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资深会员专栏

人在旅途置业时（5）

 

望东楼

2016年1月20日

港楼几时都咁贵？

有网友话香港啲楼不嬲咁贵，呢点系立刻得到我嘅右脑认同嘅。不过亦有其他网友唔同意。於是我就拍心口整几幅图大家叹下。咁究竟一样嘢系唔系贵真系好难讲，因为每个人嘅价值观唔同。PP兄早年系度出过文，以香港银行体系入面嘅存款同楼价比较，用以显示香港当时嘅楼价唔系贵，如果大家有兴趣不妨搵返出嚟睇下。不过由於HKMA系2012年之后不断买入超过一千亿美元守护联系汇率，况且香港资金自由进出，而家再用呢个方法睇可能有问题。我又曾经试过用total residential market value／GDP嘅方法睇，但而家个副图仲未搵得返，等我搵返一定系度登。
今次我系度用咗RV同埋统计处嘅数据：未经物价调整嘅人均GDP，亦即系我哋平均每人搵几多钱、同埋用买楼嘅代替品—租金（RV嘅Type A/C/E Rental Index）嚟同楼价（RV嘅Type A/C/E Property Index）互相比并。
如果大家有其他好提议不妨系度提出，系可以搵到资料嘅情况下，我会系呢度照登。一如以往，先出图俾大家吹吓先。

《后加：大家小心大部份图都系用relative change嘅概念，我用房价指数/人均GDP，但数字无用绝对数字表达(即系个图无话俾你知要用几年入息至买到层楼)。我将呢个数字scale咗去一做起点。如果条线由一上到二即系话原本你要x年收入先可以买断层楼，而家要2x咁多年嘅收入。》

楼价指数/GDP
租务指数/GDP
楼价指数 /租务指数
GDP/租务指数楼市指数相对增长三合一 (log scale)
GDP/租务指数楼市指数相对增长三合一 (normal scale)
呢个系以前做落嘅CCL比恒指，但系基於死剩种谬误理论，我唔建议阁下用来做长时间嘅分析。
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1. 打工仔 Andy 2016-01-20 14:22:44
沙发! 
2. 西门吹雪 2016-01-20 16:53:40
东楼兄，赞！！！
睇第一图已经好可怕了。。。
3. 西门吹雪 2016-01-20 17:00:15
你应该加个警告字样:
盲好们如有心藏病，血压高或孕妇者勿入。
4. 引刀一快 2016-01-20 17:01:41
吹雪兄

唔将1、2图对比，你仲未够惊。
5. 望东楼 2016-01-20 17:05:30
查质如果你乘返每户平均人口，条线会更有趣。等我有时间补飞。如果你有时间慢慢睇，你会睇到非常多嘢。
我希望大家发表下意见。
6. 望东楼 2016-01-20 17:07:07
仲有，第三幅图即系第一幅加第二幅。
7. 无奈 2016-01-20 22:24:42
吹雪兄，硬好是指长远必升，跌些少反而健康啲，跌市也是一个机会，机会系留给有准备的人。
8. 望东楼 2016-01-20 22:32:07
无奈兄，对啲公仔有乜观感？欢迎提供意见／批评。
9. CD ROM 2016-01-20 22:40:33
等我又吹返两咀先~

