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楼市干坤

把握跌市的入市良机

 

何熊辉

2016年11月5日

  政府突如其来的加辣楼市招数,将购买第二套房的印花税,划一提升至15%,这一重招对投资者入市有即时停止作用,但由於投资者只占入市买家三成,因此就算投资者全数不入市,单计初次入市的首次置者,仍有足够认购人数,吸纳新推新盘,因此倘新招推低楼价,首次买家就要把握入市机会。

  早前新盘的认购人数,动辄超额认购十倍以上,因此就算单计首次置业人数,新盘不乏买家入市,因此冀望楼价会因此出现大调整,可能会偏离事实。事实上,投资者不会因此全数不入市,而为了避税,有钱父亲可继续买楼,只不过改由子女名字登记入市。不过未来数月,市场需时适应,因此楼价短期回落,仍有机会出现,虽然如此,不要以为楼价就会因此下调两三成以上,楼市从此进入下跌周期。

  新政策实施初期,成交量会大幅减少,这是意料中事,因为首次置业用家都会暂不入市,目的是在扑傻瓜,希望有发展商或业主被吓傻,急急脚减价卖楼,那么他们就可买到便货。

  对第二套房施行购买限制,这是国内不定期的打压楼市动作,新近的打压措施行一段时间后,深圳及珠海等地,成交大减,但楼价未见大幅回调,以珠海为例,楼价仍然月月上升,这足以证明打压第二套房的实施,无法推低楼价。香港的首次置业人数比例人高达七成,因此这次新楼市辣招所造就的短期调整,就成为他们的入市良机。

 
 
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1. 正 2016-11-05 11:20:53
正是,政府越压,楼价越升,其实香港升得百分比很少,其他珠三角地区升值系以倍数计算的
3. Larry 2016-11-05 16:00:10
这么有信心,好!
4. 按下葫芦浮起瓢 2016-11-05 19:51:00
新辣招会对两方面有直接影响:

1)租金上升
投资者买楼主要用来放租,新辣招其实打击了投资者买楼放租的欲望,可以预见未来香港可放租单位会陆续减少,在供求关系下,香港屋租必定会越来越贵,前年我住所附近有还有一些$8000独立单位放租, 但今年已经全部升至$11000, 新辣招必然会将租金进一步提升。

2)政府信用破产
新辣招亦打破了政府曾经讲过如有新辣招会先经立法会先通过的承诺,要知道人无信不立,何况一个政府呢。
5. 向引刀・土著说不 2016-11-06 10:17:51
http://www.manyw.com/article/misc/article_content.php?sectionid=40&ref_id=14582&srhKey=&fm=&page=1&showDate=&category=

每周楼市评论       

辣招出招日,买楼上车时!       

汪敦敬   

祥益地产总裁

美国林肯大学荣誉管理博士

加拿大特许管理学院院士

2016-11-05

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政府突然推出新辣招,震惊了市场,有些人甚至认为二手市场会死寂,我看后苦笑,大家应该用平常心去面对,换个角度去看,人生仍然美好。

我体会到政府出招的原因,事实上,国际也出现资产荒,即是「量化货币衍生大量资金,但是可以给人买的资产却愈来愈少。」,楼价即将出现「井喷」,而内地资金也用不同渠道及方式涌入香港,犹如滔滔浪水,政府推出新辣招,其实是迫不得已,这个做法有两个好处,第一是境外投资者要面对15%+15%的入市税率,可以短期阻止到他们大部份的涌入,其实梁振英才是最尽责保护「本土」的力量,另一个好处就是我觉得特首当了摩西,阻挡了红海的滔滔浪水,让新辣招有豁免权的上车及换楼人士可以有空间买楼,一片苦心,各位不要白费(一笑),这虽是笔者戏言,但却一定程度是事实。

只是,有关措施亦有强烈的负作用,今次出辣招恐怕会步2013年的后尘,投资资金受到辣招阻挡之后就涌去工商铺,最后也影响到民生。

另外,15%厘印费当然会令多层物业的投资者难以入市,亦正因如此,亦会令到更加少人放盘,因为放盘之后面对的再投资风险和成本都大得多,所以更加多人会选择「揸货」,楼市长升不跌是因为放盘减少的百分比,远高於购买力减少的百分比,如果这个情况出现,楼价一样会继续升,这个是我最担心的。

但我认为新辣招推出亦会制造了一个契机,就是短期买楼的人会减少,如果政府在这适应期推出一些鼓励及刺激二手放盘的政策,放盘量就容易多过成交量,那么我们就制造了一个正本清源的楼价调整基础,增加二手放盘量其实是比增加楼花实际推出销售量容易,这个就是我的「供应管理」概念了!

