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中華視野
QDII2海外物業升得易
楊官華
世紀21中華物業有限公司董事
香港專業地產顧問商會副會長
大中華(東京)房地產顧問
2015年10月5日

  根據環球網報導QDII2即將上場,國內資金可以經銀行內保外貸到世界各地,海外物業猶如打入一支強心針,亞洲幾個匯價低水的地方,樓價即將起飛,特別是中國銀行有分行的地方,例如匯價創8年新底的日本(東京房價用麵粉價錢可以買到麵包),及匯價創18年新低馬來西亞(吉隆坡樓價更便宜)。兩地房價平均祗是香港1/4的價格,有些區域甚至祗是香港1/10的樓價。

  香港是自由貿易港沒有外匯管制。 中國外匯管制,國內同胞每年每人合法途徑衹可以經銀行匯出5萬美元去外國,從前國內富人,如果要海外置業需要100萬美元付房價,方法1)用人海戰略動員親戚朋友或員工每人匯出5萬美元,集20個人的額度才能夠匯出100萬美金 。

  方法2)螞蟻搬家搬cash,人民幣紙幣面額最大是¥100元,需動員大量人手,每人帶三兩萬人仔現金入境來香港,再存入銀行,循合法途徑把資金匯去外國。以上兩個方法費力需時,效率低,好多人喜歡用地下錢莊資金自由出入,但是地下錢莊是有風險的。過去新聞都有報導,國內打擊地下錢莊,充公地下錢莊資金。筆者記得2010年在羅湖交通樓關囗剛開置分公司,那年10月特首曾蔭權出招,把原來650萬投資移民計劃,提升至1000萬(而資金必須要投放股票市場或銀行、衍生工具或的士牌),買樓唔計數,國內朋友來港置業送身份證正式劃上句號。那時候有些香港發展商更提供擦卡服務,一啲趕搭尾班車投資移民既朋友買一手樓的時候,售樓處提供擦卡服務快夾妥。

  今時今日國內QDII2首先開放六個城市,上海,天津,重慶,武漢,温州,深圳可以直接對外(俗稱走資),而使用內保外貸方法是資金使用銀行平台,舉例中國boc做定期,日本boc提取,利息是中國比4%存款利率,日本收2%貸款利息!中間有兩釐息差!目的不是賺息差,目的是把雞蛋放去不同地方!把資產增值。


  香港自去年11月17日開放滬港通及開放人民幣存款同冇上限兑換,優勢明顯,香港成為國內朋友走資平台,但QDII2出籠,尤如一條巨大資金水喉真接噴射到亞洲低水地方,買起當地磚頭激活樓價。呢個趨勢席捲全世界。篇幅有限,下期再講下含金量最高的磚頭究竟在那裡。

 
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1. 歷史長河 2015-10-05 16:05:09

楊官果不食言,長篇大作,揮之即來。冇錯,在過去一年裡,馬幣跌幅最大;至於點解在日本可以以面粉價買樓,要慎之。Anyway,小弟已響應大時代號召,在執行「走出去」策略,翹首以待下集 [含金量最高的磚頭在哪裡?]

 

 

 

Daily Market Report

as of

Oct 02, 2015

 

 

YTD

 

Change

 

FX*

 

 

 

Sri Lanka (LKR)

7.54%

Hong Kong (HKD)

0.05%

Japan (JPY)

(1.02%)

China (CNH)

(3.25%)

UK (GBP) *

(3.27%)

China (CNY)

(3.34%)

Philippines (PHP)

(3.92%)

Vietnam (VND)

(4.79%)

India (INR)

(5.31%)

S. Korea (KRW)

(5.81%)

Taiwan (TWD)

(5.89%)

Singapore (SGD)

(8.78%)

Thailand (THB)

(9.98%)

Euro Zone (EUR) *

(10.14%)

Indonesia (IDR)

(16.92%)

Australia (AUD) *

(17.26%)

New Zealand (NZD) *

(18.37%)

Malaysia (MYR)

(23.23%)

2. Johnny 2015-10-05 16:30:32
楊生真是最頂級商人,眼光比普通人起碼十年。
3. Sugar 2015-10-05 17:52:37

楊先生:

拜讀鴻文,受益匪淺!

