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长河乱话（二）强美元，走出去
历史长河
2015年12月12日
由於假期安排出行，提前交稿。 珍惜香港兄话有兴趣了解长河在澳洲投资嘅体验，本期乱话就聊一下这个话题吧。
自港府终极辣招 DSD 出炉之后，经过一年多的探索、积累，最终决定转战澳洲悉尼。投资决定当然要根据预期回报来做。计过数之后，觉得澳洲预期回报更好一些，当时主要有以下几点考量： 香港投资环境的变化： 1. DSD 增加咗投资成本 2. 高首付降低咗杠杆 3. 在金管局严厉的逆周期措施下，借贷能力终有枯竭一日，另开战场只是时间问题 4. 香港楼市由高增长将会换档为低增长（多谢政府正面资料库及9招12式） 选择悉尼主要有以下考量： 1. 熟悉当地文化，环境及社会运作 2. 美元相对强势，走出去的好时机 4. 百年走势证明当地楼市走势一直稳健。 3. 香港资产、负债可以全部归零，轻装上阵，游戏重新开始 4. 高杠杆。楼花首付一成，二手楼二成 5. 本轮啓动从2013年开始，应该还有很长一段路要走 6. 供小於求，短期情况不能扭转（呵呵，有点像香港）
决定已做，便要立刻执行。由於在当地有一定人脉，基本上在一、二个月内将后勤支援所需人员全部联系上，通道顺畅，包括：几间地代，几间开发商销售人员，五间银行按揭部人员，按掲 broker, 律师楼，物业管理公司，甚至一间小型开发商老板亲自来港面议。
我不能说博士的「等、狠、准」我都全部掌握，但「狠」字应有过之而无不及。经过一年多持续地买入，到今年八月份，数量规模上已远超我在港物业数目，市值也达近八成。亦即在港十年走过的路，我在一年多时间内把它完成。目前悉尼楼市有些淡静，我又准备了一些子弹，暂时观望一下，假期后再决定第二波冲锋事宜。无论如何，第三条腿已基本长出，马上可以行走了。希望以后能发挥一定的协调效应，因为两边的周期唔会同步，另外汇率也有周期，到时伺机行事。 目前的战绩还是不错的。以市值计，最早入市的已有20-30%增值，今年上半年入市的也有7-8%左右的涨幅。计埋将近10倍杠杆，我相当满意。虽然澳元有下跌，但贬值的只是首期部分，相对於房子增值来讲，微不足道。长河一向是乐观派，希望澳元一直跌下去，这样还按揭会更轻松，可以多吃几碗杯面，呵呵！已交货的四间已全部租出，租金收入及还款暂时甚本持平，房子由管理公司管理，收取租金的 5.5%做为管理费。 我曾经讲过，由於楼市周期较长，一个人一生中如果能食正一个周期则可衣食无忧；如果能食正两个周期，则可成就'霸业'，因为一个长的周期可令资产增值几十倍甚至上百倍。与其被动等待第二个周期到来，走出去对我来说是主动寻找第二个周期。 当然投资海外不容易，本文目的只是想帮网友开启一下思路，抛砖引玉，共同探讨可行的投资方案，因为等待不是办法。也希望政府知道辣招不仅冷却了本地经济活动，影响了各行各业之生计，也逼得资金出走，如出走规模大则非港人之福。 今期长河乱话先到这里。
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1. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:36:20
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2. 引刀一快 2015-12-12 00:41:03
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长河san
“由於楼市周期较长，一个人一生中如果能食正一个周期则可衣食无忧；”
讲讲如果食正一个周期嘅价顶，点算先？
抢唔到沙发的人字
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3. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:45:33
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4. 打工仔 Andy 2015-12-12 00:46:55
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5. 历史长河 2015-12-12 00:48:47
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抢唔到沙发的人兄，
以长河判断，香港楼市将会是长期低速增长，很难再有以前那样的周期。
专抢引力沙发人上
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6. 自我陶醉 2015-12-12 00:54:51
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5楼 长河兄，
咁有信心？ 6个月后再问你。 又去澳洲收楼呀？ 祝旅行愉快!
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7. 朗晴 2015-12-12 01:35:43
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有$就是无敌，再加有脑，有人就变成超级无敌． 祝长河兄百战百胜 多谢分享．
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8. Stephen Woo 2015-12-12 01:48:31
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长河兄
本人长住雪梨，已在本地住了二十年，对本地的地产略知一二，希望一起交流。
你说得没错，近来拍卖清货率只有55％至60％、比上半年是比较淡. 可以多看一些楼盘，手上有银两的话绝对是可以找到好的盘。 不知道你是否澳洲公民？从你的文章和上回的回应，我估计你买的全是新楼/楼花. 升值了20-30%的大既是2014年头?
澳新银行估计下年会再减息二次丶澳纸可能会再贬值,减息对你供楼有帮助吗？ 你是供澳洲息口还是香港息口？
我认识一个香港人的房地产经纪,他的铺就在唐人街,物业管理费只要5%, 可能可以帮你省一点荷包，多买几个杯面,他有时还有一些旬盘丶但他最好的特点是説话中肯和对市场非常了解,有兴趣可介绍.
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9. 历史长河 2015-12-12 07:57:08
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Stephen 兄果然是地胆。最近雪梨楼市清盘率低，小弟也留意到了，说明买卖双方谈唔妥，在 standoff，所以我也可以好好度个假，不用象前些日子那样抢盘了。对，我是2014年头入埸，晩咗小小，货以楼花为主，有3间二手楼，文中四间收租楼中3间为二手，1间为新入伙。贪楼花可以用尽杠杆及未来现金流。供澳洲息口，interest only 还款计划，以港币还款。 多谢推荐管理公司。其实我已换了公司，刚开始为分散管理，选择多为本区地产代理。目前换成集中管理，委妥给一家。各有利弊，有机会向您请教！
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10. yyfan 2015-12-12 08:13:04
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河兄
如果冇记错，当年好多人预测澳洲楼会在2000年悉尼奥运后暴跌，但始终冇发生，近几年升浪应该是海外资金同新移民炒起？
讲到居住环境，澳洲确实一流，不过市场太细，所以较适合退休叹世界人士
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11. Jerry 2015-12-12 08:51:20
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长河兄，十倍杠杆，还息不还本，你真的够狠！哈哈
小弟在2013尾也有研究投资澳洲楼市既利弊，迟些向你请教。
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12. 新抱仔 2015-12-12 09:15:19
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13. 鱼蛋仔 2015-12-12 09:36:36
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恭喜长河大师再出文！ 被你的狼死气魄爀亲！不过，成大事，或许真的要这样。好似我咁，畏首畏尾，好极有限。今天开始，我也会多点留意澳洲市场！ 谢谢你！
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14. 历史长河 2015-12-12 10:27:00
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Jerry 兄，鱼蛋仔师姐，
唔使惊，珍兄讲过，楼市最大的风险在供款能力果度，为自己做好压力测试后则可放手去搏。
共搏之！
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15. 新抱仔 2015-12-12 10:46:38
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长河兄，
我们在14年初将所有澳币𨍭了工商铺，才避过澳币由7点几跌到5点几的一劫，你真系好劲👍👍👍咁澳洲楼咪升好多？长河兄果然厉害
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16. 新抱仔 2015-12-12 10:49:18
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17. Sugar 2015-12-12 10:54:20
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18. 历史长河 2015-12-12 10:56:41
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新抱仔，
你真醒目，不过我哋操作唔同。你转投香港工商铺，当然冇得输，我是工商铺盲，只能望铺兴叹。以后还要多向你、Oscar 兄及2011师姐学习。
所幸小弟入场时购入多为远期楼花，二手楼多在澳元5.8-5.5区域购入。所以汇率输的有限。入会高峰在2016/2017 年间。
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19. 历史长河 2015-12-12 11:14:06
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回10楼 Fan 兄，外资有限，只能起一定推动作用。本轮升势应该主要由本地需求及低息推动。
退休？两边跑吧，南北半球季节相反，做候鸟都是选择。
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20. yyfan 2015-12-12 11:44:32
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河兄
移民澳洲最正系冇咩时差又唔使飞咁耐，我当年做过太空人，每次飞十几个钟，谂返都怕怕
投资海外物业其中一个较为要留意的是汇率，不过河兄既然己经是当地人，可以打持久战而且要使用当地货币，应该可以忽略呢样风险
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21. 物业初哥 2015-12-12 13:18:26
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22. 2011年开始 2015-12-12 14:27:49
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23. Oscar Lam 2015-12-12 15:14:04
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走出去看来是大势所向。长河兄选择自己熟悉、人脉强的地方投资，其策略是对的。
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24. AH-HO 2015-12-12 16:54:03
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长河兄有澳洲PR就可以买到二手楼，我等外地人只可以买一手楼。请教一下咁其实差别大不大呢？回报又受到几多影响呢？值得考虑吗？
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25. 历史长河 2015-12-12 18:40:49
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阿豪兄，区别不大，据我所知有两点： 1. 外国人只能买新房，不能买二手。 2. 前些日子刚实行，如果房价超过xxx, 要多俾几千元税。
我可以买二手，但大部分都买一手，贪其杠杆高。
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26. LYC 2015-12-12 19:35:46
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27. 自我陶醉 2015-12-12 19:49:23
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28. 历史长河 2015-12-12 19:58:47
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陶醉兄，我应该唔会公开讲我的身份，可能你讲的是阿婆。
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29. Sugar 2015-12-12 20:23:35
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我知道长河查实系大肚腩阿伯嚟........大家千祈咪俾张 sexy肌肉 model 头像相呃咗 ^^ 仲 P 乜 R 呀?
