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资深会员专栏

高位入市的错与对(三)

 

自我陶醉

2015年12月17日
上一节讨论过平均买入策略后,现在让我们浅谈什么是价值投资,入正题前,先跟各位讲一个故事:

有一日,有位外地来的青年,行经一幢拆卸中的危楼前面,路旁有位老伯伯跟他说:“年青人:前面那幢楼有危险,不赶时间的话尽量行别的路会安全些。”  当时,刚好有途人经过,听到老伯伯的话,就对年青人说:“唉! 我每天都走这段路,现在不是还好好的吗? 每天还省回了不少时间。” 年青人听了半信半疑,正在犹疑之际,心中突然涌出了一个问题:我该走那边呢?省回的是几分钟的时间,这样一博有价值吗?

实际上,价值对每一个人都有不同意义,所谓“价”,是指将要付出的交易成本,而“值”,则是交易后将获得的有形、或无形利益或满足,从投资角度而言,值则是该投资品未来一段时间的合理值或内含价值。不论买方或卖方,得到的利益比要付出的代价多或相约时,双方便有可能达成交易了。

对故事中这位青年来说,人身安全及意外后要承担的结果,例如医疗开支,丧失工作能力等都是他潜在风险,也是他为省回那几分钟可能付出的价或代价,而那几分钟对他有甚么意义,将会影响他的最终决定,如果这年青人是一位赶着应诊的医生,几分钟或许等同多救一条性命,又如果那病人就是他爸爸,他的决定也可能有分别,但若他只是一个为了探亲而路过的人,多出的几分钟就不算什么了。同样的代价或风险,两人情况各异,由於是估算未来的风险和得益,各人的判断有别,最终的决定,当然亦会各有不同。

对买楼自用的人来说,他们的代价其实并非所付出的楼价,而是楼价可能下跌时所造成的潜在亏损及其因投资失误而带来之其他负面影响,由於自住楼对置业者的意义和满足各有不同,因此,应否在现价置业难以一概而论,如果得到的满足感或利益比潜在代价大,而能力上又应付有余的话,确实无须太在意买入时的楼价水平;倘若能力未足,又或没有急切需要,而楼价波动亦会为其带来焦虑或困扰时,在历史高位入市必然是个错误决定,建议这类置业者参考价值投资的概念来决定入市时机。

置业者必须小心衡量其得失轻重,尽可能将得失列出及量化,加以比较。 没有一个人会完全了解你的个人状况和能力,入市与否则看你对心中的价和值的客观评估。倘若评估后还是有一点犹疑,你欠的可能只是一点点的决心,但如果是十分犹疑的话,现价也许还不算你的最佳买入时机了。那么,潜在跌幅又是怎么厘定呢?我们首先要评估物业本身的合理价值,买入价高於合理值的差额部份,理论上都是你的潜在亏损,当然,如果你选择在低於合理值时卖出,亏损便会更大了。


策略3. 价值投资

作为价值投资者,首先要明白市场价格的起跌,是受多种不同因素及当时的投资气氛所带动,价格通常会在合理值范围上下波动,甚少只停留在合理值上。 价值投资中有一个重要的概念,就是“安全边际”,当市场价格跌至预期合理值以下时才买入属於安全,买入价低於预期合理值越多便越安全,这个差额便是安全边际, 价值投资者相信当市场觉察到市价已经跌得不合理时, 市价便有机会回到甚至超越合理价值, 只要有耐性及持货能耐, 投资者便能立於不败之地。 

反之, 当买入价在合理值之上时, 投资者便是以溢价而非折让价入市, 没有任何安全边际在手, 相距越远,潜在风险也越大,当市场意识到价格已升得不合理时, 价格便会逆转, 回到合理价或以下水平,因此,对价值投资者而言,在高於合理值入市而期望价格会升得更不合理时,那些投资可能已经变成了投机,甚至赌博了。价值投资者相信,投资的风险不在於投资的是物业、黄金、债券、股票,甚至是废品回收,只要买入价比本身内含值低,对投资者而言都会是有利可图的投资。因此,除了眼光外, 耐性和判断力对价值投资者而言尤其重要。 
 
