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资深会员专栏

长河乱话(三)楼市大数定律

 

历史长河

2015年12月19日
 
长河曾经讲过「钱够时就买」,当然唔系乱噏。

先讲两个统计学概念:「期望值」和「大数定律」。「期望值」(Expected Value) 是指当某随机事件重复发生多次,预期出现结果的平均值。以赌大小(骰宝)这赌博来说明期望值的意义,胜出的概率是 35/72,赔率是 1:1。而这赌博的期望值是:

1x35/72 - 1x37/72 = -0.02778

那么 -0.02778 的意义是什么? 就是如果我们玩这赌博很多次,每次下注一元,我们可预期平均每一次会输掉 0.02778元。是为期望值也!

在数学与统计学中,大数定律( Law of Large Numbers)又称大数法则, 根据这个定律知道,样本数量越多,则其平均就越趋近期望值。

大数定律很重要,因为它「保证」了一些随机事件的均值的长期稳定性。人们发现,在重复试验中,随著试验次数的增加,事件发生的频率趋於一个稳定值;人们同时也发现,在对物理量的测量实践中,测定值的算术平均也具有稳定性。

讲回香港楼市,长河对中原指数进行了取样统计,得出以下结果(假定每年的第一周买入),不计租金收入及杠杆,最高年化增长率为 11.5% (09年买入),最低则为 2.7%(97年买入)。大家可根据自己杆杆水平自行调整回报率。样本从94年有中原指数纪录以来,共24年,说长不长,说短不短。相信如有更早指数,数字会更高。

 

总增长率

年化增长率

1994

219%

3.5%

1997

169%

2.7%

2003

385%

10.1%

2009

239%

11.5%


绕了一大圈是想将等楼跌的代价数字化。以最早的94年来计,计埋租金支出3.5%,每年等跌的代价预期值为 3.5%(租金)+ 3.5%(楼价涨幅)= 7%。反之亦然,如买楼,你的预期回报则为 7%。


当然肯定会有纲友拿97 楼市大跌而做反证,不要紧,过去的已成为历史,未来楼市点走冇人知。科学的态度应该是不偏不倚,唔去高估也唔好吓自己。94年到今日经过了风风雨雨,涵盖了两个史无前例的金融风暴、大跌市,而数字显示,如果你能以长线投资心态来处理,唔投机,坚持持有到现在,不计20几年自住外,楼价升幅仍然达219%。

讲完期望值,再说楼市大数定律。我的理解可以分别从时间及交易次数二个维度来看。你可能会问,如果我今日买,怎样保证出年会有7%之升幅?答案是不能保证出年会有,或者后年会有;也许出年会跌,但是大数定律话你知,如果你持有时间足够长,出年的跌幅在以后会俾追回来,最后会有年化回报7%。从交易次数来讲,由於楼市波动如海浪,波动无日不在,如果你有钱持续购入并且坚持钱够时就买,可能有时会在短期顶部买入,有时会在底部买入,大数定理话你知,平均来讲,你是一直在以市价买入。

讲到这里,你也许会明白点解长河认为等待是一种必输的投机行为。投机是因为你在置数据於不顾而侥幸地去认为今次会不同,必输是因为即使你赢了一次,你会输第二次、第三次,买一次楼羸咗,你会在其他地方输掉。人生是由千千万万个类似事件组成,话事的是大数定律。

有所谓价「值投资者」试图以'合理价值'来指导买楼决定。'合理价'是政客语言,讲俾市民听的。楼市是一个有几百万人参与的市场,何为合理价?影响楼市的因素不下百种,其间又有千丝万缕的联系,各种因素永远处於一种动态。市价就是一种最容易、最公平的合理价。每年都有很多分析员预测楼市,而估对的不过一半。估对也只能说运气罢了,除非佢可以年年对,次次对,估升幅对,估时间点对,否则我只能讲是运气。

以合理价买入当然冇错,关键是'买'字,因为市价就是合理价;而以「价值投资」来讲楼价唔合理其实就是等跌,所以也是投机,所以输面大。反之,够钱时就买则唔使去timing 不可能俾timing 的市场,则可钱尽其用,提早上车,而唔系蹉跎岁月。

 
 
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1. 珍惜香港 2015-12-19 01:20:46
珍惜香港

沙发。

哈哈哈!
2. 历史长河 2015-12-19 01:22:36
明天离港,提前交货。

希望大家讨论先,长河返港后会一一回应。预祝博士,纲主,各位纲友及家人圣诞快乐!
3. CD ROM 2015-12-19 01:25:57
Aiya, 慢了一步比珍兄了。。。
4. 80后小业主 2015-12-19 03:16:27

絶对认同长河兄!

小弟身边有朋友一直认为楼价不合理而一直不买楼,宁愿结婚后一直租住也不买。他今天引用新闻报导说,加息令二手楼业主劈价求售,也和我开始辩论起来。他说现在楼价高过97好多,所以不合理。我反问他何为合理价 ?? 好多淡淡一直以心里的价位来定楼价合理与否,但从来不想想这只是个人主观期望!!

5. 2011年开始 2015-12-19 07:19:58
多谢长河兄分享,将楼价升幅及等的成本数字化.
6. 自我陶醉 2015-12-19 07:43:47
长河兄,

楼市当然可升亦可跌,2014年6月初当时CCL系118,有人估2014年底 132.4 ,结果系  132.45,  佢估15年6月初系142.8 最后系  143.3, 2015年1月时, 佢又估2015年底系 135 ,已经叫紧胡。

既然上落随机,你可否用CCL嘅 volatility 帮我计算下,估中7个月后CCL嘅机会率?如果三次都好运估中嘅机会率又有几大?

7. Oscar Lam 2015-12-19 07:55:07
长河兄的统计学理论印证了楼市长揸必胜这传统智慧。在这漫长过程中,大家谨记要保持足够的现金流,否则很容易被上、下波浪所淹没。
8. yyfan 2015-12-19 08:01:45
长河兄

系数字上你的结论系对的,但除非真系有好多子弹在手又系都要搵野投资,否则有时停一停更爲上策(如果怕卖错或卖早左)
9. AH-HO 2015-12-19 08:01:58
很有趣的理论及数据。
对长河兄等现金流超强的人来说,年年都买楼就梗系可以用大数定律来拉平均啦。。。
我只是希望我都可以有朝一日可以好好利用大数定律来用在楼市上面。。

共努力之。
10. 打工仔 Andy 2015-12-19 08:34:12
长河兄

旅途愉快!
圣诞快乐!
11. 自我陶醉 2015-12-19 08:42:13
长河兄,

对你嘅计算有四个看法/提议:

1. 可否加入去除通胀后嘅实质回报率?
2. 对香港大部分人嚟讲, 每年年头都买入一次,系天方夜谈,如果只能入市一次,不同时段嘅实质回报率有几多?
3. 你计回报率系用现值历史高位计,如果用03市值计又会点?  请问有咩办法可以去除因高低点取点不同做成嘅误差呢?
4. 如果真系有咁多钱,你又搵到唔限注嘅庄同你癫,买细,输就加注一倍再买,赢又重头开始,而我有500次投注机会,我输哂机会有几大? 唔大,又系咪代表值得博?