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30. 历史长河 2015-12-12 20:26:33
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Sugar, 做人要厚道，你泄了我的一级机密，以后要有女粉丝都难。
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31. 向饭民说不 2015-12-12 20:55:20
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讲真强美元之下，投资澳洲楼，风险肯定不比香港低。不要忘记，澳洲楼这几年一样升了很多。而主要的买家就是大陆客。
目前香港楼价跌，其实主要就是人民币贬值，人民币贬值，不但影响大陆人来香港买楼，肯定也同时影响去澳洲买啦。
刚去加拿大多伦多，发现很多楼都系为大陆客读身定做。没有大陆客，都不知道卖比边个。
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32. 鱼蛋仔 2015-12-12 21:34:10
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长河大师， 不用怕，你传授左那么多的秘笈给我，无论你变成怎样，我都是你粉丝！何况，你的外貌真的与那个icon有9成似呀！ 定呀！哈哈！
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33. 历史长河 2015-12-12 21:45:00
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34. Stephen Woo 2015-12-12 21:47:08
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AH-HO
雪梨的新楼的升值和二手的升值潜力相同(以％比较), 如果买楼花我建议一定要做头一水的VIP, discount 比较多.
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35. Stephen Woo 2015-12-12 22:04:34
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长河兄
我可没你那么狠，10倍杠杆可是非常利害，即港币一千万本金持一亿货. 当然升市的话丶回报是非常'和味'.
既然你可买二手，可不留意一些前铺后居的物业？买到了hipster区的,前铺未来租金升幅可以是100%的,后居的租金可以用来供楼.
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36. 历史长河 2015-12-12 22:15:55
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Stephen 兄，小弟只懂住宅，铺盲一个。货以2房居多，7，8十万左右入。其实杠杆可以更高，视乎上会时银行估价。你应该知道。
上面讲过，真正的风险在供款能力这里，如果这方面冇问题，其他无足虑。小弟是长线收租佬，有入冇出，但会加按再玩。
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37. Stephen Woo 2015-12-12 22:35:43
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长河兄2房居的7/8十万左右，市中心五公里内现在应该有百一万。 对呢，有些新楼入伙时银行估不到价有些业主要多付首期或卖出。但卖出价比第一水VIP的价还是有一定升幅
你的多是那一个区？
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38. Stephen Woo 2015-12-12 22:57:09
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没问题, 很多不同区的呢丶有些区已很成熟丶由其是近市中心的丶有些则是较新但有化升值潜力 你北区的离市中心有一些远，选择理由是？ 不选一些近北雪梨一点的？
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39. Stephen Woo 2015-12-12 23:03:51
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40. 历史长河 2015-12-12 23:14:52
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Stephen 兄 现在定居香港？可否分享下你的投资经验？
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41. 历史长河 2015-12-13 00:15:38
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42. 历史长河 2015-12-13 11:04:33
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回26楼 LYC 兄，我对柏斯唔熟悉，不过按下面的文章所述澳洲各大城市几十年来基本以每年9%左右的速度增长，亦即每8年左右升一倍。
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 如果你经历过1975年，现在回想起来感觉或许还不太遥远。1975年，越战结束；Medibank、澳洲邮政和Telecom（现在的Telstra）成立；惠特兰（Gough Whitlam）总理之职被罢免。
一晃已经过了40年。自这些重大事件发生以来，这四十年里发生了许多变化。Y世代，Z时代和阿尔法世代（Generation Alphas）降生。互联网、数位媒体、智慧手机和社交媒体掌控了我们的生活。多元文化成为现实，澳洲已经是一个不同文化的大熔炉。
当年，我们看《大白鲨》，现在我们看《乐高电影》。1975年，澳洲人口为1370万，现在已经将近2400万。澳洲人口年龄中值也从不到30岁增至37.3岁。1975年，全职员工的平均年收入为7618元；现在几乎增长了十倍至7.2万元。
当时，一条面包卖24c，现在卖2.84元——我们说的是真正的面包，不是那种一条85c的玩意儿。一升牛奶曾经只卖30c，现在接近1.45元。一份报纸曾经只卖12c，现在要2.5元，大约贵了20倍。 你或许觉得在全球油价大跌之后，现在每升1.2元的汽油便宜得像水，但在1975年，一升汽油只要57c。价格刚好翻倍。
但澳洲房价的变化可就吓人了。
1975年，悉尼的平均房价为2.8万元，现在是85万零194元，涨了30倍。现在，十倍收入象是小巫见大巫了吧？
墨尔本更糟，今天的房价是1975年的31倍。当时的均价为1.98万元，现在为61万5068元。
在布里斯班，房价增长了27倍，从1.75万元变成47万3924元。
在阿德雷德，房价增长了28倍，从1万6250元变成45万9258元。
在珀斯，房价增长了32倍，从1万8850元变成60万4822元。
在堪培拉，房价增长了21倍，从2万6850元变成57万3326元。
在霍巴特，房价增长了21倍，从1.52万元变成32万2274元。
人口学家麦克兰登（Mark McCrindle）说，虽然一些地区的建房成本没有改变，但供需关系的变化导致澳洲房价暴涨。「澳洲比40年前多了1000万人，」他说，「家庭规模缩小了一些，所以我们需要比过去更多的房子，还有外国买家和澳洲房产投资者，所以需求比供给大得多。」麦克兰登说，澳洲人应当料到住房成本会继续升高，年轻人的处境会比父辈年轻时艰难得多。
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43. 自我陶醉 2015-12-13 11:58:59
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28楼 长河兄，
我卒之想起为何我有这样的想法了，小弟应该是误会了你以下的这个回应了：
120. 历史长河 2015-10-13 12:20:16 陶醉兄，系喔，原来唔系PR唔可以买二手楼嘅。 你话我合唔合资格搞澳洲楼推广？
原来长河兄原意是要告诉我，你是有搞澳洲楼推广的资格。呵呵！
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44. 无奈 2015-12-13 13:17:14
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河兄 强美元因美国加息风劲吹，若真的落实加息，其他货币汇率会否回升呢？
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45. 历史长河 2015-12-13 14:22:00
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陶醉兄，小弟原意并不难懂，既然我连什么人合资格买二手楼都冇搅清楚，当然唔应该系澳洲地代吧！
莫非你真有读写障碍？抑或俾主观所蒙蔽？
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46. 自我陶醉 2015-12-13 15:04:30
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47. 历史长河 2015-12-13 18:39:05
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无奈兄，
预测货币走势比预测楼市走势更难，佢不但受到经济因素，更受政治因素、国家间博奕影响，而利率只是经济因素之一。
不如做下 scenario test，然后决定不同投资策略。对我来讲，买澳洲楼，楼市是主菜，汇率是副菜，考虑出走时并没有换回港币的打算。除非澳元有朝一日大升而港楼又正好大跌，咁我会见机行事。如澳元有一日跌至极低水平，我也会卖港楼而追货。
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48. 无奈 2015-12-13 21:22:46
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谢谢河兄回覆，实不相瞒，小弟一年前已筹备买加拿大楼，一直留意加元走势，目前加币在十年最低位，思量着几时兑换为佳，以目前加经济陷衰退边沿，而美国经济似有喜色，恐怕也好不到那里去，故颇费思量也。
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49. 历史长河 2015-12-13 21:45:02
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无奈兄，明白。
加拿大楼市及加元汇率我多少有点了解，但谈不上深入。不过我对上述两项一直有一个认知： 1. 楼市永远大涨小回. 2. 大国间的货币汇率则是围绕一个长期均线的cycle. 除非一个国家或地区由於某种原因意外崛起或衰退。
最后一句老话：楼市风险在供款能力果度，短线升跌何足道哉。
供参考。
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50. Sugar 2015-12-13 22:25:28
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#47 长河兄: 答得简洁扼要 ,同意可因应汇率情况微调投资策略. 你这篇文章.....通篇透着一股狠劲!!! 生人勿近^^
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51. 历史长河 2015-12-13 22:48:48
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Sugar, 我已忍咗两年多了，人生投资黄金二十年用去超过10%，当然要狠点！我是肉食动物，饿了就要出去猎食。
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52. Sugar 2015-12-13 23:03:38
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LR ,收到, 明白, 晚安^^ 那就狠狠的睡一觉吧! 做个美梦~~~
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53. Ronald 2015-12-14 01:42:34
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长河兄， 云云网友中，逻辑力强，置业丶分析丶文字功力同样深厚的，一时间我想得出来的，上善若水，还有你，稍等我的「置业者情绪指数」研究模型团队成立，希望邀请你参与其中。
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54. 历史长河 2015-12-14 14:09:04
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Ronald 兄一席话，令长河诚惶诚恐，惭愧不已。
之所以惭愧，是因为在博士及一众纲友面前，长河绝对系小学生而已，跟上善若水兄更是云泥之别。长河出文一是受博士及纲主之邀，本人受惠於博士及论坛文章，受恩莫忘，义不容辞。二是经过多年跟大家的学习，也有些许想法想与大家分享一下。
之所以惶恐，因为做为一名打工仔及家庭支柱，长河经常受制於时间的局限，出文或回应时间弹性较大，除此之外，如果要定期从事某些额外工作，恐怕会力不从心，有辱使命。
纲主是做大事之人，「置业情绪指数」想法新颖，事成之后可能是一个新的高度。祝马到功成！
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55. AH-HO 2015-12-14 18:20:39
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长河兄、Stephen Woo兄，你们都对澳洲很了解，能不能分享一下你们对澳洲不同城市楼市的看法？那个是比较有投资价值呢？谢谢。
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56. Stephen Woo 2015-12-14 22:03:18
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AH－HO 首先你那个城市有熟悉的人？我觉得物业投资嘅话你都系有熟悉的人才比较好入市不然的话隔山买牛可能会非常麻烦。熟悉的人意思系佢哋对当地嘅房地产有一定的认识和说话中肯而且你信得过，他们更加会想帮助你而且不嫌麻烦。如果你可以搵到一个咁样嘅朋友的话或者信得过嘅房地产仲介那才好考虑投资，不然连考虑都不需要。当然如果你不厌其烦或常来澳洲那还是可以考虑。
我系一个相信高买高卖嘅人即系好似你买港岛区嘅楼同你买新界区嘅楼一样、港岛区嘅楼通常都会先升，但系跌市嘅时候新界区就首先跌，亦即系港岛区嘅楼防守力比较高。 换句话当大市止跌回升嘅时候港岛区嘅楼回升得比其他地区快这可以让你可以先人一步进行汤博士讲嘅「逢一进三」。
我会话悉尼系港岛区墨尔本系九龙区而家其他城市就系新界区。点解我话悉尼系港岛区系因为人口比较多，商业比较多，工作比较多。
以我所知呢两年悉尼楼市升得比其他城市高很多，听说有好多人去墨尔本或者布里斯本炒落后市，但系如果售价分别不大的话那本人当然会投资悉尼。 分别不大要用以下因素来厘定：
1. 房嘅大小 2. 市中心距离 3. 是不是受欢迎的地区 4. 地区空置率 5. 管理费 6. 租金回报率
希望上面可以解答到你的问题。我亦可以介绍悉尼的地区给你。
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57. 历史长河 2015-12-14 22:22:29
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多谢地胆 Stephen 兄分享，小弟完全同意，尤其是高买高卖。
AH HO 兄，我觉得要问下自己另两个问题先： 1. Why overseas? 2. Why Australia?