又及:長河兄,你的資料也很扼要^^

4. 歷史長河 2015-10-05 18:31:38
Haha, I get that report everyday. Normally I deleted it immediately but it is useful today!
5. 打工仔 Andy 2015-10-05 19:29:06
楊官兄

你這裡好似叫"國際視野"貼切 d 喎! 
6. 引刀一快 2015-10-06 07:36:54
楊先生嘅建議好有開放思維,我對日本樓以及馬來樓都非常認同,無論“港好”點詆毀日本樓市嘅前景,整個亞洲未來20-30年,科技以及文化仍然係日本執牛耳,韓國未有耐!除非日本沉沒喇。有呢兩件架生喺手,乜嘢都有大比例嘅附加值。
不過,請楊生指教下每月繳費嘅部份,聞説外國人唔可以係日本開銀行戶口,亦要每月交修繕基金,否則幾年前我已經膽粗粗去買咗。
至于馬拉,希望楊生多多分享,尤其當地生活細節,有時從細節睇到嘅嘢,會好到肉。


7. 楊官 2015-10-06 16:29:36
飛機準備起飛!到曰本再回覆大家!多謝各位查詢
8. 楊官 2015-10-06 21:04:14
長河兄:小弟不才,一個星期先交一次稿,下星期才回港,小弟站在前線,看到乜寫乜而已!亡命走天涯是也

Johnny哥,小弟經營十幾年代理生意、找换店、电器批發,現在全部是正宗蝕本生意!手上约十个地铺个个月要交貴租而今个月有兩間商場舖續約,發展商仲鉄定加租,真是啞子吃黄蓮.........說到自己是商人也真慚愧!慶幸有幾十位同事出生入死,个个都有十年八載感情的同事一起打拼!感恩!

Suger 兄!小弟經常走在最前線衝峰陷陣,有時沒有站到最後最高,看事情也怕唔夠全面,所以坚持每天學習,世界仔跑世界找个地球村淘金沙!

工仔兄:中華是小弟公司名字及自己名字!目前仍然學習國際視野!世界观!
希望国產野升格国際啦!

引刀兄:小弟向大家推薦电影看火星任務(真係好看!可以开放思维)講笑!
小弟开放思維源於要揾食,过程中看到日本团隊同事年輕有拼勁(當中有幾位是香港同事派去東京長驻那份鬥精神,人在異鄉,开創新天地的感覺绝妙!),吉隆坡華人同事更朝6晚12,真是大开眼界,精神為之一振,所以小弟要以身作則,努力加油,生理同心理狀態keep好!感恩,!至於外國生活点滴,小弟每個月有一至兩星期在東京居住,我日文同馬拉文一樣程度,即係完全唔得,不過生活就完全沒有問題,先講食住行,
食野好多時候的食店用自助售賣机,看圖点餐,或是說set 多hot多(日文)就ok。
住房方面,我住新宿单身公寓,就在公司旁邊,公寓是用autolock 用智能key开關,通常曰間才看到管理處有人上班,晚上沒有,小心一定要垃圾分類,日本人最不喜歡中國人隨便掉垃圾,我有時太忙,沒空分類,會把垃圾拿去便利店的垃圾桶!但是没分類不要掉在自己大厦垃圾房,因為有全天侯高清CCTV.會收到警告信的。
行方便,我習慣在日本开車,因為GPS非常準確,日人駕駛態度好,日本道路非常小意外發生,但红绿灯超多,泊車费好貴,不過我都是喜歡开車。下班方便开車送同事去电車站。篇幅有限不能盡錄!
至於馬来西亞,我今年去过好多次,但是自己 没有獨立居住長時間,我遲d住下吉隆坡才能回答到刀兄問題了!

