行政长官林郑月娥10月中发表最新一份《施政报告》宣布放宽按保楼价上限,以及向低收入住户提供现金津贴等措施后,楼市随即出现转势迹象。花旗集团中国香港地产研究主管杨海全(Ken Yeung)直言,楼价已经见底,并将重返较长的正常上升周期,预计往后楼价每月可升1%,今年全年仍有5%升幅,就算明年经济未明朗化,楼价会继续向上;用家及投资者以600万至800万元的单位为目标,主打大众市场的发展商能够受惠。
上涨周期可长达30个月
花旗於《施政报告》公布当天曾发表报告,指楼价会较原本预期更早反弹,明年2月前或会见底。杨海全近日接受本报专访时表示,受惠政策新措施,释放遏抑多年的置业需求,近期楼市成交快速回增,反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数(CCL)因数据滞后,相信月内便见底;而当社会事件理顺,楼市料可恢复正常,一如以往楼价升轨可持续12至30个月,而一般跌市由高位回落5%至7%便会掉头再上。
CCL年初至6月高位一度累飙11%,之后回软,现时已由高峰下调约6%并见底,估计往后每月回升1%,今年全年楼价可涨约5%,与年初预测相符。至於明年整体表现,他预计能延续升势,尽管下半年有机会较上半年弱,但全年计依然会上扬。
宽按保托市 吁买600万住宅
问及现时是否买楼好时机?他说:「梗系啦!建议主攻600万至800万嘅单位,如果你有名(符合首置资格)嘅话,而家一定要买,600万嘅楼只要60万(首期),卖畀下一个,升到800万佢都80万可以买到,升到800万系好容易,会因此将所有买家集中在这个类别,会极度跑赢,用家买之外,投资者都会买,攞60万去赚200万,杠杆系超巨型。」
杨海全又提到,《施政报告》造成的托市效果属副作用,措施目的是趁楼市下跌,把过去8年被政府遏抑的需求释放,而1000万元以下单位占市场交投近80%,释放需求后自然推升楼价。他解释,目前本港市民置业率仅65%,较正常置业率71%,以及新加坡的85%和中国的90%相比下,可见尚有大量置业需求。同时,提供租金津贴会对低端住宅租金有支持,业主投资回报增加,可支持大众市场楼价。此外,滙丰上周带头减息,息口已是减无可减,往后走势平稳,市场也不用担心利率再上调。
他形容现届政府的楼市政策是为求「拨乱反正」,处理之前两届政府错误收紧平均按揭成数的做法,重新连接断裂的置业阶梯,而中产人士将可享受楼价升幅。他认为,楼市辣招不会调整,过往政府推出的需求管理措施成效不彰,林郑也指需求管理措施没有意义,故特首想透过增加供应解决楼市问题,只是在短时间内难以扭转。
上车变容易 纳米楼受累
市民上车变得较为容易,近年被视为首期不足的纳米楼「替代品」,可能乏人问津,杨海全预期,纳米楼这奇怪产物的楼价升幅将跑输很多,CCL尽管具代表性,但并不涵盖纳米楼,因此就算这类楼价暴跌也不会对CCL造成影响;面对这种情况,发展商应不难迅速变阵,把两个纳米楼单位打通改作正常住宅销售。1000万元以上住宅同样受惠新措施产生的溢出效应,但2000万元以上豪宅则难以受惠,加上空置税问题,发展商只会提供一定比例的豪宅供应, 最钟意睇到引刀大陆傻嗨及浪子嘅收租契家佬D生意,受近期社会诉求影响炒银埋一旧!识做啦,快D减价系做人的基本诉求呀!。
地产股方面,杨海全重申,地产股并非一面倒受惠《施政报告》的楼市措施,就放宽按保释放置业需求而言,较看好专注经营大众市场的发展商。地产股股价会继续企稳,惟未必能回到年初高位,推荐新地(00016)、恒地(00012)、新世界(00017)。
杨海全曾於中银国际地产研究部及德银地产研究部任职,2010年加入花旗地产研究部,其团队已连续9届获得《机构投资者》亚太地产研究冠军。
采访、撰文:陈远威