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买车?买车位? (三) 如何选择车位
CD ROM
2016年3月9日
买车?买车位? (三)
如何选择车位?
来到最后一篇, 会同大家分享一下系选择过程当中既一d考虑. 希望各师兄师姐可以帮忙指正一下, 令小弟同网友们都能从中多多得益.
地区/屋苑
呢个系车位既可爱之一, 你可以睇中一个你投资唔起,
甚至你住唔起既屋苑, 因为呢个屋苑可以因为供应充足而车位价格不高. 请理解车位价格系同屋苑(或附近屋苑) 既车主供求挂勾, 好多时候同该屋苑既楼价反而比较间接. 特别系一d间则甚多既屋苑, 如300’ 到1300’ 都有既, 车位价格可以随时等於半个细单位(如最近大埔岚山).
先补充一句, 有些屋苑尼既车位买卖只限该屋苑业主的, 一问AA就会知道, 大家可留意下有d唔错既屋苑车位还在50万呢d价位既, 都好有机会属於此类. 我个人意见系, 除非系无租盘, 否则就算自用都尽量避免买, 简单行双租策略即可. 实不相瞒, 我自己都无泊过架车系自己既车位.
头先讲到车位价格非常depends on车主, 所以我自己例必走访每一层去了解一下呢个车场泊d乜野车. 之前都讲过我本身钟意车, 大部份车款既1,2手价格我都有概念, 再睇多少少外观打理, 改装等等, 就会了解到目标车主群大约系边一类人. 紧记, 拣 “有钱” 客未系最好, 拣 “舍得洗钱” 先系最好.
反而地区, 甚至出入方便与否, 我搵唔到必然既关系…
供应
可能大家会听闻过d乜野黄金比例, 要1比5, etc. 我自己就从来对呢d笼统说法不以为然, 主打200’ 同主打2000’ 既屋苑, 唔通都睇同一个比例?
讲到供应, 要了解得最好, 当然要模拟车主身份去找寻答案了. 一般屋苑都不是所有车位都会发售的, 发展商会保留一部分作长线出租之用, 首先就要去了解这些位置既出租状况; 要排waiting
list吗? 排多久? 价钱? 跟住再去找业主位租/售既资讯. 除左AA, 好多时候都有d壁报板之类会找到直接业主的post.
最后, 不能忽略你附近既对手, 如相邻屋苑, 烂地车场, 政府停车场, etc.
价钱/回报率
当了解到大约租金收入之后, 一定要确实找出管理费和差饷既实际数字去计算回报率. 跟住宅既管理费一样, 车位管理费都很参差的, 而相对占租金既%亦高. 另外就算回报率ok, 我个人会避开租金银码太大既车位,
始终当车位租家相对养车成本比例太高的话, 点讲都唔系一个好既其本因素.
至於赚价方面, 我就认为同买楼投资类同, 有潜力既屋苑自然会有具质素既车主类积起来, 推高售价和租金.
车位位置
目标既然系投资, 自不然要放低多d私人感情. 如单边, 近出口等因素价格一定会反映的. 我既睇法系, 车位租客一定系睇钱先, 只要唔系有d三尖八角野, 平d价平d租点都系著数d既. 自用先至比贵d泊单边, ?口位都未迟.
有d特别例子, 当目标顾客会申延到隔离屋苑的话, 就要留意系停车场点离开屋苑, 特别系晚上有d商场既路可能会封左呀咁. 有d情况可能唔同层数既车位, 住本屋苑的话无乜分别, 但过去隔离屋苑就差天共地了. 始终设计上车场只会考虑你点返上楼而已.
后话
终於完成在呢三篇斑门弄斧既文章, 众多不足之处希望各网友们见谅了.
现阶段我既想法仍然是储车位并避开细价楼, 但这当然需要随情况不时review,
可能到了某个时机又会出现其他较值得投资的资产.
日后有心血来潮再写文章的话, 题目可能会随心一点, 特别针对年青人既野, 我见有时网友对时下年青人既印像太负面. 到时希望带给大家多d讨论, 分享我地呢一代多d想法.
