投资策略篇（八）现金流

在经历短暂的调整后，香港楼价近期又开始上升，目前中原指数CCL比去年高峰期只是下跌了5.6%左右。加上新一届立法会多了几位支持环保、本土政策的议员，许多人认为政府未来要增加土地和房屋供应将更加困难，此将导致楼价进一步上升。其实，楼价的升跌是离不开经济发展的。未来四年，相信立法会的争议将会越来越多，政府施政也将寸步难行。没有足够的土地供应，政府要发展经济谈何容易？因此，我们对於楼市的发展不应该太乐观。

事实上，经济发展和楼价升跌我们是很难估计的，但有一点非常重要，在任何时候，我们均要确保手上有健康的现金流，任何投资都一样。在楼价高企，经济困难的情况下，确保有健康的现金流显得更加重要。只要有足够的现金，哪怕楼价在短时期内下跌，我们也不用太担心，因楼价终有上升的一天。何为健康的现金流？个人认为，健康的现金流是，每月家庭的总收入包括工资、租金和其他收入多於家庭的总支出包括生活费、银行按揭等支出。但是，就算现在有健康的现金流亦不代表我们可以安枕无忧，我们有机会失业，持有的物业也有机会租不出去。因此，我们一定要有一笔现金储备，确保任何时候我们的现金流不会断掉。但过多的储备会浪费我们的资源，因为银行存款没有利息。那多少的储备才算是正常呢？个人认为，储备的多少其实是因人而异的，主要受以下因素影响：

1. 个人的风险承受能力。如果你不喜欢风险，喜欢平稳的生活，你的现金储备就要多一些。

2. 年龄。如果你是一位年轻人，你的工资收入将随著经验的增加而增加，就算不幸失业了，要找到另一份工作的机会也相对高。因此，年轻人的现金储备可以相对比中年人低一些。

3. 经济环境。在经济环境不佳的情况下，你有较大的机会失业，你的物业也有可能租不出去。因此，这个时候，你要储备较多的现金过冬。

4. 收入的稳定性。如果你是一名医生或者公务员，你的现金储备自然不用地产代理那么多，因为地产代理的收入不稳定。

以下是我个人对於家庭现金储备量的看法供大家参考和讨论：

1. 持有一间自住物业

   假设你持有一间按揭中的自住物业，每月银行按揭HK$15,000，又假设你的每月家庭生活开支HK$15,000，持有二年家庭总支出的现金储备（即HK$720,000）应该是需要的。

2. 持有二间物业

   假设你持有一间自住、一间收租物业，每月银行按揭共HK$30,000（每间HK$15,000），又假设你的每月生活开支是HK$15,000，考虑到二年内你的收租物业有一年租不出去的风险，你的现金储备需要增加至HK$810,000（720,000+90,000）。

3. 持有三间物业或以上

   理论上，随著银行按揭的金额越来越大，你的现金储备将随著增加。但是，在计算物业未能出租的风险时，你的收租物业越多，二年内同时未能出租的风险也就相对较低。例如，你有二个收租物业，你可以假设二年内二个收租物业有六个月租不出去，即你的收租物业现金储备需要HK$180,000（30,000×6）去应对租金风险，加上一间自住物业和每月生活开支，你的现金储备需要增加至HK$900,000，以此类推。

大家要记住，投资物业是一场持久战，能否取得最终胜利取决於耐性、勇气和充足的资金。市场气氛越高涨，越多人看升，我们就更应该小心谨慎，作好充分的准备。只要我们保持健康的现金流，资金链不断，楼市的升跌并不会影响我们长期投资的稳定性。投资要看大处，不要斤斤计较於小利。为了获取巨大的投资收益，就算把部分资金存在银行没有利息，也是绝对值得的。