那么,投资者该如何厘定投资品的预期内含值或合理价值呢?那就要看你对该投资品的认识及对未来的经济估算和判断了,以石油为例,市场很多时会参照最大产油国之生产成本和全球经济活动去估算,当价格跌至低於生产成本水平时,产量自然下降,令价格回升;而黄金,除生产成本外,中国及印度等购金国的经济也会是考虑因素之一;股票而言一般按盈利、增长、派息、业务前景等去厘定;而物业,既是投资品,亦是必需品,合理价值一般参照租金回报率、利率、供求、就业率、工资水平和其他经济状态等因素决定,合理值的厘定一般都没有统一客观标准,而且每个地区的物业,每个楼盘亦有差异,更会因应市场及经济变化随时改变,理论上,对市场越了解的人,对合理值的估算亦越接近。由於篇幅所限,无法在此详谈。

价值投资的换货概念

对价值投资者而言,市价大幅高於合理值的资产,都是危险资产,他们会於高位将这些投资沽出,再按安全边际原则选择更合适的投资,并没有任何最低持货多少的规定,股神巴菲特就曾在70年代因市场极度疯狂,无法找到合适投资,而将投资基金暂时解散。由於物业市场的交易成本较高,而每一个物业都有其独特性,对商用物业或地皮而言,更可能因某种商业策略,如垄断性收集某区或某地段的物业,提升了对该类物业或地皮的预期合理值和成交价,亦因而对那些投资者的持货及换货策略有着策略性的影响。

价值投资法适合大部份投资者使用,亏损的风险亦相对较少,唯投资者必须对该投资品有一定认识从而估算合理值,而且具有一定耐性和能够克服低价入市的恐惧和高位时的贪婪。

下一节,我们会谈谈资深投资者的混合投资策略。
 
 
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1. 引刀一快 2015-12-17 10:25:16
沙发
2. 物业初哥 2015-12-17 10:59:50
"An investment operation is one which, upon thorough analysis, promises safety of principal and an adequate return. Operations not meeting these requirements are speculative." — Ben Graham

经过分析后买入能确保本金安全的“东西”就可以算是在投资了。

form 巴黎SIR
3. 向饭民说不 2015-12-17 11:00:46
金融市场反应好像同你想像不一样,股票上升哦。
加息其中一个功能就是逼使数以万亿的美金从债赶出来。
香港经济下行更大的原因系自作孽。
4. 向饭民说不 2015-12-17 11:00:50
金融市场反应好像同你想像不一样,股票上升哦。
加息其中一个功能就是逼使数以万亿的美金从债赶出来。
香港经济下行更大的原因系自作孽。
5. 引刀一快 2015-12-17 11:16:51
但如果是十分犹疑的话,现价也许还不算你的最佳买入时机了。 ”

完全同意,每个人条件不一样,最切身考虑嘅莫过于自己。
6. 不懂 2015-12-17 11:20:36
为何加息会把美金从美债赶出来, 不是应该相反吗??
7. 向饭民说不 2015-12-17 11:41:05
楼上,加息令债券价格下跌,投资者为了减低风险,是会卖出的,当然如果利息升到某个数字,又会吸引贪食息的投资者。
现在利息低,应该吸引不到贪食息的
8. 新抱仔 2015-12-17 11:44:23
同意。因我工作有自用需要,又要较好的装修才能做生意,再计埋租金,旺区插旗,本身外币要避险因素,买反而好处多於坏处,才决定买。所以,买不买,真的有很多个人因素。
9. 西门吹雪 2015-12-17 11:47:09
小弟用的正是价值投资法。坦白讲,只要订立的合理价值正确,长线投资输的机会是0. 只要是真正明白当中意思,无论股市楼市都可apply.

价值投资法最怕既系"无机会"或者"错失机会",因为好多时,优质既投资都比合理价值高。或者在等一个较大既安全边际时,错失一个较小的安全边际。
10. 自我陶醉 2015-12-17 12:03:30
2/F 初哥兄

Good quote!  

等我介绍一下Ben Graham,Benjamin Graham系价值投资之父,亦系股神毕菲特大学时的教授,他其中一本著作 The Intelligent Investor 亦是一本很值得读的书。

11. 自我陶醉 2015-12-17 12:07:00
Simon1兄果然投资有道!  股神话如果投资有道,连雪茄烟头,也可以是好的投资。
12. 自我陶醉 2015-12-17 12:16:00
8/F 新抱仔,

做生意冇自置物业真系好难捱,自置系非常明智嘅商业决定。
13. 物业初哥 2015-12-17 12:33:04
谢谢自醉兄分享,我是价值投资初学者,发现价投真的要下苦功,所谓"台上一分钟,台下十年功"

期待自醉兄更多价投分享!
14. 西门吹雪 2015-12-17 12:45:02

回11自醉兄~

小弟受教了~ 小小引用一句已经包含无限智慧,试问哪些井下盲好点比?

