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中華視野
2016年日本房地產前瞻
楊官華
世紀21中華物業有限公司董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華(東京)房地產顧問
2016年2月3日

  自2013年9月17日東京申辦奧運成功,2014/2015連續兩年日本房地產價格回升,房價從谷底反彈大約1-3成(升幅多少要看地區),但對比90年代樓價高峰期仍然有6-7成先回到家鄕價。去年東京房地產成交價及成交量齊升,根據日本網站中央資料庫顯示(source:at home)有登記的不動產成交首都圈全年約有37273宗,超過六成沒有登記(戶建登陸),筆者大膽估計首都圈實際數字大約有8-9萬宗二手成交(未計一手),包括東京都,埼玉縣,千葉縣,神奈川縣,而成交量最多是東京都佔了約50%,在網站中央資料庫有戶建登陸的不動產成交登記約有18449宗,筆者估計沒有登記的成交佔大部分,合共有約超過5萬宗成交,至於其他區域,埼玉縣,千葉縣,神奈川縣每區約數千宗,各區佔整體成交量約10%,筆者建議,站在純投資物業角度焦點集中在東京23區比較好,特別係都心三區,千代田區(神保町,皇宮,國會議事堂,秋葉原,大手町,御茶水),港區(六本木,麻布,台場,虎之門,東京鐵塔),中央區(日本橋,銀座,築地,月島,睛海),及新宿,涉谷等,原因係以上區域是全日本,全東京升幅最多的地區,單是2015年樓價就有28.5%升幅,而東京23區以外的地方,平均升幅衹有數個百分比而已,好多朋友擔心樓價升幅是否可以抵擋匯價下跌,如果以都心三區就絕對冇問題,2015年日圓匯價約有10%匯率波動,近兩年東京樓價升幅,令到好多70,80後的日本人跌晒眼鏡看錯市,因為過去特別係東京廿多年的樓價下跌負資產加上通縮陰影下,唔相信磚頭增值,日本人寧願去租樓都唔買樓,每年交租的錢,相等於樓價5-8厘的租金回報率。如果日本人2014或2015年入市東京都心三區,自用物業的樓宇按揭利息低至0.7%計算,首期祗需一成,過去一年樓價升左3成,買樓抵過租樓,而匯價波動唔會直接影響到本地打工仔,東京打工呢度搵呢度洗。事實證明近兩年入市是正確決定,但係買樓係投資者觸覺快過用家,所以過去兩年東京個市係投資者主導市場,用家係滯後的,加上日本上月剛公佈負利率措施,日本特別係東京的居民開始重拾買樓信心。樓價升跌關乎供應與需求,東京中古二手樓叫價盤房源沒有增多,衹會越來越少,而一手供應量非常少,一個項目新建住宅通常祗有幾拾伙供應量,東京沒有可能像香港將軍澳日出康城那種一手供應量規模,今年巴西奧運,奧運閉幕那天,焦點就是東京2020奧運,東京本地市民開始對經濟前景樂觀,由近期中國人爆買,到銀聯卡可以在日本通用,筆者估計2017年日本有機會推行落地簽證免中國大陸人士Visa就可以有三個月居留權,相信好消息陸續有來,而近期大熱bnb民宿,農曆春節亦已爆滿,目前開始訂櫻花季節的房間檔期。筆者身在東京祝香港讀者們猴年身體健康,生活愉快!投資物業東成西就!
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