我无记错统计处既资料显示，高收入家庭数目既近年增长%惊人，呢堆人先系近年同未来参与买或租市场既持份者。用GDP似乎有欠公允wor。

持货唔卖，持钱唔买，都没有左右过市场价格升跌的啊。
10. CD ROM 2016-01-20 22:51:23
刀兄，吹雪兄，

图一二对比，我解读成，持有type c单位收租业主，钱松动到唔在乎租金回报吗？ haha
11. 望东楼 2016-01-20 23:00:40
CD ROM，我都好想攞倒深入啲嘅GDP数据，唔知有乜其他代用好提议又或者数据源。
12. 西门吹雪 2016-01-20 23:37:41
无奈兄，可能我把硬好同盲好捞乱左。
盲好应该系吾理乜原因都话升，接受吾到任何下跌既人。上文已改。
13. 西门吹雪 2016-01-20 23:44:15
ＣＤ rom兄，图二系刀兄説的。我只説图一。btw, 可能我个warning系多余的了。点解呢？因为盲好系盲架ma, 乜图都只系只睇到升，升，升，哈哈。
14. 无奈 2016-01-21 08:03:56
东兄，了不起，难怪你被封图王👍
思之良久，不禁又要赞博士一番，尾二图印证了几年前博士与银行家饭局／酒会后的几篇文章，预警楼市再上。
既得图王提问，小弟定当全力以赴钻研一番，无力批评，体会倒可以说说。后续。
15. 望东楼 2016-01-21 08:18:39
有时间会加个median 人均GDP对Type A.
16. 无钱开饭,有钱据扒 2016-01-21 08:24:51
用香港平均每人搵几多钱嚟睇楼价贵唔贵应该唔得，因为香港系贫富悬殊非常大嘅地方，顶层5%富人差唔多拥有咗香港90%嘅财富.

好似2015年嘅香港人平均薪酬系大约$25000每月, 但系睇番身边香港市民, 80%以上都无咁高嘅人工, 好多都得一万蚊咁上下,唔少人更只有八九千蚊, 所以用香港平均薪酬嚟估算楼价相当误导. 将班顶层嘅有钱佬同埋所有香港人加埋计平均薪酬, 反映唔到楼价贵唔贵. 只能反映香港嘅贫富悬殊系远超世界标准.


17. 引刀一快 2016-01-21 10:03:11
To 16楼 据扒兄

寻日威尔斯工潮，新入做护工都系九千几，呢份工作唔系轻松，兼要面对好多令人唔自在嘅嘢，我觉得万五就差唔多！
不过，12年，圣保禄嘅护工，都系呢个价咋。
供楼？储首期都有排喇。
18. LYC 2016-01-21 10:28:18
还未计大陆有钱个班来香港买楼。
现在每年都有大量小，中，大学生来自大陆，他们部分都会在港置业。居留够7年，又做了香港人,BSD都冇用。
19. 望东楼 2016-01-21 11:29:44
咁大家可唔可以提供一把更加好嘅尺？
20. 无钱食饭，有钱据扒 2016-01-21 13:05:35
TO：17／F ＆19/F

其实无论乜嘢统计方法，各种各样嘅图表，都只系想将千变万化嘅社会现象用数学方法客观咁表现出黎，再从中得到合理嘅结论， 可惜数字系死嘅，人心咁复杂又有咁多私心，往往啱嘅都可以解成错。

举两个香港例子，好似某大学做嘅市民对政府满意度统计，又好似政府对市民三年可以上楼嘅统计，两个例子嘅统计数字都无错，但系就人为咁利用数字作出合乎自己意愿嘅结论，前者故意选定特定族群，后者故意将一年内就上楼嘅和三年以上都上唔到楼嘅拉平均。

再举一个美国例子，二战时，美国嘅战斗机成日比日本仔打落嚟，所以美国飞机生产商就做咗一个关於飞机弱点嘅统计，报告指出，大部分飞机师都指出，美国飞机成日比敌机打中飞机尾部，飞机制造商於是决定帮全部战斗机加装机尾机关枪，结果当然系一个大悲剧啦，有咗机尾机关枪嘅飞机一样系比日本仔打晒落嚟，好明显个统计系错嘅，但错系边呢？

战后再分析，先发觉美国飞机嘅弱点原来系油缸，油缸中弹嘅飞机师已经全部机毁人亡，无办法说出油缸系弱点，反而机尾中弹嘅飞机师可以飞返基地，讲比统计人员知，机尾成日中弹.