15. 打工仔 Andy 2015-12-17 12:47:44
自醉兄

好文章! 多谢分享!
16. 多谢解释 2015-12-17 13:16:40
多谢返民兄解释
17. 自我陶醉 2015-12-17 13:46:36
Simon1 兄见笑了,小弟只系拾人牙慧而已。不过作为一个价值投资既虔诚信徒,我真系无法接受,“楼~无论咩价都可以买,而且一定会保值” 呢个概念。
18. 向饭民说不 2015-12-17 14:16:34
6楼,08年美国佬印了数以万亿计的美金,这些钱并无走入实体经济,也没有走去股票市场,去左边呢?大部分投资系债券市场。要知道美国的债券市场,其实比股票市场更加大。而要将这些资金重新引导入市场,唯一的方法就是要比投资者知道,债券价格在未来几年都会下跌,在下跌的预期下,这些资金就会重新走去其他投资工具。这或者就解释了今次加息,全球股票市场大升。而且春江鸭先知,前两日已经开始升了。
19. 向饭民说不 2015-12-17 14:21:21
如果是一个价值投资既虔诚信徒,我相信他会对那些反自由行的人渣非常反感。香港的经济建立在实体经济。股票,楼市都会有升跌。巴菲特也说了水退的时候,才知道谁在裸泳。实体经济就是泳衣。而自由行也是实体经济的一种。

今时今日,水退的时候,香港人仲有咩泳衣可以穿呢?
20. 向饭民说不 2015-12-17 16:00:12
90年代初,台湾楼价股票在高位大幅下跌,但是他们并没有水深火热,我一直觉得奇怪。直到最近看了一个台湾的talk show,终于明白了,

是的当年台湾的旧经济,银行,地产,水泥等等都下跌,但是他们的新经济也逐步的上升,当时ASUS 和台积电都刚刚开始,或者还没有上市。而台湾的经济在新经济的实体经济带动下,人民并没有生活到水深火热,甚至帮助他们安然度过了97年的亚洲风暴。

今日台湾的旧经济,电脑产品,台积电受到手机,大陆的激烈竞争等等开始没落,他们还有什么实体经济的外衣呢?

香港人真系要知道自由行是实体经济的一部分,对于价值投资者来讲,自由行带来的现兜兜的外汇现金收入,虽然不多,但是传统香港人讲的山大斩埋有柴。没有自由行,香港仲有咩实体经济可以支撑当水退的时候的压力。
21. 自我陶醉 2015-12-17 16:26:31
向饭兄,

虽然我对反自由行无好感,但分析总要客观做,佢哋对经济和形象确实有负面影响,加上明年上海迪士尼开幕,所以我对明年旅游业并不乐观。

还想请教一下,美国发钞既然去哂债市,搞到要加息赶番啲钱出嚟,点解之前唔一边QE,一边加息呢?  点解欧洲仲要学佢QE,仲要搞埋负利率呢?

22. CD ROM 2015-12-17 17:52:07
醉兄, 以下呢句对自用者来说, 经常漏左无考虑啊~~~

Quoted
对买楼自用的人来说,他们的代价其实并非所付出的楼价,而是楼价可能下跌时所造成的潜在亏损及其因投资失误而带来之其他负面影响
Unquoted
23. 向饭民说不 2015-12-17 22:52:49
自醉兄,香港的旅游业其实受到内外压力,内者,本身一堆政客挑起中港矛盾,其实中港文化冲突没有什么大不了,最多几个小朋友随地大小便,但是比较起人类最好朋友,狗狗,其实小很多哦。外者,港币同美金大幅升值,现在北方人去南韩,日本旅游,分分钟平过香港。香港毒媒日日洗脑话韩日人民不喜欢大陆游客,但是日本刚刚增加了退税优惠,而韩国在日本之后,马上容许游客在店里直接退税。

你讲的迪斯尼,其实反映市场的竞争激烈,如果香港人在被饭民班友在玩落去,以后真系不知道点和大陆竞争。

至于什么QE,债市啊,我就系9流分析员,识条铁咩,只是发现美国佬今次加息,全世界股市真系升得吾小。钱从哪里来呢?