12. 无奈 2015-12-19 08:50:34
解释很清楚,对楼市大投资者应该有效。
资金较少、收入不高的投资者较难用此方法,反而用於股票市场某些稳定增长股可行。记忆中二十多年前的汇丰股票就很多散户采用此法。
13. 历史长河 2015-12-19 09:17:14
回6楼自醉兄,

你讲的三次估中,机率当然好细,莫非是失踪多日的神算兄?有冇佢预测的link或者copy 落来见识一下?不过佢预测误差好似愈来愈大喔!


14. 历史长河 2015-12-19 09:20:03
回8楼Fan兄,好似我冇让人卖楼喔,唔通我写错咗?
15. 自我陶醉 2015-12-19 09:33:24
长河兄, 差误大系因为时间段长短, 识统计嘅人都会知,时间越长,standard deviation越大,误差当然增加,对吗? 而且,年底个数都未出,点解你觉得误差越来越大?  

16. 历史长河 2015-12-19 09:33:38
9 楼ah ho, 我讲的大数定律是二维的 - 时间及交易次数,不只是交易次数。
17. 历史长河 2015-12-19 09:51:22
15楼自醉兄,不如来个短点的,你问下佢下周CCL几多?这样 standard deviation 会小好多吧?
18. 自我陶醉 2015-12-19 09:57:06
吓,咁要搵番神算兄出嚟先喎!
19. 鱼蛋仔 2015-12-19 09:58:59
长河大师很惹火,我觉得反而得益的是读者,读者可以从各方的辩论中,概括论点,小心求证,正反思考,谨慎投资。受益必然更多!
祝长河家人和各位圣诞快乐!新年进步!


20. 历史长河 2015-12-19 10:02:56
惹火?你讲我的头像? 

21. 鱼蛋仔 2015-12-19 10:13:24

也是其中之一。HAHA……

22. stanley sze 2015-12-19 10:42:27
长河兄 受教了

23. 历史长河 2015-12-19 11:36:29
回11楼自醉兄,

1. 当然可以,网友PN以前做过inflation adjusted CCL, 以94年记,好似每年跑赢1.x%. 不过本文讨论重点并非楼市绝对回报率,那要另一篇文才可说清楚。

2/3. 样本取样冇misleading, 以今日睇,当然按今日指数。相反用03计则是你一贯以黑天鹅当常态的想法。建议你把钱放在枕头下最安全。

4. 关於赌博结局,请参考上次关於 Martingale 的讨论。错过了升市就一定要楼市跌到看淡时的价位才入市,就是这样的赌徒心态在作祟。放下包袱,放眼未来,才能走出怪圈,因为今日历史高位就是未来历史低位。十年后再来验证这句话吧!
24. Sugar 2015-12-19 11:43:56

长河兄离港后,地产网的正能量肯定少了一大截......呵呵,珍港前辈要撑住^^

文中所述基本同意, 理论上"大数定律"套用于长周期楼市/股市皆适用. 昨深夜见无奈兄提及物理学家海森堡的"测不准原理"(其修正了伟人爱因斯坦的狭义相对论!)我不禁思潮起伏.....又想起了大发明家爱迪生:他倾注了所有的心力财力投入发明研究,一生为人类贡献了多达二千多件发明....我们绝不会希望他当初将金钱投入房产投资的!^^这,就带出了一个机会成本的问题喇......有时我也纳闷,香港的教育水平不赖,但除了一个光纤之父高琨(他后来也出了国的),彷佛能引以为傲的就只有那些房地产大亨了!

LR,一路顺风! 在此祝你Merry X'mas! 再见面将是 2016 了,会有更多的正能量等着你呢^^

25. 自我陶醉 2015-12-19 12:02:29
23楼 长河兄,

我第2、3点嘅答案真有趣,既然03年取点输就唔计,呢几年升咗就计,仲得出个结论系买楼长线冇得输, 咁有赌仔同你讲佢买大细买4次赢4次,跟住同你讲买大细长线一定赢有咩分别?

建议你攞啲钱去跟佢玩4铺,回报率应该仲高,呵呵!


26. 望东楼 2015-12-19 12:06:19
楼市大方向似乎仲系向上呢点我唔反对,但如果用呢个态度去做leverage到可能系阁下net worth 嘅几倍,咁我就愿主保佑你喇。
有人话投资就好似出海打鱼,你捉到几多鱼都无用,大前题系你要安全连条船返到屋企啲鱼先系你嘅。
如果你问世界相信所有嘅火鸡,佢地都会话你知农夫系世界上最好嘅人,佢每日只系喂饱你,对你别无所求。
又或者你罗返以前所有泡沫资产啲图出黎睇,响佢地未爆之前所有回溯到会显示几时买都赚钱。
27. 历史长河 2015-12-19 12:22:03
陶醉兄,真是见识了咩叫一叶障目,不见森林。我取了四个点包括03你睇唔到,我用最近一期CCL137非高点146你睇唔到。我的取样横跨24年你睇唔到而同我讲四铺大细。

不过以你拿危楼来比喻楼市来睇,你的眼中世界真的是一片黑暗。此所谓负能量也,因为如果大家都同你一样这样认为,你的幻想真的会实现。
28. 西门吹雪 2015-12-19 12:26:15
PN 兄,自醉兄,算巴啦。呢个人既固执好难改变。

仲觉得自己讲既系金科玉律,竟然喺泡沫高位时用初中生既expected result 来宣示买楼必赚。吾驶多讲,同一条数烦请2年后再计一次,睇下结论系咪仍是任何时间都买吧。
29. 自我陶醉 2015-12-19 12:28:00
长河兄,我都见识咗咩叫一叶障目,不见森林。你睇下你嘅计算边几年升幅最大, 09年~13年有无限QE,用呢个水平计回报当系真正回报, 唔通QE每24年会出现一次吗? 

小心啊!QE已经掉转头行喇!
30. 历史长河 2015-12-19 12:28:01
PN 兄,多谢指教,如你在市场中,你会知现在可以leverage 几多。
31. 引刀一快 2015-12-19 12:28:06
长河san

可以睇得见,基本上发达嘅人都系捉到低位起家嘅,如果唔睇市况,唔预测未来,只睇自己口袋行事,系闭门造车,你又用下大数统计下有几大比例嘅人唔睇市可以发嘅。
32. 历史长河 2015-12-19 12:31:22
Sugar, 你一番话真让我汗颜,在下也曾经满腔热血,满怀理想。都是被生活所逼,变成现在背心短裤收租佬度日。不知现在再去搅发明创造迟否?

不过这里是地产论坛,只能谈楼喽!
33. 历史长河 2015-12-19 12:32:10
31楼刀兄,你今日讲咗句精华,千祈唔好只睇自己口袋。绝对同意,知我者,弓力也!
34. 西门吹雪 2015-12-19 12:34:12
其实即使系用佢既数字计算,都可以睇得出03买系好过97啦。咁有少少上进心既人系咪应该03买?

