踏入2016年，筆者因為工作關係跑勻東京、大阪、北京、上海、台北、澳門、新加坡及吉隆坡呢幾個大城市，經常要面對客戶買賣房地產投資的匯率問題及兌換錢幣作各地辨事處的日常開支，對匯率比較敏感。近年亞洲貨幣戰，人民幣匯率波動急跌，港幣對美元也有一點浮動，日圓企穩由去年最底兌換價HKD$6.2兌¥100日圓，近月抽升，最新兑換價約HKD$6.6兌¥100日圓，馬幣創了18年新低後比去年從低位也升了幾個百分點，新加坡去年也跌了近1成匯價。
亞洲貨幣戰，急速貶值原因都是提升競爭力，站在平民百姓角度兌換價升跌，首先會對喜歡旅遊的朋友注意，看看邊度購物便宜扺買銀紙好使好用，而對於眼光獨到的物業投資者就更加高度關注了，因為投資海外物業會有四種情況出現。
1) 樓價跌、匯價跌
2) 樓價跌、匯價升
3) 樓價升、匯價跌
4) 樓價升、匯價升
回顧2015年以上幾種情況在那裏發生？
第一種情況去年發生在新加坡，樓價跌匯價跌。
第二種情況去年第四季發生在香港，樓價跌匯價升。
第三種情況去年發生在日本，樓價升匯價跌。
第四種情況過去幾年發生在中國，樓價升匯價升。
2015年香港人投資買海外物業，最多算是日本東京，升咗雙位數字，很多時候投資者買樓賺到樓價升幅，最怕輸咗匯價波幅，而日本去年樓價算是升幅抵消了匯率波幅，而日圓正從谷底回升，站在中長線投資角度是非常正面及意義重大的好消息。當然如果你投資的物業是樓價升匯價又升就最理想啦，呢個組合過去發生最多在中國一線城市，例如係北京、上海同深圳，筆者接觸到有些內地老總正進行出入貨乾坤大轉移，即係內地賣樓出貨吐現，海外買樓入貨，吐現資金走資抽去外地支付樓價，上週筆者親身看到一個例子，有位內地老總來東京三天就買了十套一手發展商的單身公寓作中長線投資收租用途，樓都唔洗睇直接簽約！出手濶卓夠豪氣，就似09年大陸放水四萬億，香港九龍站天璽被內地老總狂掃一樣，而走資不單止在內地發生，香港也有實戰案例，筆者認識有位業主幾年前買入九龍區幾個物業作投資，買入時香港政府剛剛出招打房，增加SSD額外印花稅，導致這位投資者短抄變長揸鎖定利潤，去年剛剛過禁售期年底仲出埋貨而家正在等候完成交易，本月底等收錢，呢位業主真真行運，並告訴筆者投資角度短期內唔入市香港樓（自用另計）因為投資增值寧買當頭起，樓價正在向下跌緊目前係唔會買，仲話股票跌到16000點才出手入貨，目前都會留意下海外置業亞洲邊度房價底水，匯價那裏吸引，筆者回答都係那句話，切忌人云亦云，要親自飛去當地看看環境，先了解後投資！查詢www.c21-tokyo.com
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