唯一知道的,就是加息,会令债券价格下跌,如果投资者发现美国会连续加几次息,投资者一定避开,甚至要卖出。
24. 自我陶醉 2015-12-18 00:29:31
向饭兄

作为香港人,看到今日嘅政治气候,我点会唔明你嘅感受。香港面对嘅竞争越来越大,货币又跟美元升值,中国以至全球经济没大起息,加上政治内耗,就眼见的前景,实在不容乐观,只能自求多福。 

写完了这篇文章,我会试谈各国经济形势,到时再与向饭兄讨论。至於股市是否已扭转劣势,仍然言之尚早,小弟认为还有待观察。


25. 向饭民说不 2015-12-18 11:05:37
如果是一个价值投资者,我相信他一定会支持3跑,港珠澳大桥,和高铁。这3个工程可以突破香港被深圳的包围。好多香港人仲看不到地理上,香港完全被深圳包围。

包围的概念是什么呢?国际形势上,美国人在太平上设置了第一岛链,其目的就是包围中国,而中国的南海建岛,一丝一路的目的就是突破这个包围圈。而美国佬有无甘顺摊呢?同时乌克兰和叙利亚问题,其实最终也是包围俄罗斯,令俄罗斯的黑海舰队失去补给线。为了突破这个包围圈,好多人付出了生命和鲜血。

今日在中央支持下,香港人可以建3跑,可以建港珠澳,也可以建高铁,这些香港人都有足够的资金去支付,点解仲有甘多人反对,香港人的头脑是不是生在patpat到呢?

从香港人的智慧看,完全没有大陆人的竞争能力,今日系香港的精英,好可怕的是,很多都是大陆受教育的精英
26. Sugar 2015-12-18 13:20:50

陶醉兄:

稍后仔细研读你的力作!!!

加油~~~

27. 自我陶醉 2015-12-18 14:51:44
Sugar姐慢慢睇,有时间同占士兄合作写番几篇英国楼投资,同长河兄抗衡。
28. 占士 2015-12-18 15:51:25

自醉兄,谢谢分享!很开心可以拜读您的文章!在您的文章中我感觉到股神的身影!

29. 自我陶醉 2015-12-18 16:16:08
占士兄别取笑小弟了,小弟只是奉各师兄师姐命尽力而为。

30. 无奈 2015-12-18 17:04:39
醉兄,已看2遍,不易吸收。
好象一本教科书。

合理区间是否就是所谓保力加通道?


31. 自我陶醉 2015-12-18 17:47:59
无奈兄,

小弟说的是合理价值,经常听到政府说楼价已升得不合理,意思是升得难以负荷,超出市民的负担,而这个合理值是个人按自己对经济及供求等因素,去估算什么价才是那项投资的合理价值,或者举一个例子会较易理解:

A 君打算买一个房子

市场价:500万
若A君估算合理值是:450万
低於450万买入时便算安全的投资

如果当市价跌至400万,而合理值是450万时,他的安全边际便是 50万 (450-400), 边际越大就越安全,投资后亏损的机会也就越少,当市价高於合理值时,例如550万,就算市价还有可能再升,价值投资者也不会买入,因为已经再没有安全边际,一旦市况逆转便会出现亏损,当市价大幅高於合理值时,他们反而会考虑沽出持货获利。

32. CD ROM 2015-12-18 19:15:38
凤凰无宝不落,形容醉兄等价值投资者,是否恰当???
33. 引刀一快 2015-12-18 19:19:12
CD ROM兄

凤凰男喺大陆系一个负面嘅称呼,唔好乱用。


34. 自我陶醉 2015-12-18 20:23:30
CD ROM 兄

小弟只系心血少,当你到我嘅年纪,你就会明白赚钱只系其次,保本先最重要,无价值嘅投资就算赚梗都要谂谂,因为年青时交过太多学费。至於楼市,见过或经历过97~03嘅人,都唔会轻言买楼冇得输。更加唔会喺历史高价入市,睇下呢度大部份师兄嘅投资部署就知。

引刀兄,你太敏感了。哈哈!

