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蔡志忠
2019年4月17日

无招胜有招

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  近期楼市回升,贵绝全球的香港楼价又成了热门话题。根据世邦魏理士(CBRE)发表的2019年全球生活报告,香港平均每个单位售价高达963万港元,抛离排名第二位的新加坡每个单位682万,若以尺价计算,价格更是高近1倍。於是坊间出现一种强烈的声音,楼价远远脱离普罗市民负担能力,昂贵的租金及楼价严重影响香港竞争力等等,听起来甚有道理。

  然而,港人对高楼价似乎已习以为常,港府好像也束手无策,市民该反对的都反对了,当局该出的招也都出齐了,大家还能怎么样?楼市近期迅速反弹,短短一个多月已回升5至6%,笔者相信当局也感到无可奈何,不过目前还处於一个安全期,在一般情况下,楼价要升穿上一个高位,即上升超过10%以上,当局才会考虑再出招加辣,而出招有没有用不是最重要,最重要的是要安抚坊间的反对声音。

  楼市的刚性需求的确令港府非常头痛,多年来不断出招就是要管理需求,可以说目的已经达到,但辣招管理了需求也遏制了供应,虽然成功打压了楼宇交投,却打击不了楼价。数字告诉我们,港府自从2010年开始推出辣招至今,楼宇交投量不断下降,整体二手市场交投下跌了约4成,然而期间楼价却升了1.25倍。因此,港府的楼市措施不能算是成功的措施,只能形容为一半成功一半失败。

楼价将升穿去年高位

  有读者问笔者,甚么措施能令楼市下跌,或者说可以稳住楼价?笔者回答是「无招胜有招」!何解?说白了,首先是要撤招或减辣,减收买卖楼宇的印花税,减少买楼成本,让投资者重回市场,根据以往历史,在投资者活跃时代,楼价升势较为温和。其次是增加按揭成数,帮助首置者上车买楼,推动细楼换大楼的换楼链,增加二手市场放盘量及流通量,在一个供应正常的市场,让买家不会因为缺盘而盲目高追。

  不过,要港府撤招或减辣谈何容易,只希望别再胡乱加辣已是万幸。眼下读者最关心的是未来楼市走势,各方楼市评论专家似乎一面倒看好今年后市,相信上半年追回去年的跌幅已是定局,有比较进取的专家甚至预测今年会有近3成升幅,所谓高处未算高,楼价仍有多少上升空间笔者暂时不作评估,但要升穿去年高位应该没甚么难度。

 
 
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1. 东方竹 2019-04-17 15:42:13
非常同意无招胜有招,再出招更加冇盘,楼价更贵!
2. 基层市民 2019-04-17 16:13:29
辣招就系锁死供应!

[楼市的刚性需求的确令港府非常头痛,多年来不断出招就是要管理需求,可以说目的已经达到,但辣招管理了需求也遏制了供应,虽然成功打压了楼宇交投,却打击不了楼价。数字告诉我们,港府自从2010年开始推出辣招至今,楼宇交投量不断下降,整体二手市场交投下跌了约4成,然而期间楼价却升了1.25倍。因此,港府的楼市措施不能算是成功的措施,只能形容为一半成功一半失败。]
3. 风险 2019-04-17 17:48:09
逃犯引渡条例令香港商界忧虑,将来好多人唔敢摆钱在香港,长远楼市好大隐忧,风险不得不防!
4. 亮剑 2019-04-17 18:08:31
现在最吊诡嘅地方就系~
1 私人楼尺价仲喺度升完再升,政府无可能减辣。
2 如果政府喺楼市冇显著跌幅之下稍为放松打房力度,随时畀政棍插到反肚。
3 要是楼价急速下跌时,你政府走去撤辣,随时系落井下石。

5. 支持者 2019-04-17 20:43:27
呢点好有道理!政府暂时唔会再出招!

[然而,港人对高楼价似乎已习以为常,港府好像也束手无策,市民该反对的都反对了,当局该出的招也都出齐了,大家还能怎么样?楼市近期迅速反弹,短短一个多月已回升5至6%,笔者相信当局也感到无可奈何,不过目前还处於一个安全期,在一般情况下,楼价要升穿上一个高位,即上升超过10%以上,当局才会考虑再出招加辣,而出招有没有用不是最重要,最重要的是要安抚坊间的反对声音。]
6. 见得到 2019-04-17 21:05:55
亮剑兄见解广,值得参考嘅意见!


