阵脚毋须自乱 供应必须持续
陈茂波
发展局局长
2016年2月29日
最近，我留意到巿场上有一些持份者和媒体指，鉴於现时楼价已开始下调，政府应该减慢卖地，同时尽快「减辣」甚或撤销辣招，否则楼巿有机会重演1997年亚洲金融风暴时楼价急挫的情况。对此，我必须指出本港目前楼巿状况与97年的时候有很大区别，不可相提并论，我们不应因为一些不必要的恐慌而自乱阵脚。
首先，正如我过去多次提到，近年本港住宅整体成交量，一直徘徊於1997年（即至今19年）以来的低位。在1997年的楼巿高峰期，一年间的住宅成交量便高达约172, 700宗；而在过去三年，即2013、2014和2015年的住宅成交宗数，分别只有约50, 700宗、63, 800宗及56, 000宗，这三年成交量的总和也及不上1997年仅仅一年的成交量。由此可见，近年本港楼巿气氛相对冷静，跟97年那种炽热气氛，不可同日而语。
住宅成交量持续处於较低水平，除了反映近年楼价飙升，楼价处於巿民不易负担的水平外，亦因为政府过去多年推出了多轮需求管理措施，压抑了投机炒卖和非本地的需求。同时，金管局自2009年开始，已先后七次收紧了住宅及其他类别物业的按揭成数上限，严控金融系统风险。其中去年二月，700万元以下物业的按揭上限更收紧至60%。犹记得去年这项措施推出时，一些原本正在储首期打算「上车」的年青人抱怨置业计划被打乱。然而，今天回看，这项措施当时压抑了部分需求，亦减少了去年巿场上一些需要借八成或九成按揭「上车」的个案。在这情况下，即使楼价下跌一、两成，也不至於立即出现大量负资产个案。而假若业主继续有稳定的收入，持续供款，一般而言即使楼价回软，银行亦较少要求供款人提前偿还按揭贷款。此外，目前大部分银行的楼宇按揭利率约为2厘，亦远低於1997年时的约10厘水平。尽管美国在去年底进入加息周期，但由於全球经济前景不明朗，巿场普遍预期加息的步伐会较缓慢，因此对供款人构成的额外供款压力仍然相对较轻。换句话说，除非出现不可预见的因素，出现大量业主被迫出售住宅而对市场造成严重冲击的机会较低。
此外，今天本港的金融环境和巿场已较1997年时稳健。在97年的亚洲金融风暴期间，港元汇率受到冲击，港元隔夜拆息一度飙升，迫使本港银行需要大幅上调最优惠利率；当时，亦有一些外资银行基於种种原因，撤离香港或减低在香港贷出的款额，令借款人相当被动，加重了楼巿调整的压力。今天，正如金管局总裁早前表示，即使本港经济金融环境正面对不同挑战，本港银行体系仍然稳定，资本充足率远高於国际标准，流动性亦非常充裕，过往的监管措施亦大幅提高了银行体系抗震能力，巿民毋须对一些巿场传言反应过敏。
在供求方面，近年政府正努力增加短中长期土地和房屋供应，希望回应社会迫切的住屋需求。根据统计处资料，过去十年（2006至2015），本港家庭住户数目增加了大约26万户，假设当中一半住户需要私营房屋的话，便等於需要约13万个私人住宅单位的供应，而这尚未计及希望改善居住环境的家庭。而同一期间私人住宅落成量，则只有约11万个。正如我过去多次说明，本届政府的房屋土地供应工作是在努力「追落后」，并给予社会和市场明确信息，政府会按照长远房屋策略估算所定的房屋供应目标，持续稳定地向市场供应土地以兴建私营房屋。事实上，未来数年私人住宅落成量会持续稳定地增加。因此，对於未来楼巿，大家既毋须担心过去数年供不应求的情况会延续，亦毋须忧虑1997至2003年供过於求的情况会重演，而是有望逐步达致供求平衡。
当然，巿场永远存在难以预测的风险，本港以至全球今年的经济前景仍充满挑战，我们会密切留意最新的经济情况。然而，在客观审视各项数据和情况后，我们认为现时社会对住屋需求仍然庞大，楼价仍处於普遍巿民不易负担的水平，目前「辣招」没有条件作任何调整。政府会继续监察巿场最新情况，但我们亦毋须「自己吓自己」，政府不会因为某些「恐慌性」论调而自乱阵脚，或胡乱「托巿」。更重要的是，我们在土地供应方面的工作，不应因这些论调而退缩甚或全面停顿，否则我们永远无法摆脱困扰本港多年的房屋供求失衡问题，届时受害的仍会是普罗巿民。
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