35. 打工仔 Andy 2015-12-18 22:14:26
自醉兄

同意你嘅讲法! 经历过97, 03 嘅, 真系想起仲有 d 惊!!!
36. 无奈 2015-12-18 22:32:47
31醉兄:原来如此。先谢过。
醉兄不但出文严谨,且解答详细,付例子说明,我不如也,赞!


37. CD ROM 2015-12-18 23:30:25
醉兄,你懂的,我明明系赞紧wor! 你又唔驶扮老o既

刀兄,百度一下,无太多负面意思wor
38. Joe 2015-12-19 01:02:14

自醉兄

先生谓:合理值的厘定一般都没有统一客观标准,更会因应市场及经济变化随时改变。

既然合理值只能跟著市场走,即是说成交价就是合理值了?哪又怎会有高於/ 低於合理值的情况呢?请指教⋯⋯

39. 自我陶醉 2015-12-19 07:32:12
回Joe兄,

合理价值一般参照租金回报率、利率、供求、就业率、工资水平和其他经济状态等因素决定,合理值的厘定一般都没有统一客观标准。你掌握嘅经济状况数据,同我或者政府掌握嘅大家唔同,预测更冇可能一样,我知嘅供求,同地产商嘅数据唔同,大家得出嘅合理值当然有分别。

以上因素不会恒久不变,当市场及经济改变,例如,回报、供求、就业率等有任何改变,当然会令物业合理值随之改变。

你有冇听过形容投资情绪嘅词,例如 “恐慌性抛售”, “极度亢奋”?  你认为当呢啲情绪出现时,市场嘅成交价会唔会系物业嘅真正合理价? 

40. yyfan 2015-12-19 08:12:46
陶醉兄

小弟07年有个创新高成交上埋报纸,当年好多朋友都话太贵,但今年年头卖出该盘成交价比当年升左一倍,加埋八年租金证明当时决定正确,所以所谓合唔合理应该自己判断,千其咪比市场气氛影响
41. 引刀一快 2015-12-19 14:01:10
To 37楼 CDROM兄

如果你系睇百度百科,你冇睇清字里行间所表达嘅含义,加上你可能少遇上实际看到的使用情况,难免觉得不负面。

讲通透D,交朋结友最提防就系凤凰男,基本上与永不深交划等号。
42. 路人也 2015-12-19 14:57:03
回40
今天去马交走了一转。押了铺大细,转眼间就赚了一倍。加埋饮左佢数柸汽水同食了几件点心,证明我去澳门既决定系正确,根本不用理家中老虎的劝告。
07年,股市升至32000,除非你估到09年美国搅量化者。如果不是,07创新高买入,岂不是跟买中了大细一样?还到此认屎认屁
43. 打工仔 Andy 2015-12-19 17:12:10
自醉兄

我始终觉得, 按一般人嘅购物力加埋通涨因素上去, 楼价不超出家庭收入一半是可以接受的, 收入愈多, 就可以买贵d嘅楼, 千万不可买自己能力以外嘅自住楼就算安全, 投资物业另计!
44. Joe 2015-12-19 17:41:50

自醉兄

以价值投资法应用於楼市,确是新颖,但先生说此法能适用於大部分投资者,我有怀疑,实际上应怎样操作⋯⋯

首先是影响楼市的因素:供求和经济预测,它们是不确定和抽象的,可怎样被量化而得出合理值?要知道,楼市投资年期比较长,一般看3/5/7年,甚或更长,对大部分人来说,要对未来几年、甚至十年的经济作预测,是艺术,不是科学。

此外,合理值又会因短期的市场波动而不断改变,例如,金融海啸前后,合理值可能出现大幅变动,请问当时又如何能排除短期出现的溢价/折让价而找出长远的合理值呢?

简单来说,既然大部分人都没有准确预测能力,这所谓的合理值,应用於楼市就不大了。原谅小弟未能开窍⋯⋯

45. 引刀一快 2015-12-19 18:57:14
To 43楼 打工仔兄

咁如果生活开销超过收入一半呢?
46. 自我陶醉 2015-12-19 19:01:09
打工兄,

其实呢个问题真系好个人化,每人睇法都会有分别,虽然系自用,都有好多人会从投资角度谂,例如唔买楼用嚟投资有几多回报,第日唔住之后嘅resell value 有几多等等。

如果冇理财能力又大洗嘅人,与其乱投资,真系不如买楼好过,正面啲谂,畀3成首期,而租点都要交迟早都会冇咗,输哂都只系3成,长远计冇咩蚀底,反正唔识理财的话,啲钱都系一样无缘无故冇咗。问题只系楼价如果真系跌3、4成你心理受唔受得住?能否处之泰然?

