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资深会员专栏

专业机构投资者(十)阵痛

 

珍惜香港

法团专业投资者
SMIEEE.MSc(ICDE)
http://facebook.com/hongkongtruevalue/
2017年3月28日

上回写完《政经》一文后,有人向我反映,话写得太深,亦睇唔明「阵痛」嘅意思。本来谂住响选举日之前,出多一篇文章,点知每次想开笔,都总喺遇到一啲突发嘅公事或私事,彷佛天意唔想我响选举揭盅之前,完成呢篇文章。

前日,林郑以 777 票当选,胡须曾以 365 票落败。听埋两位嘅选后宣言,如果真喺有天意阻住我出文嘅话,我谂我已经知道点解。

前无古人嘅场面

上星期五,胡须曾以巴士巡游,作选前最后一次落区,并於当晚举行造势大会。阿女问我点,我谂咗一阵,究竟写文,定喺过去会一会佢?其实到咗果一刻,选情几乎已经尘埃落定,而我嘅文章,又帮唔到佢啲乜嘢。於是我决定同阿女到戏院里,亲身见下呢位我尊敬多年嘅,真正嘅大师,之后仲参加埋佢嘅造势大会。

我果然冇睇错人,胡须曾已经成为香港回归以嚟,民望最高嘅特首候选人。种种感人场面,可以话喺前无古人,而再要有后来者嘅恐怕都几难。有人认为,呢啲只喺公关技俩,或者佢地应该亲自落去见识一下,而唔喺净喺睇新闻报导。正如田北辰话,政治唔单喺讲能力,仲要讲心,你冇心嘅,公关点叻,都好难响撕裂嘅环境之下,造就到咁嘅效果。

老曾嘅启示

记得一个月前,香港发生咗一件,令我好难过嘅大事。曾荫权三项控罪,一项无罪,一项罪成,判监二十个月,而另一项未达成裁决嘅,就俾律政司咬住唔放,要到九月再重审。一个令香港谷底抽身,救活无数港人嘅前特首,唔知做错咗啲乜嘢,要饱受凌迟般嘅煎熬。我伤感、难过,唔单止喺因为呢位老人家嘅遭遇,而喺眼见现今社会,响撕裂嘅矛盾之下,果种冷漠、果种无情,我为香港人可悲。

当日,我尊称曾荫权为「老曾」,就喺睇唔过眼芳间对佢嘅落井下石,开口贪曾,埋口贪曾。香港人,食碗面,反碗底,我叫佢地用一面镜,照一照自己。以前香港嘅首富,喺人民嘅偶像,追求成功嘅目标,依家首富被打成地产霸权嘅魔鬼。原来,环球经济新常态嘅阵痛,早响后曾荫权年代,就已经杀到嚟香港。

阵痛与深层次矛盾

要了解阵痛,其实唔难,呢家嘢,芳间有个名堂,叫深层次矛盾。好多人将深层次矛盾,归咎於贫富悬殊,同资本主义社会之下嘅不公。讲真,华探长年代嘅香港,咪仲唔公平?贫富,从来都喺咁悬殊,又唔见以前有乜嘢深层次矛盾?归根究底,都喺因为经济体嘅发展,渐趋成熟,以致个体嘅生活质素,响持续优化嘅同时,亦要付出难以上位、难以自决嘅代价。社会各阶层之间、持份者之间,甚至两代之间,开始出现矛盾;而当矛盾扩大,就会激发各方互攻同自保嘅本能,形成社会撕裂。

所以林郑同 CY,将社会嘅撕裂归咎於政改,喺严重错判形势。如果以为,只要加强民生政策,就可以解决当前嘅社会问题,就未免太过天真。因为人心,永远都喺不足,你可以帮埋人地上位、任由佢地自决咩?再者,你帮得呢个,点解唔可以帮埋果个?只帮呢个,又会唔会影响到第个?到头来,不断浪费资源,仲提高埋羊群嘅素求标准,弄巧反拙,造成更难处理嘅社会问题。结果,咪又喺做咗好多嘢,使咗好多钱,人地都喺咁唔满意罗!

