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中華視野
攻一守二走出去
楊官華
香港專業地産顧問商會-副會長
世紀21(日本)中華物業-創辦人
40萬東京做業主日本置業全攻略作者
2015年10月30日

  近日筆者同一位客戶交談非常有啟發性,客人從美加回流已經是花甲之年,年輕時移民,年紀大了想返香港居住,但本港物業長年租出,遂萌生置業念頭,更加想買層安樂窩吸引ABC(外國出生長大)子女回港,做個中國地道香港人同聲同氣,真正24孝父母,非常愛錫子女!客人是實業家,壯年時候早在廿年前已經在世界各地有投資物業,80年代在九龍塘更擁有獨立屋,可以話係投資高手,今天客人非常謙虛問筆者點睇後市,筆者是後輩唔敢班門弄斧只能夠道出自己嘅前線經驗。今時今日買樓自住可以,或者博士話齋逢三退一都ok,投資炒賣就困難D,如果從以上case能力可以負擔到的話從另一角度要打造長期安樂窩,那買就好過交租,因為香港業主喜歡年年調整租金,如果習慣經常搬遷,可以租住先,但係今時今日「成功須父幹」,加上24孝父母,層樓父母送首期,子女自己供得起搞得掂已經非常能幹了,有時候親情好難用錢去衡量。

  筆者作為香港專業地產顧問商會副會長,經常在理事會學習到多位前輩的經營理念,筆者個人觀點,現時經營地產代理生意要生存可以用一句話形容「攻一守二走出去」。意思係目前香港地產市道,購買力集中在發展商,一手劈價搶二手客是常態,一手樓定價仲平過二手樓價格,基本上分行收到街坊客看完二手再看一手,都被一手樓吸引,作為地產代理一定要增值,認識一手各大樓盤知識是必須!搶「攻一」手市場。

  樓市轉角,業主持貨力強,買家觀望,二手租務市場急增,大量上車客轉買為租,駐守分行從業員要堅守崗位(穩「守二」手租務生意),特別要同業主有良好溝通關係才摸到業主底價,成交自然快人一步!

  「走出去」是要認識外國樓,近期投資新趨勢興起海外置業,因為香港人存款底厚,97年魚翅撈飯年代香港人銀行存款才兩萬億,近期聽銀行大班講2015年已超越十萬億,可以話存款水浸!加上外國樓有些地區外匯低水,港元強勢,藏富於外,水向低流分散投資,純投資角度,筆者個人觀點今天在東京或吉隆坡投資物業,3或5年後升幅一定比香港多!其它地方樓價指數筆者正在努力考察,仍然學習中!總括一句作為前缐從業員,要做逆市奇葩最少具備以上三把刀才可以淡市自強。

 
 
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1. 蕭峰 2015-10-30 14:10:41
海外買樓,風險多幾層,匯率風險、政策風險....,除非海外物業在低位(唔多覺),根本係隔山打牛!
2. CD ROM 2015-10-30 15:13:54
「成功須父幹」, 小弟大擔假設, 未來10年甚至再長, 呢個因素會發揮前所未有的影響力, 左右樓市大局!
3. 小猪 2015-10-30 19:00:59
海外物業风险肯定是大的。不看別的地方,单看我們知根熟底的中國物業,实在不贵。但买来容易,打理非常难。装修、交杂費、找租户……虽然現在有物業代理,能放心吗?非常有机會化錢找难受,倒錢入海……即然如此,海外物業能比大陆物業强?做出任何投資决定,一定要想清楚。钱是自己的,債務也需自己負責。投资不是儿戏,后果一定要提前設想到。
4. 打工仔 Andy 2015-10-30 20:21:46
楊官兄

加油!
5. 元朗人 2015-10-31 07:44:33
旅遊及投资—起進行,真是爽上加爽,歎不完世界。但较穏陣还是和當地朋友—起研究。覺得本地人睇法好好到肉。
6. 楊官 2015-10-31 08:13:32
多謝各位朋友意見!

簫峰先生:記得年青時候的我看天龍八部,看得血脈沸騰,「一句天大地大竟然無容身之所」感嘆!多謝簫先生支持本地市場!多謝寶貴意見!

Rom兄:父母俾首期置業,已經係常態啦!見過有富二代子女拒絕父母送樓,因為覺得好煩要去簽文件,講到冇人信。

豬兄:先了解,后投資,用自己雙眼看,雙耳聽,不要人云亦云。多謝寶貴意見!


工仔兄:感謝支持!大家努力!發揮香港人精神。

朗人:說得非常對,下星期的考察團,同事們內心非常雀躍!邊玩邊食邊投資,大伙兒40人浩浩蕩蕩走出去!真正開心!人生一大快事,爽到震!
7. 引刀一快 2015-11-01 16:57:58
To 3樓 小豬兄

大陸物業出租,可能比香港簡單省事,中介會幫你做好多嘢,代收租一般亦只係每月幾十蚊,而且少有租霸。
大陸物業有一點比海外物業強,就係不移民的情況下,一般離港不遠的大陸物業,自用價值比較高,甚至可以用嚟養貓狗,自己每周巡視一次即可。
不過,大陸住宅現在嘅價格,收租回報一般麻麻,冇自用價值者慎之。
以現今大陸樓價作標凖的話,日本屋委實不貴,我都諗緊京都。
8. 歷史長河 2015-11-01 19:41:44
刀大師,仍在考慮緊?人生苦短啊!京都人民等不及了!
9. 引刀一快 2015-11-01 19:44:33
長河san,你就人生苦短,我就來日方長呢,日本我都未去過幾多次,慢慢睇真D。
10. 歷史長河 2015-11-01 19:53:35
大師,記得你好似講過已在大陸打拼二十余年,唔通剛出生就去咗or食咗旺角藥房之長生不老仙丹?
11. 引刀一快 2015-11-01 20:09:11
長河san

我地鬥鬥後勁呢?如何?
12. 歷史長河 2015-11-01 21:01:37
大師,您講來日方長,咁當然是同自己斗嘍!

不過您同我斗真是輸面較大,如果需要,我可以送俾你一個港人mortality table參考一下。
13. sweetie 2015-11-01 21:43:21
長河 san 中英數常瓣瓣掂😊😊😊。
14. 歷史長河 2015-11-01 23:46:17
Sweetie兄,多謝多謝!開心就好。不過有時我幾擔心引刀大師唔知我講咩。
15. 楊官 2015-11-02 09:40:03
大家好!可以收聽了解下最新東京巿場!
第七集繼續日本東京全攻略
請收聽逢星期五下午4:30-5:00越洋觀察海外物業尋找含金量最高嘅磚頭,香港新城電台財經台FM104主持人林淑敏及楊官訪問😁😁😁曰本十大發展商。
馬上收聽。



https://youtu.be/hP-ktERpG78
16. 亞Q 2015-11-04 22:36:32
澳洲元由早兩三年對港元8個幾跌到而家5個半,係時候諗諗買澳洲樓作長線收租用,(要來炒賣嘅就唔好想),非本地人借錢容易過當地人,一成首期就可以置業,布里斯本一房單位柏文約38萬澳元,租金純回報發展商保證首12個月有6%,有得諗!
17. 引刀一快 2015-11-05 05:24:17
長河san

呵呵,life table?我做都做過喇。