|
|
物业市场应分为两个市场
蔡志忠
亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长
人们常说经济好楼市就好，也就是说当经济好，人均收入增加时，消费力自然也增强，当然也会惠及楼市。楼宇是人类居住的必需品，当人们赚钱多了，自然要改善生活环境，於是首次置业、细楼换大楼的个案就会立即增多，市场上甚至会出现买多一两层楼作收租的投资者。
在香港，我认为应该形容楼市好经济好更为贴切，环顾过去，香港楼市上升并非单由经济带动，或者可以这样说，在每个阶段，香港楼市升幅均远高於经济增长幅度，我们看到经济增长率多或少，对楼市并没有直接影响。
地产好经济就好
原因是什么？香港号称国际金融中心，金融和地产是两大重要经济支柱。香港处於亚洲核心地段，4小时 可直飞亚太区所有大城市，加上背靠祖国面向世界，自然成为经贸交流的重点城市。在这个弹丸之地，由於地少人多，房屋的内外需求十分殷切，楼宇不光是用来作居住用途，还成为投资保值的工具。
地产业是香港经济发展的重要部分，直接从事地产相关行业的人数达10万人，间接关连行业的人也有20万至30万人（如：银行、家俬、装修、律师行等），如此庞大就业数字，地产业的兴衰对香港经济起关键性作用，加上地产税收也是政府库房收入的重要来源之一，因此，地产好经济就好这一论点，在香港以往的经历就完全体现出来。
很多人会质疑，楼价高租金高会影响经营成本，营商环境会变差，另一方面，年轻人上车会愈来愈困难，埋怨会愈来愈深。这些论调其实很正常，也没有不对，但如果因为以上原因而刻意推倒楼市，对经济发展会带来不良后果。本人从事地产行业快30年，经历不少起起跌跌，未见过楼价大跌时，香港人会有好日子过。
政府责任 不是帮助市民买楼
笔者认为，香港的成功是因为金融和地产的成功，大多数港人的财产都投放於楼宇上，放弃地产业发展其他行业不切实际。政府的责任是要解决市民居住问题，而不是要帮助市民买楼，如果整天让外界有一个错觉，以为政府必须帮助市民上车，买不到楼就是政府责任，那么社会怨气会愈来愈多。到了有一天，连月入1万元的年轻人也埋怨要买楼，楼价要压低到什么程度才能满足他们？
香港人喜欢学新加坡，为什么不学习人家的房屋政策，将物业市场分为两个市场，大兴土木兴建公屋、居屋和资助房屋，此一市场充分照顾本地人的居住需求。然后将另一市场划分为私人市场，价格升跌由市场自动调节，政府尽量减少干预。这样一来，既可保住最自由经济市场美誉，又可使地产方面的税收来源有保证。
|
|
|
| |
|
|
| |
|
|
|
|
|
1. 学习 2016-03-09 11:37:44
|
[香港人喜欢学新加坡，为什么不学习人家的房屋政策，将物业市场分为两个市场，大兴土木兴建公屋、居屋和资助房屋，此一市场充分照顾本地人的居住需求。然后将另一市场划分为私人市场，价格升跌由市场自动调节，政府尽量减少干预。这样一来，既可保住最自由经济市场美誉，又可使地产方面的税收来源有保证。] 很正确!
|
|
2. 同意 2016-03-09 11:40:23
|
|
|
3. 反aa 2016-03-09 11:47:31
|
|
|
4. 喜欢学新加坡 2016-03-09 12:23:04
|
香港人喜欢学新加坡，为什么不学习人家的房屋政策，将物业市场分为两个市场，。。。。。。 同时学习严肃处理南亚人到港假难民犯案...
|
|
5. 中产人 2016-03-09 12:45:24
|
但中产最悲，买不起私楼又冇资格抽公营房屋。实情是中产才是经济支柱。
|
|
6. 学新加坡 2016-03-09 12:45:28
|
新加坡共有约130万外籍劳工, 南亚比重不少, 为什么不学习人家的外籍劳工政策?