求各方妥协嘅政治理念

解决阵痛嘅最终方案,就喺要令各阶层嘅持份与非持份者,面对现实,接受新常态,接受归边,以共同发展为大前提,作出让步同妥协,呢个就喺胡须曾嘅政治理念。可惜,人就喺咁自私,要达到呢个目的,喺非常困难,尤其非持份者,以及啲理想化嘅年青人,阵痛令佢地衍生咗输打赢要嘅心态。但胡须曾就正正要呢一群人,面对同接受高楼价嘅现实;响一个访问里面,佢被多次问及楼价,都喺呢个答案:私楼一定唔会平!佢以金字塔社会嘅经济模型,推断出要社会稳定,就必须达至六成政府资助房屋嘅长远方向。同样地,佢亦唔肯承诺取消强积金对冲,而喺以金融手法,处理关於退休嘅问题。

呢种经济为先,以宏观经济主导民生嘅大原则,本应难以讨好非持份者同年青人。不过今次特首选举,最 BUY 胡须曾嘅,竟然就喺呢一群人,我不得不佩服佢强大嘅凝聚力,真喺可以将不可能变成可能。CY 将泛民全投胡须曾,讲成纯粹为反而反嘅行为,喺大错特错。胡须曾本身亦喺前任高官,属建制背景,所以泛民今次喺响强大民意之下,作出让步同妥协,当年佢自己做唔到嘅,就唔好话人地为反而反。

持份者嘅短视

至於持份者,包括建制及商界,点解反而唔 BUY 佢?有人话,佢地喺受到所谓「中央」嘅压力,但特首选举始终喺行暗票制,所以我唔认为呢个喺主因。或者举个实例,当日胡须曾提丁居屋混合发展,班乡亲都唔知几 LIKE,大赞佢爱国爱港爱鄕、中庸之道,又话佢有脑,但点解提名同投票,都俾哂林郑?因为「中央」压力?非也!根本佢地就已经睇穿咗,林郑嘅「好打得」,只不过喺流於表面,连佢自己都话,解决橬建,要先易后难,换句话讲,咪即喺欺善怕恶!班乡亲同林郑倾,自然好过同胡须曾倾,而商界、金融界亦喺一样,你 IDEA 几好都喺假,点解要坐响对等嘅圆枱边,下下讲妥协?

持份者当然明白,芳间话胡须曾耳仔软,左摇右摆,都喺假象。人地只喺响执行方面,容许较大嘅妥协空间,但对於大原则,就守得好紧。香港嘅财政、金融安全,以及科技中立、对优质同合规嘅要求等等,都喺不容妥协。冇多年嘅强硬坚持,又点可能守得住香港嘅国际评级?至於林郑,所谓「好打得」,只在於执行,佢精於政策嘅运作,但宏观理念薄弱,基础原则就好容易被攻破。

金融安全冇得妥协

就睇金融界,个个都想放宽监管,赚多啲佣,阿里巴巴咁大旧肥猪肉,啲乜嘢保障股东利益,重要咩?赚咗眼前钱至算啦!话说,有网友认为我站错队,咁迟下债券通出台,唔知我地应该以质取胜,定喺做烂个市?我谂如果林郑真喺咁耳仔软,BUY 金发局果套,俾中港散户齐齐当股票咁玩,罔顾金融安全,咁到时就真喺唔知边个大柠乐啦!

所以有朋友话,风险管理应该留俾银行同个人,我喺好有保留。香港喺国际金融中心,外向型经济体,即喺话,我地嘅金融同银行体系,唔喺一个封闭嘅赌场。投资者嘅输赢,以及投资操守,如果唔单喺影响佢地自己,而喺会直接冲击到香港金融同本土经济之间果度保护墙,影响各行各业,影响民生嘅话,咁就真喺唔讲得笑。美国爆发金融危机,可以搵其他国家埋单,而我地就只能够食自己。今日,就算有十个索罗斯,都郁唔到香港一条毛,有网友话,林郑有任志刚,冇有怕喎!咁又喺!衰咗嘅话,都要搵个高手打下大鳄嘅,不过唔好唔记得,果剂嘢之后,香港内伤咗几多年。

胡须曾嘅民望基础

与其话,强大嘅民意支持,令到中央忧虑,倒不如话,喺令到部份持份者忧虑贴地啲。汤博士认为,胡须曾只喺反映民意嘅 MESSENGER,呢点我唔认同。博士话唔明白,今日好多支持胡须曾嘅人,昔日都闹佢喺守财奴。同其他持份者一样,博士以为中央政府意属林郑,市民先至为反而反去支持另一个。点解,总喺要以对立嘅角度,去睇事物?

我亲身见到嘅,却喺另一回事,市民对胡须曾嘅支持,喺出自真心,唔喺单纯为反对另一位候选人。佢之所以民望咁高,就喺因为能够成功令到人民妥协,而呢个就正正喺团结嘅基础。所以点解我话,佢喺唯一嘅候选人,可以带领香港,成为全球首个步入新常态第三阶段嘅地区。但睇嚟呢个愿景,已经变得遥不可及。

