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中華視野
海外物業要監管
楊官華
世紀21中華物業有限公司董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華(東京)房地產顧問
2015年11月18日

  剛剛同白姐姐及青姐去咗馬來西亞4日3夜考察當地美食及房地產,白姐姐好多金句,其中一句【外強中乾】筆者套用在香港樓市,今天香港房價外強中乾,有價冇市,二手成交量今個月更創歴史新低,衹有約兩仟宗,而港人資產身家剛好相反,創歷史新高,港人在各大銀行存款已經超越十萬個億,資產要增值磚頭幾時都係最好。香港物業市場連續13年升市,十年前原來市區400呎實用面積的2房單位祇售100多萬港幣,今天一個一手新盤200呎開放式單位,已經要賣到400萬港幣,早幾年前上車的港人已經深深享受到物業升幅的滋味,但今天香港置業門檻高,回報低,致令到海外物業在香港從來沒有如此興盛過,每逢周未各大酒店都會看到海外物業展銷廳,全世界各地都有發展商來港推盤賣樓,因為華人傳統喜歡購房,香港目前是一個世界性的海外物業銷售平台,兵家必爭之地(各國發展商)香港人投資海外巿場成為新趨勢。

  香港人海外置業主要可以分為5類
1)投資增值(博升值及收租回報)
2)自用(退休及子女升學)
3)渡假(second home)
4)資產轉移(走資)
5)移民(買樓送國籍)

  目前在香港主流的海外物業,亞洲有中國,日本,馬來西亞,台灣,新加坡,泰國。

  外國有美國,加拿大,英國,澳洲,新西蘭,法國,葡萄牙等......

  讀者會問,環顧亞洲,放眼世界,香港人究竟買邊度最好?篇幅有限先不談海外置業的優點,主要談風險評估先,作為香港人要精明投資海外置業,切忌隔山買牛因為好容易比人賣豬仔,正所謂各處鄉村各處例,筆者建議大家一定要親身飛去當地考察,實實在在到現場看自己心儀的物業位置,不能人云亦云道聽途説,當然作為從業員一定要嚴己自律,為客人把關,經營手法絕不能抬價食差價及胡亂濫收服務費用,筆者作為香港專業地產顧問商會副會長,建議香港地產代理監管局(EAA)盡快制定政策監督銷售海外物業的房地產公司,因為目前銷售海外物業公司大部分都是冇牌經營(特別係外國物業代理直接在香港酒店做展銷會),消費者海外置業一定要,先了解,後投資!

  査詢www.c21-Tokyo.com

 
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1. 引刀一快 2015-11-18 16:17:01
目前銷售海外物業公司大部分都是冇牌經營 ”

呢樣真係唔講唔知喎!
2. 長期CD-ROM 2015-11-18 17:49:26
海外物業"代理"要監管 !
另外,海外同外國有乜分別呢?
3. Small Potato 2015-11-19 00:12:34
Admin : 請問3樓嘅留言何解?
4. 楊官 2015-11-21 12:27:03

無牌中介缺監管 海外買樓乏保障

香港樓價高企,想有「磚頭」在手的港人紛紛轉戰海外,在英美、澳洲、日本、泰國等地置業,代理公司亦應運而生。這些公司擔任中介角色,與當地發展商或持牌代理合作,亦會涉足簽約、收租等事宜。不過,本港未有法例規管進行海外物業銷售的中介公司,「冇皇管」情況下,恐買家缺乏保障。

地產代理監管局( 地監局) 及部分沒有地產代理牌照的公司均認為問題複雜,監管不易,但老紀知悉新加坡政府最近因應國民購買海外物業,推出一套有法律約束力的行業指南,要求地產代理遵守,包括要確定賣方為物業合法擁有者,亦要親到當地確認物業的真實情況以保障買家等,香港可否作參考?地監局過去接獲海外物業買賣的投訴不算多,近兩年每年不過數宗,但日圓低水可能持續,的確愈來愈多沒有代理牌照的新公司加入銷售日本物業,地監局不能視而不見。

香港專業地產顧問商會副會長楊官華,本身是世紀21中華物業公司董事,其公司在本港和日本都擁有地產代理牌照。近期本港經營日本房地產的中介公司「遍地開花」,但相信有8至10間都無代理牌,甚至不少是「雙非」,即個人及公司都沒有牌照,或只是「一人公司」,他估計遲早出事或爆煲。

他引述日本傳媒報道指出,有香港代理公司不專業和不守信,本來已與日本中介公司及業主達成口頭協議,購置當地物業,但到簽署「重要事項說明書」(即正式買賣合約)前才反口,導致交易告吹,浪費業主時間,亦損害香港形象,他說︰「反口反價在港普遍,但這不是日本人的文化。」

楊官華表示,在日本買樓有三部曲,「先有口頭協議,然後簽『重要事項說明書』,付一成訂金,通常是現金,不收本票,亦毋須律師,只有一名『司法書士』做樓契見證人,核實買賣雙方身份,雙方亦各自有『擔當人』代表,即持牌地產代理,總共5人列席;最後一步是『決算』,即完成買賣交易,買方要付清尾數。」

