香港樓價高企,想有「磚頭」在手的港人紛紛轉戰海外,在英美、澳洲、日本、泰國等地置業,代理公司亦應運而生。這些公司擔任中介角色,與當地發展商或持牌代理合作,亦會涉足簽約、收租等事宜。不過,本港未有法例規管進行海外物業銷售的中介公司,「冇皇管」情況下,恐買家缺乏保障。
地產代理監管局( 地監局) 及部分沒有地產代理牌照的公司均認為問題複雜,監管不易,但老紀知悉新加坡政府最近因應國民購買海外物業,推出一套有法律約束力的行業指南,要求地產代理遵守,包括要確定賣方為物業合法擁有者,亦要親到當地確認物業的真實情況以保障買家等,香港可否作參考?地監局過去接獲海外物業買賣的投訴不算多,近兩年每年不過數宗,但日圓低水可能持續,的確愈來愈多沒有代理牌照的新公司加入銷售日本物業,地監局不能視而不見。
香港專業地產顧問商會副會長楊官華,本身是世紀21中華物業公司董事,其公司在本港和日本都擁有地產代理牌照。近期本港經營日本房地產的中介公司「遍地開花」,但相信有8至10間都無代理牌,甚至不少是「雙非」,即個人及公司都沒有牌照,或只是「一人公司」,他估計遲早出事或爆煲。
他引述日本傳媒報道指出,有香港代理公司不專業和不守信,本來已與日本中介公司及業主達成口頭協議,購置當地物業,但到簽署「重要事項說明書」(即正式買賣合約)前才反口,導致交易告吹,浪費業主時間,亦損害香港形象,他說︰「反口反價在港普遍,但這不是日本人的文化。」
楊官華表示,在日本買樓有三部曲,「先有口頭協議,然後簽『重要事項說明書』,付一成訂金,通常是現金,不收本票,亦毋須律師,只有一名『司法書士』做樓契見證人,核實買賣雙方身份,雙方亦各自有『擔當人』代表,即持牌地產代理,總共5人列席;最後一步是『決算』,即完成買賣交易,買方要付清尾數。」
他指出,日本買賣房產毋須律師在場,但牽涉到現金交易,若無持牌的地產代理負責,風險極大,「無專業操守和知識,沒相關經驗,又不熟悉相關地產代理條例,出事後又無紀錄作追查」。
買賣海外物業 猶如「白牌的士」
他表示,日本沒有土地註冊處可查冊,但持牌地產代理都有一個民間中央資料庫,可查閱物業的市場價格。「我們有電腦盤機公開賣盤價,但港客若隔山買牛,有機會被不專業的地產代理亂開價,把原來日本業主接受的開價刻意調高,然後聲稱有還價,令香港買家以為有得減,最終其實可能買貴了,幸好到目前為止,都未有走數問題。」
他直言,現時買賣海外物業不受監管,猶如「白牌的士」:「司機無駕駛執照,又係白牌車,沒第三者保險,出意外就大件事。」他建議地監局可倣效新加坡,對海外物業立法監管:「要求所有經營海外物業代理的中介公司和人員都有地產代理的牌照,才有最低限度的把關作用。」
沒有本地代理牌的日本不動產公司,已經營日本物業中介服務逾年,董事蘇旭倫說,三成員工擁有地產代理從業員牌照,雖然沒處理香港樓宇買賣,但均擁有地產代理知識。
他表示,他們與日本當地的持牌代理合作,由於八成買家都不會到日本,他們會安排視像會議,由日本的地產代理向在香港的買家清楚解釋合約細節。「連單位有沒有白蟻、附近單位有社團租用過等都會提及,日本代理好嚴格和有保障。」而到正式簽署買賣合約時,則會由授權人作代表。他亦歡迎地監局作出規管,認為對消費者有保障,亦避免因門檻太低而令行內良莠不齊,最終影響全行。「其實,香港代理最重要的是售後服務,香港買家日後在物業的管理上或收租上有問題,代理願意協助解決。」
發牌制度 意見兩極
不過,亦有代理認為監管有難度。專做泰國物業的中介公司帝皇地產集團,總經理陳卓明雖同意發牌監管對投資者更有保障,但各地的市場規則不同,除非能夠制訂一個適用於各地的統一標準。
Global Asset Group Ltd提供澳洲、馬來西亞等地的地產中介服務,總經理梁智立亦表示,過往曾有代理服務欠佳,弄錯買賣程序及法例,但不容易監管,因發牌準則難以釐定:「唯一方法是通過考試,但全球這麼多國家,沒理由要求地產代理了解所有法例條文。」他建議代理公司自律,為員工提供培訓,簽約時亦要派律師到場。
有海外物業發展商反對增加發牌制度,北美洲著名發展商Westbank Corporation( 西岸置業集團)稱,有三成香港買家會透過地產代理購買旗下物業,該公司市場及公關部董事賈建安認為,要求代理持牌是增加限制:「香港的監管與海外可能有衝突」。發展商會嚴選中介公司,簽約日亦會派員到場,「香港的中介市場很健康,不擔心質素問題」。
地監局回應表示,根據《地產代理(豁免領牌)令》,本港地產代理如果只處理海外物業,並在廣告及文件中表明沒有本地代理牌,就不屬地監局規管範圍,可豁免領取代理牌照。不過,如同時從事本港和海外物業代理,就須領牌,一旦銷售海外物業時出現操守問題,都要接受地監局的紀律處分,但消費者甚少就海外物業銷售作投訴,今年截至上月底只有4宗,分別涉及內地和加拿大物業。
海外置業涉及風險與建議
• 樓花難知完工期和租金回報,尤其連地基也未施工的樓盤,最好買二手物業和連有租約。
• 港人多委託地產代理為海外物業收租,若新成立代理行根基不穩而結業,可能導致租金損失。宜委託歷史較長的有牌代理。
• 要核實代理提供的租金水平是市值租金,慎防不專業代理將租金提高以吸引買家。
• 日本物業代理實施統一叫價,與香港地產代理可以有20%上下價格調整的做法不同,但不專業的代理,會將香港一套運作模式搬到日本,業主開價1000萬日圓,代理或將單位標價1200萬日圓,就算香港買家還價,都有可能買貴樓,給代理食了中間差價。準買家宜委託有日本代理牌的公司進行交易,因為他們才可看到中央資料庫內放售物業的真實價格。
• 宜親到當地了解物業狀況
• 海外「入市」,業主亦宜了解物業是否凶宅、業權是否完整,有沒有未繳交費用如水電煤差餉、管理費、維修責任等。
資料提供︰ 綜合楊官華及業界意見
紀曉風