如果你已有答案，小弟觉得只有三个城市可以考虑（以先后次序）：悉尼、墨尔本、布理斯班。
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58. 打工仔 Andy 2015-12-14 22:35:54
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长河兄
澳洲我去过黄金海岸及悉尼自驾游, 十分好玩, 风景一流! 有机会会再去!
买楼就真系要有地头虫先得。
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59. Stephen Woo 2015-12-14 23:31:42
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长河兄
本人买楼的知识是从家人和property.hk=汤博士来学返嚟, 从家人所学的投资理论和汤博士的非常相似, 例如逢一进三, 逢三进一, 高买高卖,一铺养三代,等.忍.狠,但有时在细节方面还是汤博士来得详尽而且汤博士在谂计和估心理上我的家人是冇得比的.
最近 Oscar Lam 写的 投资策略篇（二）逢三退一 里的点一和点二可说是投资理论的集大成也可说是把汤博士的理论浓缩到两句话之中. 当然对顶级地产投资者来说可能是他们三岁的时候已经学会的知识.
本人买的物业不多,家人在沙士之后开始进行买楼逢一进二(因为比较保守), 四五年前在大陆买一些很便宜的地铺. 而我四五年前在悉尼买第一间两房,两年前在唐人街买了一个地铺,今年年头买了一个投资的一房. 我不大喜欢新楼或楼花觉得他们在价格上比二手楼贵10-20%在面积上细10-20%,即买贵20-40%. 就好像预先支付了两三年后的楼价,当然新楼或楼花的首期资金比二手楼小很多. 如果要我说我什么时候买新楼或楼花的话那我会引用汤博士说过的在沙士后地产商要恳求你去睇楼的时候,好像是九龙塘的新楼买一再加$1送一层,又或者你系头一水的VIP有很多的折让.
我发觉买铺位比买住宅来得刺激,当买到一个笋盘铺位的时候的心情可以强得令你睡不着. 可能是因为住宅投资比较透明但铺位投资却比较不透明.
我对长河兄的scenario test很有趣,可真的期长河兄赐教赐教. 本人长住悉尼但回港也非常频密,只要找到藉口的话我就会回港探亲:) 我认识几间不错的餐馆,如果长河兄来悉尼收楼,我们大可出来把酒谈楼.
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60. AH-HO 2015-12-15 08:58:16
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谢谢长河兄、Stephen Woo兄的意见，小弟我获益良多。
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61. 打工仔 Andy 2015-12-15 09:13:44
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Stephen兄
我估, 当能够买入铺位时会同时为你带来一个梦想, 对吗 ?
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62. yyfan 2015-12-15 11:24:57
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海外物业投资除汇率风险，仲有高昂的代理佣金，地税（美国最平的加州每年都要1%），卖出物业的利得税，在美国还要考虑租客起诉的风险（所以建议用公司名仪出租唔使上身），所以大家唔好见到租金回报好似高过香港就去马
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63. 历史长河 2015-12-15 12:17:52
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64. 2011年开始 2015-12-15 13:58:53
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65. 新抱仔 2015-12-15 13:59:19
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66. CD ROM 2015-12-15 19:07:27
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加拿大, 澳州, 唔知各位同唔同意, 所谓需求令到价格上升, 呢d需求大部分都系来自中国(包括香港)???
如果系真, 中国人往后对外的需求, 以后还会有如此庞大吗?
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67. 历史长河 2015-12-15 19:12:11
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CD 兄，其实这是一个误会，正如当初认为港楼是被大陆买家炒起一样。
我曾经睇过一篇 report,真正来自中国的买家比倒相当低。当然澳洲当地华人一样爱储房，
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68. Stephen Woo 2015-12-15 19:12:54
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打工兄
说错了,不是买到笋盘系见到笋盘,未到手都唔知有没有人同你争. 系澳洲笋盘都系拍买的,好少唔系拍卖.
当然买到手了会有中六合彩的感觉,虽然我未中过六合彩.
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69. 打工仔 Andy 2015-12-15 19:21:34
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70. 引刀一快 2015-12-15 19:43:06
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71. 历史长河 2015-12-15 19:48:39
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回59楼 Stephen兄，
兄台应为专业投资者，投资涵盖澳、港、中；住宅加商铺，小弟佩服。
我这次去悉尼，其实不是为了收楼，该收的已收咗，未收的可能都正在建，不过我会睇下周围环境，拍几张照。
主要是见一下老朋友们以及这一年多帮助我完成各项交易的团队。另外同文中提到的一个人有一个重要meeting, 看看有冇做小发展商的可能，不过本人不抱任何预期。
至於 scenario test, 无外乎两地之间楼市走势，及汇率走势的几种情形，想清楚可能出现的情况及应变措施。其实是多一条腿走路，两边可以发挥协调效应。
你最后讲的拍卖，也正是我唔多买二手楼的原因，因为大部分二手都要通过拍卖，远程操作太麻烦。仅有的几个二手房都不是通过拍卖，朋友帮我睇楼、然后出价，都几麻烦。
有机会再叙吧！
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72. yyfan 2015-12-15 20:12:32
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加拿大需求确实由大陆移民带起，我有个表弟几年前辞职专做地产代理，佢话佢D客都系大陆移民，呢几年佢捞到风生水起，每年返大陆几次，估计应系兜生意
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73. yyfan 2015-12-15 20:18:04
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澳洲二手楼拍卖也经常见到大陆客身影，我细妹话最惊拍卖有国语人竞投扯高哂个价，长河兄系咪以为我地讲嘅中国人是指非移民果类？
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74. 引刀一快 2015-12-15 20:21:45
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yyfan兄
其实，好多时都系一条路走嘅啫，有D移民有内地亲属投资，借人头搬钱出去，好常见。
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75. 历史长河 2015-12-15 20:24:04
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76. yyfan 2015-12-15 20:41:28
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引刀兄
其实真正系外国打份工揾食边有咁多钱买完又买，当年加拿大俾班香港移民叫艰难大
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77. Stephen Woo 2015-12-15 21:04:33
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长河兄
没有没有,小弟不是那么专业的,只是对投资有浓厚兴趣,买一些物业赚个钱. 小弟还是在打工的呢.
反而我觉得长河兄才是专业投资者,还有能力做开发商佩服佩服. 是一幅地两间屋?还是两幅地或以上?如果系两幅或以上那长河兄就不只是专业投资者那么简单,而系大时代(Big Time).
原来scenario test有用唔同嘅地方来平衡Risk. 非常赞同两边可以发挥协同效应,因为我都有相同想法.
我也觉得买二手楼非常麻烦,不说远程操作, 连我住在悉尼的都觉麻烦,一个礼拜只有星期六可以睇楼,有时还要等一个月之后的拍卖,如果在香港的话我晚上九点睇楼十点就可以开票比买家,十一点就签咗契. 澳洲买一手楼的确是快好多.
最后希望长河兄今次开会成功,过一个开心新年. 记得派利是俾小弟呢.
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78. 历史长河 2015-12-15 21:58:35
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Stephen 兄，唔好误会，澳洲发展商同香港发展商唔同。佢也是刚刚起步，大概做过几个项目，每块地起几十个 apartment 咁样。佢刚刚揾到一幅地，价钱唔错，不过自己银两唔够，想邀我入股。做发展商其实风险几大，利润麻麻，宜家DA仲未拿到。
传统智慧有讲，生意唔好搭档，所以我都冇抱多大预期。不过以我个性，机会唔会咩都唔做就轻易放过，总要给点诚意罗。
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79. 历史长河 2015-12-16 08:22:51
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Fan 兄，2011师姐，关於 capital gain tax, 当日我略有讲述睇法，懒得打字，copy 过来，以供参考。
| 20. 历史长河 2015-09-18 15:21:37 | |
| Bro Oscar, Mortgage interest is 4.xx% and rental yield is about 4%, so there will be slightly negative cashflow. Rental income is taxable, so are capital gains. These income/gains are counted as your income in a financial year but mortgage interests paid are tax deductible. Australian tax is a tier system and the rates are: < 18K 0% 18K-37K 19% 37k-80k 32% 80-180k 37% > 180k 47%
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| 21. Oscar Lam 2015-09-18 15:59:48 | |
| 长河兄，
Maximum rate 47% for capital gain seems very high, any tax exemption? |
| 22. 历史长河 2015-09-18 16:04:02 | |
| I am not a tax expert but I know depreciation is deductible. I actually don’t care much about the capital gain tax. This perhaps goes back to the question of ‘investor’ or ‘speculator’. As a long term investor, I don’t plan to sell it but this doesn’t mean the money will be locked in forever, you can always top it up and reinvest instead of selling it. |
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80. 历史长河 2015-12-16 08:32:22
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概括来讲，港楼 holding costs 非常之低，但由於 DSD 的存在，入市成本则较高，加上低杠杆，我唔会再入，但也唔会减持(会变现）。
未来的收入则会都去澳洲买，其码目前是这样的策略。
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81. ivan 2015-12-16 08:57:53
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Why you said australia property : 本轮啓动从2013年开始，应该还有很长一段路要走
can you give us some hints ?