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1. Sugar 2016-03-09 20:17:04
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Sofa ^^ Keep it up , CD ROM San !!!
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2. 打工仔 Andy 2016-03-09 22:10:26
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3. 打工仔 Andy 2016-03-09 22:33:16
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CD兄 你呢篇车位投资法则非常了得! 我记得好耐以前, 我都有持有几个车位收租, 后来换晒住宅了!
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4. CD ROM 2016-03-12 10:09:49
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Sugar San, 多谢支持!
打工仔兄，你既成功故事，我定必引以为鉴~
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5. 蓄芳待来年 2016-03-12 10:19:29
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6. CD ROM 2016-03-12 11:43:43
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待年来兄，吹下水而已~
等我post下d利好消息先，呢类政府多层车场一直在减少。 http://m.property.hk/news_content.php?author=PHK_NEWSPROP&id=44041
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7. 无奈 2016-03-12 12:43:36
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8. 舍神 2016-03-12 23:35:47
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点解少了未来的需求?
近年的车位狂升, 归根究底,是政府的政策使然,近地铁的,基本冇车位! 所以最早发生 "意外" 的是西九地铁上盖豪宅, 近亿的豪宅居然连车位都冇个,要亿万富豪门迫地铁...........? 哈哈...^^
所以呢几年升得最劲的是地铁上盖未来有大量傻瓜入伙旁边的旧屋苑 e.g. 大围的海福, MOS的翠拥.....etc
车位不像楼, 观景交通等....一目了然, 如上述你指出的一切, 都很 "localize" and "invisible", 真的不易啊! 不过钱, 是留给勤力,有触觉的人赚的! Good luck!
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9. 引刀一快 2016-03-13 01:06:20
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10. 西门吹雪 2016-03-13 11:48:02
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Cd 兄果然有料到。其实我都有玩车位的，不过占比甚少。看完Ｃd兄介绍，有意增加占比。有冇ｄ好既地区或者屋苑介绍下，等我多加留意?
仲有，个ｄ parking 既网页post 既租金有否参考价值？
Btw, 我自己架钱7都系周街拍，吾拍自己车位架。一来cheap野吾怕比人偷。而且识拍，一年最多抄几张，平过车位很多。 XDDD
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11. CD ROM 2016-03-13 17:57:50
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舍神兄，关於供应只在上一篇略略提及。。。除左地铁上盖新盘，好多市区新盘因系重建，车位供应都十分紧张。
被你捉到路了，小弟其中一个就位处火炭站了~
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12. CD ROM 2016-03-13 17:59:33
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13. CD ROM 2016-03-13 18:20:08
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吹雪兄，推介比你的话睇怕要搵大业主拆售先掂，否则一个屋苑得十个八个盘唔够肉食wor, 哈哈~
至於网站，主要睇下update唔update, 始终量比较低，最贴市一定系屋苑壁报。
我都正准备跟随你呢个泊车大法wor!!!
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14. 西门吹雪 2016-03-13 23:12:46
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Cd 兄，有机会私底下告诉我，相信我吾会亦无钱买很多的，哈哈
如果要周街拍，首要条件系架车要平喎，吾系一阵比人偷车好麻烦。你玩开车既，架车有反咁上下价值，就吾建议咁做。仲有千其吾好有贵重勿品系车，我听过有人为左偷兜散纸，卜爆人地司机位块玻璃呀！！！
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15. 占士 2016-03-22 16:06:25
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16. CD ROM 2016-03-23 17:04:28
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西门兄, 老实讲现刻我都还未找到很合心水的地方, 其中一个ok但未展开调查的, 系海怡半岛......
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17. 比野 2016-04-12 14:40:55
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海怡半岛唔太好,今年年尾地铁就会通车
直头有个出口系海怡东商场对出
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18. CD ROM 2016-04-12 19:54:10
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比野兄，就系呢个想法之前我无买西区车位，宜家后悔了。。。
当然非必然，但是次经验我感到因交通方便而令到更多实力车主搬入，多於因交通方便而唔养车既车主。。。
呢个fact, 系之前文中提及车场的车款结构可略知一二。
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19. 华D 2016-04-26 22:48:25
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大围 金狮2期五六拾万一个车位，相比邻近名城要佰几万一个车位，仲有水位，底买。
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20. CD ROM 2016-04-30 11:11:49
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回19楼师兄，
住名城行去金狮2期拿车? 师兄似乎唔太熟大围wor.