|
|
7. 终於面对现实 2016-03-09 12:47:05
|
经济才是楼市升跌真正的因素，以往各下所谓刚性需求不知需求到那里去了。
|
|
8. 向饭民说不 2016-03-09 13:48:54
|
楼上，你问下李卓人啦，现在香港甘民粹，市民超反智，边甘容易输入外劳。
|
|
9. 单向政治化 2016-03-09 14:50:51
|
to 8楼,
咁不如问埋陈婉娴,成日在免费报纸写文,反外劳
|
|
13. 学新加坡 2016-03-09 15:37:28
|
要学就要学足，凡事都管同扩大税网等。学D唔学D冇异东施效颦，到时仲大镬。
|
|
14. 向饭民说不 2016-03-09 16:14:24
|
9楼，当然要问埋 陈婉娴,所以点输入外劳。
外劳其实是解决人口老化的一个方法。不过市民太民粹。只有等死
|
|
15. Danny 2016-03-09 16:32:17
|
起够所有基层人士都够住嘅公屋居屋,咁就和平了吗? 某啲人系憎人富贵厌人贫,目的唔系上车买楼,系志在搞衰香港.
|
|
16. 井 2016-03-09 16:39:53
|
环球视野：德国政策 杜绝炒楼
德国宪法明确规定了「德国是一个高福利国家」，与医疗、教育一样，保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点。因此，各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价，来增加政府的房租收入或税收收入，德国也没有任何一个地区的「支柱产业」是房地产。 看到周边国家纷纷沦陷，德国政府没少为此制定对策。大体说来包括保持供求关系平衡，严格监管租赁市场，土地私有制使开发商难以垄断供应市场，房产贷款条件严格，新购房产制定高额综合税率，以及谁敢哄抬房价就把他送进牢房这一必杀技，保证了德国房价近40年来不仅没涨反而下降的现象。 德国法律规定，如果地产商制订的房价超过「合理房价」的20%，即为「超高房价」，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内， 出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过「合理房价」的50%，则为「房价暴利」，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。 完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。据《中国日报》报道，在柏林居住数十年的华人反映，许多德国人一生都是租房住，德国法律保护租房者的合法权利，不允许政府或物业拥有者随意调高租金，即使物价上涨也不得随意涨价，而德国政府修建了大量的商品房，其标准与开发商对外销售的房子没有任何区别，几乎可以满足所有低收入家庭的住房租赁需求。 德国的租房合同大部份是无期限期，除非房东要收回房子自己住，否则不能要求房客搬走，如果房东强行赶房客走，那么房客可以将房东告上法庭。房东也不能随意提高房租，如果房租超过当地「房租指导价」的20%，那么房客可诉诸法律，如果超过50%，法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。
|
|
17. 并 2016-03-09 16:42:21
|
所以德国可以拥有[ 德国只有8000万人口，为何能诞生2300个世界名牌？]
|
|
18. 引刀一快 2016-03-09 17:32:06
|
邪恶轴心国都专出名牌，中国和平崛起，所以就净系得珠江桥牌。
|
|
19. 人工宾宾化 2016-03-09 17:43:28
|
学 星加坡 一样死路一条..... 楼价压到香港1/3~1/4 ,但系就搞到大部份工作都捭外劳霸占, 雇主请人 工资 永远只会捭 宾宾 价.... (但系 星加坡物价 系 香港 2~3倍 )
|
|
20. 德国名牌 2016-03-09 17:57:21
|
8000万人2300名牌 有几多个可以搵到钱呢?? 一个名牌炒菜锅,最少要卖到1500~3000蚊港纸一个,有几多 虚荣怪 肯出钱买呢??