7. 喜欢睇 2019-04-18 00:17:51
现在是引诱实力不足的人买楼的最佳时机,迟疑不决十五年,现在不买待何时???复活节即到,咁多人买你唔买,似乎手脚活动能力慢咗啲喎……幸好,好多人喜欢睇戏, 喜欢睇人买楼…
8. 剧情重覆 2019-04-18 09:28:58
睇人买楼睇足十几年,次次剧情重覆又重覆,唔厌咩?
9. Civil Servants never admit wrong policies 2019-04-18 10:57:29
Civil servants got to have guts to admit their extremely high stamp duty and extremely tight lending policies enforced for over 8 years are all wrong for hong kong citizens and the property market.

It just leads to unfair competition between private owners and Hong Kong developers who have resource to lend to their first hand buyers and to pay for their buyers the extra stamp duty. 

8 years policy proven wrong still stays there. What a government it is? 






10. 风险 2019-04-18 12:49:18
我就话楼价过高真脱离普通市民购买力,市道一有小小波动就会跌,买楼都系要忍手!
11. 参阅性 2019-04-19 00:25:44

巴菲特有句名言: 「在别人贪婪时恐惧 , 在别人恐惧时贪婪」。在资本主义市场经常都有其参阅性,当然,如果阁下的智慧高於巴菲特,侧无需要理会此类奥秘的投资心态……我有一次2003年间买铺买楼买车位,叫好朋友参考吓买楼啦……被朋友閙到狗血喷鼻……话我想害佢……自此之后永远唔会叫人买楼,只会睇人买楼,睇人买楼有什么好出奇呢???好多香港人都喜欢睇人买楼嘅喇……

12. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2019-04-19 11:20:00

2019年04月17日

【新增街访】
香港泊车位供不应求,早前领展旗下停车场接连宣布大幅加价,令政府停车场及「街表」需求更殷切。审计报告发现,在5个政府多层停车场中有13辆弃置车辆,其中10辆被弃置的时间由超过1年,当中有弃置车辆被放置於停车场内11年,少收泊车费约340万,认为运输署就移走弃置车辆而采取的跟进行动有不足之处,导致停车场的泊车位被长期占用。审计署又发现运输署管理逾5,000个政府停车场泊车位,泊车费低於平均市价,建议运输署调整泊车费。

相关新闻:【审计报告】民安队8%队员「零服务」 山岭救援逾半未达1小时到场承诺

审计署发现,政府在泊车位管理和规划上有问题。其中在运输署管理的5,547个政府停车场泊车位,泊车费低於平均市价15%至34%,建议运输署调整泊车费。而运输署1999年推出优惠价500元月票予的士业界,但审计署发现向的士提供泊车月费优惠的做法并不常见,质疑1999年的措施理据是否应适用於当前环境。

截至去年底香港共有756,909个泊车位,当中包括238,320个公众泊位。而去年来自11个政府多层停车场的收入为2.2亿;来自设有停车收费表泊车位的收入则为2.87亿。审计署表示,截至去年底11个政府多层停车场共发售3,811张月票和季票,月票以先到先得方式发售,而季票则以抽签方式发售。署方发现有4个停车场(即天后、筲箕湾、香港仔和葵芳停车场)在连续5至6个月出现私家车和客货车月票在开售首天即告售罄的情况,而相关停车场均有人通宵排队,署方认为运输署可考虑将有关停车场改为抽签方式。而葵芳停车场天台泊车位在2013年10月封闭后未有重开,审计署认为维修工程已於2018年10月完竣,而葵芳区的泊车位需求极高,故将泊车位长期封闭情况并不理想。

相关新闻:立会哭诉搵工难 67岁黄婆婆见工屡遭拒 被叫回家等消息

《苹果》今午巡查审计报告点名批评的葵芳停车场。现场所见,长期封闭的天台泊位仍然重门深锁,未有对外开放。记者从高处所见,天台泊位有数辆私家车停泊,估计是审计报告所指,因非法出租或取酬载客而遭扣柙的白牌车。