同区同价系唔存在既，最经典要数碧提半岛vs 豪景花园。
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21. 华D 2016-04-30 11:27:45
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大围火车站依家起紧新楼，加上名城车位租贵，领会狂加租，附近临时场起了楼，点睇仲有升值潜力。最紧要呢个场呢2年租金升了不少呢。
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22. 华D 2016-04-30 12:08:00
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金狮车位有近百份之四回报率，云叠露天无盖车位都要成80万。客源和回报稳定，应该比较稳阵。名城好多车主都泊了那里，迟d大围车站起埋商场和楼。这是就是一个亮点。
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23. 华D 2016-04-30 12:46:28
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24. 华D 2016-04-30 17:40:03
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同金狮同期被拆售的富豪花园，开售价都系30万左右，但豪富豪花园最近都系卖紧30万左右，无咩升过，因为富豪花园属已发展地区，附近无新楼盘。所以升值潜力较差。
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25. 华D 2016-04-30 17:55:55
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邻近的云叠露天近垃圾站车位都要叫价80万以上，都有人泊紧，呢区车位需求应求不小呢。
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26. 华D 2016-04-30 18:34:41
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金狮2期比较近名城，且邻近隆亨，新翠，领会场年年加价，而金狮管理比较领会安全，干净。有一定吸引力。金狮1期同2期契约有d唔同，2期租俾第三者或自用一定无问题。买时可留意一吓。
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27. 华D 2016-04-30 20:28:54
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依家名城车位租紧4仟几蚊，好多名城sunday driver 和唔怕远的名城客都租紧金狮2期车位。未有名城前空置率很高，依家地下果层近满。经济差，名城客更爱金狮。这个不用怀疑的。
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28. 华D 2016-04-30 20:33:38
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29. 华D 2016-05-01 06:44:59
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金狮车位价值当然不是名城同级，但同云叠无盖车位应该看齐。
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30. 华D 2016-05-01 06:55:16
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呢区将来一佰万楼下的车位好快消失，就好似金狮楼价一样。未升前80万无人要，依家最高超过3球。
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31. CD ROM 2016-05-07 17:19:44
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华D兄，多谢你的看法! 近排有d忙，迟了那么多才回应你。。。
我都算半个沙田友，升大学前都在沙田返学~
似乎师兄好睇好金狮2期车位，我会尝试列d相反既睇法，大家研究下。
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32. CD ROM 2016-05-07 17:42:13
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1. 依你所言，租客会系名城，或未来新盘住客。咁买家呢?
2. 如果经济唔好，少左人养车，车位无咁紧张，金狮要比名城，云叠平几多，先有人肯租?
3. 金狮本身，上车当然系唔错，但呢个盘系无太多条件比人地长住。后生仔女上车后如收入改善，好容易就搬走。。。
4. 做公屋生意我就认为更不可取，无他的，租客防守力偏低，并只租不买。
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33. 华D 2016-05-08 07:03:35
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有租客，自然有投资回报。投资要睇有前景的。未来这区将会有一个大商场，这亦是一个亮点， 你的理论是大路的。投资始终涉及很多因素及运气。如果要我选这区现在还有水位的车位。我一定选择金狮2期车位。
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34. 华D 2016-05-08 10:47:11
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买家就是国内，名城及将来大围车站屋苑的业主及区外的投资者。他们相对花得起钱。现在金狮2期的业主，大部份已落入他们手中。一个名城业主拥有金狮几个车位是等闲之事。
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35. 华D 2016-05-08 11:01:59
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政府都国内同胞投资政策，对这个屋苑车位及全港的经济，起一定的关键的作用。
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36. CD ROM 2016-05-09 18:32:30
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最后也希望华D兄你注册做长期网友, 多d回应分享~~~
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37. CD ROM 2016-05-09 18:32:50
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华D兄, 我唔敢讲你对金狮2期既分析有无错, 我只可以话我有深入留意既沙田区车位, 并未包括金狮2期. 原因我也在之前回应中大约交代了.