|
|
21. 嘟嘟 2016-03-09 17:59:31
|
政府楼宇政策偏向低下阶层，靓地都会留来起公营房屋，而且新的公营房屋绿化及设施都好好，个个将来又赚大钱，，中产阶级95-97年辛苦积蓄买左楼，用左二十年楼价刚刚才返旧日价就即刻比人打撃。相反住公营房屋者好多都在大陆、海外有楼，大把钱又要来争住公营房屋，政府又仼由居屋公屋升值几十倍自由买卖。其实政府如果限制公营房屋不能买卖只能交还政府，房屋问题可以即时解决。
|
|
22. 地产人 2016-03-09 18:05:39
|
完全同意咁讲: "政府的责任是要解决市民居住问题，而不是要帮助市民买楼，如果整天让外界有一个错觉，以为政府必须帮助市民上车，买不到楼就是政府责任，那么社会怨气会愈来愈多。到了有一天，连月入1万元的年轻人也埋怨要买楼，楼价要压低到什么程度才能满足他们？
"
|
|
23. 向饭民说不 2016-03-09 18:19:53
|
引刀，你这样说就不对了，德国工业发展100几年，中国先起步几十年，名牌点会比德国多。
|
|
24. 同意廿一楼 2016-03-09 19:06:07
|
社会分裂就系因为特首太民粹，不断倾向冇能力不真责任而声大夹恶嘅人，而呢班人慢慢以为呢个世界欠咗佢地，要求日高，不满日涨，中产受屈但死忍，结果真系揽炒一途。
|
|
25. Danny 2016-03-10 01:34:19
|
同意楼上24楼,政府过於迁就低下层,搞到一班无业者或故意唔做嘢嘅人愈来愈懒,仲声大夹恶,以为世界欠咗佢地. 呢班人唔知自己冇纳税冇贡献,日日发梦想统治香港,全世界包括当局都惊咗佢地,其实香港人点解咁沉默!
|
|
26. 不是地产经纪 2016-03-10 08:26:21
|
几年前外游美国滑雪胜地Lake Tahoe，大风大雪中，在当地一朋友家中围著炉火饮酒，其中一个话题就系关於『究竟美国乜嘢人系最恶嘅呢？』，朋友俾嘅答案有啲出乎我意料，但当然亦有道理。
当时，我朋友讲，美国最恶有两种人，一种系大有钱佬，另一种系乜都无嘅穷人，呢两种人系美国基本上大晒，无人敢得罪佢哋。
香港嘅情况应该都系大同小异吧。
|
|
27. 向饭民说不 2016-03-10 13:28:17
|
香港班废青的似是而非的思想是被谁洗脑的。
正常来说，不要说97年前，香港依赖大陆，今时今日，香港其实更加依赖大陆，但是废青却倒转来讲。好像大陆无香港会死。
|
|
28. 真真薯片 2016-03-10 15:32:11
|
蔡生终於讲到有point既建议, 住宅分两个市场, 本地人每个家庭有一间公/居屋, 另外设私楼市场任炒, 大陆贪官洗黑钱炒到20万一尺都冇所谓, 而公/居屋同私楼质素要有明显分别, 咁先有动力比人去买私楼 问题系政府冇地起咁多公屋居屋, 新加坡肯填海所以起到足够组屋, 所以道理系咁, 现实上香港政府冇资源去做(虽然照计用成万亿起基建, 用黎起楼应该会起到足够公/居屋, 但系地霸同犯民唔会比政府咁做啦)
|
|
29. 真真薯片 2016-03-10 15:35:48
|
大家都要搵钱, 欧洲楼炒唔起, 自然要搵第二d野去赚钱, 科技又好, 名牌又好, 农业又好, 总之要整d产品黎搵钱
中港楼炒得起, 而且非常赚钱, 既然炒楼咁赚钱, 又洗乜搞科技, 农业, 名牌? 搞移民好过啦
|
|
30. 蓄芳待来年 2016-03-10 22:55:52
|
政府冇地起公屋？唔肯做先至系实情。 唔起三跑将块地起公屋唔得？割一两忽郊野公园出来唔得？系你哋话俾佢(政府)听唔得，佢先至借势话唔得，仲要七情上面扮冇计。你试吓50万人上街叫佢割一两忽郊野公园出来起公屋，你睇吓得唔得？
|
|
31. 引刀一快 2016-03-10 23:53:12
|
To 23楼 向饭
睇睇喇，大陆人嘅讲法，我好同意，你试试了解下。
|
|
32. 过路人 2016-03-11 02:33:13
|
我认为29楼"待来年"兄讲得有道理,香港唔系冇地,而系政府冇决心搵地,个个高官得过且过,最好无事一身轻,费事俾人骂. 宜家社会怕咗果班学生老师律师记者同埋无业者,佢哋宜家最恶,但系他们最冇甚么大贡献.