统计嘅正确与否其实系由人嚟决定，数字始终系死嘅 ： ）



21. CD ROM 2016-01-21 13:36:24
楼兄, 小弟确实不精於找数据, 但认为试找一下, 例如港人收入头30%既amount去代替GDP去plot图, 类似呢个方向会起码更能代表市埸持份者收入变化.


22. 望东楼 2016-01-21 15:05:43
扒哥，我师傅都系咁教我，stat系用嚟呃人嘅。所以呢啲咁粗重嘅工夫我一定览住嚟做（只有我呃人，少啲俾人呃）。你举嘅例子我系『人在旅途置业时（4）』都有引用。有时间不妨睇睇，多多指教。
23. 望东楼 2016-01-21 15:06:16
CD ROM兄，如果我搵到数据一定post。
24. 望东楼 2016-01-21 16:24:31
大家小心上面大部份图都系用relative change嘅概念.我用房价指数/人均GDP,但数字无用绝对数字表达(即系个图无话俾你知要用几年入息至买到层楼).我将呢个数字scale咗去一做起点.如果条线由一上到二即系话原本你要x年收入先可以买断层楼,而家要2x咁多年嘅收入.

因此呢个相对数与你系入息分布入面边个decile嘅影响应该有限.虽然系咁,我都搵到少少嘢,下星期登.
25. 据扒 2016-01-21 20:39:40
TO 东楼兄

刚拜读了你的上—篇大作，也真巧合呢！大家都引用了二战时的例子，我是二十多年前聴教授説的，看来大家的版本也有—些不同，但要表达的思想都是一様的，有趣。
26. 望东楼 2016-01-21 21:29:24
我系早前睇信报一篇『点解要读经济学』嘅文章。不过我哋信嘅嘢都系差吾多。
27. Ronald 2016-01-27 22:37:19
Simon兄，你经常晚上去老兰？去开边间？搵晚落来找你吹下，唔知PN兄和占士有冇兴趣？
28. 西门吹雪 2016-01-27 23:09:36
Ronald兄，我间中有同ｄ friend去下旺角太子饮下野睇下波，好少去老兰。老兰系河兄讲架咋，哈。

如果有机会可以一起看场波啊。=)
29. CD ROM 2016-01-27 23:12:22
Ronald 兄，你约几条佬去老兰搵Simon兄，我怕Simon兄会发老脾!

Haha, 讲笑讲笑，莫见怪!
30. 西门吹雪 2016-01-27 23:23:07
Cd rom兄，我地呢ｄ宅男，去到老兰咪靠边站，女又沟吾到，um下um下吾知为乜咁。都系几条麻甩仔睇下波，mod下花生开心ｄ。
31. Ronald 2016-01-27 23:32:00
好！等我找间正D的
32. 西门吹雪 2016-01-27 23:37:41
好啊，可以email我啊。
33. 望北楼 2016-01-27 23:57:26
[ 此内容只供会员阅读 ]
34. 望东楼 2016-01-28 00:00:09
[ 此内容只供会员阅读 ]
35. 占士 2016-01-28 11:30:19

Ronald兄，我已经回您的电邮及发whatsapp给您！请查阅。谢谢！

36. Ronald 2016-01-28 13:44:18
收到
37. 望东楼 2016-01-28 15:05:37

我系统计处搵到96／01／06／11年嘅按十等分组别划分的原本住户每月收入中位数,我用咗最高个三组嘅中位数，即系一百户入面第75、85、同95果三户。中间嘅年份系用linear interpolation补齐。在俾RV嘅租金指数同楼价指数呢除。1996年系1.0。所以啲图系相对於1996年。

楼价指数除每月收入中位数

租金指数除每月收入中位数 

 

 

 

http://www.statistics.gov.hk/pub/B11200572012XXXXB0100.pdf

38. CD ROM 2016-01-28 15:20:11
Simon兄, mod花生要拣间可随地dum壳既先最过瘾!!!!!!!!!!!!!!
39. 西门吹雪 2016-01-28 15:48:07
最后个５个驶吾驶咁有＄ =.=

Cd rom 兄浦开cwb XDDD
40. 无奈 2016-01-28 19:57:01
睇波？有冇我份？
41. 引刀一快 2016-01-28 23:07:59
无奈兄

唔好咁贪心，饮完咁好嘅酒，留番D俾后生仔享用嘛！
42. 无奈 2016-01-28 23:24:28
刀兄，乜咁讲呀，我真是睇足球喳，连花生都唔要。