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中華視野
海外入市方程式PRICE
楊官華
世紀21中華物業有限公司董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華(東京)房地產顧問
2015年12月9日

  早前與陸振球先生(球叔)一起到新城電台做節目,球叔說用PIE(P=population人口、I=infrastructure基礎建設、E=economic經濟)去量度全世界那個地方的物業買得過,非常有意思,筆者參考後加以改良加上RC(R=rental租金,C=currency匯價)合拼五個元素之後變成P.R.I.C.E,再將每個原素制定1-10分去計算那個地方得分符合以上標準,計算方法如下!     

P= population 人口增長
R=rental  租金回報
I= infrastructure 基礎建設
C=currency  匯率
E=economic 經濟

例如外國人買香港樓

人口增長(出生率低) 得2分
租金回報(約2厘) 得2分
基礎建設(好完善) 得8分
匯率(港元強勢) 得3分
經濟(利好消息港珠澳大橋及高鐵通車即將落成,但政策打壓樓價及買家印花税) 得2分

香港得17分×2=34分,唔合格

以50分合格計,香港吸引唔到外國人來置業投資,如果用東京做測試城市
例如外國人買東京樓

人口增長(全日本人口下跌祇有東京上升) 得6分
租金回報(約7厘) 得7分
基礎建設(東京是全球最宜居城市No.1) 得9分
匯率(8年新底)        得8分
經濟(跌左廿幾年近兩年V型反彈,安培三支箭)  得5分

合共35分×2=70分,非常吸引

  東京得70分,從事實角度看根據上月一本外國財經雜誌的全球統計報導,2014年買入最多日本東京物業第一位是美國,第二位新加坡,第三位是香港。原來美國人買入最多日本樓,而新加坡同香港唔止年年爭全球最自由經濟城市No.1,而家仲爭頭位入市東京物業,再看上星期傳媒報導中原地產一份調查報導,最受歡迎港人海外置業的地方,第一位中國有27%,第二位東京26%,第三位新加坡佔24%,排名第四和第五為分別是澳洲兩大城市悉尼及墨爾本。其餘順序為大阪、台北、馬來西亞、溫哥華、曼徹斯特、曼谷、紐約、多倫多、倫敦等,綜合以上兩項統計,大家可以作為參考,至於海外入市方程式的P.R.I.C.E祇是筆者正在搭飛機從香港到東京寫作時即場創作,單從外國人純投資收租增值角度為出發點,啱用可以參考,唔啱用請多多提點指教!可能讀者們有更加深入更加好量度方法,可以互相交流多謝大家。

  P.S 12月27-30日邊玩邊食邊投資馬來西亞
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  查詢www.c21-Tokyo.com

 
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1. 歷史長河 2015-12-09 19:18:18
楊官兄,多謝分享你的PRICE model, 很有啟發性。其實5個factor 要唔要weighting ?感覺上五種因素的影響力唔同。