罗杰斯在一个访问中说,在美国加息和楼价泡沬过高的大前提下,香港的楼价将会在3年内,大跌五成。他是一个市场的practitioner,著重的是数据计算,我当然算不过他,不过,我是一个理论家,所以可以从基本楼价理论去推论楼价的问题。
通常,在一个楼价下跌的熊市中,下跌五成,是正常的现象,并没有甚么大不了的地方。
香港从1965年至1968年的熊市,从1981年至1983年的熊市,从1997年至2003年的熊市,也是最少跌了五成以上。
不过,由於距离上一次的熊市,已经是13年前的事了,因此,35岁以下的房地产投资者,也许没有见过房地产的熊市,因此当遇上了,难免会有点不知所措,不知道如何应对。
楼市熊市之所以难玩,是因为在一次牛市之中,往往经历过好几次的调整。像这一次的12年牛市,中间最严重的一次调整,是在2008年的金融海啸,但其实,由於楼价在2007年底曾经急升过,所以2008年的大跌,真正所跌的并不多,而由於美国迅速进行量化宽松,该次的跌市虽然跌去了三成以上,但下跌的时间不到一年,楼价便又急升上去了,因此,这一次只能够算是调整,而投资者的损失也不大。
简而言之,每一个在楼市中赢大钱的人,都是经历过好几次的调整,死守出头的人。还有的是,梁振英在上台后,也不止一次,出过辣招,楼价还不是屡创新高?因此,35岁以下的房地产投资者,已经被多次的调整训练成「罗素的鸡」,当再遇上楼价下跌时,也会倾向於死守下去,希望守得云开见月明。
但我可以告诉大家,就算是楼价跌五成,如果真的可以死守下去,房地产是一定可以赚钱的,问题在於,你投资的,必须要是豪宅,例如山顶、深水湾和浅水湾,又或者是铜锣湾、旺角及尖沙咀等旺区,那你的回本兼赢凸,只是迟早问题,像1997年高价买了的豪宅,在2010年左右已经回本有赚了。
以97价买入计,红山半岛现价跌一半,还要亏本三几成,但山顶独立屋则还有赚添,不过,如果买的是大西北的细价楼,那就……
《孙子兵法》说的:「小敌之坚,大敌之擒也。」调整时所用的正确策略,在熊市时,反而会令你万劫不复,祝大家好运!