投资策略篇（二）逢三退一

投资策略篇（二）逢三退一

在一次私人聚会上遇到汤博士。我自然不会错失机会向汤博士请教投资物业之道。汤博士告诉我，投资物业的最高境界就是逢三退一，即在市况好的时候以高价卖掉投资组合中一些劣质的物业，然后乘市场差的时候以低价购入一些优质的物业。博士还说，他每年年初都会吩咐下属评估一下手中的物业，找出其中10%相对差的物业，并在适当的时候出售这些物业。

几年前，我留意到市场上的一些顶级投资者，如铺王波叔，不管市况好坏他都经常买卖。有时卖出写字楼后，很快又买入舗位。几个月后，卖出其他舗位，但接著又购入一栋工业大厦。期初我不明白原因，因当中交易费用不少，如果看好物业市场前景，为何不继续持有物业等升值？我现在终於明白了，其实波叔运用的正是博士的「逢三退一」策略。随著经济和环境的变化，今日的优质物业，几年之后可能变得不再优质。相反，昔日不受重视的工厦，由於政府推出鼓励活化的新政策，对许多投资者而言，工厦是值得投资的优质物业。

如何运用博士的「逢三退一」策略？我有一些想法：

①长远来说，我们相信物业价格是会平稳向上的，只是过程中会有高、低潮。因此，我们不是贪心地期望能够高卖低买，我们只是希望在物业市场好的时候出售一些相对劣质的物业，以达至优化投资组合的目的。

②由於我们看好物业市场的长远前景，在任何情况下，我们都不会尽沽手上的物业，而只会找机会沽出少部分劣质物业。

③该策略适合持有物业较多的投资者。

④该策略较适合工商舗投资者。以我较熟悉的民生铺为例，市况好的时候，你叫价2000万很快就被人买走了。但几个月后，如果市况转差，就算你减价至1500万也未必有人买。主要在於工商舗有其独特性，价值相对比较难订立，且不透明，这给投资者提供了良好的买、卖空间。

⑤住宅供应多，价格透明度高，再加上双辣招税务成本高，运用该等策略时相对困难。但是，如果你手上物业的数目相对多，而当中有些物业的品质较差，例如楼层较低、近马路、近垃圾房，或者所处位置的楼价长年跑输大市，你就可以考虑运用「逢三退一」策略，在适当的时候减持这些物业。

⑥如果你只持有二、三个物业收租，而这些物业的品质尚属可以，则应该继续保留这些物业收租，静观其变、静待良机。

以上是我个人对於「逢三退一」的理解和运用，如有错漏，请博士和各位朋友指正。

下回预告：

投资策略篇（三）辽阔新天地