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地产博客 > 楼市干坤 返回
浏览人次：19602    回应：9
楼市干坤

地价深跌楼价浅跌

 

何熊辉

2016年3月24日

　　经济持续低迷，地价调整幅度也开始加深，不过楼价仍算平稳，去年至今，楼价调整只约一成半，反而地价的调整，明显是深而快，这种情况可解释为政府为加快土地供应，不断接受发展商越来低越出价，从而想利用地价的深跌，去加快楼价的调整。

　　最近有发展商负责人表示，楼价的组成部份是建筑费及地价各占一半。建筑费难以调整，故只可透过压低地价，从而推低楼价。该名负责人指出，地价每跌两成，楼价就跌一成。笔者估计，地价最多跌四成，故楼价最多只跌不足两成。基於楼价现时已调整了约一成半，故估计楼价只再有约5%的跌幅。

　　事实上，楼价跌幅不会跟地价跌幅成正比例幅度下跌，因为楼价的组成部份尚有利润部份，利润的订定可高可低，最差情况是零，即楼价等於建筑费及地价成本。假设地价变成零，发展商也不会单以建筑成本定价，如建筑费是5000元一尺，楼价也可以卖一万元一尺，因此政府单纯以推低地价去压楼价，最终受伤最重的，是政府的卖地收入。
 
　　最近沙田区有地皮的地价成交价，大幅下跌了近五成，理论成楼价又会即跌二成半，但事实上，区内业主也不会当这些新闻是甚么大事，而有关地盘物业它朝落成后，也不见得一定会低价贱卖，因为楼价始终是市价产物而不是成本产物。

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1. 劲废 2016-03-24 18:41:23
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2. 楼价再难下跌 2016-03-24 20:04:16
笔者太保守了，现在空置率极低，租金及楼价亦已稳步上升，不需年中才看升了，发展秀丽，若政府在未来取消辣招楼市更是一发不可收拾，年底的中原城市领先指数应该会再创新高，可喜可贺！
3. LYC 2016-03-24 23:01:39
正是，一手成交尺价劲高，反映千万富翁密密扫货，因为2手冇笋盘。CCL暂时跌了12%其实已经跌了很好，因为逆按揭措施令2手楼价出现折让，实际2手楼的价值系远高於现时成交价。小部份业主睇唔通形势或等钱洗才会有减价情况出现，现时已经冇业主咁傻肯减价沽货了，见底回升指日可待！
兴幸，好多淡友仍陶醉图表的下降趋势或主观地盲信所有利淡因素，莫视供求量宽等等会令楼市爆上的理据，大力吸纳租盘，支持租赁市场，推高租金回报率，另一方面，因大部份单位都落入自住客手中，亦导致租盘冇晒！
4. T君 2016-03-25 02:15:25
你觉得建筑费真系要 5000 一平方尺吗？
5. 他.... 2016-03-25 08:54:31
今年楼价指数会见200点
6. abcd1234 2016-03-25 09:35:58
新界地区二千元地价，四千元建筑，哪卖7000元仍可以赚啊。世宙现在卖12000啊！还有四成以上下调空间。新楼如是，旧楼更加不值！
7. 理智之士 2016-03-25 10:43:55
真的是5000元建筑成本?出之商人之口谁会相信!
8. 正常人 2016-03-26 11:36:16
我都想呀、200点、好似夸张咗啲喎、
9. Marie Kwan 2016-03-27 00:07:14
香港人近十年变得越来越短视、凉薄和不择手段，根源就是地产霸权的长期洗脑教育。

香港不单只年青人，而系几乎所有人不论老幼嘅价值观都已经完全比楼市同地产商扭曲得体无全膏，亳无人性；有楼先系有用嘅人，冇楼就系神憎鬼厌嘅废人，香港人永远要为楼房做天生嘅奴隶，尼啲就系发展商为左高楼价而为世世代代香港人从小到大设定及不断洗脑的"标准"和"命运"！现在大家开始厌倦了被地霸摆布……怪不得本土同激进派政治上这么有市场，越来越多选票支持，这并不单单是旺角事件问题，而是长年被地产霸权扭曲出来的压抑........说穿了香港人其实不是不想做中国人，只是不想做地产霸权摆布嘅奴隶而已，请中央不要误判形势。

地产霸权同高楼价已不知不觉完全摧毁香港竞争力和做人应有嘅核心价值，打工仔做极都追唔到楼市升幅，好市差市薪酬都被租金长期压抑，做生意守到有小小钱赚又比业主加租加到结业，炒楼令实业家及普罗大众都不务正业，竞争力大不如前。所以今天香港的矛盾、困局和衰落就是过去十多年由地产霸权和官商勾结慢慢形成出来，看看地产商现在强大势力，现在回头已根本不可能。

高楼价同地产霸权再长此下去，反建制声音只会越来越强大，相信今年立会选举激进派将会有令人意想不到的议席，建制派今年绝对危机重重，在香港，政府对地产业监管远比银行业松懈，但对民生影响却有过之无不及，但建制泛民都绝少关心过问，有冇利益大家心知肚明，靠佢地永远发展商只会继续操纵市场，楼价只会坚离地，周围劏房露宿者，港人只会永远不事生产不断退步。

所以本土派甘快得民心，不是因为他们好，而是建制泛民都收地霸油水维护高楼价，搅到整个社会道德价值观仲衰过大6，大家都忍无可忍，导致越来越多人宁愿转投激进派去改变都唔想益佢地，今年九月投了十年建制的我和家人也一定会投本土，虽然知道他们能力有限，但总好过建制泛民日日做戏服务地霸为害社会，楼价一日高企，建制选票只会不断日日流失去本土，这种反叛随著内地亦高楼价时也会由香港传染去大6新一代。所以中央政府根本不可以怪责香港人反叛，请踏地看清楚背后原因，长期放纵地产霸权的后果就是如此，相信内地几年之后整个社会也会好像香港一样慢慢被不断壮大的地产霸权挟持，最后也好像香港一样落得被"民反"困局，一发不可收拾，高楼价+地产霸权可亡国也，愿共勉之。

如认同恳请帮手广传以上，谢谢。