反而咁桥上个星期系附近食左间大排档泰国野, 个人觉得几唔错!!!
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38. 华D 2016-05-09 21:53:54
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食完泰国野，可以到火车站附近酒吧或到甜品店消磨一会，或做个脚底按摩松一松。可能有更多投资灵感跟我们分享呢！
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39. 华D 2016-05-10 10:19:20
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回应标题。买车是为了 享受人生，买车位是投资保值。两者的价值是不同。
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40. 华D 2016-05-10 10:44:59
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投资和投机都是一样，是深入了解主体。洞悉话事人的动向，则胜算在握。有些屋苑车位大多数是本身屋苑的业主，有的是外来投资者话事。所以走长视或短线要弄清楚。
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41. 华D 2016-05-10 10:47:08
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42. 华D 2016-05-10 13:27:33
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近月，沙田区的车位价钱，如富豪，一城，正在下跌中，金狮车位相对硬净，数据可反映，在其他人眼中仍有投资价值。
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43. CD ROM 2016-05-10 18:08:42
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华D兄, 最近确实车位既价格有所调整, 有心水既不妨锄下价~~~
车同车位系有时对立既, 近日因为车位要准备出手, 车既budget就要大大降底了.......... 短线当然系痛苦既, 寄望长线有唔错既回报就是了~~~
经你提一提, 一城既车位我反而有更大的兴趣~~~
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44. AH-HO 2016-05-10 21:33:17
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CD 兄，一城的车位，听说有部分车场好多吉位。 我试过见到超过50架宝马、AUDI全新车放系到，好像货仓一样。
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45. CD ROM 2016-05-10 23:04:27
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46. CD ROM 2016-05-11 00:33:23
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中原商铺部高级区域营业董事黄东雄表示，香港仔华贵坊停车场业主林子峰因应现场向隅准买家需要，决定即晚分4次加推车位应市，合共200个车位，仅保留约60个单位作长线收租，预计首批100个车位连同200个加推车位，合共约300个车位将於即晚全数沽清，变现约2.9亿元。
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47. 引刀一快 2016-05-11 00:40:27
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48. hf 2016-05-11 01:42:26
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楼市软化，商业物业不乐观！反观车位市场仍然向上！沙田，大埔，屯门车位3几年前只是二十多万！现己升至50-80万！市场上还有那可找到30万以下车位！声说上水有些放$26-30万
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49. 华D 2016-05-11 18:54:37
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地产佬夹埋炒家散货。 散户分分钟接火棒。如果仲有水位，炒家会离场吗?
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50. 华D 2016-05-11 19:02:33
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早炒家一步出货方为上算。炒家必定抬高个市才出货。来个顺水推舟
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51. 华D 2016-05-12 08:30:04
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如果政府卖资产市民一定要买， 因为最稳稳阵阵， 如果大机构卖资产，有能力小的市民可以去买， 因为大机构通常唔会食到最尽才出货。 反观大炒家卖资产， 大家应该要谂谂先， 除非炒家等钱使， 否则唔5会平卖俾人。
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52. 华D 2016-05-12 09:00:38
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呃完虾条，仲要娶佢条女做老婆，有冇咁多儍仔呀?讲到咁大仁大义！
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53. 华D 2016-05-12 09:09:32
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54. CD ROM 2016-05-12 18:44:53
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人地又真系卖晒wor, 平均价95万有多, 真系"姜太公钓鱼"了~~~