寄语新特首

前日,林郑正式当选特首,无论如何,香港嚟紧五年,都会响佢管治之下,而作为香港市民,我地当然要支持佢。

有朋友问我,点解对林郑咁苛刻?我睇番自己《出阵》同《政经》两文,以及本文嘅内容,对佢嘅批评,又真喺几唔客气嘅!无疑,响人品方面,佢的确比 CY 优胜,而理念基础上,亦唔似得会倾向行消极施政。我谂如果响太平盛世,经济畅旺,社会融洽嘅环境之下,例如五年前,老曾交棒俾林郑而唔喺 CY,咁应该冇乜问题。可惜今日,香港嘅阵痛,已经进入白热化阶段,林郑必须大大改变自己嘅作风,先至有机会驾驭到呢个形势。

今次特首选举,喺回归以来最精彩。胡须曾唔单止展示咗,一条修补社会撕裂嘅出路,更通过自己嘅竞选团队,成功示范咗集体负责、不分彼此嘅团队制,呢个先至讲得上喺,管治新风格,而唔喺林郑标榜果种,以官僚驾驭官僚嘅问责制。

希望林郑真喺如佢宣言中所讲,通过今次选举,了解到自己嘅不足,同虚心学习人地嘅长处。千祈唔好俾内地式嘅吹嘘所蒙蔽,见到人地赞下你,就觉得自己冇哂问题。一定要付出真诚,感动市民,感动持份者,令佢地自愿互相妥协。同时间,更加要修补自己嘅不足,但唔喺搵啲乜嘢巨头补习,而喺通过沟通同体验,建立正确嘅宏观理念同大原则,予以坚持,唔好只喺著眼於个执行性。

寄语持份者

我地呢一代人,经历过艰辛嘅年代,成为今日嘅持份者。眼见当下受宠嘅年青人,不时慨叹佢地无知,指责佢地不济。不如我反问大家,呢个世界,可唔可以返去冇手机嘅年代?冇最低工资嘅年代?返去公屋多户一厕嘅年代?要佢地亲身感受我地当年嘅苦,似乎唔太实际,但社会嘅未来,又喺靠哂呢群年青人嘅竞争力喎!

记得响一个专访里面,胡须曾提到,若果撕裂嘅界线,仍然存在嘅话,佢喺冇机会当选。今日,我谂我地作为持份者嘅,真喺要反思,唔好以为,推一个好打得,但理念薄弱嘅领导出嚟,就可以保住自己嘅利益,而又同时「摆平」哂呢班年青人。就睇特朗普,佢几打得,都无奈要撤回法案,阵痛,真喺唔喺你地想像中咁简单。

或者大家唔为意,泛民已经开始入侵主要嘅功能组别,而选委数目亦占咗四份之一。今日佢地拉布,大不了咪见一次,剪一次?但三年之后,又多咗三批合格嘅年青选民,到时立法会选举,若泛民攞到足够否决议席嘅话,咁唔知道要几打得,先至可以摆得平?

所谓,大势所趋,总要发生;成败得失,不在朝夕

唔好为咗眼前嘅利益,搞到将来要呕突。

梦想与咸鱼

步入新常态第三阶段,只不过喺时间问题,而分别就在於,阵痛,究竟仲要持续几多年,喺顺利过渡,定喺响痛苦之中过渡。正如罗永聪问,喺唔喺仲有其他可能性

如果连梦想都冇,真喺不如做条咸鱼就算

所以点解我话,彷佛喺天意,阻住我出文。有啲嘢,真喺要亲身体验,再加埋反覆思考,先可以达至更深层嘅领悟。我同朋友讲,彷佛自己后生咗几十年;要了解年青人,其实都几简单,只要回望一下,当年嘅自己,用心去感受就得。

但原来,胡须曾早响两年前,就已经咁讲:「香港人特别喺新嘅一代,响物质生活以外,更加渴望心中富有,呢个喺社会成熟嘅表现。对於呢一种转变,我地喺须要回应;但喺大家必须要明白,要解决社会上唔同嘅问题,我地喺须要对话,而唔喺须要对立」。


真喺好佩服佢,我谂,能够了解,同触动年青人,甚至有能力引导年青人嘅政治家,恐怕就只得佢一个。

寄语年青人

记得响政改否决之后,我写咗一篇《》,我话,政改通唔通过,点解冇通过,唔喺最重要。关键喺,响政制发展嘅历程之中,我地体会到啲乜嘢,心态有冇进步,还是仲喺执迷不悟。

同样地,输赢,亦唔喺最重要。关键喺,响整个选战历程之中,我地体会到啲乜嘢,心态有冇进步,还是仲喺执迷不悟。《火影忍者》里面,有一个叫带人(うちはオビト)嘅角色,失去至爱嘅惨痛遭遇,令佢仇恨世界,强行要将世人,拉入虚假嘅梦境入面,后来受到主角鸣门(うずまきナルト)嘅启发,通过互相理解而觉悟,最后牺牲自己,拯救世界。