9. 楊官 2015-10-06 21:09:40
10. 楊官 2015-10-06 21:09:40
11. 歷史長河 2015-10-07 10:22:22
楊官,好男兒走四方,加油!
12. CD ROM 2015-10-07 18:08:55
楊官兄, 當日有幸坐你旁邊, 現在再看你的文章及回應, 格外親切!!!

我同刀兄一樣, 都好想聽多D日本同馬拉既分享~~~
13. CD ROM 2015-10-07 18:12:59
刀兄, 係呢度勾一個話題討論下先!?!?

日本既科技, 其實一時三刻我諗唔出, 有d乜野係手執牛耳...........要你分享一下!!!

我總体既概念, 日本人善於將同一樣野比其他人做得好; 但對於新既innovation, 並不是他們的強項...........
14. 楊官 2015-10-08 01:12:52
CD ROM兄:太客氣了!

曰本即將有部I Road推出,是一部電動三輪車相信一出,好多電單車廠都唔掂,我自己都是開電車的,但呢一部我一定會買!期待·

至於分享多些海外物業以下是10月17號一個研討會

「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會

青姐:港股第四季會大翻身嗎?(會提及為何要放眼海外如留意大馬的投資機會)
陸振球:強美元應如何部署(引用湯文亮博士的藏富於外 水向低流理論,並提及他和他的弟弟為何在大馬買樓又姐買地
楊官:如何以香港1/10價錢買入吉隆坡黃金地段「金磚頭」

11月7日出發4日3夜,青姐與你同遊「邊食邊玩邊投資馬來西亞」
由jetour  提供機票及洒店(麗斯卡酒店,國泰航空)$4999全包:注意:沒有指定購物地點
靑姐吉隆坡與你茶敘大談投資之道
歡迎查詢:9669 1990陳生96347871邱小姐
15. 引刀一快 2015-10-08 08:10:07
CD Rom兄

首先,日本科技執牛耳,我講嘅只係亞洲,你覺得亞洲有國家總體科技實力強得過日本?俄羅斯造大型新型兵器會強過日本,多少係因為日本受制於美國,而電子產品、日常消費品、食品工藝、農業、養殖業、完全難望其項背。日本嘅技術儲備亦係超豐厚,三十年前嘅日本產品,大部份比現時東南亞同類產品要優良得多。日本呢條爛船,三噸釘都唔止,你應該好清楚科技係累積加交叉所疊出嚟嘅,加上日本人嚴謹同精益求精嘅處事態度,日本靠呢D老本都已經足以一直帶頭,仲有美國過俾佢嘅料呢?其他地方好難追。
而且,日本人有一個強項,就係遠見。
16. 引刀一快 2015-10-08 08:11:14
楊先生



估計楊生年紀唔會好大,幹勁衝天而且遇強越強,讀完楊生回應,連我都好似打咗雞血針咁,的起心肝要揸緊時間多做事。

請教楊生,你認為若果去日本為自用置業,唐人區或者靠近唐人區會唔會係好嘅選擇?東京以外,其他地方嘅唐人區規模如何?
問多樣,睇見楊生回應話做電器批發,請問係咪做日本貨?

火星任務一定會睇!

17. 楊官 2015-10-12 10:05:01
引刀兄

不好意思遲了回答,小弟剛從東京回香港!

自用的話分長住or 渡假,長住華人區池袋一般係方便上班做番中國生意。

渡假最好有曰本feel日本風情畫那種

簡單一句,在曰本做人做是

中國人搵中國人笨的機會

大過日本人搵中國人笨

這個是常態(血統)

悲哀!




18. 引刀一快 2015-10-12 15:40:46

多謝楊先生百忙中抽時間回覆

按楊先生講法,睇嚟都係京都啱我,去大阪又快,聞說大阪黑幫比較多,所以我都係以京都爲首選。

如果中國人唔係有D咁嘅劣根性,日本當年點敢侵華,聽番我老竇講當年嘅情況仲離譜,村同村打交,居然走去問日軍借重機槍!而日軍又真係肯借,仲俾埋子彈,人家就係睇通中國人窩裡鬥,唔敢出符fit。