对理财能力强嘅人,要搵3~5%以上稳定回报交租又唔会有难度。我以前也与朋友讨论过呢个问题,佢哋觉得既然赚到多过交租成倍,点解要买楼?其实对呢班人,我觉得在现在市况交3%租,就有人帮佢承担下跌风险真系超值,反正楼价已经冇几多上升空间。

47. 自我陶醉 2015-12-19 19:10:57
Joe兄,

估算合理值唔系科学,系艺术,因人而异,冇人会完全知道未来一切,所以点解要有安全边际,就系当估算出现误差时,呢个就系投资者嘅安全网,而呢个概念重点系唔好喺市况癫狂时作出错误投资决定。
48. 打工仔 Andy 2015-12-19 21:16:30
引刀兄

所以如果要供楼, 加埋生活费, 仲要交税! 真系千万唔好病呀! 哈哈!
49. 打工仔 Andy 2015-12-19 21:27:42
自醉兄

其实都系, 无论点讲, 物业一定有投资成份, 因为有升值又有租值, 所以话, 如果有人知十年后都系依家既楼价, 想买楼既人会少 d!

至於好识利用其他投资项目而又高於租金回报, 在依家既市况真系租好过买!
你讲得岩, 如果唔识又乱来投资就真系买返楼好过, 最多短时间涯下价罗! 因为有可能唔买都要租!

50. Joe 2015-12-20 01:49:33

自醉兄

先生提及的安全边际,有不少问题:
1. 升市时固然买不到楼
2. 跌市前也可能并不安全,因为卖家以低於市价卖给你,有可能是卖家有早过你知道的坏消息而卖给你接货
3. 跌市中应用当然也不安全,因低处未算低
4. 这安全网唯一有效用的时候,是在熊市差不多结束前有机会摸底接货

可想而知,这安全边际,除了於熊市末期有效外,大部分时间都不能应用在漫长的楼市周期中,而能够掌握熊市末期的,除自醉兄外,又有多少人呢?

先生独有的楼市价值投资法,我越想越R头,真的大部分人都适用?或只是我不懂用⋯⋯

51. yyfan 2015-12-20 08:28:34
To:42/F

原来你认为量化宽松系今次楼市升浪的原因?难怪你将投资视为赌博,得闲可以用我网名搜下跌吉区,早在06年我地一班好友已解释点解要系果时买楼
52. 自我陶醉 2015-12-20 09:34:34
Joe 兄,

价值投资目的并非要捕捉市况高低,可能你与趋势投资策略混淆了,我不太明白为何你觉得只有熊市结束前才能买楼,正如你所说楼市周期漫长,给价值投资者买及卖的时间也漫长,举一个例子:

楼市在1997时的100点以上,下跌至40点以下,经历6年时间,97时,若你认为合理值应在85点,而你期望有15%安全边际,那么在72点以下任何时候都可以入市,在这下跌周期里,在98至2010年的9成以上时间,都是你的买入时间,长达12年之多,在03~10年的时间,那时大部份时间都是在上升周期,而2010年后又能否买呢?  答案当然可以,因为当时的工资水平,借贷利率都比97时优胜,合理值亦因而提高了,那么,你的合理值也会高於85点了。

当然,若你要求比15%更大之安全边际时,可入市的时间自然会缩短了。
53. Joe 2015-12-20 22:13:40

自醉兄

对不起,先生有否自相矛盾?

98-10年都是买入时机?
先生不是说过合理值会随经济状况、失业率、供求等而不断转变的吗?为何在97年时定左85-72点为合理值/安全边际后,在98-10年竟能无视各样排山倒海的不利因素而没有调低之前的合理值呢?

