执笔时正接近区议会的选举日，继而联想到全港十八区，又再想到各区的楼价和租金情形，以及哪区近年升值高些，哪区收租较优胜，又是否有屋苑两样都全能？
先答是否有屋苑之升值与收租回报皆胜人一筹: 相信就算有都不会多，因升值高通常会令租金回报率降低，除非租金增加之速度跟得上升值的变动甚至有余。要注意不是说租金停顿不前，只是加租之速度通常会慢过价格的升幅。
这里在香港十八个选区各拣选一个屋苑，搜集它们的尺价，由2009年1月至今年10月的价格变动，以及租金回报，继而作些粗略运算，资料来自美联地产网站 (因寻找不到湾仔区个别屋苑之尺租，我们惟有将湾仔区尺价除以全港的，继而将得出的比率成以全港平均尺租，计算出之数字就当作是该区的尺租)。此外这里的尺租尺价皆是基於建筑面积尺码，而挑选的屋苑也不一定反映其区域之平均情况) :
1) 新界之“细价楼”近七年之尺价升蝠最劲 = 不少由2009年到现在升了两倍以上，例如大兴花园、嘉湖山庄等，打赢港岛和九龙区的屋苑。
2) 租金收入回报没有较明显之分别 = 粗略说大约为3.20%(这里的屋苑之平均)，有些高一点，另一些低少许，要注意这些租金回报率还未扣除开支，例如物业管理和维修，或差饷，又或出租过程之中介费用等。详情可参考下表:
3) 将各屋苑的价格升值和其租金回报拼图 = 会得到下图。首先要讲明，这里选用的十数个屋苑并不全反映该区和整体楼市状况，即是说，倘若用上另外之屋苑，拼图可会有不同。此外，并没有屋苑於价格升幅和租金回报两者皆鹤立鸡群，例如大兴花园有着最高的升值幅度，但租金回报不是最好的，相反，星河明居收租回报较高但升值则麻麻地。亦即表示，投资者要思考着重升值还是收租多些，继而挑选适合的屋苑，不过，假设各屋苑的升值及收租情况於未来不大变，部份屋苑会比其他的优胜，例如大兴花园整体比沙田第一城表现好些。
4) 价格高租额亦高，但价格高低和租金回报好坏没有关系 = 即是说，买贵价楼出租当然可收到较大的租额，但不会令收租回报率也高，倘若假设价格越贵，其地点也（通常）趋向优越，则可能意味地点好本身不是保证租金回报也较好之因素，或许要靠另外环节提供优越的回报，如升值。也作了另些简单数值关系 (correlation )计算，发觉越是贵，其升值幅度有较弱之倾向，而这符合近年的现象，就是细价楼的升值较高。
那么是否升值高的，租金回报便差，相反升值弱的，租金回报便高？简单答就是“不一定是”，数字的确显示升值和收租有“少少”关系，且是背道而驰（即一高另一便低），但这连系不强。
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作者／联络：钟维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮stephenchung@real-estate-tech.com。
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