同一个计算,有无计过买中电既回报?相信97年买中电点都好过买楼吧?世界上吾系得一种投资架.高手=.=
35. yyfan 2015-12-19 12:40:44
Sugar妹

讲到香港教育人材就真是令人感慨万分,特别90后之后的年轻人已经冇咗上一代人的斗志同创业决心,同大陆同辈人比差距越来越大
36. 历史长河 2015-12-19 12:40:52
29 楼陶醉兄,除咗QE, 仲有两次金融风暴。如从60年代计,数字会让你更难堪,只不过我冇数据。你可以同老炳前辈求证。QE调转头?咁你知咩叫加速咩叫加速放缓,两者同减速有何不同?
37. 历史长河 2015-12-19 12:44:20
34楼 Simon兄,楼,可以不去选择个体,买宝翠或乐翠差别唔大,股,买中电或除牌个股可唔系讲笑。

回头看,当然03买好过97买,可你知道未来03/97在哪里吗?
38. yyfan 2015-12-19 12:54:45
To:14/F 长河兄

基本上我同意你嘅理论,也知道你已经停止买港楼,只是想提醒果D以为平均买入法就可以闭上眼买货嘅朋友

如果唔系换楼,我都唔会卖出任何物业
39. 西门吹雪 2015-12-19 12:56:33
=.= 我讲中电就系因为佢系公用股,作用避险同时几乎比大部份股份都升得少。风险比买楼更安全,97年买既话,升幅和派息都更高。

我吾敢讲几时系未来既97/03,不过今时今日点都似97多过03啦。
40. 自我陶醉 2015-12-19 12:59:59
Simon1兄讲得好,有少少上进心既人系咪应该03买。97入市未计通胀2.7%计埋通胀就……

我建议长河兄喺计算下面写番适合有志每年入市买一间人士观看,或叫网主开个有钱佬投资专区,睇怕我哋啲穷鬼呢世都无咁本事!  
41. 历史长河 2015-12-19 13:03:19
Fan 兄,多谢。我停止买港楼是因为找到更好的回报,纯粹的投资决定,而我又未卖出一间港楼。

任何时候都不能唔计防守能力闭著眼睛去买。得闲写一篇防守篇。
42. 历史长河 2015-12-19 13:05:14
陶醉兄,咁你要多睇Oscar 兄专栏了!哈哈
43. 自我陶醉 2015-12-19 13:13:57
长河兄

我次次都有睇啊!  唔系点知除咗买楼,原来仲有咁多唔同种类投资啫!  你都要一起努力啊!


44. 历史长河 2015-12-19 13:20:59
这就对了,这里的每位分享各有特色,包括你的,我都从你那里学到野。这里纲友都比我成功,小弟一直在学习。希望你都一样,只是挑掦别人又怎能学到东西?
45. 自我陶醉 2015-12-19 13:32:17
是啊! 我只是说出我对这分析的看法,何时来的挑剔? 如果大家对事不对人,你会明白什么是教学相长,老实讲,网友问我问题,我都同样学到嘢㗎!  唔通只系留三个字“好文章”,大家就会有得著?

46. 历史长河 2015-12-19 13:45:12
醉兄所言甚是,你确实有时让我思考。请继续,我仲未战够。十郎去咗边度?仲有薯片?
47. 自我陶醉 2015-12-19 13:56:27
长河兄,我的看法已在11楼写出,没有补充了,多谢你的分享!
48. 向饭民说不 2015-12-19 14:00:27
价值投资来说,决定楼价最终都系由实体经济话事,实体经济就是决定location, location, location。

加拿大卖石油,卖一桶,亏一桶,仲要破坏环境,赚吾到钱之余,现在又令加币在过去2年贬值了40%。

香港人卖奶粉,卖一罐,赚一罐,对环境无乜破坏,为香港人带来外汇收入。

香港人真系生在福知福。没有外汇收入,港币由乜支持,租金由乜支持,楼价又由乜支持。香港人又有无外汇去买泰国米。

『天作孽,犹可违;自作孽,不可活。』

49. 引刀一快 2015-12-19 15:11:51
向饭

你睇问题睇得简单咗,唔畀带奶粉嘅决定,一定系大陆做嘅,英哥冇咁大个胆。

唔听话?净系唔畀带金过关,就已经够你头痕。
50. 一句到尾 2015-12-19 15:28:14
讲左咁耐,历史长河现在会不会冲入市?根据大楼定律,依家买仲系会赢多输少,如果有钱又唔买,你所讲只系一篇癈话。
51. 历史长河 2015-12-19 15:55:26
一句兄,请参考41楼回应。然后再参考乱话(二)。谢谢。
52. 引刀一快 2015-12-19 16:19:34
长河san

你嘅行动,同你理论相悖呢。
53. 历史长河 2015-12-19 16:30:36
非常一致,地点不同而已!
54. 引刀一快 2015-12-19 17:40:20
55. 珍惜香港 2015-12-19 19:59:33
珍惜香港

Sugar 姐,我几享受依家嘅轻松自在,讲到要「撑」呢,就太辛苦,唔好预我啦!哈哈!至於出文,当然要等埋你,同 2011年开始,两位出咗先罗!

各位嘅分享都好精彩,要回覆嘅,点可以一句半句,敷衍了事?覆哂咁多篇,太大工程,但又唔想大细超咁拣嚟覆。其实,大家嘅文章都好正面;包括自醉兄果三篇,亦好详尽、客观,只喺后期太多假设同「如果」,尤其喺响「合理价」方面,呢样嘢,因人而异。讲到尾,个楼市合唔合理,都只喺一个「估」字。

我地身处时间线上,任何一点,都只能睇到身处果点,同果点之前,睇唔到将来。就好似 2011 年果阵咁,楼价升番到 97 位,亦有好多人认为已经好唔合理,而佢地都喺有理据,唔喺乱吹,但咁又点?一边窗,无了期咁争拗,另一边窗,人地就买咗楼,仲低息供咗成 4 年,个心已经专注番哂响自己嘅事业同家庭度。

Simon 兄话,长河嘅数字,都睇得出 03 买好过 97,仲反问有少少上进心嘅人,喺唔喺应该 03 买?讲真,我地用今日嘅目光,去睇当年嘅心态,根本就唔公平。我地睇哂成条时间线,梗喺赢哂啦!但 97、03 年嘅人呢,就只能睇到佢地身处果点,同果点之前。自醉兄嘅危楼比喻,我就话,套用响 03 年先喺最贴切:「前面那幢楼有危险,不赶时间的话尽量行别的路会安全些」,03 年,你同十个人讲买楼,九个人都会用呢句答你!难道今日嘅九成人,醒过哂当年嘅九成人?非也!只喺今日嘅人,可以用旁观者嘅身份,回望过去嘅当局者啫!

唔好忘记,今日,我地都只喺身处,时间线上嘅一点,只可以睇到呢一点,同呢点之前。我地嘅处境,同 97、03、08 年嘅当局者,完全冇分别。我地要肯承认自己喺当局者,先至有资格,成为一个成功嘅投资者

所以如果话,楼市好似危楼咁,坦白讲,无论依家、08、03、97、任何时刻,楼价都唔会喺合理,各位认真回忆一下就知。与其等到楼价合理,倒不如死咗条心,一世租楼住算吧啦!等,喺要付出机会成本;如果你有需要,又有能力,而你又认定,自己会买楼,只喺等个市场,番到「合理水平」先至出手,咁你估你会等几耐?五年?十年?十五年?二十年?人生,真喺唔知有几多个十年,几多个廿年。香港地,唔喺个个都要买楼,亦唔喺个个买得起楼,租楼住,唔使死嘅!但你有能力,又谂住买楼嘅话,再喺咁等法,响心理上、生活上、事业上、投资上,付出嘅机会成本,就真喺唔喺用钱,可以去衡量

其实,几时买楼,只喺需要睇「能力」。我从来冇后悔过自己 97 年买楼,同样,我亦唔觉得自己 03 年入货有几醒。股票买卖,噤下个 KEYBOARD 就得;但物业买卖呢,成本高,时间长,过程又复杂。持货时间唔够长嘅,玩止蚀,喺会好伤。买物业,就预咗要长期持有,以「实用值」抵销楼价嘅风险,即喺话,行使你嘅物业,赚租金、赚生活、赚事业、赚家庭,而唔喺赚价!