家住马湾、现时已在葵芳停车场租用月租泊位近半年的陆先生表示,他每月下旬都要特意在凌晨5时到停车场门外轮候月租车位,「咁梗系辛苦喇!」陆先生续表示,即使能获得月租泊位,但往往要把车驶至6或7楼才能觅得空位。他又慨叹 ,葵芳一带的停车场使用率长期高企,他亦试过因找不到泊位或咪表而被迫在商场泊车捱贵租。陆先生认为,即使葵芳停车场日后开放天台泊位,亦难以纾缓区内车位紧张的情况,认为政府应加建停车场或增加泊位。

以优惠价580元租用的士月租位的温先生批评,现时市区的咪表泊位严重不足,若政府日后大幅增加公众停车场的士月租泊位的价钱,对他们而言是赶尽杀绝。

记者其后亦到使用率高达89%的上环林士街停车场视察,今午使用时租泊位的罗先生表示,林士街算是区内较大型的停车场,他多数都能在这里找到时租车位,「但系可能要泊高啲。」他认同中上环的泊位较紧张,政府应增加区内的停车场数目。

本港2006年12月至2018年12月期间,领牌车辆(私家车、商用车辆和电单车)总数,由51.5万辆增至74.4万辆,增幅44.4%;泊车位总数仅由67.8万个增至75.7万个,增幅只有11.6%,导致整体泊车位比例由1.32降至1.02。按分类计,私家车数目大增,由40.2万辆增至61.6万辆,增幅53.4%,泊车位比例却由1.51大幅降至1.10,降幅27.2%。

政府现行政策提供路旁泊车位,以满足驾驶者的短时间泊车需要,而所定收费须足以确保有约15%的泊车位保持空置。不过审计署发现,截至去年底全港共有34,565个路旁泊车位,其中17,898个设有咪表,不过咪表位的可用率由2015年的27%降至2018年的19%,审计署发现核心商业区的咪表以2小时作为每次交易「最长泊车时间」,认为应为提高路旁咪表泊车位的车辆流转,运输署需要就安装於核心商业区的咪表「最长泊车时间」的做法加以检讨。

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13. 亮剑 2019-04-19 16:28:57
有读者问笔者,甚么措施能令楼市下跌,或者说可以稳住楼价……

其实一个政府想令楼价下跌容乜易,但点解要咁做呢?
就攞香港为例,政府每年嘅收入,总有几成同楼价挂钩,如果楼市崩溃,cap 唔到水不特止,仲要洗钱执手尾,智者所不为 呀!
见过鬼仲唔怕黑咩,因此政府已经对私人楼楼价上升采取半放弃态度,请注意政府呢七八年不断出招,唔系大发慈悲想年青人能以合理价买倒私人楼,而系想令楼价有秩序上升;消除泡沫;减低银行信贷风险……
小弟曾经不下一次讲过「口里说不动作却很诚实」, 政府搞咁多野,包括土地谘询,九加二大湾区,港珠澳大桥,高铁,东大屿人工岛等, 绝唔系无的放矢,潜台词就系腾笼换鸟。
14. 支持者 2019-04-20 02:28:48
亮剑兄的确有料到,政府想楼价有秩序咁上升, 消除泡沫 , 减低银行信贷风险……
15. 进入醉 2019-04-22 14:07:25

复活节又是进入最佳叫: 没有能力买楼的人买楼的最好的时机, 楼市急升就是最佳的理由…无招胜有招???

16. 新买家 2019-04-22 20:10:51


现在追楼,何时等到新买家出现???

21奇丰物业西贡区营业董事廖振雄表示,新近录得西贡窝美村御庭园单号屋二楼连天台成交,物业建筑面积700平方尺,连天台约700平方尺,以728万元沽出,建筑面积尺价10,400元。
据了解,原业主於2018年5月购入上址,当时作价702万元,持货不足1年沽售,扣除楼价15%额外印花税(SSD) 约109.2万元后,账面亏损约83.2万元离场。。。