香港住宅价格的长、中、短

近期对香港（私人）住宅价格的评论大部份像倾向看跌，只差百分比不一，由几个巴仙经过十几巴仙至几十巴仙都有，真不容易判断哪个之可能性大些。

今期尝试解答这个疑问，方法是利用中原地产网站的住宅价格指数，分别以长（过往21年）、中（14年）、短（近7年）期，计算各期间内之高和低标准差价位及平均值，相比各期内的价格走势，继而估算现今市价是否有风险或风险有多少。

运算后，简单说，就是现今价格不但在高位运行，从长及中期角度看，现价连高标准差价位也高了一截，通常表示有一定风险。笔者制造了长中短期共三图，但估计篇幅有限，唯有选择以下中期的14年图供参考:

不过，长中短三图所显示的结果皆可从下表取得，包括各年期之高低标准差位及平均值，相比现价跌了多少百分比:

至於表里数字有颜色“打底”又意味甚么？是代表有多少机会出现。粉红色表示很有可能，黄色的有些，而绿色则代表机会不大，要注意这些并非由复杂计算得出，只是粗略以常态推论出来，例如下调必先经高标准差价位，才再平均值和低标准差价位，又或调整先破短期规律才到中长期的。

综合论述就是，下降至30%并不太困难，再跌够至近半则不容易但不应全否定，但要像上倘价格不见六七成会有些奇怪。

据此，倘若现阶段要买楼且要借贷但又要安全，最好借少过价格的一半，勇的最好也不超越七成。

噢！楼价不会跌？无问题，当上述内容不存在吧。

...完...

作者／联络：钟维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮stephenchung@real-estate-tech.com。