我都有兴趣投资sydney，亦都有睇过几个楼information....e,g waterloo, rosebery....etc
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82. ivan 2015-12-16 08:58:24
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83. 历史长河 2015-12-16 12:19:02
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Ivan 兄，that statement was based on my judgment on two facts:
1. In the past 10 years also, Sydney property market was almost flat, it only kicked off around 2013. Generally a bull run should not be too short.
2. Comparing with other capital cities in the past decades, Sydney property market somewhat underperformed in terms of growth rate. There might be a catchup.
Of course we know past experience might not be an indication of future performance.
As for Waterloo and Rosebery, I would say they are good choices because they are close to city. I have one in Waterloo and a few in Greensquare.
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84. Sugar 2015-12-16 12:52:55
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LR, Excellent answer in a cautious manner! Yes, "....past experience might not be an indication of future performance." gd for those green investors.
Have been learning a lot fr ur article....thank you!!!
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85. 历史长河 2015-12-16 12:56:05
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86. 历史长河 2015-12-16 15:51:42
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87. yyfan 2015-12-16 16:09:58
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To 86/F LR bro
Are they referring to Chinese Australian when they name 'Chinese' there?To be honest i do doubt the local non-Chinese aussie can keep purchasing since 2013.
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88. 历史长河 2015-12-16 16:16:44
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Not sure, but property price there is still cheap comparing with here and average income is higher. I know 'average' is meaningless.
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89. yyfan 2015-12-16 16:32:04
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Literally they are indeed cheap compared with HK ones .but we shall never compare prices of properties from city to city,needless to say from country to country before judging it s cheap or not.
the average income there has been high for long so it doesnt seem to be the driving force of the surge of real estate prices
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90. 历史长河 2015-12-16 16:33:32
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91. CD ROM 2015-12-16 17:47:24
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长河兄, 澳籍华人我相信不可能在报告中有详列的, 这可是一个盲点啊...........
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92. CD ROM 2015-12-16 17:47:27
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长河兄, 澳籍华人我相信不可能在报告中有详列的, 这可是一个盲点啊...........
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93. 历史长河 2015-12-16 19:11:12
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CD兄，其实这些都不应该是本文讨论重点。只不过Fan老板提及，我当时回应时记得有睇过类似报导。
钱的购买力是不分人种的。我也不会花费时间去研究是澳洲白人或澳洲华人或土著人在买房。
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94. Stephen Woo 2015-12-16 20:06:08
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#78 长河兄
当然我没有误会,如果长河兄没有实力和人际关系他们也不会邀请你. 正所谓上天只会留机会给有准备的人,就连上个免费堂你都要有十足银両和人面他们才会邀请你.
传统智慧有讲,自己的棺材自己抬,搭档做生意非常难.就当去想个免费堂,好可能在不久的将来长河兄可以独自开发,今日的免费堂对将来可能很有帮助呢.
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95. yyfan 2015-12-16 20:30:06
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96. Stephen Woo 2015-12-16 20:37:49
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#81 Ivan
今日新的Metro Train线最后第一个站已经决定了,是选定了Waterloo. 由Chatswood 到waterloo 线上的所有埠你都可以选. 请看下图: 就好像港岛西铁线一样你可以买waterloo 或 Crows nest 等升值. 不过要用九年起. 不过港岛西铁线都用了十几年起啊. 我觉得waterloo, green square 也不错,green square 已经有火车两个埠到很近市中心. 最近市中心的楼价太贵,有些人由darlinghurst 或者surry hills 搬到waterloo,green square, alexendria, redfren,mascot zetland食. 北区的话我觉得由north sydney 到chatswood 全都可选,很多人在north sydney 上班也住在由north sydney 到chatswood 的火车站上. 这一类人都是高水准又有钱交租和有正当职业,你不用为了找不到租客而烦恼或者怕租霸. 至於东区是贵区,你有钱当然唔怕入货. e.g. bondi junction, potts point, 近kingscross 的darlinghurst,rushcutters bay,clovelly, bronte, point piper etc etc etc 最后补充一句,到市中心火车停得越少站那个埠就值钱.没人希望时间到用在交通上 希望以上帮到你,有什么不明白你可再问 网站: http://sydneymetro.info/chatswood-to-sydenham
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97. 历史长河 2015-12-16 21:15:27
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Stephen 兄真是热心人，提供的信息对我都有帮助。目前我涉足的都是所谓民生房，除咗Pymble 一间外。
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98. Stephen Woo 2015-12-16 21:30:31
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99. 历史长河 2015-12-16 21:38:44
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是指大众市民所需要的房子，即中细价房，非豪宅。贪其易租。
啱啱老细又睇中两个房子，一个在North Sydney,另一个在Ashfield, 按你的标准，应该选前者吧！价格，面积都差不多。
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100. Stephen Woo 2015-12-16 21:49:48
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那么pymble 是house吧？:) Ashfield 不是大站，买的是中国人多，但他们是民生中国人，所以前者是比较好。
老细是用什么来选出north Sydney and Ashfield?
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101. 历史长河 2015-12-17 22:10:58
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回#95 Fan兄， 收到。悉尼、墨尔本是一对欢喜寃家。从悉尼传来的消息总是说跑赢墨尔本，从墨尔本那边过来的消息又常常是大胜悉尼。不紧要，紧要的是要独立思考。
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102. 历史长河 2015-12-17 22:16:19
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Stephen 兄，多谢你提供意见，已决定取北悉尼，弃艾士菲。
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103. yyfan 2015-12-18 09:15:41
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TO:102/F长河兄
我唔熟两地楼市，但今年几个大陆朋友买左墨市既楼后兴奋左成年，不断发果边楼市消息比我所以我咪顺手分享下。
我上次去悉尼已系18年前，墨市就未去过添，本来想圣诞去，但细妹希望等新屋装修入伙时先去，所以应该明年一定去。
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104. 历史长河 2015-12-18 09:41:01
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Fan 兄，墨市房子涨幅都不错，恭喜你细妹及朋友们。我老细都热情高涨成年，对香港楼市已彻底失去兴趣。
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105. 历史长河 2015-12-18 11:05:37
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补助一点关於增值税豁免的情况，简单来说，自住房可豁免capital gain tax（CGT).
You can generally claim the main residence exemption from CGT for your home. To get the exemption, the property must have a dwelling on it and you must have lived in it. You're not entitled to the exemption for a vacant block.
Generally, a dwelling is considered to be your main residence if: - you and your family live in it
- your personal belongings are in it
- it is the address your mail is delivered to
- it is your address on the electoral roll, and
- services such as phone, gas and power are connected.
The main residence exemption is not based on one factor alone, and the weight given to each varies depending on individual circumstances. The length of time you stay there and your intention in occupying it may also be relevant.
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106. yyfan 2015-12-18 11:31:12
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长河兄
细妹其实十年前已经入市，不过买来自住，之后佢全力炒港股，到今年先下到决心买第二间，不过我有D担心连佢呢D淡友都入市投资会5会己到水尾
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107. 历史长河 2015-12-18 11:39:18
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Fan兄，不是好多层就唔会有大问题，澳洲楼市历史上从来没有过大跌市，这归功於当地炒风唔浓。
佢弃股从楼可谓迷途知返，你应当为佢高兴，再说有你大老板阿哥罩著呢！
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108. 占士 2015-12-18 15:57:23
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长河兄，谢谢分享！ 真的让在下学到了很多有用的知识！
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109. Stephen Woo 2015-12-18 20:11:49
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长河兄
有一个这么帮得手的老细,你真有福,跟你选择买楼一样,很有眼光呢.
那这个楼盘你在香港买?还是过来买?
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110. Stephen Woo 2015-12-18 20:35:52
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#107 Fan 兄
买唔买楼不是只看是否明灯, 应该跟随汤博士用的影响楼市排行榜来参考 以下是排行榜的简化版 第四利息,第三是易按,第二供应,第一经济环境 澳洲明年的经济看来未必是太好,GDP 增长可能0-1%,也有可能出现季度性负增长. 易按我没有资料 利息和美国没有关系明年如果GDP不理想或者其他经济数据不理想很大机会会减息. 现在的利息是2.0%有可能会减到1.5%,这是澳洲从来未试过的低息. 综合以上我看不到悉尼会有大跌的可能,但会不会大升我就看不懂,明年搞不好是平稳或者微增长,但如果减息的话那就可能刺激楼价上升.