出了辣招之后,香港境内的资金只会累积得更多更快,而市面上可以给人买的资产只会因为放盘量减低而更少,资产荒仍然进一步严重,这个是数据反映出的事实。

能量力而为者,做好最悲观的预算后,就可趁机买楼啊!


屯门楼市尺价领先指数 (代表实用面积 , 代表建筑面积)

6. 向引刀・土著说不 2016-11-06 10:41:27
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161106/19824070 (睇片)

特首梁振英联同财爷及多名财金官员,宣布本港永久居民买入第二层住宅所缴付的双重印花税(DSD),划一徵收15%,昨日起生效。对楼市的影响肯定负面,二手市场会进入前所未见的冰河世纪。
判断楼市点走之前,翻睇过去15年一二手成交宗数及比例作为参考。自2002年至今年,二手住宅交投占整体成交比例,介乎63%至90%,平均是79%,即一手与二手的比例是2:8。二手交投2010年录得超过12万宗成交,及后额外印花税及其他辣招税生效并加强,盘源被锁死,去年二手交投跌至只有3.9万个,较五年前跌了接近七成。
15%划一印花税出台后,二手投资客应该绝迹,成交再跌一半并不足怪。香港楼市的畸形,就是越升越抢,越跌越等,越平越冇人买。新政策对首置上车客,表面上没有影响,但实情是,当他真心希望入市时,会发现市场根本没有二手盘源供应。业主从过去多次辣招税经验学晓了,只要等多阵,楼价又会升番转头,现阶段没诱因要减价出货,谈何成交。
再睇另一组数字,去年300万元但少於500万元的成交,以及500万元但少於1,000万元的成交,分别有1.92万宗及2.3万宗,占市场比重是75%,今年有关比例相若。400万元物业,新印花税是60万元;而700万楼元,新印花税是105万元。换楼客是楼市一大购买力,但新税下,换楼成本及计划要重新计算,无形打沉楼换楼意欲。
去年十月至今年三月,二手每月平均成交跌至只有1,700余宗。今年8至9月超过4,000宗交投的小阳春期,会成为过去。可以想象,当市场最大两批购买力都消失(投资客及换楼客),二手成交惨淡场面可以预计。未来两个月,宗数将跌至1,500宗以下,全年计宗数恐怕不足两万宗,只及2013至2015年平均四万宗的一半。

辣招成有心人政治武器

按剧情发展,真正上车购买力,会流向一手市场。但一手市场能否如过去数年般火热,这点我有怀疑。明年私宅供应是2.8万伙,未来三年供应亦超过9万,发展商倘年推盘两万个,在没有投资客甚至换楼客入市,会重现「供过於求」的情况。羊毛出在羊身上,发展商回赠印花税会成趋势,但部份成本会在价单上反映。一手楼价不会大跌甚至提升,二手业主亦不愿割爱,就算有劈价盘,也恐怕只是零星个案。
新印花税固然威力劲,但人大委员长主动提释法,香港赖以成功的根本:法治,会被摧漽,「悲释LAW」对楼市更具深远负面效应。楼市见顶已成定局,跌多少也没甚意义。距离新特首明年三月底选举约有五个月时间,楼价指数(CCL)未来半年会失真,因数据太少而扭曲实况,发展商亦不会减价卖楼,只在付款方法上「做嘢」。但更重要是,当楼市被政治挟持时、当辣招被有心人用作政治武器,港楼未来半年会进入危险期。

股荣

8. Lzt 2016-11-07 22:34:19
加辣效应:内地商家话人币贬 重税仍买港楼
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20161105/bkn-20161105130453877-1105_00842_001.html
9. 楼价跌三成 2016-11-09 10:17:32
政府上周五把住宅印花税(DSD)划一上调至15%后,以「首置」身份入市豁免辣税的交易陆续有来,而且愈买愈贵,豪宅市场接连录得大手成交。九龙仓(00004)和南丰发展合作的山顶MOUNT NICHOLSON第二期,昨天成功以招标形式售出4个分层单位,变现约15.41亿元,包括一个家族斥12.24亿元一口气扫入3伙,当中16楼A及B室用一份合约购入,作价9.12亿元,料为全港成交金额最高的一手分层住宅买卖,两伙平均尺价约10.48万元,更较西半山天汇去年底造出的每方尺约10.38万元纪录高1%,膺亚洲一手分层楼王【表】。信报