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房地產學人
三層博弈 看通樓市
 
姚松炎博士
香港中文大學地理與資源管理學系副教授
香港中文大學未來城市研究所副所長
2015年1月27日

  陸振球兄將推出新作《樓市博弈 勝者為王》並邀約寫序,讀畢全書,在幾百位王者的智理明言中想通了[三層博弈]的邏輯,希望能拋磚引玉。

  著名經濟學巨人凱恩斯,曾在其1936年所寫的《通論》中以選美來比喻投資,投資決定除了考慮基本因素之外,更高層次的博弈在於了解其他投資者的投資取向,選別人所將選,而非所應選。因此,最後勝出者並不一定與基本因素相符,反而取決於博弈者之間的知己知彼,運籌帷幄。

  凱恩斯的選美理論是以猜測別人的想法作為博弈的基礎,但高一層次的博弈可以直接以行動和策略來改變其他投資者的決定,這就是社會學家羅伯特‧默頓的「自我實現預言」理論。當有人公開對後市作出一種預測,只要市場上有足夠多的人相信,跟著預測來進行投資,這一預測就會自動成真。當某一預言家的預言能成真的次數愈多,他的預測就必然更受人重視和相信,因此能夠自我實現預言的能力也愈高,這現象在科學上稱之為正回饋作用。

  然而,最精彩的博弈在於操控基本因素。本來,所謂基本因素應該是一些不為個人能力意志所阻的因素,譬如市場利率和匯率等變化,因為市場參與者眾,能夠操控的機會相對輕微。但自從1971年取消金本位制度,各國貨幣的匯率變成了無錨的船,大國政府可以隨意印製銀紙,在匯率市場興風作浪;更不時透過中央銀行的貼現窗或者干預國庫債券市場來進行定價,控制利率市場。換言之,各國政府與機構投資者在全球各類市場進行基本因素的博弈,小投資者則以凱恩斯的博弈大法,從陰謀論的角度去猜測各國政府如何決定未來基本因素的變化,而非根據各國的實質經濟需要或發展來推測。與政府官員友好的大投資者透過公開自己對未來基本因素變化的預測和買賣,成功與其他投資者的決策形成一道正回饋旋渦,預言自動成真。

  此外,政府除了可以透過自身的壟斷權力決定基本因素外,更加可以利用加稅、獎罰、資源調撥、豁免權、外匯管制、銀行風險管理規定與及其他法規限制和執法嚴謹程度等行政博弈大法,決勝於千里之外。近年各國行長更加常常出口術,稱之為預期管理,實行由上而下製造一套自我實現預言劇本,功效顯著。

  如今,當基本因素亦成為博弈棋子,投資市場已變成一套封閉系統,成為一局局不折不扣的博弈棋賽,只在比拼各方棋藝,金融已與經濟無關!

 

2015股樓大作戰」研討會

踏入2015年,外匯、商品及股市繼續大幅波動,美國退市、歐洲量寬、瑞郎脫鈎、息率欲升還跌,加上國際油價暴挫,內地A瘋炒如過山車,香港樓價繼續破頂,種種變數均令投資環境難以觸摸。

如何掌握經濟及投資新形勢?股市、樓市投資前景又會如何?《明報》請來星級基金經理黃國英、有「中環巴菲特」稱號的中環資產投資行政總裁譚新強,以及樓市權威學者、中大文學未來城市研究所副所長姚松炎教授,於下周六(27日)舉行投資研討會,為大家分析2015年的經濟、股市及樓市走勢,及教你相應部署方法。到場者可獲贈《明報》投資及地產版主編陸振球最新出版的《樓市博弈 勝者為王》乙本,報名及查詢可登入以下網址:

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