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功。德。言
中港人人為樓瘋(6)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年11月24日

小結二

 

眾多評論中的下述段落更重要,盡是評論員們對現在仍想入市買樓者的警告和勸喻:

 

「民眾財富配置愈來愈畸形,從全民炒股轉入全民炒房,瘋狂程度與去年股市5,000點時的狀態並無二致;如若再不重視改革和繼續放縱房價暴漲,房價調整也不是沒有可能,一旦出現像去年股市的調整,其災難程度遠大於股災。與去年股市5,000點的相似之處都是用高槓桿驅動的,而樓市的槓桿率普遍在5倍左右,遠高於股市;一旦房價出現調整很多人前半輩子的財富就會被洗劫,而且中國的房地產按揭貸款是無限連帶責任,缺乏個人信用破產制度,從而房價一旦大幅調整,很多人後半輩子的財富和下一代的財富都會被綁架進來,其影響和危害異常深遠。」

 

「(中央)決策層一再引導資金進入實體經濟,貨幣政策多次定向放鬆,從目前的效果來看,央行放出來的流動性幾乎都被房地產捲走。中國的房價在這16年間普遍出現了10倍的漲幅,尤其是一線城市漲幅更加驚人,中國的房地產從中國經濟的支柱產業變成了貨幣蓄水池,嚴重扭曲了產業結構和錯誤引導了資產價格,目前中國的房地產泡沫異常嚴重。」

 

「很多地方的房價已經嚴重超越了理性的承受範圍,真實的剛需和上班族根本買不起房了,房價收入比已經到了舉世罕見的程度。」

 

「國內很多城市的房價已經遠遠超出了居民的購買能力,而支撐現在高房價的大部分因素是投資需求和央行釋放的流動性。」

 

「當大陸經濟也慢慢和香港一樣,走上一條祇有金融及地產炒賣之途,絕非好事。當然大陸經濟結構及產業面比香港複雜而且廣闊得多,但是當一個地方的人祇一窩蜂透過炒賣來致富時,這無疑會窒礙很多其他行業的發展及創新。現在甚至出現為買樓置婚姻道德倫常於一旁而不顧,我祇能說句情何以堪!」

 

「投資從沒有合理價,貴的可以更貴,可以進一步升至極貴才掉頭。至於那裏是頂,那大約祇有天知道。是故投資者不但要學會趁低吸納,懂得在高位忍手同樣重要。」

 

「資產價格暴漲,根源其實是貨幣政策的扭曲。試試政府關掉印鈔機,你猜樓價會如何?」

 

8年前美國金融制度幾近破產,聯儲局才推出QE。現在若出現一些調整,難道又會再輕易開動印鈔機?很難想像已近乎全民就業的美國,其利率還會在現水平停留太久。」

 

「假若人們全皆心不在焉,一心祇顧物業價格升跌,那不過是全社會的一場共業。科網企業還能持續為人類帶來方便,樓市乾升財富轉移到底能為社會帶來甚麼?」

 

『牛頓身處南海泡沫(South Sea bubble),第一次買進,賺了7,000英鎊。但第二次買進時已屆高峰,結果倒虧2萬英鎊。平的時候沒人理會,升了卻爭着買,人們就是這樣的一窩蜂,連牛頓也無法幸免。你想不想成為下一個牛頓?

 

「投資並非一個智商為160的人就一定能擊敗智商為130的人的遊戲。」畢非德如是說。「智力是馬力,理性才是傳輸工具。」畢非德又說。在投資領域,理性和紀律,較智力高低重要得太多太多。

 

除非買第一層樓自住,要不然你終不會認為現水平港樓比科網股吸引吧?!』

 

『《經濟學人》已經闡明,現時人儲蓄率特別高,因為大家都對將來缺乏信心,寧願消費少些。低息環境代表將來那筆退休金不夠用,現時不儲蓄不成。

 

照我看,要再人性化一點,現時的世界其實是由過度消費過渡到過度節儉,由以前使錢最開心,到現時可以節儉最開心。產能過剩結果是人類好快就達到豐衣足食,相反地目前並非你最要錢的時候,將來才是。愈低息,愈不合情理,有錢人都知道「早買輸幾百,遲買最享受」,留些錢傍身最安全。低息環境,迫使儲蓄率提高,貨幣流通率降低,同理論相反,與人性符合。

 

這種情形會持續多久?從人性可以推斷,未必會維持很久。當你留著這麼多錢,等待千載難逢的入貨機會。如果這個機會遲遲未出現,人性是會忍奈不住,撲出來找些未必值博,但始終有些回報的出路。』

 