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111. 历史长河 2015-12-18 22:19:25
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Stephen 兄，
我所有的楼都是远程完成交易，要不然会飞死，今次也不例外。Comperdown 的一个楼花啱啱通知可以收楼，如果决定立刻收，我今次可以睇到实物，不过我决定延后到最后成交日，因为圣诞节期间是淡季，唔容易出租。所以仍是无缘睇楼。
你的四项精简版非常中肯，睇落你与市场很贴近，全是真知灼见。我也有相似判断。
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112. 向饭民说不 2015-12-18 23:14:33
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加拿大前两年卖石油，当时油价高企，卖一桶，就赚几+元美金，结果是加币大幅升值，过去两年，油价大幅下跌，卖一桶，亏一桶钱，结果加币大幅贬值40%。
香港卖一罐奶粉，赚几+元，卖一罐，赚一罐，点都好好过卖石油挂。点解香港人会被传媒洗脑，竟然会妖魔化卖奶粉的行动，究竟香港人的头脑是不是生息patpat到。
香港人是不是除了炒卖，就咩都吾识！
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113. yyfan 2015-12-19 08:27:16
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To 108/F 长河兄
细妹每次买楼都只做三成按揭，所以其实无需为她担心，反而大陆朋友情绪高涨，日日系度讲澳洲楼抵买而令我有少少担心，不过除非有日想移民去果度，否则一定唔会摆钱入去
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114. 历史长河 2015-12-19 12:23:38
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113 楼向饭兄，如你想借此地一用，小弟当然欢迎。如你对走出去之讨论有何高见，恕小弟愚钝，未能参透您的禅意，还望指教。
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115. Stephen Woo 2015-12-19 20:11:48
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长河兄
看不看楼我想不是太大分别丶这边的楼花没有香港的货不对办。
反而我想知道长河兄你是怎样拣投资性楼花、比方说楼层？方位当然是要向北、你说过你多买两房、你会买高层的两房或是低楼层的？
景观又是不是你的考虑？
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116. 历史长河 2015-12-21 22:04:12
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Stephen 兄，
楼唔系我拣，我都好少俾意见。当然都想要朝向好、view 靓，高层啦，不过一切都应该已在价格上反映。据我所知，朝向东北据多而楼层则中低层据多。因为是出租，考虑的首要因素是租金回报率。
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117. 历史长河 2015-12-30 15:53:44
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2015 in Review and the Outlook for the Year Aheadhttp://propertynews.onthehouse.com.au/2015_in_Review_and_the_Outlook_for_the_Year_Ahead?mc_cid=5cee4c0f79&mc_eid=4dd3d4aea8#.VniRd_l95hE/?utm_source=membersNewsletter&utm_medium=email&utm_campaign=Cid=PN-Dec15-3
In annual growth terms, Sydney houses again led the market with 20.53% growth in the 12 months to November. However, quarterly growth figures indicate that this market is coming into a downswing. Growth in the November quarter was just 2.93% – which is the lowest result since July 2014. While these figures are still strong, they indicate a clear slowing in this market. Sydney units have also slowed dramatically, with growth for the month of November at just 0.55%. Despite the slowing of growth in Sydney, 2016 is unlikely to see a market crash due to strong population migration in New South Wales and Sydney feeding dwelling demand. Even a market correction of 10% would still leave Sydney home owners well off after the latest housing boom. 
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118. Stephen Woo 2016-01-02 23:00:12
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#116 & 117 长河兄非常同意.
今次澳洲之旅如何?有冇什么可以分享的?
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119. 历史长河 2016-01-02 23:28:55
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Stephen 兄，最大的收获系见到想见的一班朋友，如今都已事业有成，子女成行，有多处物业。非常欣慰。走马观花地看了一下各处物业，与以前得到的info 并无出入，也就放心了。至於做developer 个想法，目前的评估应该系唔会。
朋友们都觉得悉尼楼市可能会静一阵子，对我来说正好慢慢选盘。所以第二波已准备开始，如有好的推荐请告知。多谢先。
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120. Stephen Woo 2016-03-01 19:29:02
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长河兄
今个星期六开始卖的chatswood新楼盘 http://vistachatswood.com.au/views/
有兴趣就睇下啦
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121. 历史长河 2016-03-03 22:00:22
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Stephen 兄，新年快乐！多谢多谢，已联系，三房要2M.
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122. Stephen Woo 2016-03-05 20:47:49
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长河兄 新年快乐! 我今日有去睇呢个楼盘,整个楼盘只有42户,三房只有两户,都是penthouse. 呢个盘左边系pacific highway, 右边系铁路路轨,可以买的只有一个方位, 投资而言出租还可自己住就可能有点嘈.
但是价格就还可以,因为行路只需五至六分钟路程去chatswood火车站, 因为没有会所设施管理费一房系$450-550/QTR,两房$700-900/QTR还算便宜 一房+ 1 Study + 1 car space大约$790-850K, 56 sqm internal, 13 Ext, Total 69 两房+1 car space大约$1.1M-1.3 三房我冇睇
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123. 历史长河 2016-03-06 08:39:26
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Stephen 兄，
多谢你提供的一手资料，已转发领导批示。手上子弹已不多啦，且买且观察。好似佢正在睇 Epping 和 Parramatta 一些盘。
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124. 打工仔 Andy 2016-03-08 09:48:59
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125. Stephen Woo 2016-05-14 11:40:53
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澳洲开始减息了，可能减到1.25. 低息会持续到起码201持续到起码2018. 我看大既又升市了，如果没黑天鹅的活
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126. 历史长河 2016-05-15 22:21:10
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Thanks Stephen. Yes it is all going well.
Interesting to see how RBA can further cut the rate while Fed is doing opposite, unless It takes too long for Fed to do so, although this seems likely. Nevertheless RBA does have more options than Fed to play around with rates.
You might notice that this round of growth going hand by hand with falling interest rates and Aussie dollars. The further rate cut means the AUD will continue to fall, interest rates will stay low for a period of time. On top of that, oil stays cheap, all paints a positive picture for the property market (except for mining-reliant areas). All I wish is a slow but steady growth of the property prices which has been proven for the past century. Investors should not get too excited about large sustained capital growth in residential property – the RBA have made it extremely clear that they are not comfortable with the high property values and growth, with lending policy tightening to try to control this. Recently all major banks had raised the bar for applicants with oversea income. A further sharp growth might trigger another round of intervention.
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127. kts 2016-05-16 10:59:09
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128. 历史长河 2016-05-16 18:48:46
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K 兄，贫道一生颠沛流离，四海为家，心安是归处啊。
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129. 向饭民说不 2016-05-17 11:43:20
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天主教/基督教人才济济, 天天见报.
今日登场: 谭得志/ 曾建超(阿牛)
香港天主/基督徒只有37万多及48万多, 不比佛教/道教的过百万及逾百万, 但无疑他们的声音及影响力更大
************************************
曾健超(阿牛) - 基徒徒
陈云 - 基督徒，热血时报工2016-1-24专栏<香港伪福音书>“二十年前，我(陈云)在基督教会…“
黎智英 - 罗马天主教
黄之锋 - 基督徒
涂谨申 - 基督徒
谭得志 - 基督教
戴耀廷 - 基督徒
朱耀明 - 牧师
陈健民 - 已受洗, 但"我也不会叫自己做基督徒" - 按教会智囊第65-66期和平占中陈健民专访
李卓人 - 基督徒
何秀兰 - 基督徒
梁家杰 - 天主教
李柱铭 - 罗马天主教
陈日君 - 天主教会枢机
陈方安生 - 天主教
余若薇 - 天主教
陈淑庄 - 天主教
袁弥明 - 基督徒
毛孟静 - 基督徒
许仕仁- 天主教
郭炳江- 基督教
曾荫权 - 天主教
张达明 - 基督教
黄碧云 - 基督教
莫乃光 - 基督教
黄毓民 - 基督教
冯检基 - 基督教
陈文敏 - 天主教
郭荣铿 - 基督教
陶君行 - 天主教
陈伟业 - 基督教
谭香文 - 基督教
岑倚兰 - 基督教
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130. 安全驾驶 2016-05-17 15:50:22
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向饭兄， Nothing they are doing follows the Lord's teaching.
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131. 引刀一快 2016-05-17 18:17:11
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安全驾驶兄
How do you know that what the Lord teaching?
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132. 引刀一快 2016-05-17 18:23:46
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向饭
你呢个反基督大帝，去错地盘喇。
你系咪穆斯林？点解咁唔钟意基督教？
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133. 向饭民说不 2016-05-17 20:59:47
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引刀，我都话你系基督徒啦。我就唔系伊斯兰。不过我就相信10几20年之后，欧洲会变成伊斯兰国家，美国被黑鬼垄断结果就是变贫穷。
无错，中共虽然系无神论者，但是就是因爲无神论，所以其实更方便基督徒传教。中国人好难信伊斯兰教。当年马来西亚人大部分都信伊斯兰，但是华人一样不相信伊斯兰。长远来讲中国会是基督教的救星。我虽然不是基督徒，但是相信中国迟早变成基督国家。
所以基督徒慢慢用和平方法去传教，但是不要玩颠覆。中国变成基督国家只是迟早问题。
讲起玩颠覆，当年清朝派小朋友去美国读书，结果美国佬将这些小朋友全部变成反清的基督徒，最后成爲推翻满清的一个强大力量。蒋介石爲了权位，也要入教娶基督徒的宋美龄。
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134. 向饭民说不 2016-05-17 21:24:27
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引刀，我相信大陆要避免新疆被伊斯兰颠覆，就是容许基督徒去新疆，西藏传教，等这些不包容对方的教抗争。
伊斯兰教，基督教只要占人口比例 20%，就会开始争特权。
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135. 安全驾驶 2016-05-17 21:25:58
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引刀兄，
Study the Bible and you will know.