理想,唔一定要好伟大,香港梦,亦可以好简单。大家嘅梦想,可能唔一样,追求梦想,或者面对现实,都喺自己嘅选择,而每一个人,亦须要为自己嘅选择负责,同承担后果。

切记,心,可以死,但喺,千祈唔好成魔

火影忍者:带人之曲

 
 
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1. 引刀一快 2017-03-28 04:29:03
沙发
2. 打工仔 Andy 2017-03-28 07:03:06
哗 ! 引刀兄

咁快手 ! 大团结最好!
3. Leooo 2017-03-28 07:31:44
香港正式多事之秋,这边占中,那边港独,水深火热,
阿爷好难俾肥彭个老友做特首喎。
造势大会的年青人,十居其九都系苹果读者,
我Facebook里便啲黄丝带朋友,睇完苹果,
全部都去咗撑胡须仔,阿爷好乱喎,
究竟香港要一个普遍黄丝带支持的特首,修补撕裂
定系学啊成哥话斋要一个阿爷支持嘅特首呢?

4. 历史长河 2017-03-28 08:12:32

老子的《道德经》有言:天之道,损有余而补不足。人之道,则不然,损不足以奉有余。


就是说世界是平的,人心是失衡的。实际上就是《圣经》中的马太效应:


说有位国王给两个仆人各一锭金子,让他们俩出门去赚钱。第一个以一锭金子为资本,投资赚到10锭。国王赏赐他10座城堡。第二个不敢投资,小心翼翼的把金子藏好带回。国王下令把这锭金子抢过来给第一个仆人,并说:“凡是少的,连他最后的也要夺过来。凡是多的,那就再多多的给。


会赚钱的人,就会形成赚钱惯性,越赚越会赚,越赚钱越多。相反,不会赚钱的人,所思所想所行所奉,处处跟财富规律对著干。有些人甚至会穷极一生的努力,绞尽脑汁让自己赚不到钱。


赚不到钱的人,总是强调现实不公。然而,老子已经说了,人之道,损不足而奉有余。不是世界不公正,而是人心不平衡。是人性人心构成了永不公平的世界。选择贫穷对抗世界,是穷人的"气骨"。认知人性学会适应,是富人的智慧。

5. 亮剑 2017-03-28 08:58:23
林郑以777票当选,将会在打后5年统治香港,小弟对房地产有一点儿认识,现在此抛砖引玉,希望准特首或其主管房地产官员有缘看见。

点解香港D私楼会贵成咁?最主要的原因系大约每一个私楼业主的背后,都要负担一户公屋家庭的支出呀。香港的土地供应紧拙由来已久,港英政府因此设计咗呢个「香港人养香港人的计划」,可谓用心良苦!

首先官员将有限土地分成两份,咁有限的土地便变成短缺,那呢D私楼地就可卖得起价,发展商买入贵面粉、再整D贵面包,最后以高价卖俾那些俾得起又肯俾钱嘅准买家,喺呢个过程中,土地供应者其实已向上述买卖双方抽了重税,之后呢个土地供应者再变身成政府,将上述呢几笔钱作财富再分配,就可有钱起公屋俾穷人住之余,再整D福利益街坊。政策好唔好在此我不作评论,但这是事实的全部。
6. 亮剑 2017-03-28 09:01:18
小弟自1998年开始,写咗好多文章去报纸及网站,提出香港点理顺房屋政策。

我之前提过,以后居屋可参照整个项的建筑成本(当然高低层及坐向要微调),一毛都唔赚你原价售于合资格香港人,地价方面以后就在每月应课差饷租值抽翻你小业主两叁成作地价补偿。

这是房屋3级制,第一层系公屋,由政府出资建保障房畀低下阶层住,以稳定草根阶层;第二层系由政府及土地拥有者兴建不含地价的房屋畀中产阶层购买,只收回建筑成本,地价部分就摊分50年由小业主分期归还;第三层系由政府及土地拥有者照现时私房政策发展,因应市场所需自由发挥,你市场可以卖几多,政府不会理你,但后果自负。

其实大型发展商及新界原居民手上拥有的土地,可以起码兴建几十万伙私楼,如果免咗补地价磋商,立刻便有大量土地资源得以解放,而政府之后分期从小业主身上取回补地价的金额,绝对不会少过一炮过同发展商收取。

政府点解可以令发展商发展「微利房」?
这可以同拥有农地的发展商做等价交换,起一尺「微利房」,就可用「优惠/折让价」补一尺「暴利房」地价!

当然政府要在打房政策呢度拨乱反正。 


7. 亮剑 2017-03-28 09:06:58
旧文章重贴

9. 亮剑 2015-03-30 11:59:16

呢篇野写了几年,今天又贴多次!

如果大家求其捉一个香港人来问问,现在楼价贵唔贵?

答案好明显,大比数胜出嘅系贵啦!

再问啲年青人想唔想上车?

