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房地產學人
三層博弈 看通樓市
 
姚松炎博士
香港中文大學地理與資源管理學系副教授
香港中文大學未來城市研究所副所長
2015年1月27日

  陸振球兄將推出新作《樓市博弈 勝者為王》並邀約寫序,讀畢全書,在幾百位王者的智理明言中想通了[三層博弈]的邏輯,希望能拋磚引玉。

  著名經濟學巨人凱恩斯,曾在其1936年所寫的《通論》中以選美來比喻投資,投資決定除了考慮基本因素之外,更高層次的博弈在於了解其他投資者的投資取向,選別人所將選,而非所應選。因此,最後勝出者並不一定與基本因素相符,反而取決於博弈者之間的知己知彼,運籌帷幄。

  凱恩斯的選美理論是以猜測別人的想法作為博弈的基礎,但高一層次的博弈可以直接以行動和策略來改變其他投資者的決定,這就是社會學家羅伯特‧默頓的「自我實現預言」理論。當有人公開對後市作出一種預測,只要市場上有足夠多的人相信,跟著預測來進行投資,這一預測就會自動成真。當某一預言家的預言能成真的次數愈多,他的預測就必然更受人重視和相信,因此能夠自我實現預言的能力也愈高,這現象在科學上稱之為正回饋作用。

  然而,最精彩的博弈在於操控基本因素。本來,所謂基本因素應該是一些不為個人能力意志所阻的因素,譬如市場利率和匯率等變化,因為市場參與者眾,能夠操控的機會相對輕微。但自從1971年取消金本位制度,各國貨幣的匯率變成了無錨的船,大國政府可以隨意印製銀紙,在匯率市場興風作浪;更不時透過中央銀行的貼現窗或者干預國庫債券市場來進行定價,控制利率市場。換言之,各國政府與機構投資者在全球各類市場進行基本因素的博弈,小投資者則以凱恩斯的博弈大法,從陰謀論的角度去猜測各國政府如何決定未來基本因素的變化,而非根據各國的實質經濟需要或發展來推測。與政府官員友好的大投資者透過公開自己對未來基本因素變化的預測和買賣,成功與其他投資者的決策形成一道正回饋旋渦,預言自動成真。

  此外,政府除了可以透過自身的壟斷權力決定基本因素外,更加可以利用加稅、獎罰、資源調撥、豁免權、外匯管制、銀行風險管理規定與及其他法規限制和執法嚴謹程度等行政博弈大法,決勝於千里之外。近年各國行長更加常常出口術,稱之為預期管理,實行由上而下製造一套自我實現預言劇本,功效顯著。

  如今,當基本因素亦成為博弈棋子,投資市場已變成一套封閉系統,成為一局局不折不扣的博弈棋賽,只在比拼各方棋藝,金融已與經濟無關!

 

2015股樓大作戰」研討會

踏入2015年,外匯、商品及股市繼續大幅波動,美國退市、歐洲量寬、瑞郎脫鈎、息率欲升還跌,加上國際油價暴挫,內地A瘋炒如過山車,香港樓價繼續破頂,種種變數均令投資環境難以觸摸。

如何掌握經濟及投資新形勢?股市、樓市投資前景又會如何?《明報》請來星級基金經理黃國英、有「中環巴菲特」稱號的中環資產投資行政總裁譚新強,以及樓市權威學者、中大文學未來城市研究所副所長姚松炎教授,於下周六(27日)舉行投資研討會,為大家分析2015年的經濟、股市及樓市走勢,及教你相應部署方法。到場者可獲贈《明報》投資及地產版主編陸振球最新出版的《樓市博弈 勝者為王》乙本,報名及查詢可登入以下網址:

http://mpfinance.com/fin2015.htm

 
 
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1. 亮劍 2015-01-27 13:17:24
姚教授……
呢幾年小弟用逆向思維;代入其他持份者的想法;半杯水理論;28 定律等去估算楼市去向,其實成效亦不錯。
今日東方民調顯示,網民近6成拒絕現價入市,呢個可能係楼市不會下跌的強烈訊號。
2. 引刀一快 2015-01-27 13:53:02
姚老師

你今日講嘅,好大程度反映咗呢個論壇對樓市産生嘅作用,引刀買跌成爲令衆人追高嘅小品點綴,罪過罪過..........
3. BC 2015-01-27 14:08:50
Game theory, good article not only applicable to property but also in many situations
4. Scoliosis 2015-01-28 02:15:05
Well... 姚教授都在這裡引入"機會成本". 
It is our honor to read/understand more about your opinions to the HK real estate markets. We can't wait to see 姚教授 to post more articles
5. 蜕变中嘅懒人 2015-01-28 08:52:45
美國QE以來己徹底將傳统經濟DNA改造,懶人唔識經濟理論同凱恩斯係乜誰,睇完姚教授篇大作,覺得凱恩斯個哺乳腦同玉石買手差唔多:

玉石買手"段嚿估"投資法。
1. 先憑自己經騐作首輪篩選,
2. 再觀察其他更有經驗嘅買手動態虛實,
3. 尤其是其中最富經驗嘅表表者决策底蘊,絕不可被其表面動作迷惑誤導,
4. 綜合以上3項因素後再根據市況决定買邊類玉石、揀邊嚿、出乜野價或呢次落唔落鎚。
6. Oscar Lam 2015-01-28 10:49:28
懶人兄,

幾時轉行做咗玉石買手?哈哈!按照你的投資法,相信你一定是一位成功的買手。

其實,許多經濟理論均來自我們日常生活中所累積的經驗和體會,本身並不複雜,只是經濟學家喜歡把它寫得很複雜。
7. cc 2015-01-28 11:21:12
如此好文,姚教授,一定買飛捧你下周開講座的場
8. 蜕变中嘅懒人 2015-01-28 17:31:42
TO 6樓 Oscar Lam兄
懒人無經濟理論支持,要投資又唔想做魚腩,雖然唔想做都做咗幾次魚腩,好彩都係皮外傷,唯有用旁門左道投資秘技護身,例如"段嚿估","鋤弱扶強","婆仔數學秘笈","輸少當赢",到今日都算保住戰鬥力不失,希望一世夠運。
兄台以實力取勝,懒人就靠運氣保命,因為細時唔讀書、大咗变蠢豬,唉!
9. 蜕变中嘅懒人 2015-01-28 17:32:45
TO 6樓 Oscar Lam兄
懒人無經濟理論支持,要投資又唔想做魚腩,雖然唔想做都做咗幾次魚腩,好彩都係皮外傷,唯有用旁門左道投資秘技護身,例如"段嚿估","鋤弱扶強","婆仔數學秘笈","輸少當赢",到今日都算保住戰鬥力不失,希望一世夠運。
兄台以實力取勝,懒人就靠運氣保命,因為細時唔讀書、大咗变蠢豬,唉!
10. Oscar Lam 2015-01-28 21:16:21
懶人兄,

你的戰鬥力絕不是靠運氣,你的投資法已經包含了許多投資理論和經驗的運用。老實說,在下也是懶人一名,不喜歡看長篇大論的投資和經濟理論。我喜歡上這個網站,因為我可以在很短的時間內吸收到許多有用的資訊和數據,還有各專家、學者、高手對於經濟、樓市的各種正反意見,加以分析後再配合個人對於外圍經濟、環境變化的評估,和當時的財務狀況,加上個人喜愛而作出投資決定。

因此,在下投資時也和懶人兄一樣,沒有甚麼經濟理論支持。
11. 亮劍 2015-01-28 21:37:32
蜕变中嘅懒人兄

你呢D叫大智若愚就真……哈哈!
12. 擁值300萬樓收租照住公屋 2015-01-29 00:03:33
13. 姚松炎 2015-01-29 16:31:59

凱恩斯的選美理論好精彩,因字數所限,我只寫了一層,其實他的文章有介紹多層博弈,維基都有介紹:http://en.wikipedia.org/wiki/Keynesian_beauty_contest

大家可以唔識我,不可不識凱恩斯 John Maynard Keynes ,這位超重量級經濟學泰斗,就是二戰後代表英國主持Bretton Woods會議的總經濟師,最終拍板以美元為本位制,即類金本位全球貿易貨幣制度者。亦因此佈下了今天的全球金融風暴的伏線,和濫發銀紙的QE災難。

14. 姚松炎 2015-01-29 16:32:54

凱恩斯的選美理論好精彩,因字數所限,我只寫了一層,其實他的文章有介紹多層博弈,維基都有介紹:http://en.wikipedia.org/wiki/Keynesian_beauty_contest

大家可以唔識我,不可不識凱恩斯 John Maynard Keynes ,這位超重量級經濟學泰斗,就是二戰後代表英國主持Bretton Woods會議的總經濟師,最終拍板以美元為本位制,即類金本位全球貿易貨幣制度者。亦因此佈下了今天的全球金融風暴的伏線,和濫發銀紙的QE災難。