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136. 如基督教垄断中国 2016-05-17 21:57:06
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137. 引刀一快 2016-05-17 22:51:01
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138. 引刀一快 2016-05-17 23:01:51
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向饭
华人始终都系儒释道爲主，基督教确实喺大陆有潜质，但系政府打压得比法轮功更严谨、更细腻，刻意将洪秀全同马克思两个天弟加埋入去，因父及子及圣神及毛主席之名者，阿门。
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139. 向饭民说不 2016-05-18 09:27:42
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楼上，有分析，大陆的基督教人数已经系一个好大的比例。中国建立自己的教会就不会亡国。就不会肥水流别人田。
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140. 向饭民说不 2016-05-18 10:39:09
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136 楼，我是完全无神论者，但是我相信中国最终都系会变成基督徒国家。基督徒真系要多谢毛泽东，不是毛泽东搞的破4旧，搞文革，将传统中国的儒家思想破坏。基督徒想垄断中国是很困难的。
现在中国人大部分都无信仰。就是有，也都是不是很虔诚。所以更加方便基督教传教。虽然引刀话共产党打压基督教，这些我相信，但是共产党不能阻止基督徒占人口比例不断上升的事实。置于引刀讲的儒家思想，大陆人更加不知道。以前台湾人一样推崇儒家思想，但是现在台湾总统一样要被基督徒垄断。
在此，希望基督徒醒觉，中国和香港乱，其实对你们的传教更加困难。反而和平的话，你们可以用各种方式去传教。不要被一小撮基督徒蒙蔽，搞乱香港，搞乱大陆。
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141. 竹言 2016-05-19 14:46:42
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长河兄： 有一些关於澳洲买楼收租的问题想请教你。 搜寻过资料，系澳洲买楼收租至少约有四厘回报， 但要交净租金收入的32.5%税。若只用还息的按揭计划，本金没有减少。 即还极本金都不变。其实实际回报系未只系卖出价与买入价差而不能以租养楼，直到供断？
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142. 历史长河 2016-07-01 17:07:15
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竹言兄，
对，悉尼的租金回报大概4厘几，同按揭利率差不多。7成左右按掲的话，一开始现金流大概持平。
租金收入要交税，利息支出则可扣税，一加一减都计入该财政年度的个人收入内，然后按下表所示的阶梯税制交税。可以看到，如果你在澳洲没有其他收入，应该不用交税，除非租金收入减去利息支出超过一万八澳元。我最近要准备报税事宜，如有新信息，到时再同你分享。
< 18K 0% 18K-37K 19% 37k-80k 32% 80-180k 37% > 180k 47%
你可选择 interest only （还息不还本）或本息一起还。是的， 「还息不还本」还极所欠本金还是那么多，但是你的租金收入则会随房价增长而增长，现金流慢慢娈正，变强。所欠本金虽不变，可由於房子的增值, 你的equity 却在增加，可以再去加按发展下去，子生孙，子子孙孙无穷尽也！interest only plan 是一个进攻阵，务求将手上资金物尽其用。
如果只从一间投资房来看，你的最终收益将会是房子增值部分，加上未来所产生的正现金流。
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143. 历史长河 2016-07-01 23:49:09
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竹言兄，忘记提醒：近期澳洲也相继出台一些政策来给楼市降温，主要针对海外投资者。 NSW 实施双倍印花税，VIC 则更高。大部分银行不再接受海外收入人士申请或降低批出按揭成数。
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144. 竹言 2016-07-06 18:15:56
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谢长河兄。 因另一半是公民，所以研究一下在澳洲置业的利与弊。想以防守为重，但又惊税项蚕食回报。
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145. 历史长河 2016-07-07 14:10:03
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竹言兄，房价短期的升跌无人可知，但从悉尼楼价历史走势来睇，根本没有大跌过，长线基本以每十年一倍的速度在增值。相信长期升值应该不会有问题，只是快慢罢了。
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146. 竹言 2016-07-09 00:28:10
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147. 历史长河 2016-07-09 12:53:52
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竹言兄，大概是这样： 1. 自住楼可获豁免增值税。 2. 投资楼如果持有超过一年以上，增值部分可获50%税务减免。 3. 然后卖出时时，豁免后的增值部分计入当财政年度，按142 楼所示税率交税。
交税光荣，哈哈。
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148. 竹言 2016-07-17 09:04:40
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149. Garnet 2016-08-25 11:51:01
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长河兄，
本人拜读过阁下的留言，获益良多，本人刚於7月初时到悉尼探朋友，顺道在green square／mascot 附近看了一些楼盘，但价格很贵，green square 1房＋study （50sq m）的要～780k，2房要～1.1m。想请教一下你的意见，可以吗？ 以这个价格，1房的升值潜力ok吗？
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150. 长河变种怪 2016-08-25 12:50:52
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你有用心听书否？ 都话有钱就买，无须理会咩升值潜力。
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151. 历史长河 2016-08-25 15:11:28
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149 Garnet 兄，现在论坛气氛你已看到，已不适合再做回应。等以后吧，看看能不能好一些。
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152. 历史长河 2016-08-25 15:14:14
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150 变种怪，又系你？何事这么想不开？
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153. 引刀一快 2016-08-25 15:40:59
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154. 引刀一快 2016-08-25 15:42:58
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155. 实力悬殊 2016-08-25 15:56:32
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156. 二少 2016-08-25 15:56:54
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157. 历史长河 2016-08-25 15:57:36
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158. 好文重温 2016-08-25 16:08:44
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159. 13少 2016-08-25 16:20:10
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160. 路过 2016-08-25 16:44:16
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161. 讣闻 2016-08-25 16:52:56
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测忍之心
人皆有之
咁搞法
又会失踪一阵
我地又少咗欢乐了
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162. 小师妹 2016-08-25 16:59:35
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好睇过 “Catch Me If You Can” 真精彩!
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163. Garnet 2016-08-25 17:07:13
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长河兄， 明白。 我等一界妇孺之辈, 见识浅薄，见到你的文章，十分佩服，所以向前辈请教。希望以后有机会，可从你的文章学多一些投资技巧。先谢过。
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164. 二少 2016-08-25 17:10:13
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165. 大喊十 2016-08-25 17:54:43
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166. 猎人 2016-08-25 19:16:46
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笑话一则，供欣赏。呢位蒙面超人好似果嗰猎人。
Quote: 猎人上山打猎，遇到一只熊。经过一番搏斗，猎人被熊打败了，但熊并不饥饿，它没有吃掉猎人，而是把他强奸了。猎人很受屈辱，回家勤加练习，过了一段时间重新上山找熊报仇。又一番搏斗后，猎人第二次被打败，熊再一次强奸了猎人。如是者三。猎人第四次找到熊，熊按住他说：你到底是来打猎，还是来卖淫的？ Unquote.
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167. 实力悬殊粉丝 2016-08-25 19:29:04
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唉，真喺实力悬殊，咁就唔洗自取其辱喇，真喺冇眼睇.
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168. 引刀一快 2016-08-25 20:10:32
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169. to 168/F 2016-08-25 20:30:43
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170. 引刀一快 2016-08-25 20:41:34
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睇怕我呢铺全中，唔系点会咁大阵仗全员出击。
长河san，越玩越奇诡。
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171. 实力悬殊 2016-08-25 21:34:40
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我都有粉丝😂😂😂😂😂 睇完166猎人个比喻，我笑到我只乸问我系咪痴咗线，呢度偶像实在太多了😅😅😅😅😅
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172. 实力悬殊粉丝之粉丝 2016-08-25 21:42:51
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真喺估无到，淡友重量级选手两次蒙面挑战，两次都在第一回合便被长河KO. 无瘾
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173. 无题 2016-08-25 21:59:41
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174. 向饭民说不 2016-08-25 22:42:19
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感觉美元有扶不起的阿斗。看来美国又要到处的搞动乱以支持美元。
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175. How to translate the following ? 2016-08-25 22:55:05
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176. Re 175 2016-08-25 23:28:22
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建议汤博下篇用 【不怕神一样的对手，就怕猪一样的队友】做标题，【洪荒之力】就暂且退下。
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177. 引刀一快 2016-08-25 23:55:47
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哈哈哈，空群而出，踢爆一个一群造势，点解唔干脆叫你地个变形金刚出嚟澄清？
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178. 楼上引刀 2016-08-26 00:00:42
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179. 自我陶醉 2016-08-26 00:14:23
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引刀兄
等咗呢班友齐人好耐喇! 哈哈哈！
呢班友净系识乱吹，旧年八月都仲叫人有钱就要买，点知楼都未收或未装修就冇咗两成，买迟几个月都一房变两房，两房变三房。 真系惨!
唔知有冇少少惭愧？ 个市反弹番少少，竟然仲厚面皮到叫人找数，不得不代旧年听咗山埃贴士入市嘅受害人叫佢哋出嚟找数，昨日一提找数成班即时四散又或扮睇唔到，今日搞一搞成班即时拦哂出嚟喇。
可惜等极都仲差几件! 到齐嘅唔该找埋上年条数!!! 唔该找数!!! 唔该找数!!!
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180. 13少 2016-08-26 08:04:16
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今日改一改方法即系承认长河变种怪就系你喇！ 淡友用匿名，唔知引刀做何感想？
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181. 历史长河 2016-08-26 08:52:31
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陶醉兄别来无恙啊！今次有进步，做咗就认，比上次扮首富又不敢认有明显进步，值得鼓励。上次被踢爆后，凌晨二时几仍蒙面反击，今次十二点几即以真人现身，此乃另一进步。这对您一向早瞓早起的老人家来讲实属不易。看来两次被踢爆，刺激都不小。
友情提示一下，下次再蒙面时，唔该难度小点啦，今次连你一贯用的语气词都省去，害得我差点猜不出是你。如果猜不出，那么你的精心布局，抓捕行动不就白费心机了吗？你到底是想还是不想被猜出啊？
搅足一日，您带面具出埸只是为了让大家都出来？他们不都一直都在吗？为何要多此一举？如果是想同我讲话，又何需绕一个大圈？记忆中如果你直呼长河，我从未有过不回应吧！
你今次直接承认，坏咗刀兄雅兴啊！刀兄仲在沾沾自喜以为是我自编自演陷你於不义，从而被佢踢爆。唔该你师徒二人下次多操练操练，智商不行就要多进修进修。
你半夜三更一个人对著窗外大呼三声 "唔该找数!!！"蛮吓人的，小心邻居投诉啊。如果精神不好，食些药早点瞓应该有些帮助。
博士文章都讲了，揾人找数最好专业点了，先揾黑社会，实在不行，再试试议员。受害人是谁？证据确凿吗？为何不多等几日再出来找数？好快第三季就过去了，到时候CCL破118岂不著数更大？
最后提醒一下，唔好再蒙面了，事不过三，否则你真成为166楼笑话中的猎人，唔通真系享受那种感觉？即使你是，小弟也无此爱好。多谢理解。
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182. 引刀一快 2016-08-26 09:09:51
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怪之162楼小师妹咁讲喇:
“好睇过 “Catch Me If You Can” 真精彩!