至於「能力」长河兄早前,引用过我嘅讲法话,买楼嘅风险,喺响供款能力果度。我呢个讲法,主要针对嘅喺,香港住宅物业嘅杠杆,只要你准时供款,就算楼价大跌,银行都唔会 CALL 你 LOAN。睇嚟物业呢方面,的确比起其他金融产品优胜。我从来都话,借钱,一定要借「优质平钱,即喺,要受严格监管之下,从受监管嘅机构,即喺银行,唔喺财仔度,借番嚟嘅低息钱。所以,有能力嘅人,买咗楼,只要一如既往咁,努力搵钱,将精力集中响事业度,喺唔须要担心楼价嘅起起跌跌。不过,长河兄将呢个讲法,用响投资澳洲物业,仲喺要借 REVOLVING LOAN,咁我就有啲保留。呢方面,或者需要长河兄,进一步嘅解说。

今日星期六得闲,破例写咗篇咁长嘅回应,希望唔好俾人觉得我大细超。

总之,再出文,都要等 Sugar 姐,同 2011年开始,两位出埋先啦!
56. 自我陶醉 2015-12-19 21:56:00
珍港兄,

我觉得投资最重要系确定要投资嘅项目有冇投资价值,要估其实冇咩问题。

地产商投地,要估嘅嘢仲多,不确定性更大,唔通直头唔洗估眯埋只眼同人斗抢? 点解同一块地,同一地积比,每个测量师嘅估价都有出入? 咁又系咪大家都唔好估? 如果个个估值都一样又洗咩投标呢?  问题实际上唔在於系咪要估,而系到底系点估,有咩理据、数据、假设去支持一个据理估算(educated guess),而唔系乱估 (wild guess), 甚至唔估。

除咗楼同埋地,其实好多投资都要靠估,玉石商人去买块未开嘅石要估,商人买油田、矿场要估,买间公司有冇前景都要估,问题只系估得有几专业,估得有几接近。  就系买卖双方嘅估算都唔同,先会有议价,先会有成交,如果人人都知一年后会升两成,仲点会有人现价卖呢?

57. 西门吹雪 2015-12-19 23:30:30
哈,多谢珍港兄提醒,不过我估吾驶等多几多年了。xDDD
by the way,其实我都无同你讲,我系回河兄者,哈哈哈,你d高手,我点敢野呀,哈哈
58. 引刀一快 2015-12-20 06:56:31
Simon1兄

你铺讲法要戒,论坛系以理为先,冇话边个惹边个,亦冇乜高手唔高手,因爲呢度唔系娱乐圈。

个人睇法,对于未来,一切都系评估,依家睇番过去嘅97、03,系事后孔明,但系唔参考过去,就一定系移山嘅愚公。

我宁愿做河曲智叟,因爲夸娥氏明显系淡友。
59. 西门吹雪 2015-12-20 09:04:55
长河兄所言甚是。以后我会注意。

By the way,我吾想透露咁多私隐,到底系事前定事后,天知我知。今日我话似97,就算吾系exactly 都差吾得几年,过几年就有分晓。
60. Sugar 2015-12-20 11:37:01

珍港前辈:

感谢赐覆! Simon兄性格爽直并无恶意 ,望您不要介怀! (我知道您不会的 ,哈哈!)

昨我一时感慨用了爱迪生来说事 ,想来是有点离地.确实一般市民为生活奔波劳碌 ,真顾不了宏观社会产业结构等事 ,惟望执政者会好好思考一下.

61. 向饭民说不 2015-12-20 12:24:41

引刀,你又倒转来讲啦,689系是在香港民粹的影响推出限奶令。

以前不知道民粹的可怕,现在终于明白到民粹系会令经济完全无得发展。一个非常简单的道理,香港卖一罐奶粉,赚一罐奶粉的钱。

还有中央如果真系限制香港的水货发展,只要海关按章工作就可以了。

好多香港人好像你一样的无知,以为香港可以独自生存。其实系极度无知。香港的今日的一切都系大陆比的。

当年英国霸占香港,其实就是将香港变成水货港。香港人就是依靠水货港发展起来。不同的是以前卖白粉,今日卖奶粉。

没有外汇收入的结果,有D地方连厕纸都买吾到,有d民主国家,医生要打开大脾赚外快。

62. 向饭民说不 2015-12-20 12:39:09

投资角度去看奶粉问题,香港人卖大陆BB,也就是所谓的fundamental,价值投资者,香港人卖奶粉可以从哪里得益,以现在零售商大概10到20%的profit margin,在这方面,香港人,记住不是零售商,已经卖一罐奶粉中,赚大概5到10元美金的外汇,仲有奶粉商的wholesaler,wholesaler 又可以赚到5到10元美金,在加上奶粉商在广告业铺天盖地的广告,这方面又占几元美金。

也即是香港人卖奶粉比大陆人,每卖一罐,赚最少10几元美金到20美金美金。以现在国际石油价格,夸张的说,香港人卖一罐奶粉,就可以一买桶石油。

这里的收租佬或者地产投资者,应该都知道,投资地产,最重要的就是location,location,location。而外汇收入就是location 最重要的definition。

63. 新抱仔 2015-12-20 13:40:35
长河兄,

对小妹来说,真的要消化一下,太深奥了!你真的太劲了,我对那些数字很头大呢!哈!

Have a nice trip👍👍
64. 珍惜香港 2015-12-20 17:55:55
珍惜香港

TO:57/F Simon 1

我唔算乜嘢高手,只喺比较长气,而我呢份人,亦好 NICE 嘅!哈哈!不过好多时,我会引用其他回应者嘅内容,借题发挥,志在丰富大家嘅交流,呢个喺我习惯,希望阁下唔好介意。

TO:60/F Sugar

当然唔会介意,都喺果句,我呢份人,好 NICE 嘅!至於你谈到爱迪生,我亦有感而发。其实,科学家呢类天才,真喺好少有。不过,真正嘅天才,唔喺响温室度,就可以培养出嚟。

早年,每次经过旺角一间小商铺,都见到老板个细路,担张枱櫈,出铺头门外面做功课。旁人或者会觉得,周围咁嘈杂,点做?不过,人地真喺好专心,令人佩服。

真正嘅天才,喺噤唔住,佢地需要嘅,唔喺温室,而喺磨练。

我觉得,大家喺过份担心,芳间好多人,有一个误解,将创新,同创业,混为一谈。一个天才科学家,唔等於可以做老板,夹硬要人地创业,反而抹煞哂佢地嘅才华。所以,佢地将金钱,投入房产投资,喺冇问题嘅!社会需要,喺佢地嘅才华,唔喺佢地啲钱,佢地封印自己嘅储蓄同现金流,反而可以更加专注啦!