他指出,日本買賣房產毋須律師在場,但牽涉到現金交易,若無持牌的地產代理負責,風險極大,「無專業操守和知識,沒相關經驗,又不熟悉相關地產代理條例,出事後又無紀錄作追查」。

買賣海外物業 猶如「白牌的士」

他表示,日本沒有土地註冊處可查冊,但持牌地產代理都有一個民間中央資料庫,可查閱物業的市場價格。「我們有電腦盤機公開賣盤價,但港客若隔山買牛,有機會被不專業的地產代理亂開價,把原來日本業主接受的開價刻意調高,然後聲稱有還價,令香港買家以為有得減,最終其實可能買貴了,幸好到目前為止,都未有走數問題。」

他直言,現時買賣海外物業不受監管,猶如「白牌的士」:「司機無駕駛執照,又係白牌車,沒第三者保險,出意外就大件事。」他建議地監局可倣效新加坡,對海外物業立法監管:「要求所有經營海外物業代理的中介公司和人員都有地產代理的牌照,才有最低限度的把關作用。」

沒有本地代理牌的日本不動產公司,已經營日本物業中介服務逾年,董事蘇旭倫說,三成員工擁有地產代理從業員牌照,雖然沒處理香港樓宇買賣,但均擁有地產代理知識。

他表示,他們與日本當地的持牌代理合作,由於八成買家都不會到日本,他們會安排視像會議,由日本的地產代理向在香港的買家清楚解釋合約細節。「連單位有沒有白蟻、附近單位有社團租用過等都會提及,日本代理好嚴格和有保障。」而到正式簽署買賣合約時,則會由授權人作代表。他亦歡迎地監局作出規管,認為對消費者有保障,亦避免因門檻太低而令行內良莠不齊,最終影響全行。「其實,香港代理最重要的是售後服務,香港買家日後在物業的管理上或收租上有問題,代理願意協助解決。」

發牌制度 意見兩極

不過,亦有代理認為監管有難度。專做泰國物業的中介公司帝皇地產集團,總經理陳卓明雖同意發牌監管對投資者更有保障,但各地的市場規則不同,除非能夠制訂一個適用於各地的統一標準。

Global Asset Group Ltd提供澳洲、馬來西亞等地的地產中介服務,總經理梁智立亦表示,過往曾有代理服務欠佳,弄錯買賣程序及法例,但不容易監管,因發牌準則難以釐定:「唯一方法是通過考試,但全球這麼多國家,沒理由要求地產代理了解所有法例條文。」他建議代理公司自律,為員工提供培訓,簽約時亦要派律師到場。

有海外物業發展商反對增加發牌制度,北美洲著名發展商Westbank Corporation( 西岸置業集團)稱,有三成香港買家會透過地產代理購買旗下物業,該公司市場及公關部董事賈建安認為,要求代理持牌是增加限制:「香港的監管與海外可能有衝突」。發展商會嚴選中介公司,簽約日亦會派員到場,「香港的中介市場很健康,不擔心質素問題」。

地監局回應表示,根據《地產代理(豁免領牌)令》,本港地產代理如果只處理海外物業,並在廣告及文件中表明沒有本地代理牌,就不屬地監局規管範圍,可豁免領取代理牌照。不過,如同時從事本港和海外物業代理,就須領牌,一旦銷售海外物業時出現操守問題,都要接受地監局的紀律處分,但消費者甚少就海外物業銷售作投訴,今年截至上月底只有4宗,分別涉及內地和加拿大物業。

海外置業涉及風險與建議

• 樓花難知完工期和租金回報,尤其連地基也未施工的樓盤,最好買二手物業和連有租約。

• 港人多委託地產代理為海外物業收租,若新成立代理行根基不穩而結業,可能導致租金損失。宜委託歷史較長的有牌代理。

• 要核實代理提供的租金水平是市值租金,慎防不專業代理將租金提高以吸引買家。

• 日本物業代理實施統一叫價,與香港地產代理可以有20%上下價格調整的做法不同,但不專業的代理,會將香港一套運作模式搬到日本,業主開價1000萬日圓,代理或將單位標價1200萬日圓,就算香港買家還價,都有可能買貴樓,給代理食了中間差價。準買家宜委託有日本代理牌的公司進行交易,因為他們才可看到中央資料庫內放售物業的真實價格。

• 宜親到當地了解物業狀況

• 海外「入市」,業主亦宜了解物業是否凶宅、業權是否完整,有沒有未繳交費用如水電煤差餉、管理費、維修責任等。

資料提供︰ 綜合楊官華及業界意見

紀曉風 



9. Pete1on 2015-11-23 11:56:19

I  recommend those investor to buy overseas property in 5W ( Why you need to buy?) ( Where you buy?) ( What kind of assest you buy ?) ( Who developer you buy?) (When is it completed ?)

Think more and ask yourself!



10. pete1on 2015-11-23 15:34:26

Today I read a articles someone says Hong Kong is the most saftest city in the world . It

must be kidding . I will list those things it will kill you invisibile ( Air , Water , Food, Veg,)

Anyway pls think about it .