又咁讲, 呢单野对我来说, 内容甚至timing都系好事~~~ HAHA
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55. CD ROM 2016-05-31 10:06:54
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http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=19634677&category_guid=15307&category=daily&issue=20160531
大家请紧记，小心拣货系购物者既责任，盲目跟风好易出事。。。
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56. AH-HO 2016-06-01 09:39:51
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CD兄，
唔止你讲的劏场出问题，连呢D都有亏钱的个案。真的要小心选择。
http://ps.hket.com/content/1428975/%E5%98%89%E6%B9%96%E8%BB%8A%E4%BD%8D60%E8%90%AC%E6%B2%BD%20%E8%9D%956.8%E8%90%AC/
天水围嘉湖山庄车位录蚀让，有业主以60万元沽出，易手帐面蚀1成。 赏湖居车位 68万放盘 根据EPRC经济地产库资料显示，乐湖居B1层一个单号车位，原业主去年9月份，以66.8万元入市。购入车位后，随即以75万元於二手市场上放售，惟乏人问津，逐步减价至60万元沽出，属本年屋苑车位价低位，持货约7个月，蚀6.8万元离场，蚀幅约10%。 区内代理指出，由於乐湖居停车场与屋苑住宅大厦有一定距离，故造价较其他期数车位平。现市场上亦有业主愿意蚀沽车位，如赏湖居单号车位，同是去年旺市时，以70.8万元入市，现以蚀让价68万元放盘。 另外，将军澳天晋1期单号车位，近日以196万元易手，原业主去年以206万元购入车位，易手帐面蚀10万元。
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57. CD ROM 2016-06-02 11:33:05
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Thanks AH-HO 兄,
好有启发性的case分享~~~ 事后孔明, 我会咁睇:
嘉湖: 始终系上车热点, 除左分支家庭, 无乜因素留住一D正在流向中产家庭.
天晋: TKO我真的唔熟, 但1手2M买回来既车位, 相对於该区平均楼价, 似乎真的偏高... Again我真的唔清楚TKO有无留住中产既因素...............
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58. 007 2016-06-17 12:32:44
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how about wah king shan chong ?
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59. CD ROM 2016-06-17 14:23:05
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回#58师兄, 我照译, 华景山庄??? 咁佢边一点吸引你呢? 平? 追落后? 有爆上既因素? 需求大供应少?
唔好意思, 我真系唔熟悉, 不过其实我希望读者睇完文章后, 可以用多d观点去分析自己有兴趣同熟悉既地方.
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60. 西门吹雪 2016-06-17 15:18:24
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CD兄~有人问开我又问下先~~ 睇完你D文章之后，小弟真系有去各区睇下车位~ 个D需求大供应少既车位炒到颠哂~~有D几百粒先有交易，仲要得五，六千蚊租，计反回报惨不忍睹，同定期都差不多。咁既情况下点玩车位先有数围呢?
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61. AH-HO 2016-06-17 15:41:56
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华景山庄，又一个车位太多要做新车的临时仓库，更因此发生过纠纷。。
https://wonderlandvillashk.wordpress.com/2009/12/14/%E6%BC%A0%E8%A6%96%E6%B3%95%E7%B4%80%E7%9A%84%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%85%AC%E5%8F%B8%E6%8C%AA%E7%94%A8%E8%8F%AF%E6%99%AF%E5%B1%B1%E8%8E%8A%E5%81%9C%E8%BB%8A%E5%A0%B4%E4%BA%8B%E5%AE%9C/
1500个单位，2300个车位。。。位置偏僻，唔会有外人来租。。。
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62. CD ROM 2016-06-17 17:14:24
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AH-HO兄, 多谢分享, 多d反面既例子, 希望大家唔好以为我系度sell紧车位有几好~~~ 市场上有好, 有唔好既选择, 系要小心的.
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63. CD ROM 2016-06-17 17:30:51
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西门兄, 我大约估到你睇紧边个level既屋苑, 果个level业主有实力, 价格都被怕无位泊而炒高晒...... 自用无得讲, 如投资回报%咁低, 只能赚价, 系炒卖格局wor... 当然车位无SSD, 刚刚不是有摸货赚九十几万吗???
租金回报系长线投资既基石, 如果宜家买我会坚持要搵账面有4厘以上的. 建议反而你睇下价格低返d, 1M上下既, 普遍回报率会高d. 不过越来越唔易找呀.