答案好明显,大比数胜出嘅喺想啦!

但再问一问嗰啲业主,如果政府以行政手段搅冧嗰楼市,好等年青人易啲上车,你又赞唔赞成呢?

答案好明显,大比数胜出嘅唔赞成啦!

咁问题来啦,月入万多元楼下有公屋呢个安全网,叁四万几银楼上嗰啲人自己有对策上车,但中间呢班人点算?

政府现在用嘅药系居屋同置安心,之前仲有夹屋、首置及租者置其屋,但以上各式各样嘅资助房屋计划,都同楼价有某程度上挂勾!

即系楼价升,政府就加大现金及土地资助力度、放宽多啲受助人仕限制、加大折扣成数就嗰个市场价!

通常楼价升得急,就算无迫切需要嘅人,都会一窝蜂地走去买楼,但政府嘅各种资助置业计划,又间接上同楼价相互追赶,咁楼市唔升就真系有鬼!

世界唔少楼市泡沫爆破嘅原因,是因为信贷政策过度宽松,这会使到那些之前唔够首期及缺乏供款能力嘅人,都可以入倒市!

那些要政府帮手先可入市者,就系最后买家,咁连拒哋都出埋场,高位接晒火棒,购买力仲唔耗尽晒?

最惨呢班人因为实力不足,如果个市一回,拒哋唔少人会成为首批倒下来嘅牺牲者,搅得两搅他们嘅物业会变成银主盘,然后拖埋其他人落水,主政者爱你变成害你,世界就喺咁无可奈何!

任何一个负责任及有少少良心嘅政府,都要防止楼市狂飙暴跌,最好当然系人人有屋住,个个乐安居,地价以分期支付方式收取,以防止实力不足嘅人摸顶入市累街坊!

1 香港只得豆腐膶咁大,土地极之珍贵,讲句现实啲就系,政府手上土地系卖一幅,少一幅,这连住喺非洲嘅土人都知道,楼价唔贵真系有鬼!

咁点解楼价高?小学 2 年班都知因为地价贵呀吗!

点解地价贵?因为政府唔能够将啲珍贵土地平卖罗!

点解平价卖地唔得?其一平卖会俾人话官商勾结、其二政府等开饭、其三嗰啲小业主会嘈!

咁地价唔平得,年青人如果无呀爸呀妈照住,咪唔使旨意买楼?佢哋随时聚合起来搅事,天下大乱可期喎!

呢个上车难系第一死结!

2 地产商本有唔少土地喺手,点解又唔走去起屋?说穿系在香港建楼,要过甚么规划评估、乜乜环评、地区咨询等几拾关卡,但呢啲都系碎料,补地价系几多先系关键!本来香港政府拥有土地的绝对拥有权 (除了中环圣约翰座堂的所在地), 都是属於政府, 政府卖地其实只是将土地出租一定年期, 而建於土地上的楼宇亦属於土地的一部份, 所以业主其实只购入地契年期内该单位的权益. 地契到期后, 政府可以收回土地及建於其上的所有建筑物, 如果政府决定这样做,单位便不再属於业主, 而有别於重建收地的情况, 政府没有法定责任要给予赔偿. ,例如九龙仓旗下嘅海运大厦地契到期,就要讲故!当然, 政府亦可以将土地续租, 若政府决定续租, 那业主可继续持有单位,当然呕大笔钱出来系少不了的!

对於住宅用地, 为免扰民, 政府目前的政策是一般也会续租, 至於接近地契到期时买楼, 其实交易时买卖双方都会知道这情况, 有关的风险自然会在价钱上反映出来, 而政府通常做法,系容许土地在地契到期后,不需再付地价而获续期五十年,而地租只是差饷租值的3%,属偏低水平,间接楼价居高不下。

呢个供楼难系第二死结!

3 我已几拾岁,而我哋呢班人在打后拾几弍拾年将会陆续退休「享福」!但政府所能卖嘅土地就越来越少,另一方面政府嘅总开支又会随人口老化而越来越多,政府点保证有充裕嘅经常性收入去找数?

呢个巧妇难系第三死结!

 

4 喺现行居屋/公屋补地价机制之下,政府可使到一半居屋业主补回地价差额俾佢哋,我喺中环倒吊十分钟都仲得!

 

呢个收银难系第四死结!

5 呢个 MPF有几「掂」已经有公论,费事浪费我口水,咁小市民唔想临老无银用,点搅?

呢个退休难系第五死结!

 

我喺呢度提出一个合理而可行的新土地政策,由今日开始,每年喺政府土地库中抽出 5千个单位,或揼地产商心口「捐」地亦可,然后以免地价嘅方式,起楼俾啲年青人,而地价就用分期付款方式,於楼宇建成入伙之后,由呢班业主分期缴纳!

