49:02

王 Sir, 你想叫人去死咩?咁样问你,已经估到一半发问的系投资初哥。乖乖哋捱多几年做返个普通人算啦,佢现在最紧要系现金流,叫佢投资落去啲高风险产品,吊颈都唔掂呀大佬。

8. 望东楼 2016-02-03 14:39:44
小弼将我所忧心嘅嘢都讲咗六七成。无法唔俾个like佢。
9. 引刀一快 2016-02-03 15:47:12
王弼兄

此文对大陆分析层次之高,引刀衷心拜服!可以预见弼兄短期内再进一步扬名各界。

「阿爷为面子不会不撑人民币的!」

呢个谂法确系要不得,若然咁有大能力咁都撑得到,又如何会去到要撑嘅境地?

什么「数据不骗人」这么简单

一针见血!

大陆的经济困局,已经像是站在悬崖边,摇摇欲坠,经不起索罗斯在耳边击鼓叫阵

阿弥陀佛..............................
10. 蓄芳待来年 2016-02-03 20:51:20
唔好睇小共产党,「天下虽安,忘战必危」,呢块牌匾虽然挂在南韩,但却一直系共产党嘅核心思想。留住北韩系终极杀著。

共产党只要玩民族主义,国内最少有一半人囗会响应。5年来遍走大地,很多山区同胞家中仍挂著老毛肖像,当神咁拜。现今国力强了,国内基层对共产党嘅信仰更巩固,特别系由习大大打庄。大家只睇到今日中国之富强,却不知到30年前同胞们有几贫苦,对於生活的改善,大部分基层其实心存感激。

如熟悉中共历史,应知其冷血,善於不惜代价推倒重来。你以为美国可以用经济牌推冧中国?连美国佬自己都吾会咁谂。以为中共真系已经同世界接轨?哈哈!

国内有资格玩股票同楼嘅,以人口计,只系小衆。以索老智慧学识,挑中共机,动机存疑。所以爆煲二字,未免吓人。

11. 真真薯片 2016-02-03 21:20:44
很好的文章, 不过在下认为, 国内有智慧睇通人民币问题而会走资既人系少数, 例如在下识果d月入几皮人仔既中产就冇乜危机感, 问佢担唔担心出国旅行受影响佢一d反应都冇, “刷卡就行嘛”

至於阿爷突然唔顶人仔既可能性的确存在, 正如上年突然实行汇改, 实行完先宣布, 完全估佢唔到, 但系如果真系发生, 杀伤力会好惊人


12. Small Potato 2016-02-03 22:29:30
好到!多谢弼兄分享
13. 股灾中国在悬崖边 2016-02-03 22:43:08
The United States federal debt has surpassed $19 trillion for the first time in history according to the Treasury Department. However, the real figure could exceed $65 trillion, according to a former US Comptroller General.

The official debt of $19 trillion represents almost $60,000 for every man, woman and child living in America today.如果中国在悬崖边,咁我唔知怎形容美国

14. Alan Pepper 2016-02-03 23:58:54
不过弼兄说的很有道理,只是教人嗰段唔同意。毕竟你系高手,人哋系初哥。
15. 舍神 2016-02-04 01:23:19
民无信不立

当世经济体系基本上都建筑在一群体 illusion之上。

超群饼卡印多了,一挤提就要倒闭。 

昔日法国佬兑换黄金,上年德国佬想取回寄存在美国的黄金一样!
你信就继续游戏玩下去, 不然就game over。

即使hold美金又如何? 一样可以一天就充公你手上的购买力。

如果港人, 个个都想换美金,联系汇率一样守不住。
16. 引刀一快 2016-02-04 02:51:32
To 10楼 蓄芳待来年兄

你讲嘅嘢睇到我打冷颤。
17. 股灾 2016-02-04 06:51:57
还有共产党是冷血,又怎样形容美国呢,仁义?
18. 阿陈 2016-02-04 23:51:06
王兄. 边只货币最直博沽呢?
19. 股灾 2016-02-05 23:00:36
02/2016 希腊爆发总理齐普拉斯上台后最大规模的全国罢工,首都雅典周四的游行演变暴力冲突,防暴警察施放催泪弹及震撼弹控制场面。
示威民众抗议政府计划削减退休金及加税,以换取国际债权人新一轮援助贷款。有示威者说,措施将令他们要向政府支付4分3薪金。
今次大规模的罢工,导致全国海、陆、空交通严重受影响,学校及多间私营企业关闭,医院只能够维持紧急服务。
20. 股灾 2016-02-05 23:05:10
这是民主国家,为什么政府与民为敌呀?有冇人答到?点解警察要用催泪弹射手无寸铁嘅平民;另外,点解欧盟呀美国呀传媒呀唔发声明骂希腊政府呢?对中东国家,又駡又制裁,点解而家唔理希腊人民呀? 中国在悬崖边,西方就好好景?
21. 闽港恊进 2016-02-06 01:25:44
现在的帽子工厂已经不同于抗日战争时期的帽子工厂,不同于三十年前的帽子工厂,也不同于八十年代初的帽子工厂。过去的帽子尤其是抗战时期的帽子都是量身定做的,现在的帽子满天飞,根本不用量身,用在谁身上都合适,因为是弹性帽子,尤以汉奸帽子为最多,谁想不当汉奸都很难。一句话说不好,汉奸大帽子就飞过来。过去谈论最多的汉奸是日本汉奸,现在谈论最多的是美国汉奸。左的说右的是汉奸,右的说左的是汉奸,一时间,感觉中国遍地是汉奸。比如说美国好,说是美狗,美分党,美国带路党。