其实今时,已经比往日好好多,人人都可以受教育。但仍然有好多人,埋怨社会,抹煞年青人创新嘅机会。以前,你做科学家,出钱又要出力,家阵呢?我读硕士果阵,见到香港嘅大学,资源好丰富,你有真材实料,使乜自己出钱?但我反而见到,好多人才,响政府、学院资助创业嘅政策之下,走咗去做老板。

坦白讲,冇攞过自己血汗钱出嚟嘅,根本就冇资格做老板

冇受过市场嘅磨练,又唔使攞钱出嚟,就俾人捧到上天,做咗老板,结果,当然喺失败居多。我明白,投资创新,百件都未必跑得出一件,但问题喺,投资创新,变成投资俾人做老板,喺唔喺搞错咗?本来,都可能跑得出几件,但因为捉错用神,就变成一件都跑唔出。试问呢班输咗人地钱,由老板跌番落嚟嘅失败者,之后会点?

投资者就喺投资者,人才就喺人才,唔应该混淆。再者,投资,喺唔会抹煞人才嘅。

因为,冇投资者,就唔会有人才;冇人才,亦唔会有投资机会
65. Jiak Sai Lee 2015-12-20 19:25:51
本人读数学,知道数学同统计学可以用黎帮人,又可以用黎呃人。

作者讲的什么“大数定律”根本一派胡言。大家留意,佢列表的什么增长率,都是以今年(即历史高峯)的楼价计算,如果用平均价甚至2003年楼价计算就完全不一样了。自古一将功成万骨枯,好多人死咗都唔知点死。信就死得快了。
66. yyfan 2015-12-20 20:08:23
As per Carnegie institute of technology ,85% of your finance success is due to your personality and ability to communicate , negotiate and lead. Shockingly only 15% is due to technical knowledge
67. 安全驾驶 2015-12-20 20:46:15
65/F,
Interesting.  If you don't mind, can you show the growth rate using average price and 2003 as base like you said for comparison with the author's.


68. 向饭民说不 2015-12-20 20:52:55

65楼,所以要有critical thinking咯,就以所谓的高等学院港大的统计部分,根本就非常之有立场,一间号称全球的出名的学府,搞统计的尽然会有意的去manipulate 的数据。误导香港人。

根据港大的调查,经港大班所谓的专家友manipulate 之后,让大家以为689的民望不断创新低。但是如果从RAW data 去分析,原来,最小60%以上的人支持689。其实这是好合理,因为我地知道支持政府的铁票是40%,跟着有20%左右的游离票,两者加起来689实际支持是60%左右。

香港的教育真系好有问题,导致我地年轻人好容易被蒙蔽。

69. 珍惜香港 2015-12-21 02:11:40
珍惜香港TO:65/F Jiak Sai Lee

一派胡言?言重啦!

长河兄以现价埋单,再 LOOK 前 21 年,攞个平均,展示「长线」间断买入嘅成绩。如果阁下,要玩到咁极端,以 2003 年楼价埋单,FINE,咁就应该一样, LOOK 前 21 年,攞个平均,先至够长线,够代表性,喺咪?即喺话,应该由 1982 年计起,咁唔知 1982 年嘅楼价水平又喺点?

当然,1982-2003,同 1994-2015,计出嚟唔会一样。不过,果种唔一样,同你讲嘅完全不一样,应该喺两码事。如果以咁极端嘅年份埋单,LOOK 前 21 年计,都唔会太差嘅话,你会唔会收番你果句「一派胡言」

又或者,再将呢两组计算嘅数字,加埋除 2 攞个平均,出嚟嘅结果,唔知又足唔足以令你心服口服?
70. 引刀一快 2015-12-21 08:02:00
To  61楼 向饭

你唔知嘅嘢太多喇,一味站喺香港角度卖弄爱国情怀,你知唔知有几多嘢大陆特登唔批入口,唔批代理,等自由行系都要去到香港先买得到?咁好卖嘅嘢,点解冇人做全国代理或者全省代理?好多嘢,如果大陆直接买得到,你以爲仲有咁多自由行?

有D嘢好得意,净系香港买到澳门就冇得卖,你去开澳门,可以问下。
依家香港限奶,个个走去澳门买奶粉,代表咩?
讲到爱国家爱民族,引刀必然在你之上,向饭,加油!
71. 向饭民说不 2015-12-21 10:43:46
引刀,你说的话,很多都很正常,国家为了保护本土产业,加很高的关税。但是当本土产业有竞争力之后,就降低关税,这是每个国家都在做的事情啊。有咩问题。至于奶粉并不是买唔到,而是贵,所以先有自由行。香港人做水货,其实好专业,1842年之后,就是这样,有什么大不了,系现在班港猪不知所谓。

你话如果可以系陆直接买得到,你以爲咁多自由行?系啊,如果大陆降低奶粉关税,香港真系无得卖。但是现在可以卖两罐,就可以买一桶加拿大石油,甘着数,点解唔要。

每个产业都有生命周期,利用自由行赚水货,都有周期,香港人不依靠这些踏踏实实的赚外汇,仲有咩能力呢?

当然金融市场吸收的外汇,是天量,但是金融市场上零和游戏,今日鬼佬flood 资金来,香港人可以享受低息,好像个个都好有钱,但是一旦离开,如果没有踏踏实实的外汇收入,真系会像希腊,南美那样。

以下新闻我地见到了那些汉奸点抹黑中国。

成也中国败也中国,拉美左翼骨牌式崩塌



72. 引刀一快 2015-12-21 11:19:39
向饭

好多嘢系大陆特登唔畀直接入口,逼D大陆人去香港玩,顺便买,或者去香港买,顺便玩。睇睇好多港药都系。

香港限奶,大家咪要去澳门买罗,唔畀贪官去澳门玩,都要加番D雨露滋润下㗎!

港货奶粉规格比直销大陆嘅高,但系未必维持到长时间大批量嘅供应,慢慢供港货色都会调低,喺好多方面已经发生咗。

此乃肠也。


73. 引刀一快 2015-12-21 11:19:53
向饭

好多嘢系大陆特登唔畀直接入口,逼D大陆人去香港玩,顺便买,或者去香港买,顺便玩。睇睇好多港药都系。

香港限奶,大家咪要去澳门买罗,唔畀贪官去澳门玩,都要加番D雨露滋润下㗎!

港货奶粉规格比直销大陆嘅高,但系未必维持到长时间大批量嘅供应,慢慢供港货色都会调低,喺好多方面已经发生咗。

此乃肠也。


74. 向饭民说不 2015-12-21 11:32:16
楼上,市场不断变化,好正常的一回事,有咩问题?正如楼市一样。
75. 向饭民说不 2015-12-21 11:34:21
引刀,我就好怀疑你点读研,

“好多嘢系大陆特登唔畀直接入口,逼D大陆人去香港玩,”点会有甘逻辑。
76. 引刀一快 2015-12-21 14:18:49
向饭

你一路以香港角度,卖弄爱国情怀,就系咁解。

你冇考虑过好多嘢只在香港发售嘅原因。如果咁好卖,点解大陆冇代理?点解大陆冇山寨版?你慢慢琢磨下。
77. 引刀一快 2015-12-21 14:23:59
To 65楼  Jiak Sai Lee兄

数据呢样嘢,好多时就算内行人都呃晒,因爲一山还有一山高。
78. 向饭民说不 2015-12-21 14:55:23
76楼,你真系醒,好多野香港有得卖大陆无得卖,加拿大无得卖。香港系自由市场,容易物品自由出入。其他过去系有关税,和保护自己产业。