以一个新界市值 2百几万嘅单位为例,建筑成本连地产发展商利润当一百多万,小业主可以去银行用 9成半上会,那首期连使费十万应有找,而嗰1百万地价就当地租咁每月收 2-3千,咁置业人士可望付出一个较低的楼价「上车」,这么政府可以收租代卖断,而地产发展商同银行可以继续做佢哋嘅生意。

实行我嘅 (Hire-purchase) 方案,就可分期收翻大部份补地价收益,我在十几年前的提议系同应课差饷租值挂勾,大约系新界 3 成,市区 4成。

 

政府如推行此方案,有下列好处 –

1 香港嘅大型地产发展商都识得强化收租物业组合,以防每年盈利因售楼收益起落而大幅波动,咁政府用稳定收入来源已经搅掂好多议员把口!

2 年轻人点解未毕业就走去申请公屋?主因系佢哋恐怕成世都上唔倒车,临老都过唔倒世,咁现在有条路,俾你十万八万就上倒车,系咪打定个底先!

3 而现在持有物业嘅小业主,呢个 (Hire-purchase) 方式对你哋嘅影响已经系最少,除非你系一个持有大量中小型单位出租嘅包租公!

4 银行同发展商因为免除左地价大幅波动风险,可以做到薄利多销,而因为呢啲屋只系用来住,无投资价值,咁就唔惊同胞将这些住宅炒到反转!

5 最重要嘅系,现在楼价已经喺高水平,无论你系发展商或小买家,如要入市嘅话,都面对好大风险!发展商唔系第一日出来做生意,风险大---咁就大大声、细细注,唔好玩咁大罗!咁本来可以做一万个单位嘅胃纳,都变成七千或六千啦,升市本应增加供应,但地产商因为避险而减少供应,你话系咪搅笑呢?

但实行分期支付地价方式卖出土地,楼价升降风险由政府负责,咁发展商就可以有数围!

打后楼市唔系升就系跌,睇吓对买左呢啲楼嘅业主有乜影响?

楼市两年之后大跌,咁小业主就可以俾少啲分期付款(补地价金额) !

楼市继续上,咁因为补地价金额系同应课差饷租值挂左勾,理应同市民负担能力有重大互动关连,就算租金要升,都升得无咁离谱!

而最重要系政府可一次过解决上述五大死结!

 

那么政府是否应收取买楼人士risk premium及利息呢?政府现在卖地,系一次过卖断例如 50 年嘅土地使用权,政府有两个方法收回呢笔钱:一

一系本加利息分五十年收翻!

一系与应课差饷租值挂勾!

补地价政府可几时才收---我嘅提议系入伙之后数年先俾!

业主再多还款几十年,那么跟现在延长按揭年期令每月供款下降有何分别?还完银行呢一笔,咁就等如用半价或四折租倒楼住,再加多个逆按揭,咁就唔怕老来做无壳蜗牛,呢样就系分别!

发展商全包点解有问题?如果你提出的措施旨在“令楼价下跌从而令更多人可以置业”,那把地价拆开算并没有降低成本。除非发展商甘愿少赚些,否则售价不会下跌。

发展商全包(地价加建筑成本加发展商的利润) ,其实就系香港楼价高企嘅核心!

当你系一个买大陆平价手袋嘅商人,每个包包入货价只系十几银,你会卖行电视广告;或系大道中、时代广场、IFC、太古广场同人抢租天价铺经营吗?咁人同此心,发展商如果入块地都讲紧十亿八亿,加埋建筑成本又讲紧十亿八亿,咁以后唔卖翻三十亿楼上又点维皮?又点对冲期间风险?但实行我嘅 (Hire-purchase) 方案,政府可以要求发展商「价低者得」,同之前私人参与居屋一样,咁发展商嘅风险及利息支出会降低唔少,随时政府自己起埋都仲得!单计大数----请想一想(建筑成本加地价)乘合理利润率大,或者系建筑成本乘合理利润率大?

当然发展商会以「市价」卖楼,但回本加利润率点都会计埋考虑。

仲有因为发展成本少左,入场门槛会降低埋,竞争大加上投标系以私人参建居屋嘅价低者得形式运作,单单建屋成本都可以减低唔少!

而地价因为以分期 50 年支付形式运作,以自用为主,无晒炒作成份,成本点会唔降低?

点解我提议分期补地价系同应课差饷租值挂勾,主要原因是整体私楼租金一定要同潜在租客嘅负担能力挂勾,而且租金唔同楼市,系无得囤积居奇,无得俾人炒嘅!

 

现时不能负担买楼的人仍是买不起----咁十只手指都有长短,香港要做世界金融中心,呢个高楼价困扰中产会如影随形。

而且比起租私楼,交租二十年会得到乜?起码唔使每两年就面对业主迫迁呢度已经赚左!

