投资策略篇(二)逢三退一
在一次私人聚会上遇到汤博士。我自然不会错失机会向汤博士请教投资物业之道。汤博士告诉我,投资物业的最高境界就是逢三退一,即在市况好的时候以高价卖掉投资组合中一些劣质的物业,然后乘市场差的时候以低价购入一些优质的物业。博士还说,他每年年初都会吩咐下属评估一下手中的物业,找出其中10%相对差的物业,并在适当的时候出售这些物业。
几年前,我留意到市场上的一些顶级投资者,如铺王波叔,不管市况好坏他都经常买卖。有时卖出写字楼后,很快又买入舗位。几个月后,卖出其他舗位,但接著又购入一栋工业大厦。期初我不明白原因,因当中交易费用不少,如果看好物业市场前景,为何不继续持有物业等升值?我现在终於明白了,其实波叔运用的正是博士的「逢三退一」策略。随著经济和环境的变化,今日的优质物业,几年之后可能变得不再优质。相反,昔日不受重视的工厦,由於政府推出鼓励活化的新政策,对许多投资者而言,工厦是值得投资的优质物业。
如何运用博士的「逢三退一」策略?我有一些想法:
①长远来说,我们相信物业价格是会平稳向上的,只是过程中会有高、低潮。因此,我们不是贪心地期望能够高卖低买,我们只是希望在物业市场好的时候出售一些相对劣质的物业,以达至优化投资组合的目的。
②由於我们看好物业市场的长远前景,在任何情况下,我们都不会尽沽手上的物业,而只会找机会沽出少部分劣质物业。
③该策略适合持有物业较多的投资者。
④该策略较适合工商舗投资者。以我较熟悉的民生铺为例,市况好的时候,你叫价2000万很快就被人买走了。但几个月后,如果市况转差,就算你减价至1500万也未必有人买。主要在於工商舗有其独特性,价值相对比较难订立,且不透明,这给投资者提供了良好的买、卖空间。
⑤住宅供应多,价格透明度高,再加上双辣招税务成本高,运用该等策略时相对困难。但是,如果你手上物业的数目相对多,而当中有些物业的品质较差,例如楼层较低、近马路、近垃圾房,或者所处位置的楼价长年跑输大市,你就可以考虑运用「逢三退一」策略,在适当的时候减持这些物业。
⑥如果你只持有二、三个物业收租,而这些物业的品质尚属可以,则应该继续保留这些物业收租,静观其变、静待良机。
以上是我个人对於「逢三退一」的理解和运用,如有错漏,请博士和各位朋友指正。
下回预告:
投资策略篇(三)辽阔新天地