当年英国佬抢了香港之后,发现香港只有quarry,无其他天然资源,所以先将香港变成免税港,自由港。

至于奶粉当然有国产奶粉,也有来路奶粉,还有燕菜系不可以入口大陆。仲有其实这就是香港的竞争优势,有好多产品你要进入其他地区,肯定有很多barrier,但是透过自由行,这些产品可以不经过barrier入大陆。
79. 历史长河 2015-12-21 22:15:21
回#55 珍惜香港兄,

我对Revolving Loan 不了解,我是同澳洲四大银行申请的正常按揭,提交香港收入证明,由佢审批,同所有当地人一样。另外八成按揭,Interest only 在当地相当普遍。对於按揭额度方面,我试图问过多次都冇能得到清晰答案,有人讲大穊可以借到年收入的10-11 倍左右。
80. 历史长河 2015-12-21 22:43:56
回65楼 Jaik Sai Lee,

 讲真,我所讲的道理根本不需要什么高深学问,而我只不过想把道理讲透而借助两个统计学名词而已。事实上很多收租佬未必眀白文中所讲理论, 不过他们却都正正实践中,因为他们明白其中道理,而「道理」通常是书本中学不到的。


81. 历史长河 2015-12-21 22:49:00
回 69楼珍兄,该讲的你都讲了,冇补充。哈哈。
82. 珍惜香港 2015-12-22 11:38:53
珍惜香港

TO:56/F 自我陶醉

银行、测量师嘅所谓「估价」,喺 ESTIMATE 现价、市价,唔喺 PREDICT 后市喎!不过,你讲得冇错,发展商投地,的确要对后市,作出估算,因为由投地至放售,要好几年,到时嘅市价,会直接影响到发展商嘅收益。

但套用於买楼,情况就变得复杂,因为自住、收租嘅主要目的,唔喺要以赚楼价取利。当然,买嘢梗喺越抵越好,但如果只喺为咗要等个「市」跌,咁就要付出机会成本,而呢啲付出,喺冇保证会有回报。

TO:79/F 历史长河

REVOLVING LOAN(循环贷款)即喺还息不还本,定期 REVIEW 嘅贷款。香港住宅按揭,遇上楼价下跌,唔会 CALL LOAN 嘅原因,除咗喺涉及民生之外,亦因为楼按喺 TERM LOAN(定期贷款),还款有期限以外,持续归还本金会令风险逐步降低。所以,只要依时供款,银行喺唔会找你麻烦。

阁下还 INTEREST ONLY,即喺 REVOLVING LOAN。唔还本金嘅话,若抵押品市值下跌,银行就要面对好大嘅风险。所以 REVOLVING LOAN 喺定期 REVIEW,通常一年一次。REVIEW 一般会续期,但如果抵押品嘅市值跌咗,银行就会追你补差价,先可以再续。咁嘅话,买楼嘅风险,响你供款能力果度,而唔喺响个价度呢一句就唔成立。

关於澳洲还 INTEREST ONLY 嘅楼按条款喺点?银行会唔会因楼价下跌 CALL LOAN?唔 CALL 嘅话,银行面对资产价格下行嘅风险,如何保障自己?
83. 向饭民说不 2015-12-22 11:50:45
我成日讲自由行根本是国家包容香港,让香港人可以卖两罐奶粉比大陆BB,就可以买一桶石油。香港政府打开印钞票机是不可以用来买石油,因为印出来的钞票并不是外汇。 卖奶粉比大陆BB赚到的就是外汇。所以简直就是天跌下的馅饼。

我又成日challenge 引刀,因为这位大哥就如现在很多港猪那样的以为自己非常客观,中立。

以下有最近youtube 的热门话题,两位港猪主持人表面好中立,好客观,但是其实非常的主观,非常的有立场,根据两位主持的立场,根本追求的不是我要真普选,而是应该系香港要独立。所以香港传媒基本上被激进派垄断。

我系乜乜乜:我系港猪?

84. 向饭民说不 2015-12-22 12:29:08
楼市最基本的定律,就是赚外汇,有外汇收入,楼市自然会升。无外汇收入,楼市点升,难道靠政府印钞票。

85. 自我陶醉 2015-12-22 13:46:33
82楼 珍港兄,你又误会了小弟的意思了,我的原话是:

点解同一块“”,同一地积比,每个测量师嘅估价都有出入? 

我说的是“地皮”,并非你所指的现楼估价。 地皮估值如不考虑将来的因素,我真不知道他们是如何估出来了!

至於你所说的机会成本,只说对了一半,等机会时损失的得益,当然是机会成本。 但为了每年3厘租金而入市,放弃了下跌时在低位买入的机会,同样是高位入市的机会成本,问题只是那个发生的机会较大,那个的成本更高而已!
86. 历史长河 2015-12-22 15:16:53
陶醉兄,本文的立意之一即是等跌输面大,睇下今次会不会有小概率事件出现。
87. 自我陶醉 2015-12-22 17:35:05
回长河兄,就样我们客观分析一下吧!租金趋跌,利率趋升,经济转弱影响收入和就业,新盘供应增加,用我昨日写的4个估值因素分析,净回报、负担力、供求、就业状况,你觉得未来十二个月,4项中那一项你最有胜算呢?
88. 珍惜香港 2015-12-22 19:43:47
珍惜香港TO:85/F 自我陶醉

我明白你想表达嘅意思,不过,你用测量师估地做比喻,唔太恰当。

测量师之间,当然有差异,但主要嘅差异,都只喺因为,各为其主啫

自醉兄,唔好对「专业」呢样嘢,太认真,尤其喺涉及商业利益果啲。我自己都喺专业人仕出身,亦认识一啲嚟自学界、工商界嘅专业人仕。所谓,风水佬,呃你十年八年

印象最深呢,就喺官司缠身嘅经历。当时,双方都要呈上专家证供,而搵嘅专家,都一定要喺,与案无关嘅第三者专业人仕。对方请咗个大学教授,而我呢,就搵咗个特许工程师。果两份专家证供,你睇过嘅话,就会知道,所谓嘅「专业」,究竟喺乜嘢回事。

至於机会成本,我只能够话,等,就一定要付出,但「估」呢,就冇保证。况且,对於以实用值为主嘅投资物,得失,喺唔可以单用钱嚟衡量嘅!

冬至快乐!
89. 历史长河 2015-12-22 21:18:17
回87楼陶醉兄,

哗,吓死人啦,这样看其码5、7、9成啊!你劲过关生好多,赢佢最少5条街,因为5年前佢已经讲这些嘢。是不是逃生门已经关闭?
90. 引刀一快 2015-12-23 09:32:58
To 83楼 向饭

依家每个自由行都可以带两罐返大陆,咪即系带咗桶石油俾香港罗,仲唔心足?
91. DSY 2015-12-23 09:49:29

其实“水货”客碍著谁了?香港人难道不是去到世界各地都搬野返来的吗?去到日本一样买厕纸,买大米,全部民生野来的喔!奶粉并不是made in Hongkong,本地不够供应是供应商的问题(不够? 囤积居奇罢了),政府完全可以用更精明的方法解决,搞个限制令好可笑!不禁让人想到政客在“作乔”!

92. 引刀一快 2015-12-23 09:57:36
DSY兄

信唔信都好,都系果句,大陆嘅order。
93. DSY 2015-12-23 10:34:06

To 引刀

完全信!但是你估原因呢?