相对新居屋方案,我嘅提议系合理得多。

 

如果措施旨在"维持楼价水平但帮助人置业",那将按揭比率放宽至95%或以上已可以了,犯不著把地价拆开算-----世界唔少楼市泡沫爆破嘅原因,系因为信贷政策过度宽松,这会使到那些之前唔够首期嘅人都可以入倒市,连最后卖家都出埋场,咁嗰啲货尾揾乜水来接?唔爆有鬼!!

我提出以分期支付形式缴纳地价,系睇倒於可见嘅将来,会有排山倒海,仲要系腰缠万贯嘅同胞走来香港买楼!

上几年将西九同新界屋仔买上两皮嘅同胞,先遣部队黎咋,下一波系市区一手、二手,跟手就新市镇一手、二手-----

现在唔尽快将「港人自住」同「楼房投资」两个市场分割,咁如果最后连大西北嘅中小型二手都卖成千万起表嗰阵,政府先黎发矛,咁就蛇都死!

 

方案财务负担沉重会无以为继-----现在起一间公屋,地价系全面补贴的,建筑费用连利息就随时过百万,另一方面你房屋署收回的租金,就连请实蕉及维修都只系紧紧够,每间公屋使你政府过百万,呢度就真系无以为继,但(Hire-purchase) 方案,建筑费可收回,地有发展商出,政府只系出七通一平基建支出,每尺当一仟啦,有剩咪当搅建筑社区罗,而且呢D支出可分几拾年分期回收喎,而且当(Hire-purchase) 楼越来越多,呢笔数绝非少嘢,政府每年在呢 D项目中的支出,应越来越少才是。

 

公屋弍三仟租,乜水会买(Hire-purchase) 先?------有层自己楼才是真理乃中国人传统,所以连租者置其屋都有客,加上轮候公屋嗰班人应有唔少人责紧界,那么每年几仟个客会难揾吗?

 

你政府善后工作一大串喎------应课差饷租值每年估价,咁於差饷单加多行又有多难?

 

问题既根本系供应不足,有供应,问题就ok,冇必要去改制度⋯⋯

我现在问你,俾著你系特首,又有时光机回到1997年头,你会喺嗰阵减少土地及楼宇供应,以回应回归后的供过於求吗?

又俾著你回到2003年年头,你会喺沙士期间,增加土地及楼宇供应以回应今天房屋求过於供吗?

请唔好俾一个模棱两可嘅答案我呀!

但要是实行我呢个补地价后数方案,咁市好,你交多啲地租,反之大围市况差,你交少啲租罗!咁是否正路啲?

 

又有C兄话,经济唔好交唔倒分期补地价,咪要瞓街?

咁又系喎,但当你现在供紧楼,又唔好彩供唔掂层楼断供会点?

我做开按揭嗰间,就会将之后嘅按息加几厘同你赠庆,再唔掂咪收你皮,将你层楼搅拍卖罗!

租紧人屋而交唔倒租呢?老老实实如果我系业主,会扫把你走,唔通和你有亲?
8. 荣仔 2017-03-28 09:17:54
支持长河兄
睇完上面呢篇,忍唔住睇埋长河兄之前的政经和归边
9. 亮剑 2017-03-28 09:21:41
今年立法会选举,主打房地产政策嘅朱凯迪荣膺票王,可想而知香港房地产的问题,是多么的叫人抓狂。

呢家香港在房地产的领域,面对最大的困局系有成百多万个物业,被私人持有,而且不少人喺高位接咗货,若果政府嘅房地产政策作根本性的改革,令呢一大班人成为负资产甚至破产,咁暴动都有份。

但另一方面,若果政府不能制止楼价不断反覆上升,那么还未上车的年轻人,亦可能成为动乱的根源。

在此小弟提出一个中间落墨的方案,就是以后政府批地,有部分补地价以分期方式收取。

具体方法如下……
有某块地推出来,开发商免补地价以价低者得去落标起楼,开发商之后可以在公开市场发售,而政府未曾收到的地价,就向将来的小业主按月分期收取。

虽然一层楼的售价与成本没有必然关系,但参考一下亦无妨:

楼价=1地价成本+2建筑费+3销售成本+4开发商合理利润

若果实施此种方法去起楼,咁 1 会后数;2 会略略减少;3及4实际付出金额会大减。

在政府的角度而然,地价系一炮过收或系分期收。

在发展商黎讲,建筑成本有数围,但地价起跌好难掌握,因此发展商会有兴趣去起呢D楼。
年轻人角度睇,他们最惊系一买即跌,但若果呢D楼的售价同建筑成本挂勾,咁几乎可以讲佢哋赢硬。
从银行的角度睇, 呢种楼嘅按揭坏账率应该好低,你放低五个%做首期畀你上车已经足够,银行密食当三番!