Applause for 历史长河 !”
原来长河san一直以分身匿名技术喺你组群称注嘅！
咁唔该顺手捉埋“引自黑”、“妖兽都市”、“变种兽一号”、“土著粉丝”喇。
话唔定，有个系引刀喎。
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183. 历史长河 2016-08-26 09:24:17
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刀兄，
全部错哂，变种兽一号肯定是你师父了。还是那句话，智商不行就要多进修进修。
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184. 给182引刀 2016-08-26 09:32:28
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你有本事亦可捉几个蒙面人俾好友睇睇，亦等如问你，你有本事亦可揸十层八层港楼俾好友睇睇。
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185. 自我陶醉 2016-08-26 09:40:56
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唉！ 做咩等极都系得你一个回应呀？ 一见“自我陶醉”+“找数” 仲唔闪咩？
我早瞓早起？ 哈哈哈！你真唔了解我，要睇美股每日起码都点几先有得瞓喇。不过，见你咁有兴致做“引自黑”，个市呢几日又闷到慌咪陪你玩下罗。
上年听你话有钱就买，六个月就买少咗一间房喇喎，真可怜！废话少讲，快啲找数仲好喇。
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186. 自我陶醉 2016-08-26 09:44:00
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引刀兄， 你真醒! 哈哈哈！ 佢都认 “引自黑”、“妖兽都市”、“土著粉丝” 都系佢。
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187. 历史长河 2016-08-26 09:52:58
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陶醉兄，呢点小朋友玩的游戏留俾你同刀兄玩下去了，记著，唔好再蒙面出来了，猎人。
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188. 自我陶醉 2016-08-26 10:07:01
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静静话你知，呢个论坛除咗你冇人会讲“系否，喺否”， 你嘅留言已经出卖咗你。 蒙面人？ 小朋友游戏？ 下次小心啲喇! 哈哈哈！
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189. 小师妹 2016-08-26 10:10:54
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引刀一快
你系咪终於发现了你的偶像“自我陶醉”昵名为"李+✕"和"长河变种兽"之后你彻底崩溃咗呀 ？搞到自己黑白是非不分， 方寸尽失！
你同你偶像俩个都几十岁男人了，仲藏头露尾做埋啲咁肉酸嘅嘢还贼喊捉贼，真教人情何以堪!
呢个论坛有你俩个喺度撩事斗非，经常恶言侮辱其他人， 令到好多想系呢度留言、讨论及分享嘅人却步， 真替网主难过！
最后，请你唔好再胡乱演译我讲嘅说话，你讲你的！
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190. 路过的人 2016-08-26 10:26:59
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191. 向饭民说不 2016-08-26 10:43:40
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小师妹，看开一点，各大讨论区都有这样的打手。可能他们背后是同一集团。收钱，抹黑，颠倒是非黑白。最终打击对手。
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192. 二少 2016-08-26 12:13:27
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193. 自我陶醉 2016-08-26 13:43:23
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引刀兄
真系辛苦哂你，日日都见你畀几只恶狗追住咬，竟然有人会睇到你经常恶言侮辱其他人，你快啲检讨吓喇! 哈哈哈！
连173楼啲咁低质素嘅番图都出得街，我都觉得网主都真系要认真检讨下，尽快搵渔农处搞搞佢。
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194. 引刀一快 2016-08-26 14:18:38
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自我陶醉兄
首先要纠正你一下，依家冇渔农署好耐喇，叫渔护署，不过都大同小异，有恶狗应该会出动。
你知道我钟意养狗仔喇，畀狗仔追咬都系一种娱乐，否则早就唔喺度玩，呢度虽然恶狗为患，但系会有其他收获嘅。
最恶果种，就系一路咬住你唔放，用嘴角闹你咬人，仲扮埋惨叫添噃。
唔知点解，我主动承认“引自黑、土著粉丝、妖兽都市、变种兽一号…………”，里面可能有一个系我，佢地都唔捉。
佢地要默认玩分身，都唔系全部认嗮架，留番个畀引刀好唔好？
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195. 小师妹 2016-08-26 14:29:06
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自我陶醉
“日日都见你畀几只恶狗追住咬，竟然有人会睇到你经常恶言侮辱其他人”
你哋成日话其他人系“狗”, 咁又算唔算系侮辱人呢？
难道你真系“猎人”, 其他所有嘢喺你眼中都系畜生？
What a shame! Get a life Mr Hunter!
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196. 回193 2016-08-26 14:30:28
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197. 二少 2016-08-26 14:30:33
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198. 自我陶醉 2016-08-26 15:07:24
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引刀兄
你咁都得？ 问题系有人睇到你日日追住啲狗咬，要去保护动物协会告你喎! 小师妹啲英文咁叻真系唔识答佢，不过睇得出应该系爱护动物嘅人。
BTW, 197楼话有人乞求唔通话你？ 唔通你真正身份系网站写手？ 真系估你唔到喎! 哈哈哈！
快乐时光过得真快，耶伦今晚训话完，下星期又开始忙喇!
回196楼
所以我话你哋冇文化罗，173楼系话你，我都唔想睇到，明唔明？ BTW, 莫非173楼系你？ 点解你要对号入座？
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199. 自我陶醉 2016-08-26 15:23:51
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人哋小师妹，
有冇听过“人必自侮而后人侮之”？ 要人尊重，唔该先学识点去尊重人。 日日都喺度“公公，自官”嘅, 我只会当佢系一只吠来吠去得嗰两声，乱咬人嘅狗。
BTW, 你讲得冇错，喺我搵食嘅世界，只有猎人同猎物，不存在其他角色。 哈哈！
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200. 回198 2016-08-26 15:28:35
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你又知我冇文化？你话他人冇文化又是否恶言侮辱其他人？
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201. 引刀一快 2016-08-26 16:09:03
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自我陶醉兄
199楼讲嘅道理，我认爲任何一个成年人都应该懂。一面攻击人，一面叫人唔好还手，仲要大条道理，令我谂起一个情景，有个女人叫男朋友咪X讲粗口，男朋友话：咁你又讲？ 女人话，我教你咪讲粗口有咩唔啱？睇X见你个...........
我觉得好奇怪，点解佢地可以号召咁多讲说话戾横折屈嘅人一齐行动。
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202. 自我陶醉 2016-08-26 16:13:04
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回200楼
唉！ 仲洗问？ 你连173楼嘅图你都觉得冇问题，有文化极都有限喇! 唔信？ 你攞去问问真正有文化嘅人睇佢点答你，你咪知你同有文化嘅人有咩分别罗！ 哈哈哈！
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203. 引刀一快 2016-08-26 16:18:04
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To 184楼
十间八间？系咪你俾DSD，系我就慢慢拣。讲明唔限时㗎。
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204. 回202 2016-08-26 16:26:33
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205. 13少 2016-08-26 16:52:05
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自我陶醉成日以为自己好有料，串人地唔识英文，冇文化，可能佢读过的书，但读过书有几多certificate 唔代表有文化，睇佢讲野个嗰态度，串人嗰方式，就知佢超无文化！
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206. 14少 2016-08-26 16:52:11
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207. 13少 2016-08-26 17:11:55
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to 14弟
自我陶醉整日话自己中文唔得，咩系暗示自己英文好劲，暗串呢度的人学识差罗，我都唔系好明，既然咁睇唔起呢度的网友，又日日上来吹乜？吹到被人ko，仲吹！
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208. 引刀一快 2016-08-27 07:26:49
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有文化，有文化，乖吓。
依家一人颁一个有文化奖章，排队领，喺额头笈只白兔仔畀你地。
乖吓。
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209. 问引刀 2016-08-27 14:30:51
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呢 D人要否 PK ?