BTW, 我上月入左个接近5厘的, 似乎你唔够勤力wor西门兄, haha~~~
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64. 西门吹雪 2016-06-17 18:01:12
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噢，cd兄多谢指点。果然系高手。 我会再努力的。;)
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65. CD ROM 2016-06-20 18:48:57
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西门兄，高乜野手，R水吹jel~
BTW, 我心态始终系保守出发的。
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66. HKqa 2016-06-20 19:45:42
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致蓝天车位，发展商发信申购，至今没有开卖，估计就是车位炒不热。
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67. CD ROM 2016-06-21 10:18:47
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HKqa兄, 近日车位拆售, 或是一手车位, 摸货赚几10万既有, 公屋成球都卖到300个亦有.
但蚀让既有, 拆售卖唔出既亦有.
车位始终唔会所有地方既都会升值, 甚至连出租都无客. 所有野回归基本因素先至系正路...
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68. CD ROM 2016-07-14 13:01:01
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据最近了解, 车位随住近排多左2手楼成交, 特别系换楼客, 好多议价空间都贴地返d.
呢班人可能装修或周转上需要松动d既现金, 所以有心参与既朋友要多d试下价啦.
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69. CD ROM 2016-07-31 21:49:57
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http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=19716639&category_guid=15307&category=daily&issue=20160731
Hkqa兄，1.64m呢口价好进取wor...
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70. 【夹钱炒车位】3名80后女子十年前 2016-07-31 22:19:42
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http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160731/55435900 【夹钱炒车位】3名80后女子十年前合资6.6万元 今日赚近1球 | 11,266 | | 建立时间 (HKT): 0731 20:58 |
3名80后女子十年前，夹钱以22万元买入粉岭花都广场一个单号车位。当年首期无收得咁紧，首期3成是6.6万元，即是每人出2.2万元，一直收租，当时月租约1,200元，租金够冚供款，收足十年租，收到而家月租3,000元，今日终於收割，人人净袋31.5万元。 土地注册处资料显示，上述3名女子包括2名姓张、及1名姓吴女子，2005年6月以约22万元买入上述车位。据悉，当年他们只是廿零岁。 据粉岭代理六福行黎树森表示，上述这个车位以则以101万元沽出。换言之，账面94.4万元，每人可以分到约31.5万元，赚幅3.6倍。今次车位贴近屋苑车位最高价，目前屋苑最贵车位101.3万元。
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71. 引刀一快 2016-08-01 09:52:00
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72. CD ROM 2016-08-01 10:40:25
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呢三位真系要叫声师姐先得啦!!!
2005年，我仲未舍得用1200蚊去租车位，哈哈！
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73. CD ROM 2016-08-01 10:50:05
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刀兄，花都果头我都算熟，如果你新搬入去要租车位真系好头痕，直正体验一位难求。。。
不过过一球收割都合理，果度既3房都系5球呢d位，上升空间有限，亦无条件留住踏上中产之路既后生一辈。。。
前题系，呢笔钱收割后有否新既投资系较优胜呢?
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74. 向引刀土著说不 2016-08-09 16:08:10
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香港车位的价格，足够买起广州傻B层楼啦，唔使谂咁多，傻B回港生活一定留番天桥底俾你享用。 http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160809/bkn-20160809142504888-0809_00842_001.html
柏傲山车位摸出新高 1个月赚逾百万【on.cc东网专讯】 车位有价有市，做价屡创新高。消息透露，北角柏傲山单号车位以388万港元易手，原业主於上月以280万元向发展商购入车位，昨以388万元摸售，短短约1个月劲赚108万元，升值近39%，做价创北角区车位新高。
事实上，柏傲山车位屡录二手成交，当中不乏极速转手交易，上月有4房业主以280万元购入1个车位后，持货仅约2小时即以300万元摸出，帐面获利20万元，即使扣除厘印费、佣金及律师费等，仍可获利约7万元。
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75. CD ROM 2016-08-17 17:35:36
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应该参考下当时首破上车盘价格既宝翠园车位, 时至今日发展如何.................
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76. 火酒 2016-08-17 21:26:05
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79. EQ 2018-07-06 20:02:33
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