94. 自我陶醉 2015-12-23 10:59:40
89楼 长河兄

咩逃生门? 唔好扮受害者喎!  跌5成,一年入两间,跌9成,一年入10间,香港啲楼都被你买哂喇!  到时我哋要逃生至真。呵呵!
95. 向饭民说不 2015-12-23 12:07:55
引刀,你还不明白,我challenge你的原因,现在香港人还不知道奶粉,根本是大陆人包容香港。还有限奶令,实际上破坏了香港作为一个自由港,免税港的信用。

自由港,免税港才是香港繁荣发达的最基本的基础。
96. 向饭民说不 2015-12-23 12:13:08
这位引刀,真系不明白,大陆要限制奶粉入口有好多种办法,需唔需要用order这招,海关查紧一点就可以啦。有一年买几包猪肉干去纽西兰,去到海关,根本就唔比你入口,一包都唔得。

共产党系唔系踩亲你条尾,咩都要话系共产党黑手。

根本其中原因系供应商囤积居奇,供应商害怕外来竞争者,现在有了限奶令,其他竞争者就好难加入。
97. Ronald 2015-12-23 16:34:00
同类过往统计,我2011年做过,时段更长,不同时期,抽取不同时段样本,结果当然有异,如line chart所示,如推前14年睇,长河兄文章的大数定律依然正确,不等待, 持续买入必蠃, 重点基於文中两句:

1.不计杠杆,

2.长期投资。


若以97 楼市大跌而做反证,个别样本可以拿浪翠园二期,18年后的今天仍然在跌幅中,但大数定律拿的是平均值,所以个别样本甚至是某一个极端时段可不理。

但没杠杆的物业投资少之又少,我统计过, 登记ASSIGNMENT(完成交易) 而没有按揭的占10%, 但多数之后也会做按揭变现。自我入行廿多年所见, 城中著名物业投资者, 无一不靠杠杆。

既然有杠杆的存在, 就不能不理timing,持续几年买入必输也可举例, 96、97、98年高杠杆买入浪翠、海韵及嘉湖而不能供款到今天的多位投资者,破产收场,所以, 杠杆与timing决定输蠃, 稍不一慎, 影响一生。

祝各位圣诞快乐!


98. 西门吹雪 2015-12-23 16:58:57

Ronald 兄,其实持续买入长线投资唔系就系平均买入法咩? 唉~~其实本人认为平均买入法亦无不可,甚至觉得系几好既方法TIM~~不过,要做到每隔几年入一个单位,岂是一般凡夫能办到? 等到我赚到咁上下先,到老就可以唔理价一有钱就只买不卖。

不过......在这之前还是学下睇路好D。

99. Ronald 2015-12-23 17:13:40
Simon兄,
「钱够时就买」与「供得起时就买」有所不同, 因「供得起」 有机会变「供不起」。
100. 西门吹雪 2015-12-23 17:28:06

Ronald 兄所言甚是~~如果隔几年就买,仲要间间高杠杆,楼市跌起来 = 死得~~

所以我先成日讲,如果唔系财力惊人,要赚到咁上下先做得~~

如果同D储左廿年先够首期,仲要个个月猛猛紧既人讲呢D就真系害人不浅了。

101. 自我陶醉 2015-12-23 18:28:02
多谢Ronald兄分享!  看来在97时入市的5921入市,到现在的6218连通胀都跑不赢啊! 再次证明timing与所买的资产质素同样重要,绝不能迷信投资物业必定冇得输。
102. 打工仔 Andy 2015-12-23 20:33:42
多谢 Ronald 分享!

我觉得, 如果要不计价定时定候买入, 要有无限嘅资金先得! 哈哈哈!
103. Ronald 2015-12-23 22:27:29
自醉兄,
6218是2012年的,我当时用的成份屋苑全部是1980年前落成的,到现在每尺约$8900

104. 自我陶醉 2015-12-23 22:31:07
哦! 谢谢 Ronald兄!
105. 引刀一快 2015-12-24 11:17:18
to 93楼 DSY兄,96楼 向饭

理由我讲过N次,得闲摷番出嚟,我举嘅理由之中,有部份有矛盾,但系从和谐角度出发,英哥唔敢自把自为,因为奶粉比奢侈品敏感得多。


106. 引刀一快 2015-12-24 11:28:30
To 97楼 Ronald兄

请问楼宇实用率以及发水对统计结果影响大吗?
107. Ronald 2015-12-24 13:10:03
刀兄,
影响非常大, 各大报章、网站公开的面积Listing, 清一色来源於发展商楼书, 2008年10月10日前(实用面积尚未统一)印刷已发行的, 一般不能用作:
1.科学统计;
2.教学用途;
3.收费的统计报告。
以上3方面供应, 我们的实用面积, 一向根据差饷物业估价署定义的实用面积。


不过, 偶有传媒Listing也会用差饷物业估价署定义的实用面积, 下图属於明报:

108. 自我陶醉 2015-12-24 14:04:20
回88楼 珍港兄,

等,系咪真系有成本? 我同你都好清楚,要赚3厘回报,其实冇咩难度。 赚住等又有何不可? 

对平均买入嘅投资者,我估最失败应该系睇错大trend,就好似日本楼咁一去不返,又或自己计错数,供供下无钱供,而对价值投资者而言,无野惨得过有平嘢无钱执,同埋买咗贵嘢。 所以,3~4%租金其实真系湿湿碎,绝对唔系考虑因素。

老实讲,我觉得假设每年买入一间,对大部分人都系超离地嘅分析,睇番Ronald兄个图,97均价高点系 $5,921, 假设每年平均3%通胀,2015楼价起码要 $10,080 先可以追到通胀,现价的$8,900已经比通胀跑输近12%。当然,对不停有钱买嘅人,情况当然有分别,但从投资角度看,我依然觉得对大多数一世只买楼两、三次嘅人,在高位首次置业都是错误决定。

祝圣诞快乐!

109. 西门吹雪 2015-12-24 15:08:37
哈,同一幅图,有人理解为长揸必胜。而我同自醉兄就睇到当中有危有机。

无错,吾系个个都有能力预测未来。但系作为有上进心既年青人,系咪应该努力学习预测市况,努力将自己既投资回报最大化呢?相反,保守老一派就可能想把自己既财富一直放喺一d保值,升跌都吾驶理,总之有租收既投资里面。其实这或者适合几十年后既我,但不是现在。相信这就是分祺所在。
110. 历史长河 2015-12-24 21:31:17

Ronald 兄,多谢你的数据,这样看来房价从80年到今日35年升值10倍,年升幅为7%。即使以史无前例的大跌市97-03之谷低03年为终点计,楼市在80-03这23年间亦升值2.4倍,即年升幅3.9%(80-97之17年间更以惊人的每年11.8%的速度增长)。嘅我计出的每年7%之等跌 cost绝对系非常之保守。

纲友可自行查证通涨调整后之升幅,不过小弟有两点提醒:
1. 战胜通涨本身就是一项不小成就,千祈唔好睇唔起这站在通涨巨人肩膀上的几个%。

2. 历史通涨数据好易査到,千祈唔好偷懒去假定每年通涨3%,因为楼衰时往往引起通缩,即负通涨。那样的话,结果则会南辕北辙,教授头衔堪忧也!