【on.cc东网专讯】 元朗Grand YOHO买家麦生表示，一笔过full pay(全数付清)购入3房及2房户共2伙，3房户予囝囝自住，当作囝囝的毕业礼物；2房户则会投资收租。他说，新鸿基品牌全香港都信得过，识咗几十年，认为楼价合理，料未来楼价唔会大升大跌。
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20160827/bkn-20160827120609113-0827_00842_001.html
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210. 向饭民说不 2016-08-27 14:54:30
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引刀，讲到派奖，又点巴闭过你主子的派奖甘出出神入化。杀人放火的是他，拿诺贝尔和平奖的也是他。真是神是他，鬼也是他。
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211. 向饭民说不 2016-08-27 14:56:16
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引刀，讲到派奖，又点巴闭过你主子的派奖甘出出神入化。杀人放火的是他，拿诺贝尔和平奖的也是他。真是神是他，鬼也是他。
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212. 引刀一快 2016-08-27 16:34:53
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213. 历史长河 2016-08-28 00:07:20
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To 149 Garnet 女仕，
我恰巧在 Green Square 有二间，一间是 2房，一间是 1+S. 2房今年初才入，90万多点，1+S 大概是去年初入，62万。
Green Square 所在的 Zetland 以前是工厂区，早些年开始整区改造成居民区。去年圣诞节假期时我特意去看了看，完全旧貌换新颜，一排排较新颖的现代公寓，也有一些正在起楼的工地。整体感觉规划不错，适合居住，又近 city, 不愁租。讲起悉尼租务市场，真是火爆，我本月初在 Wollli Creek 新入伙的一间细价楼第二日便租出，按买入价计，租金回报为5.5%. 也就是说， Green Square 正处於成熟社区的初步阶段，现在入并不晚。
我不太擅长选区，也不认为这是最重要的考量。事实上我的一些在悉尼有不少投资的朋友间看法也不一致，买各个地方的都有，最终结果也差不多。我的策略是「广撒网，多捞鱼」，不过有四个区我各撒了两个网，Green square, Wolli Creek，Wentworth Point and Homebush (并不是太看好，只是买二间有优惠.）除去Homebush 外，另三区的共同点是都是新开发区，并都正处在迈向成熟社区的初步阶段。仅供你参考。
至於价格，我一向信奉贵买贵卖。如果相信市场无形之手的威力，那么就容易理解贵是有贵的道理。最后附上Zetland 区2房单位的一年及十年价格走势图以供参考。
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214. Garnet 2016-08-29 17:03:03
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长河兄， 很感谢你的回答。 我见到zetland 1房＋1 study （50平方米）没有车位，要＄770k，2 房连1车位最平要＄990k，一点都不平宜，但见地点近green square 火车站，交通方便，加上大型基建，首期10％，2018才入伙，甚为心动。因为太久没有留意市场，所以特向你讨教。 我会买一个细单位先。再次多谢你抽空回覆及提供资料。
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215. Garnet 2016-08-29 17:21:01
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长河兄， 再请问， Wollli Creek 有什么卖点？
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216. 历史长河 2016-08-30 17:48:07
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To 215 Garnet, 因为果个 AA 服务比较好。哈哈
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217. Garnet 2016-08-31 09:23:50
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218. kts 2016-08-31 09:46:50
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我以前都住zetland, 05年40几万买左2房，09年50几万卖左俾个中国留学生，然后搬左去sylvania waters, 贪嗰边静同小内地人，虽然搬左去house,但始终升幅吾够Zealand 劲, 亦估吾到可以升到咁跨😑
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219. Garnet 2016-08-31 12:14:14
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Kts, zetland现在off the plan 2房要过 1mil 呀。升得好夸张。租都好贵，要＄7xx 一星期。
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220. kts 2016-08-31 12:28:20
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garnet 冇偈，当时大女出世，吾够住，局住搬，好彩系换地方，如果吾系就惨了，而当时亦冇谂过应该将佢放租再买另外一间，最讽刺系搬完后自己成家搬反黎香港港😂🙈
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221. Stephen Woo 2016-08-31 20:23:08
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我会拣zetland多过wolli creek. zetland 近city, wolli creek比较远. wolli creek 无配套,只得一间woolworth, zetland 有个East Village shopping centre.
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222. kts 2016-09-01 09:22:51
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睇你系自住定投资，如投资放租, Zetland 当然较好，有车冇车都方便，但预左多大6人，如自住的话，除非你冇车牌，否则吾会㨂Zetland, Sydney 有车牌其实住边都差不多，within 10 to 15km from city 都可接受
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223. 历史长河 2016-12-30 22:42:12
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2016年澳洲房市也同样历经磨难：
二月，Jonathan Tepper拿出一份「私密」调查报告要推倒房市：预言澳洲房价将大跌50%;
五月，由Westpac突然带头，四大银行陆续开始严限以海外收入来申请贷款；
六月，新州开徵额外的海外人士印花税4%；并且从2017年起，海外人士的房子每年还要加收0.75%土地税。
七月，维州把海外人士物业印花税从3%提高到7%；而四大银行全面收紧信贷，所有海外买家瞬间被取消贷款机会；
九月，ISSA国际问题专家Gregory Copley说：太多公寓将无法完成交割，澳洲房市将在6周内崩盘；
十月，昆州额外开徵海外人士物业印花税3% ； ................
然并鸟。截止到11月份澳洲各大capital city 2016年楼市回报如下，如果你选择了悉尼或墨尔本，请接受我的的祝贺。
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224. 引刀一快 2016-12-31 03:17:03
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225. 历史长河 2016-12-31 09:41:12
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刀兄， 唔好乱噏。有字典吗？可以査一下 dwelling 系咩意思。唔识睇图注释可以请教下你师傅先。
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226. 引刀一快 2016-12-31 16:54:40
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成交量呢？尺价？
如果house only刺激咗你，请接受我的的赔罪。
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227. 历史长河 2016-12-31 22:04:58
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刀兄，
贴图只是为走出去的师兄们打气，估唔到引起你咁大兴趣。刀兄也有兴趣走出去？
成交量同尺价双双创历史新低，咁讲收货吗？
新年快乐，来年再战。哈哈
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228. 引刀一快 2016-12-31 23:07:03
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长河san
澳洲兴趣一般，唔系因为论坛因素，而系因为我钟意东洋界同新热带界，尤其东洋界 。
成交量同尺价只系好奇随口问问，如果又刺激到你，唯有请你再接受我的的赔罪。
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229. 历史长河 2016-12-31 23:10:46
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230. 引刀一快 2016-12-31 23:50:12
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长河san，你系search王，一搜就出嚟喇，农务系系钟意呢D嘢架。
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231. Stephen Woo 2018-02-22 10:32:27
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232. 历史长河 2018-02-22 20:49:35
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Stephen 兄别来无恙啊！新年快乐。
今年的主要任务还是上会。原本今年只是剩下个小尾巴，可是原定去年交货的不少都推迟到了今年。现在银行借贷政策多变，还是要谨慎为上。等全部settle 之后再说下一步吧。
今天朋友圈有人骂我是文人雅士，咁就索性扮一下啦。借用画家诗人老树的二首诗概括我现在的想法：
「 静心待花期，无为自有为」。共勉之
【立春】 风来传消息，枝上晾春衣。 江河水乍暖，静心待花期。
【惊蛰】 大地春又回，长空裂惊雷。 万物生欲动，无为自有为。
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233. 车公庙 2018-02-22 22:36:24
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234. aa+ 2018-02-23 14:09:37
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长河兄,
好久不见你的平论了。
能说一下2018者香港楼市的看法吗?
去年升了好多啊。
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235. 历史长河 2018-02-26 21:51:27
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aa+ 兄，是啊，我现在同各位师兄师姐一样，不再公开谈楼市了（只是私下聊而已）。等时机合适时再说吧！共勉之
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237. aa+ 2018-02-26 23:01:38
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238. 历史长河 2018-06-30 12:26:54
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Hi aa*
I had recently talked about this minor correction with some friends, but happy to chip in with my perspectives about Sydney. Happy to be corrected if wrong, though I suspect only time will tell. I am not familiar with Perth, only thing I heard is the market has been in downturn for years after the mining boom ceased. So let’s talk about Sydney.
This is not the big correction some are suggesting. Sure it is in a correction, but it will be gentle and will be 12-18 months max. I am thinking units to decline by 5-7%, and houses by 7-9% max and most of the declines haven't shown up in the data yet due to the usual lags: we are half way through the correction already, and it will be finished by this time next year latest. It might be good time to buy around Christmas if people are interested at investing there.
Only 30% of the property market is for investors - so we are not talking about a market that is vulnerable to shocks in the same way that a proper investment market is, such as stocks. Real estate is part investment, part commodity. Everyone is either a renter or a buyer, so it is a very stable asset.
The 2009-2012 correction wasn't that long ago, and property simply doesn't crash as frequently as some are suggesting. The correction will be mild, and rents will increase in this period to even out yields.
Population is growing, and this particular correction will be relatively short lived. There will be larger corrections, but they will not happen this decade.
Time will tell, and I could certainly be wrong. Happy to discuss. Over to you...
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239. aa* 2018-06-30 23:34:56
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240. 历史长河 2018-07-02 10:07:40
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又搵到一幅图供参考。Note 这是增长率，不是楼价。负值区间才是下跌期。
该图大概带来如下信息： 首先，各大城市房价的最高点，是不在一起的，各有各精彩。但是它们往下探时，却会凑到一起。这个容易理解：当政府要控制房价时，基本上全国都受影响。
其次：房价往下走的低谷，在过去20年，大概有七次，但真正进入负增长的，只有四次，现在是第四次。
第三个特点是，这些低谷期基本上都在一年以下，最长的也不超过两年。这就告诉你，如无意外，这次房价下跌，很有可能也就一两年...
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241. 历史长河 2018-07-02 10:14:59
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这幅图所示每一次房价往下跌的谷底，都会比上一次高。
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242. aa+ 2018-07-02 10:29:00
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一个朋友有的看法是.
过几年很多投资人只供利息。
但三年后必须供本金。加上房价下跌及外资不能买旧屋。
可能真正的下跌是下一年。
不知这否有道理。
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243. 历史长河 2018-07-02 21:23:03
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Hi aa+, are you also known as aa*?😀
Your friend might be right, who knows. I don’t think anyone can really predict the short term movement, but one thing is very likely to be true - this round of correction was indeed triggered by government’s policy on lending. People used to borrow as much as more than 10 times against their income, they can now borrow 6x only.
But the economic difference between real estate and other investments, is that if credit goes down, real estate demand doesn't disappear - it just shifts from demand to purchase property, to demand to rent property.
Property is both shelter and accommodation, and therefore we are either renting or buying. And when regulators suppress acquisition demand, they are therefore stimulating rental demand. The demand shifts rather than disappears. This re-weighting of yields is how real estate markets self stabilise in situations where populations are growing.
We simply don’t know the future, but we should think ahead what to do under different scenarios. My original plan is to stop my AU journey after I settle the last batches by end of this year and look for another place to develop my third pillar, but if the market drops more than 10%, I will give it another go.
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244. 历史长河 2018-07-02 21:30:14
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你提到 interest only, 其实一开始我也选择只供利息，当时以为这样便可以借得更多，因为每月还款较少。后来和银行贷款经理了解到其实不然，这样只会减少借贷额，因为无论你用何种计划，银行都是以本息一起还来计你的借贷能力的，而interest only 计划的贷款利率则较高。所以我后来都选择了本息一起还，这样也更安心。
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245. aa* 2018-07-10 15:37:33
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Hi,长河兄。 我是aa+ aa_ aa* 啊。是aa的总代表。很多人都不喜欢aa. 具他们的工作很好。想干就干。想睡就睡。
正在悉尼。附上两个最近成交。这里房价也不低啊。
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246. 历史长河 2018-07-13 18:31:08
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