「我比較關心全世界的領袖究竟如何處理放水後遺症。現在全球多國均快要被洪水浸死了,各國政治強人祇懂放水卻不懂收水,沒有人願意在自己任內收水,沒有人夠膽承受收水可能帶來的震撼與衝擊。」

 

『由2008年金融海嘯至今,世界主要強國輪流排隊放水,可惜卻沒法看見放水成效反映在實體經濟上,大家祇看見全球通貨膨脹,尤其物業資產價格瘋狂急升,香港地少人多才要用400多萬買一間不足200方呎、不能關門上廁所的「劏房」,但原來住劏房並非香港人的「專利」,現在就連深圳也出現64方呎的「蟻房」。放水表面上令人感覺世界充滿美好,但大家實質可支配的收入及生活質素卻反其道而行,水源其實祇被一小群人飲乾飲盡。』

 

『若把股市比喻為賭場,這個場就可謂「十枱九空」,人氣冷清;相反毗鄰有一個新場名為「樓市」,氣氛火旺,人人落場都有錢執,自然會把大部分賭客搶走,不少人更紛紛「賣股買樓」。然而逆向來看,現在水靜鵝飛的A股賭場,或許值得扒冷。』

 

眾多的中港樓市評論員不約而同指出,樓價多年來狂升不是因為經濟向好、生產力提高及市民收入增加的結果,而是因為各國央行(特別是中美兩國)一起拚命量化寬鬆,天文數字般地增加流動性,與此同時,將利率人為地長期壓低至超低(甚至負利率)水平。各大國政府搶著「大印銀紙」,明目張膽,毫無忌憚,已經到了「恬不知恥」的地步。市民與其手握現金眼睜睜看著它快速及大幅地貶值,不如購買有價值的實物(特別是物業),心中踏實得多。資產(例如物業)價格暴漲,根源其實是貨幣政策的扭曲,與實體經濟表現完全背離!

 

評論員們不約而同警告,中港樓價已高升至一個「舉世罕見的程度」,嚴重超越了理性的承受範圍,已經「遠遠超出了居民的購買能力,而支撐現在高房價的大部份因素是投資需求和央行釋放的流動性」。他們更指出,目前中國和香港的房地產泡沫異常嚴重,已到達「爆煲邊緣」,一旦樓價出現大調整,「很多人前半輩子的財富就會被洗劫(一空)」。

 

評論員又警告,量化寬鬆這種貨幣政策已走到盡頭,超低息日後將無以為繼,勸喻此刻仍想入市買樓的市民和投資者應該「懂得在高位忍手」,以避免接了火棒。

 

對香港現在仍想入市買樓的人來說,一眾樓市評論員的分析和警告真是暮鼓晨鐘。除了評論員提及的不利因素外,大家不妨再想想另外幾個不利樓市的因素:本港土地、住宅單位的供應不斷增加、特朗普上台後的經濟政策是擴充為主(自然會衍生通漲及高利率,過往的超低息政策應成絕響)、外圍(特別是中國)及本港經濟放緩甚至衰退,以及114日特區政府推出的最新辣招。

 

綜合來看,想買的,真的要忍手;想賣的,真的要趁手。

 

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1. hifi 2016-11-25 09:35:52
agree x100
2. 多謝王先生 2016-11-25 11:12:16
多谢王生從2003年开始的不斷忠告。
3. 十郎 2016-11-25 12:54:35


      曲突徒薪無恩澤,焦頭爛額作上賓!

      從前有一員外,新廈落成,大宴鄉里親朋,一個書生朋友,參觀時見煙通是直的,旁邊更放著柴薪。就對主人建議,將煙通改曲,將柴薪搬開,否則很易火警。主人見有人彈,不悅。不久後,因為火屑由煙通一直卸下,跌在柴薪上,火警。經過鄉親鄰里幫忙救火,把火撲熄。員外殺牛牢豬以示答謝,焦頭爛額的就上座,跟據受傷輕重,依次入座,獨欠書生。有人提醒員外,當初接納書生的意見,就不用今日的張羅。員外醒起,更請書生感謝提醒

      這裏提出預警,係冇用既。莫說是唱淡,睇淡都是一條死罪!被圍攻。


4. 十郎 2016-11-25 13:17:59


      有人認為我是幸災樂禍,我都認為是的。

      上世紀70,80年代,做生意是欠賬的,月結60天找數,有些公司欠多兩個月,即是4個月賬款,可能是老闆一半身家,而利潤只是10到20%。我老闆對我說,他過年求神拜佛,祝佢d客仔生意興隆,還要身體健康(好重要)。我!我現在都祝租客,生意興隆,步步高升,身體健康。如果樓災降臨,我最多是苦笑。