9. 亮剑 2015-03-30 11:59:16
呢篇野写了几年，今天又贴多次！
如果大家求其捉一个香港人来问问，现在楼价贵唔贵？
答案好明显，大比数胜出嘅系贵啦！
再问啲年青人想唔想上车？
答案好明显，大比数胜出嘅喺想啦！
但再问一问嗰啲业主，如果政府以行政手段搅冧嗰楼市，好等年青人易啲上车，你又赞唔赞成呢？
答案好明显，大比数胜出嘅唔赞成啦！
咁问题来啦，月入万多元楼下有公屋呢个安全网，叁四万几银楼上嗰啲人自己有对策上车，但中间呢班人点算？
政府现在用嘅药系居屋同置安心，之前仲有夹屋、首置及租者置其屋，但以上各式各样嘅资助房屋计划，都同楼价有某程度上挂勾！
即系楼价升，政府就加大现金及土地资助力度、放宽多啲受助人仕限制、加大折扣成数就嗰个市场价！
通常楼价升得急，就算无迫切需要嘅人，都会一窝蜂地走去买楼，但政府嘅各种资助置业计划，又间接上同楼价相互追赶，咁楼市唔升就真系有鬼！
世界唔少楼市泡沫爆破嘅原因，是因为信贷政策过度宽松，这会使到那些之前唔够首期及缺乏供款能力嘅人，都可以入倒市！
那些要政府帮手先可入市者，就系最后买家，咁连拒哋都出埋场，高位接晒火棒，购买力仲唔耗尽晒？
最惨呢班人因为实力不足，如果个市一回，拒哋唔少人会成为首批倒下来嘅牺牲者，搅得两搅他们嘅物业会变成银主盘，然后拖埋其他人落水，主政者爱你变成害你，世界就喺咁无可奈何！
任何一个负责任及有少少良心嘅政府，都要防止楼市狂飙暴跌，最好当然系人人有屋住，个个乐安居，地价以分期支付方式收取，以防止实力不足嘅人摸顶入市累街坊！
1 香港只得豆腐膶咁大，土地极之珍贵，讲句现实啲就系，政府手上土地系卖一幅，少一幅，这连住喺非洲嘅土人都知道，楼价唔贵真系有鬼！
咁点解楼价高？小学 2 年班都知因为地价贵呀吗！
点解地价贵？因为政府唔能够将啲珍贵土地平卖罗！
点解平价卖地唔得？其一平卖会俾人话官商勾结、其二政府等开饭、其三嗰啲小业主会嘈！
咁地价唔平得，年青人如果无呀爸呀妈照住，咪唔使旨意买楼？佢哋随时聚合起来搅事，天下大乱可期喎！
呢个上车难系第一死结！
2 地产商本有唔少土地喺手，点解又唔走去起屋？说穿系在香港建楼，要过甚么规划评估、乜乜环评、地区咨询等几拾关卡，但呢啲都系碎料，补地价系几多先系关键！本来香港政府拥有土地的绝对拥有权 (除了中环圣约翰座堂的所在地), 都是属於政府, 政府卖地其实只是将土地出租一定年期, 而建於土地上的楼宇亦属於土地的一部份, 所以业主其实只购入地契年期内该单位的权益. 地契到期后, 政府可以收回土地及建於其上的所有建筑物, 如果政府决定这样做,单位便不再属於业主, 而有别於重建收地的情况, 政府没有法定责任要给予赔偿. ，例如九龙仓旗下嘅海运大厦地契到期，就要讲故！当然, 政府亦可以将土地续租, 若政府决定续租, 那业主可继续持有单位，当然呕大笔钱出来系少不了的！
对於住宅用地, 为免扰民, 政府目前的政策是一般也会续租, 至於接近地契到期时买楼, 其实交易时买卖双方都会知道这情况, 有关的风险自然会在价钱上反映出来, 而政府通常做法，系容许土地在地契到期后，不需再付地价而获续期五十年，而地租只是差饷租值的3%，属偏低水平，间接楼价居高不下。
呢个供楼难系第二死结！
3 我已几拾岁，而我哋呢班人在打后拾几弍拾年将会陆续退休「享福」！但政府所能卖嘅土地就越来越少，另一方面政府嘅总开支又会随人口老化而越来越多，政府点保证有充裕嘅经常性收入去找数？
呢个巧妇难系第三死结！
4 喺现行居屋/公屋补地价机制之下，政府可使到一半居屋业主补回地价差额俾佢哋，我喺中环倒吊十分钟都仲得！
呢个收银难系第四死结！