按先生理论,在跌市时应已不断降低合理值和安全网,例如在中原指数下滑至72点时,因有新的不利因素,安全边际也会降至52点,到指数下跌至52点时,又有新的不利因素,安全边际再降至38点⋯⋯

小弟真的R哂头,无论升市又好,跌市又好,用先生的价值投资法根本冇机会入到市,除非遇著傻瓜卖家⋯⋯

54. 自我陶醉 2015-12-20 23:13:43
Joe兄,

正如我一直所说,价值投资是让投资者避免在极端市况时,作出错误投资决定之工具,如果使用者不断将坏消息无限扩大,又或将好消息加入无限幻想,那跟市场的极端投资行为有何区别呢? 这样已经不是工具的原意了。

阁下眼中真的只看到98~10全都是坏消息,没有利好因素吗?   就简单举一些例子:  你知道98的按揭利率与03,10相比有多大分别吗?  假设20年供款,以当时利率计,总供款额相差多少%?  以GDP计,差佢又是多少?  要数的还有很多。 

正如我所说,价值投资者要具有分析力和判断力,对两者皆缺者此法确实不太适用,但如果为的只是强词夺理的争辩,我觉得就没有这个必要了。 


55. Joe 2015-12-21 08:03:26

自醉兄

小弟对於过去按揭息率、GDP确是一窍不通,知道大概98时按揭息率10%,通胀5%,即实质按揭利率5%。03时按揭息率约2.5%,通缩近3%,即实质利率仍高居5%以上。GDP03年比98年更低,加上98-03一路以来的负资产、债务效应、消费萎缩、行业收缩、失业上升、通缩来临、租金下滑、楼宇丧失保值功能⋯⋯

以上种种不利因素应接近事实,没有无限扩大,如小弟能不设身处地、不把合理值/安全网一降再降,唯有直认自身不懂分析力和判断力⋯⋯

10年无论实质利率和GDP皆有明显改善,可惜又过了72点的安全边际,楼价升得甚快,set左合理值又追不上楼价,买不到楼,结果又是⋯⋯ 对不起,又强词夺理了,其实都是小弟没有分析力判断力,在此胡言乱语,就此谢过先生,感激回应和分享!

56. 自我陶醉 2015-12-21 09:27:00
Joe兄,

买楼要涉及未来供款能力,若经济下行对你收入稳定性构成威胁,任何时间都不是买入时间,假设供款能力没问题,就从投资角度看98~03年的净回报计算:

租金 - 供款 - 其他开支= 净回报
 
楼价大跌,利率大减,其他开支变化不大,租金跌幅比楼价慢,净回报是在上升还是下跌? 也许不一定是正数,但方向如何呢? 投资价值是在上升还是下跌?  当然还可考虑很多其他因素,如人均收入,负担能力,等等…  而我所举的72点只是一个例子,因素有明显改变时也当然可能调整,或按各自喜好调整安全水平。

价值投资是经过近百年的历史验证,不少投资者因而获可观回报,自醉的文章只是简介这个投资概念给有缘人,而并非要建立一个所有人都懂得用的估值模式,有兴趣钻研的网友,大可继续思索,继续学习。 话虽如此,同样的一把刀,使用时有人挥洒自如,也有人伤及自身,如果认为真不合适时,也真的无须强行使用。

57. Sugar 2015-12-21 12:06:20

陶醉兄:

同意你说的投资要建立安全边际以策安全 (也就是股神巴菲特重视的护城河), 但具体运用方面难以准确量化 ,资深投资者才晓得评估.初哥只要有此概念而避免以摸顶价飞身入市已受益不浅.


58. 自我陶醉 2015-12-21 12:45:31
Sugar所言甚是!  尽管每个人对未来的看法和分析都有分别,只要能保持正确的投资心态,避免於不理性市场情绪下作出错误决定,或是高位抢入,或是恐慌沽出,已经基本上达到价值投资的要求了。
59. 历史长河 2015-12-21 22:49:56
陶醉兄,只是价值投资还不够,因为价值这东西太文艺,如果你能再搅一个象法子兄的'衡平比',咁就有一定实用价值。
60. 自我陶醉 2015-12-22 00:03:45
长河兄举的是一个好例子,衡平比是一个合适的工具,倘若小弟他日投身物业投资者行列,必定也会建立一套类似的估值工具,其实工具不一定要很复杂,列出几项就净回报、负担力、供求、就业状况这几项最重要的因素作评估,没有重大改变时,每年为未来12个月评估一次已经足够了。