本来想建立一个和谐社会,和谐社会还没到,语言的不和谐已经提前布阵。尤其是左右两大阵营,互骂汉奸已经成为占领政治道德制高点不可或缺的手段。

人们不仅要问,这是为什么呢?具体缘由可能包括以下几个方面。

第一,政治体制滞后的结果。政治体制改革,无论采取什么样的方式,其基本方向都不会变,那就是宪政民主方向。宪政即限政,限政才能保障言论自由,无宪政,言论自由就无法落实,言论自由不落实,所有人就会在语言的恐惧当中。为了避免语言的恐惧,就得通过语言的暴力,使对手臣服于语言的恐惧之下。汉奸,就是典型的语言暴力,也是使对方臣服的重要工具,没有人愿意顶着汉奸这个帽子,没有人愿意被钉在汉奸的耻辱柱上,这是中国的传统,也是革命的熏陶,更是民族主义千百年来的锤炼。就是有人愿意戴这个帽子,也是反讽和调侃,真要让这些人当汉奸,他们绝对不会干。

第二,阶级斗争以新的方式披上阵。对于中国人来说,阶级斗争可以扩大化,也可以缩小化,也可以无烟化,但阶级斗争思维从来没有停过,阶级斗争不断地以这种或那种方式出现。现在的汉奸也是阶级思维的一种表现方式,挂羊头卖的从来都是羊肉。现在狗都变成宠物了,贵着呢。

一代人有一代人的特殊语言,在毛泽东时代,无论是革命时期还是建设时期,都以阶级斗争为主导,以阶级思维为基本思维。正所谓亲不亲,阶级分,谁是我们的朋友,谁是我们的敌人,这个问题是革命的首要问题。分清阶级敌人的办法之一就是把对方设置为汉奸,让人人痛恨汉奸。当然,设置汉奸这事并不靠谱,在抗日战争时期看对方是汉奸与否得看其是否出卖国家利益,比如当时日本汉奸就是出卖国家利益、民族利益。

革命时期的汉奸语言在建设时期完成了内容的转换,但形式没变,思维方式没有变。在闭关锁国的情况下,想出卖国家利益民族利益已经很难,汉奸在建设时期只是打击政治对手的重要方式,汉奸成了内奸,比如刘少奇就成为"叛徒、内奸、工贼"。文革时期的文学、电影仍然对汉奸起了推波助澜的作用。汉奸一词通过当时有限的文学作品、电影作品走进了千家万户,汉奸这个词除了文革时期的主题词,流行语,无人不知,无人不晓,无人不被汉奸语言所毒化。汉奸与否,成了人们判断敌我友的一个基本思维方式,也成为人们打击对手、整人、整臭人、整死人的基本方式。

改革开放之后,汉奸曾有一段时间退出了历史舞台,但是阶级斗争仍然以不同的方式显现出来,几次大的争论,大都与阶级斗争思维方式有关。1983年的反对精神污染、1985年的反对资产阶级自由化,就是阶级斗争思维的典型表现。1992年的邓小平南方谈话,谈姓社姓资,强调反左反右主要是反左,虽然起到了重大的思想解放作用,但崩子里还是阶级斗争思维方式。在邓小平南方谈话后,尤其是在上个世纪九十年代末刘军宁明确提出自由主义浮出水面之后,自由主义的价值观托市场经济之福走上前台,自由、平等、民主、法治、人权等观念才被主流价值观部分吸取。出人意料的是,2008年的汶川大地震本来是天灾,却没想到承受了普世价值与特色价值交锋的导火索和战场。阶级斗争思维再次显现,汉奸字眼再次横空出世,并以汉奸的名义对普世价值进行意识形态大扫荡。在此之后的几年时间里,一些人突然发现,当出现了解决不了问题的时候,汉奸一词如此精致、如此管用,被一些人视为置对方于死地的重要法宝。