5 呢个 MPF有几「掂」已经有公论，费事浪费我口水，咁小市民唔想临老无银用，点搅？
呢个退休难系第五死结！
我喺呢度提出一个合理而可行的新土地政策，由今日开始，每年喺政府土地库中抽出 5千个单位，或揼地产商心口「捐」地亦可，然后以免地价嘅方式，起楼俾啲年青人，而地价就用分期付款方式，於楼宇建成入伙之后，由呢班业主分期缴纳！
以一个新界市值 2百几万嘅单位为例，建筑成本连地产发展商利润当一百多万，小业主可以去银行用 9成半上会，那首期连使费十万应有找，而嗰1百万地价就当地租咁每月收 2-3千，咁置业人士可望付出一个较低的楼价「上车」，这么政府可以收租代卖断，而地产发展商同银行可以继续做佢哋嘅生意。
实行我嘅 (Hire-purchase) 方案，就可分期收翻大部份补地价收益，我在十几年前的提议系同应课差饷租值挂勾，大约系新界 3 成，市区 4成。
政府如推行此方案，有下列好处 –
1 香港嘅大型地产发展商都识得强化收租物业组合，以防每年盈利因售楼收益起落而大幅波动，咁政府用稳定收入来源已经搅掂好多议员把口！
2 年轻人点解未毕业就走去申请公屋？主因系佢哋恐怕成世都上唔倒车，临老都过唔倒世，咁现在有条路，俾你十万八万就上倒车，系咪打定个底先！
3 而现在持有物业嘅小业主，呢个 (Hire-purchase) 方式对你哋嘅影响已经系最少，除非你系一个持有大量中小型单位出租嘅包租公！
4 银行同发展商因为免除左地价大幅波动风险，可以做到薄利多销，而因为呢啲屋只系用来住，无投资价值，咁就唔惊同胞将这些住宅炒到反转！
5 最重要嘅系，现在楼价已经喺高水平，无论你系发展商或小买家，如要入市嘅话，都面对好大风险！发展商唔系第一日出来做生意，风险大---咁就大大声、细细注，唔好玩咁大罗！咁本来可以做一万个单位嘅胃纳，都变成七千或六千啦，升市本应增加供应，但地产商因为避险而减少供应，你话系咪搅笑呢？
但实行分期支付地价方式卖出土地，楼价升降风险由政府负责，咁发展商就可以有数围！
打后楼市唔系升就系跌，睇吓对买左呢啲楼嘅业主有乜影响？
楼市两年之后大跌，咁小业主就可以俾少啲分期付款(补地价金额) ！
楼市继续上，咁因为补地价金额系同应课差饷租值挂左勾，理应同市民负担能力有重大互动关连，就算租金要升，都升得无咁离谱！
而最重要系政府可一次过解决上述五大死结！
那么政府是否应收取买楼人士risk premium及利息呢？政府现在卖地，系一次过卖断例如 50 年嘅土地使用权，政府有两个方法收回呢笔钱：一
一系本加利息分五十年收翻！
一系与应课差饷租值挂勾！
补地价政府可几时才收---我嘅提议系入伙之后数年先俾！
业主再多还款几十年，那么跟现在延长按揭年期令每月供款下降有何分别？还完银行呢一笔，咁就等如用半价或四折租倒楼住，再加多个逆按揭，咁就唔怕老来做无壳蜗牛，呢样就系分别！
发展商全包点解有问题？如果你提出的措施旨在“令楼价下跌从而令更多人可以置业”，那把地价拆开算并没有降低成本。除非发展商甘愿少赚些，否则售价不会下跌。
发展商全包(地价加建筑成本加发展商的利润) ，其实就系香港楼价高企嘅核心！
当你系一个买大陆平价手袋嘅商人，每个包包入货价只系十几银，你会卖行电视广告；或系大道中、时代广场、IFC、太古广场同人抢租天价铺经营吗？咁人同此心，发展商如果入块地都讲紧十亿八亿，加埋建筑成本又讲紧十亿八亿，咁以后唔卖翻三十亿楼上又点维皮？又点对冲期间风险？但实行我嘅 (Hire-purchase) 方案，政府可以要求发展商「价低者得」，同之前私人参与居屋一样，咁发展商嘅风险及利息支出会降低唔少，随时政府自己起埋都仲得！单计大数----请想一想(建筑成本加地价)乘合理利润率大，或者系建筑成本乘合理利润率大？
