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中華視野
投資講趁勢,大智慧不如趁勢
楊官華
香港專業地産顧問商會-副會長
世紀21(日本)中華物業-創辦人
40萬東京做業主日本置業全攻略作者
2015年7月31日

  近日香港市場資金充足,睇好日本經濟前景,多間財團爭相提供按揭服務給予香港人貸款買日本樓,其中一間為日立財務公司,是香港人熟悉的hitachi,有關財務公司高層,非常認真及謙虛兩次來到本公司跟筆者互相交流研究港人買日樓的財務安排作深入探討,瞭解香港人買日本樓的價格取向,經過長時間交流,日立財務公司接受本公司團隊的客觀意見從細銀碼開始著手,以1000萬日圓(62萬港幣)為借貸起步價,最長25年還款期,3厘利息,以一個東京單身公寓作例子,樓價¥1500萬日圓計算。

  日立財務公司提供樓價65%貸款,即1仟萬日圓(約62萬港幣),最長分25年還款期利息3%每個月供款約¥47421日圓(約$2989港弊)用息隨本減方法,累積25年的總還款額為1500萬日圓(90萬港幣)25年累積利息祗佔借貸額1/3,利率算是非常低對香港人客戶,相對日立財務公司就非常簿水(利潤極低)相對其他投資市場是但一隻股票,債卷,ibond,信託基金等,都唔止3厘息收,點解都肯做?筆者估計各大金主財團都係睇好日本樓升幅,從多角度看,目前日本中國銀行及多間提供日本樓的按掲財務公司,基本上都冇keep客人樓契,唔同香港銀行—定keep住層樓契,在律師樓做左份按掲契,過期半年唔供樓就變成銀主就拿磚頭去拍賣抵債,呢個係香港銀行及財仔做法。

  而目前日本樓祗從兩個基本條件去評估批核按揭(借定唔借)第一係個人評估,祗要通過香港環聯信貸資料庫(冇破産冇bad debit)供款比率超過一半便可,即係借1仟萬日圓港幣62萬,每月還款$2989月薪$7000便可以成功借貸,香港最低工資都唔止,第二係件貨估值(日本樓)祗要樓價1500萬日圓以上,位置在東京範圍,新防震,結構係rc鋼筋水泥樓齡唔好超過三十年(冇事故發生過)基本上就ok,直情係財神開倉派米,唔借就笨,點解?因爲—般1500萬日圓的單身公寓平均每月租金收七萬到九萬日圓不等,通常係借日圓還日圓,而九成以上的單身公寓連租約,收到日本人租客既租金足夠供樓有餘,自給自足,比完首期等於層樓係你,借貸門檻低,而單身公寓回報高係人都知,而家仲可以做按揭槓杆,真系筍到自己都唔相信!對於而家準備入市東京既朋友,梗系開心啦!

  不過大家要留意,筆者近期發現有些香港客人,剛剛買入單位,便放盤到本公司招租,而租金叫價比市場價格貴2-4成,原來買入時成交價同租金回報好吸引,但成交之後—個月唔夠,租客便退租走人,結果成肚氣,需知道先瞭解後投資,從網上check目標單位區域的市場租金,或者找間靠得住的持合法牌照中價公司,那就可以安心又開心做日本包租公,包租婆啦!

  查詢www.c21-Tokyo.com

 
 
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1. AH-HO 2015-07-31 10:53:35
3%利息都話薄水??

日本一個月銀行同業拆息是0.06%, 有成2.94% 息差都叫做薄?甘香港銀行H+1.7%咪做緊善事?

再看看10年日本政府債利息,才0.4%,30年就好D,有1.4%。。
2. 路人甲 2015-07-31 11:10:21

日本人口向下趨勢未有變!
加上, 對換率都很波動, 升的就好啦, 好像最近跌起嚟, 真係果幾個% 租金回報,
都要蝕埋出嚟.

我個人唔覺得值得投資.
只可以話, 佢細細粒,容易食.
隔山買牛, 咁細單位, 坐飛機去都蝕俾佢.

這個無疑是廣告吧.....
3. 楊官 2015-07-31 23:33:16
多謝大家意見!
先了解,后投資!
mr ah-ho 真係好難先找到一間大企肯樓宇按揭,25年期,3%利息做樓按,而冇抵押樓契,香港首創,至於3%平定貴,要做全港調查,市場有冇一間銀行有更好優惠?真係冇!這個是事實!
Mr 路人甲說的對,用全曰本人口數字是跌,但東京23區每年人口是上升的,這個是事實,所以focus Tokyo ,大家看看連續下跌廿多年的房間,呢兩年巳回升10-20%,就如香港2003,2004的時候,客人跟我買西九,客人身邊的親朋戚友都反對入市一樣!正常到極!所以能力可以負擔到,才考慮海外置業!切忌短線投資,資金不能馬上回港的。
4. AH-HO 2015-08-01 09:47:30
謝謝回覆,我確實對東京的樓市跟按揭市場不瞭解。
但如你說,3%都叫低息,我只看到的是銀行對樓市的風險評估是比較高了。