Ronald 兄所讲冇错,杠杆乃房产投资几大魔力之一,精明投资者又岂能错过?如要完成上百倍之增长,一定要借力打力。我也同意杠杆系双刃剑,如要废其恶刃,防守则无时无刻不可松懈,对於打工仔来讲就是一定要有一份有稳定增长的收入,otherwise 任何投资都是妄谈。

回108 陶醉兄, 每年赚几个%来cover 租金当然不难,问题是楼价升,你这几个%的base 也在升,亦即你的投资回报不但要cover 这几个%,仲要追上楼市升幅,compound 落去唔讲笑。楼市投资者自己常常高估初期投资回报,而远远低估几十年后之回报。股市投资者则往往相反。再拿Ronald 兄数据为例,如你在1980年买入一间楼,则现在每年租金收入为购入价之35%(假定现租金回报为3.5%),3成首期的话,每年租金收入比当日首期还要多。如楼价在现在水平升10%,则升出当日一层楼。

109 Simon 兄:

适合几十年后既我,但不是现在。相信这就是分祺所在。」

点解是几十年后而唔系现在?同本金大小 or 年龄有关?

另外我所讲大数定律有两点适用: 一为买入时间,二为买入次数。如你不能做到第二点, 第一点仍适用,所以唔系废话,也劝你唔好纠结落去。讲埋上进心,小弟认为隔邻CD ROM 兄个故事非常有启发性,佢唔系被动等跌,机会自会出现。共寻之。


111. 神算 2015-12-28 02:08:20
长河兄,

大师文章精彩, 令小弟获益良多,佩服! 见你提过小弟, 也说两句吧。小弟从不推测CCL升跌, 只会说说楼市走势看法而已。
112. 自我陶醉 2015-12-28 19:45:28
110楼 长河兄,

“投资回报不但要cover 这几个%,仲要追上楼市升幅,compound 落去。”

升市时当然和味,但别忘记这特性同样也在跌市时带来负面效果,当楼价下跌,回报亦会由3%水平同步回落,而供款依然按买入楼价计算,净回报在跌市时亦会收缩,还要留意利息走向,利率唔会永远都咁低。

113. 历史长河 2015-12-30 10:21:02
112 自醉兄,haha you are going back to square one now. Then please follow Law of Large number.
114. 西门吹雪 2015-12-30 12:13:21

哈~长河兄~~

其实109我就系想"唔好纠结落去",重点系人各有志,无必要争论~~~点解我话几廿年后呢~系因为我想赚多D先,根住先做呢种比较消极既投资。你呢种投资法可以保本(追上通帪),可以有轻微增值,其实都唔差,但系人各有志,今日我就是想发达,你就是想安稳,所以有分期。他日我赚到了,我亦会想安稳,所以根本同你既理念无违背。

至於被动等跌,我系一分钟都无试过,反而今日既我唔可以忍受我既资金增值慢过别人。所以我都放在别的地方了,呢个地球上唔系只有港楼系可以投资既。有时候应该眼光放开些,唔好再纠结落去了。

115. 向饭民说不 2015-12-30 14:38:00
刚刚看完新加波的分租房,都不比香港平,一间房share厨房,厕所,都要750波币

屋主介绍:
80
后小夫妻,独住无小孩,生活规律
房屋介绍:
大牌337C,房龄3年。20141月拿到锁匙后重新刷墙,购买全新家私及家电。


出租的房屋为三个卧室其中一间普通房:
Queen size
的双人床及king koil的床垫,遮光窗帘,让你回家后能好好休息。
并且高层通风,打开窗帘后,会有风吹进来。
配空调,书桌,衣柜....! 
你可以把房间布置的很温馨..

卫生间干净整洁,
换的好马桶和洗漱台。
几乎只有你一个人在
  
厨房为开放式厨房,有冰箱,旁边有个生活阳台可以晾晒衣服  
因为厨房真的太小,并且台面以白色为主
所以我们规定不可以煮
因为让煮 厨房会放不下的,所以sorry。但是食阁离家很近..
居住环境介绍:
Lakeside MRT 10分钟,楼下有3049 98240路公交车
向南步行3-5分钟Shopping Center(NTUC 711...),巴刹,多个食阁,坐30路只需要5分钟到jurong point,生活方便。
向东步行5分钟,可以到lakeside湖区散步,跑步...

备注:
我们只租给一位女生,爱干净 无不良嗜好,学生或者已工作 :
房间费用750/ 
包水电网费,空调
3月6号后入住

联系电话:90930755 全天可看房 提前预约,电话可打可短信!!
116. 向饭民说不 2015-12-30 22:49:50

引刀兄,当然自由行实际上是祖国包容香港,让香港人可以避开了大陆的税,而赚到钱,而事实是香港人赚外汇,但大陆人消耗了外汇。

不过你话奶粉问题,甘有点解,大陆不禁止奶粉代购呢?事实现在很多从欧洲,澳洲,甚至美国代购奶粉?其实都系避税?

117. 历史长河 2016-01-02 10:20:01
2015 中原指数升幅为1.91%。( 如以环比2014年最后一周计则为2.x%)

如以租金回报3%,新承按揭 H+1.7%, 5成按揭加埋5%使费,1.91%升幅为业主带来7.x%回报。7成按揭回报则为10.x%。

盘点2015,过半MPF基金回报为负,将近9成回报低於1%,股市回报为负,红薄仔回报近乎零,人仔跌,石油跌,就连股神的巴郡也录得10.x% 跌幅.........

真不知隔邻弼哥厘篇文章是挑机还是恭喜业主?所谓知足者常乐,幸福是相对的。做为业主的我,非常知足,非常幸福。

2015, 在政府、传媒极力唱淡下,在经历了股灾,加息等重大利淡下,大数定律依旧主宰香港楼市。
118. 历史长河 2016-01-02 10:43:33
回114 西蒙兄,这世界上本无捷径,区别在於有人信有人唔信。大数定律告诉我哋,你走咗一次二次捿径,第三次则会绕弯路,最终则回到起点。

当然,港楼唔系世上唯一投资渠道,但如你有研究其他国家投资楼规则后,你会发现港楼有很多优势,包括低税率,低利率,holding cost 低等。
119. 历史长河 2016-12-30 23:00:32
[楼市大数定律] 继续主宰著2016 年的香港楼市, 今年等跌的代价超过了10%。连续八年开大,2017还会开大吗?理性的投资者应该以科学的态度来判断,而非以赌仔赌大小的感觉去猜测。「楼市大数定律」话:开大的机会大於开小的机会,等跌的预期代价为7%。
120. 引刀一快 2016-12-31 00:47:05
点解一定系楼?
121. 历史长河 2016-12-31 09:46:42
刀兄,股市大数定律系咩?大多数人输钱?
122. 引刀一快 2016-12-31 17:02:38
股市输嘅,大多数都系可控范围,楼市输嘅,往往超出预算,如果楼系一万几千,或者几万,上车客输咗可以轻易重新嚟过的话,或许讨论就唔会咁激烈。
123. 历史长河 2016-12-31 22:16:59
刀兄,

股市输嘅,大多数都系可控范围」,然后呢?赢就可以赢好多?是这样吗?
124. 引刀一快 2016-12-31 22:50:09
长河san

赢多赢少,睇个人造化,输得起嘅情况,怕咩赢?
125. 历史长河 2016-12-31 22:54:33
咁股市大数定律系?
126. 引刀一快 2016-12-31 23:17:11
使咩理咩大数定律唧,97入楼市嘅个个都输十年以上,咁你又可以整条定律出嚟咯。