当然发展商会以「市价」卖楼，但回本加利润率点都会计埋考虑。
仲有因为发展成本少左，入场门槛会降低埋，竞争大加上投标系以私人参建居屋嘅价低者得形式运作，单单建屋成本都可以减低唔少！
而地价因为以分期 50 年支付形式运作，以自用为主，无晒炒作成份，成本点会唔降低？
点解我提议分期补地价系同应课差饷租值挂勾，主要原因是整体私楼租金一定要同潜在租客嘅负担能力挂勾，而且租金唔同楼市，系无得囤积居奇，无得俾人炒嘅！
现时不能负担买楼的人仍是买不起----咁十只手指都有长短，香港要做世界金融中心，呢个高楼价困扰中产会如影随形。
而且比起租私楼，交租二十年会得到乜？起码唔使每两年就面对业主迫迁呢度已经赚左！
相对新居屋方案，我嘅提议系合理得多。
如果措施旨在"维持楼价水平但帮助人置业"，那将按揭比率放宽至95%或以上已可以了，犯不著把地价拆开算-----世界唔少楼市泡沫爆破嘅原因，系因为信贷政策过度宽松，这会使到那些之前唔够首期嘅人都可以入倒市，连最后卖家都出埋场，咁嗰啲货尾揾乜水来接？唔爆有鬼！！
我提出以分期支付形式缴纳地价，系睇倒於可见嘅将来，会有排山倒海，仲要系腰缠万贯嘅同胞走来香港买楼！
上几年将西九同新界屋仔买上两皮嘅同胞，先遣部队黎咋，下一波系市区一手、二手，跟手就新市镇一手、二手-----
现在唔尽快将「港人自住」同「楼房投资」两个市场分割，咁如果最后连大西北嘅中小型二手都卖成千万起表嗰阵，政府先黎发矛，咁就蛇都死！
方案财务负担沉重会无以为继-----现在起一间公屋，地价系全面补贴的，建筑费用连利息就随时过百万，另一方面你房屋署收回的租金，就连请实蕉及维修都只系紧紧够，每间公屋使你政府过百万，呢度就真系无以为继，但(Hire-purchase) 方案，建筑费可收回，地有发展商出，政府只系出七通一平基建支出，每尺当一仟啦，有剩咪当搅建筑社区罗，而且呢D支出可分几拾年分期回收喎，而且当(Hire-purchase) 楼越来越多，呢笔数绝非少嘢，政府每年在呢 D项目中的支出，应越来越少才是。
公屋弍三仟租，乜水会买(Hire-purchase) 先？------有层自己楼才是真理乃中国人传统，所以连租者置其屋都有客，加上轮候公屋嗰班人应有唔少人责紧界，那么每年几仟个客会难揾吗？
你政府善后工作一大串喎------应课差饷租值每年估价，咁於差饷单加多行又有多难？
问题既根本系供应不足，有供应，问题就ok，冇必要去改制度⋯⋯
我现在问你，俾著你系特首，又有时光机回到1997年头，你会喺嗰阵减少土地及楼宇供应，以回应回归后的供过於求吗？
又俾著你回到2003年年头，你会喺沙士期间，增加土地及楼宇供应以回应今天房屋求过於供吗？
请唔好俾一个模棱两可嘅答案我呀！
但要是实行我呢个补地价后数方案，咁市好，你交多啲地租，反之大围市况差，你交少啲租罗！咁是否正路啲？
又有C兄话，经济唔好交唔倒分期补地价，咪要瞓街？
咁又系喎，但当你现在供紧楼，又唔好彩供唔掂层楼断供会点？
我做开按揭嗰间，就会将之后嘅按息加几厘同你赠庆，再唔掂咪收你皮，将你层楼搅拍卖罗！
租紧人屋而交唔倒租呢？老老实实如果我系业主，会扫把你走，唔通和你有亲？
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场，如英美、澳纽、日本甚至星马泰等地，笔者当时曾提议投资者，外国税制复杂，与其周围分散投资，不如直接投进内地市场，尤其是广东珠三角一带，回到水源充足的地方，将来楼价升了，会有大把人接货。