楼价Lump sum细左,结果一定会令「剩售价」上升!…………

因此一定要畀准买家知道,他们买咗啲啲楼之后,每个月系要分期缴付地价。小弟的想法系每月分期补地价 4~5 仟,大约系市值租金的几成,咁就会限制左呢类楼宇既升幅。
10. 路过的人 2017-03-28 09:37:58
政治唔单喺讲能力,仲要讲心,你冇心嘅,公关点叻,都好难响撕裂嘅环境之下,造就到咁嘅效果。

我非常认同这一句,但你所说的讲心(心计),这一次黄色团队也太快太明显了。如果他们都把这颗心交给林郑(不可能吧!?)香港也不知道繁荣到什麽地步。

但如果你说的是因爲曾俊华的魅力,因爲他有心,做就了黄色团队的大团结,未免太牵强了吧!

很多人对曾荫权的无情,其实跟很多人对梁振英的无情都是一样,这亦是我认爲“普选”对我们香港不是一件好事的根本原因。

11. 引刀一快 2017-03-28 10:25:26
长河san

如果做生意果位仆人,蚀剩半锭金的话,国王系咪夺过来俾唔做生意果位仆人?然后奬唔奬城堡俾果位仆人呢?

凡事有两面。
12. 风 2017-03-28 15:47:18
2楼: 
我系一个年青人, 胡须曾个造势大会系我咁大个人第一次出席既政治活动, 事前冇睇过苹果。要话我系黄人我一定唔系, 但蓝人咩, 我又对今次建制派喺特首选举既取向好失望。 你话黄人系为左黄先会跑去支持胡须曾, 个世界咁大, 有人咁做唔出奇。但你冇去过唔知, 喺戏院里夹到仲扁过张纸揾佢合照(听讲珍港大大都影左张)既人, 同大会开始前借人个咪发表下意见既人, 讲既野都大部分都唔系激进泛民为反而反讲得出既, 而系一班对曾生发自内心咁支持既, sensible 既人既分享, 闹人既话都冇几句。

10楼:
300个泛民投晒比胡须曾, 系因为佢地应承左会投比民望最高嗰个, 而佢地咁讲, 系因为佢地都相信胡须曾系会有能力(胡官有佢300票都一定选唔到, 但胡须曾(turns out 好可惜地唔系)就可能系差嗰300票)同有心(林郑选紧嗰阵个态度都明摆唔会理佢地, 但胡须曾以行动证明会听人意思再 evaluate/amend 佢既政纲, 表现到佢从根本解决问题(取消小三 TSA),会平衡各方利益(丁公混合屋)既作风)去(合理地)fulfil 佢地争取普选既诉求(话晒胡须曾都话过会做次谘询跟住反映中央睇下831可以点改, 对於一个建制派候选人咁仲唔叫做到加零一?)。
曾荫权被判罪名成立, 我都好难过。 林郑如果想挽回 CY 喺佢啱啱选完出泥就拉左班占中垃圾sin 鬼佢跌左既民望, 就唔该一上任特一特赦我地个前特首。 

普选对香港系唔系一件好事, 由占中开始我一直都觉得唔系, 因间比呢班无赖选左个长毛/黄痴疯出嬲咪大济? 但今次见识过曾生团结社会既 potential 同人既自私, 又发觉到 HK 人都有好多系讲道理既, 所以好唔好事系睇边个出泥选架姐。全香港既人都自私咁选, 都好过一小班人自私咁选。

都几佩服珍兄对林郑既信心, 我就唔系好觉得佢一选完就180度转既态度可信性会有几高, 不过希望我5年后可以后悔而家讲左呢句啦。
13. CD ROM 2017-03-28 17:15:00
珍兄居然用了内轮带人, 做这一个咁凝重既题目既总结, 真的不易~~~ 厉害厉害!!!


14. to 10/F 2017-03-28 17:53:18
我今年四十多,你现在的感触,我89年6月份都有。

之后我在内地生活过,也参加过一些Asia Work等的课程,之后发现所有堆砌出来的事物都可以非常美好的。但离开那个单位回到现实世界,而又不肯面对现实,你会极度失落。不管曾俊华説得如何美满,他能讨好的就只有泛民,不是建制。以爲可以财色兼收,结果是人财两空。

曾经一度,我们可以一人一票,随手可得却不要。

又要清高,又要掌声,哎!


15. 汤姆叔叔都好失望 2017-03-29 09:44:06

http://news.tvb.com/local/58dabeea6db28c92209aceef


美批北京干预特首选举 严重削弱香港自治权

美国国会及行政当局委员会批评,北京明显干预香港行政长官选举,再次严重削弱香港自治权。 

16. 江湖再见 2017-03-29 12:54:25