第三,网络发展的结果。中国的网络大发展,从博客来说,也就十年左右的时间,比如博客中国去年搞了十周年纪念。从微博来说,大致也就六七年的时间,微博大发展,也就是两三年的时间。网络的发展给人们提供和拓展了大量写作的空间,理性讨论的空间,同时也给人们提供和拓展了发泄的空间或者非理性渲泄的空间。更为主要的是,网络比现实更自由,微博比博客更自由,自由成为网流的核心价值观。由于网络是虚拟的社会,人们在现实中可能是彬彬有礼,在现实中是谦谦君子,是朋友,是同事,在网络中可能突然变成了价值的对手、意识形态的敌人。网络给在现实中不能表达的内容以充分表达的机会。民族主义、民粹主义、民主主义、自由主义、民主社会主义、宪政社会主义、左派、右派、骑墙派、维权派、情绪派等各种主义、各种价值观、各种派别都在博客和网络中一展身手。

在这样的背景下,普世价值与特色价值也在此不可避免地交锋,双方都在寻找现实支撑,而麻烦就出在这个现实支撑当中。

强调普世价值的人会主动寻找美国等西方国家作为现实支撑,因为这些国家是普世价值的实现者和践行者。强调特色价值的人会主动在传统中、在文化大革命、毛泽东思想中寻找理论支撑,甚至还会寻找苏联东欧的传统社会主义国家、会找朝鲜、利比亚、叙利亚这样的历史国家和现实国家作为支撑。普世价值观强调的是普世,特色价值观强调的是特色,普世价值与特色的价值对立和现实对立和冲突在网络上引发更为激烈的对立和冲突。这种激烈的对立和冲突重要的表现方式之一就是以汉奸与反汉奸、互称汉奸的对立和冲突。在这场冲突中,无论左与右,无论是普世价值与特色价值,都中了阶级斗争的道,都中了汉奸的魔法。汉奸如同释放了一个潘多拉的盒子,发挥着恶魔效应,又如同都穿着反汉奸的红舞鞋跳舞。吊诡的地方在于,强调普世价值的一些人因举起反汉奸的旗帜而着了特色价值的道,强调特色价值的人因反对普世价值而着了普世价值的道,因为持特色价值的人在在骂别人是汉奸的时候享受的却是言论自由的价值,只是把言论自由用错了地方。

第四,网络言论自由的恶果。在西方,言论自由是由道德支持的。西方的宗教信仰纷争最后的结果是良心自由、宗教信仰自由、宗教宽容,因其宗教的作用,言论自由也具有了道德的约束。就言论自由本身而言,经过经典作家的不断阐述,经过西方人的实践,言论自由既成为西方人的道德生活方式和政治生活方式。言论自由既反对对言论自由的社会限制,也反对权力对言论自由的限制;既反对社会对言论自由的语言暴政,也反对权力对言论自由的政治暴政;既有消极的言论自由,也有积极的言论自由;既有社会对言论自由的保护,也有宪政对言论自由的保护。言论自由是多层级的,其限制与保障也是多层级的。西方人的言论自由已经具有了几百年的时间,语言暴力、语言恐吓已经从言论自由本身退出来,留给言论自由的是晴朗的天空。在德国等十几个国家里,不允许纳粹的言论出现。在美国,虽然有纳粹的言论和共产主义的言论,也划归到言论自由的内容和范围,前提是不能威胁他人。

西方的言论自由,无论从哪个方面的限制和保障,在中国或是没有或是还处在萌芽状态,除了宪法第三十五条保障言论自由外,并无具体的条款保障言论自由,更少有宗教自由和道德自由对言论自由的限制。于是乎,中国的言论自由在没有诸种层级的约束下就粉墨登场了。由于中国缺少公民教育,没有公民文化的传统,坐上言论自由马车,扬起的却是阶级斗争的马鞭,使言论自由步入歧途。汉奸与反汉奸,在言论自由的歧路上快马加鞭,言论自由物是人非。言论自由成为恶之花,华美的骷髅。

让所有人摘下汉奸的帽子,有理说理,理性辩谈,言论自由,需要政治体制改革,需要清除阶级斗争的思维,需要构建网络道德,需要建立公民文化。只有实行宪政民主的改革,才能保障每一个人的言论自由,限制所有的权力,包括限制民主的权力。才能保障言论自由,使每一个人避免语言的暴力与恐惧。进而形成言论自由的共识,形成政治体制改革的共识,语言的恐惧必然会因此得到根本性的消除,以汉奸的名义打倒对方必然会因此退出历史舞台。


  

22. 股灾 2016-02-06 14:26:23
看看金价再说
23. 神算 2016-02-06 21:59:41
15楼,

美国佬嘅强项就系就算佢个debt 去到 $130 trillion, 佢都可以迫使到其他人妥协美元仲有价值罗。
24. 股灾 2016-02-06 23:29:04


为什么豆腐查工程会在台湾发生,贪污似乎还比其他地方严重,是制度出了问题;一个地方D人如只为$$$$而生活,真是可悲;希望台湾人民学会同贪污腐败say no