15. 亮劍 2015-01-30 09:33:58
公屋呎價勁過私樓!粉嶺公屋華明邨一個高層迷你單位,獲一名本地投資者一筆過支付170萬元買入,按單位實用面積計算,呎價高達11,565元,榮膺全港公屋「呎價王」寶座,實用呎價更較同區私樓顯著高逾一成,代理揚言單位可以每月逾6,000元租出,即實用呎租高達44元,足可媲美個別市區豪宅。
據了解,新買家為一名本地投資者,明知實用呎價較高,但因這類售價單位,市場上幾乎沒有其他選擇,所以決定一筆過買入作收租用途,現時該單位月租約4,700元,將交吉交易,代理揚言該單位可以每月6,500元租出,實用呎租約達44元,媲美個別市區豪宅,租金回報率約達4.6厘,更勝私人住宅。該單位售出後,華明邨現時暫沒有自由市場放盤單位。


1999年一手成交價4.85萬


土地註冊處資料顯示,該單位九九年一手成交價僅約4.85萬元,二○○四年補地價,直至二○一一年錄得交易紀錄,當時成交價70萬元,至今不足四年升值逾1.4倍。


華明邨公屋王單位實用呎價11,565元,相比同區私人住宅有過之而無不及。代理數據顯示,該區主要屋苑粉嶺中心、粉嶺名都及牽晴間,最近平均實用呎價介乎9,304至9,668元,即使對比藍籌屋苑同樣毫不輸蝕,較九龍美孚新邨最近平均實用呎價約10,216元還要高,並且追貼沙田第一城及鰂魚涌太古城,該兩個屋苑近期實用呎價分別約12,682及14,494元。


不理呎數「啱價就買」 扭曲市場


有代理表示,粉嶺鄰近深圳,適合經常往返中港兩地人士,加上未來政府銳意發展新界區,因此吸引不少用家及投資者垂青。不過,美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,公屋市場錄得新高價成交,反映買家看好後市,但認為現時部分買家無論呎數,「啱價就買」,令部分公屋迷你戶呎價高過私宅,情況出現扭曲,而有關成交勢會為中小型單位帶來催化作用,預期今年上半年中小型單位價格將出現約5至10%升幅。


姚松炎教授数天前咁講……凱恩斯的選美理論是以猜測別人的想法作為博弈的基礎,但高一層次的博弈可以直接以行動和策略來改變其他投資者的決定,這就是社會學家羅伯特‧默頓的「自我實現預言」理論。當有人公開對後市作出一種預測,只要市場上有足夠多的人相信,跟著預測來進行投資,這一預測就會自動成真。當某一預言家的預言能成真的次數愈多,他的預測就必然更受人重視和相信,因此能夠自我實現預言的能力也愈高,這現象在科學上稱之為正回饋作用。


呢一排湯博士疑似轉軑睇淡,真的一石激起千重浪,有C兄將佢既文章轉載其他地方,引來亂箭齊發,博士背脊花晒。

其實如果细心咁研究,其實湯博士只是用緊「自我實現預言」理論,他向市場潑冷水,係唔想最惡劣的情況發生。

根據小弟估計,呢半年內CCL唔爆上 148 ,真的幾奇怪。

那麼第三四季及下年調整回歸去 130~140 横行,以時間消化升幅,係皆大歡喜的結果。

但要粉領华明邨呢個實呎價 11xxx 成為正路價,係新常態,那麼 CCL 直撲 180,有幾出奇?

呢個世界出得黎行、遲早要還,你升得高就跌得重,根本係投資 ABC,唔識唔該重讀中一。

呢次华明邨係投資者一炮過 FP 1.7 M,但好難保打後有 D 不自量力的盲毛有樣學樣學人用呢 D 價接货,再用按保做足 9 成去供楼!

要是下年香港楼市有乜冬瓜豆腐,唔好多回 3 成,那名华明投資者,只係輸咗面嗰浸,但上咗按保果班,就真係入晒!

到時按揭供款月月加,別人又雞飛狗走去出貨,你份工又危危乎,但你 SSD 有排未夠期,呢鑊就真的是求生不得求死不能!

我為人為己,絕對不希望呢種情況出現,所以小弟現略盡綿力,呼籲各投資者唔好再同果 D 租住等一齊去鬥搶,自我實現 CCL 180!

16. Oscar Lam 2015-02-01 12:21:18
姚博士,您好!

在下想問問你關於美國利率的意見。對於美國利率的走勢,我認為在一段很長的時間內將保持低息,原因如下:

1.目前美國10年期債息約1.7厘,就算30年期國債息率也只是區區的2.3厘左右。
2.目前歐洲和日本經濟都非常差,紛紛通過量化寬鬆、壓低本國貨幣、利率等手段來增強經濟發展。在這種情況下,美國是否願意或者有條件加息?因強美元和加息對美國出口不利。
3.美國身為全球最大的債仔,是否有誘因去增加利率?

謝謝姚博士!
17. Oscar Lam 2015-02-01 12:39:29