|
|
33. 工资深圳化 2016-03-11 08:55:26
|
星加坡 真系好 信和 就唔会过香港搵食啦. 为咗达到楼价公屋化 , 星加坡 宜家 系工作外劳化, 工资深圳化,物价 欧美化. 噤样扭曲经济,迟早有一日会爆煲.
|
|
34. 真真薯片 2016-03-11 12:36:45
|
30楼,
其实系地霸用香港人既钱去资助犯民反对起楼, 同时政府入面又有人配合(主要系贪憎), 所以香港“冇地”起楼
到689上台后, 启德, 西九大局已定,唔够楼住689话起新界东北又比人反, 公道讲其实都几无辜(当然波叔其身不正走去囤地搞劏房系死多两钱重)
|
|
35. 好日子 2016-03-13 03:18:00
|
楼价大跌香港日子难过! "很多人会质疑，楼价高租金高会影响经营成本，营商环境会变差，另一方面，年轻人上车会愈来愈困难，埋怨会愈来愈深。这些论调其实很正常，也没有不对，但如果因为以上原因而刻意推倒楼市，对经济发展会带来不良后果。本人从事地产行业快30年，经历不少起起跌跌，未见过楼价大跌时，香港人会有好日子过。"
|
|
36. 调整期 2016-03-13 12:19:04
|
现在香港楼市处於高位调整期, 震出弱者货源, 好日子持续...
|
|
37. 一层自住楼 2016-03-13 13:31:42
|
香港实体经济未爆煲!!! 立法会………..通过高铁拨款…未来经济仍未走向绝境. 财团有钱买货, 当然要推跌过市来买啦, 一层自住楼的小业主,好难玩出玩入的…
|
|
38. 美国QE 2016-03-13 15:10:22
|
|
|
39. 引刀一快 2016-03-13 16:34:44
|
好一句“ 未来经济仍未走向绝境 ”。
同意！“仍未”！
|
|
40. to 37/f 2016-03-13 17:13:25
|
通过左之后咪走到绝境罗
热切期待完全冇贫富悬殊既香港
|
|
41. 香港不会 2016-03-13 22:52:34
|
热切期待完全冇贫富悬殊既香港？？？ 香港不会: 完全冇贫富悬殊既香港...香港是一个竞争性的地方... 强起弱跌, 智立愚败, 在一个高科技管理的社区里, 枪打出头鸟, 历史不会走回1917年的列宁革命年代, 因为1917年的列宁革命年代的人先后都成为现在的管理人...
|
|
42. to 41/f 2016-03-14 11:21:34
|
|
|
43. 无辜的 2016-03-14 21:36:08
|
香港是一个自由竞争性的地方...香港的现象就是人类的其中一个缩角, 你不满意可以去美国住, 看看美国如何对付你... 不要在网络上恐吓其他无辜的市民...
|
|
44. 并 2016-03-15 17:57:33
|
20,人地德国GDP有几劲你知唔知? 人地创新科技,样样都劲过香港,系因为德国人唔洗为左一间几百尺既屋,而放弃好多创新思想. 而德国正正保护紧自己国家既强大,所以香港地产佬系唔会识呢样野
|
|
45. 并 2016-03-15 17:59:51
|
香港已经不是一个自由经济,97前你做生意你可以不同意见,97后,你做生意就一定要同对方一样意见,呢D唔系自己经济,只系大陆中共放落黎香港既白痴思想
|
|
46. 向饭 2016-03-15 18:42:25
|
40楼，点解你同反饭兄一样咁白痴㗎，消灭贫富悬殊社会主义祖国都放弃la，你想香港同祖国打对台？独立......特行？
|
|
47. 并 2016-03-16 10:27:43
|
|
|
48. 并 2016-03-16 10:28:11
|
|
|
49. to 46/f 2016-03-16 22:50:54
|
白痴仔,资本主义系国家灭忙既主要原因,边个国家行都应该要打对台
你要支持你要死就"䑌"去大陆/美国定居.唔去搞坏大家个香港
|
|
| |
|
|
App下载
