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功。德。言
比較滿意的文章選集(439)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年11月12日

辣處未算辣,物業失投資價值(4)

(原文發表於20121119)

 

辣招的弱點

 

它最大的弱點就是治標不治本,集中力量限制需求,但卻放過治本正道的增加供應,它因此僅可短期抑制狂飆的樓價,卻無能中長線抑制它;凌厲措施(包括杜絕以公司名義購買物業,以防非本地買家逃避BSD稅項)銳意地把炒家排斥出市場之餘,同時剝奪了公司購買物業,進行正常投資的商業機會;辣招未必有能耐改變現有持貨者的樓價上升預期(說到底,除了買樓自住或投資的剛性需求外,超低利率逼使資金謀求出路,樓市始終是「大好」出路之一,供不應求下,價升自是合理預期),從而逼使他們爭先恐後減價放貨(即另類增加供應),反有機會驅使他們加強持貨意識,使市場供應更加萎縮,情況與201011月辣招後如出一轍。

 

政府在構想辣招時,看到上述弱點嗎?當然看到,但在權衡利害後,為免樓市泡沫很快爆破及民怨增至不可收拾,它將之視為必要之惡罷了。更重要的是,以辣招及日後可能的新辣招剎住樓價飆升的勢頭,政府有望爭取到二、三年的時間空間,並好好地利用這段時間大幅增加土地供應,以便徹底解決土地及住宅單位長期供不應求的問題。

 

現時物業還有投資價值嗎?

 

儘管利好樓價的重要因素目前依然存在,但物業的投資價值不大,原因如下:

 

1.         經濟發展有週期,物業發展亦有週期,由20038月起的樓市復甦至今不覺10年,物業已踏入繁榮期最終階段(這個階段會歷時多久,難說得很,個人估計不出二、三年),加上樓價已極其偏高,價格上升空間不大,反倒要小心隨樓價見頂而來的衰退期和蕭條期,樓價期間往往會跌去40%以上;

 

2.         財政司司長曾俊華、財經事務及庫務局局長陳家強及運輸及房屋局局長張炳良先後聲言政府尚有不少後備方案壓抑炒樓和樓價飆升,「在有需要時會再次以強而有力的方法,維持市場健康平穩發展」。的而且確,政府單在稅務安排就依然有不少備用辣招,例如資產增值稅、樓宇按揭利息稅、買家印花稅加強版。有了201010月及今年10月前後兩次辣招的先例,深刻領教了政府打遏炒賣物業的決心,大家大概不會視有關高官上述發言為口術吧。未來二、三年可以看到這樣的一種趨勢,樓價稍為脫軌冒升,政府就出新的辣招將它打沉。在這種趨勢下,樓價很可能在未來二、三年窄幅(10%左右)上落,壞不到哪裏,亦好不到哪裏;

 

3.         無論為了履行競選時承諾的房屋土地政綱,任內交出亮麗政績,還是為五年後在普選中奪取連任,梁振英都要在重中之重的房屋問題上做齣好戲。要達到這些目標,梁振英必須想方設法大幅增加土地供應,未來二、三年我們將目擊這個過程;

 

4.         量化寬鬆治標不治本,副作用相當多而大,美國國內亦有相當大的反對聲音,美國前總統候選人羅姆尼就明言,量化寬鬆損害了美元,如果他當選,他不會讓貝南奇連任。QE的持續可行性存疑,聯儲局主觀上想將超低息政策伸延到2015年,但客觀環境卻有可能令它的主觀願望中途夭折。超低息環境是一種反常,不可能長期維持下去;

 

5.         樓價最大隱憂並非現有及未來辣招,而是外圍日漸高危的經濟環境。華爾街金融市況顯示,投資者對美國大選後的經濟前景以至企業盈利疑慮日深,但熱錢卻在這個時候湧進香港,令資產價格與經濟現況的脫節更脫節。物極必反,即使政府不出手,早前的樓市狂態也難持久;

 

6.         要今天的樓價回落,不一定需要增加今天的土地或樓宇供應,關鍵在於樓價上升的預期會否改變甚至逆轉。2009年初,由於量化寬鬆政策全球性的推行及隨之而來的熱錢泛濫和超低息環境,加上土地供應不足,投資者﹙甚至用家﹚對樓價持續上升的預期自此牢不可破,這是201010月辣招最終失敗的原因。但過往牢不可破不等於現時及未來牢不可破,祇要政府努力創造條件,衝破投資者牢不可破信心所依賴的因素,牢不可破就有機會不牢可破。在現有及未來辣招的基礎下,祇要政府真的不斷大幅增加土地供應,就能令投資者真的相信住宅樓宇供應將來會大幅增加,並將他們心中樓價上升的預期改變為樓價下跌的預期。有這個改變,持貨的投資者才會願意將物業降價出售,令市場出現供應增加、價格下跌的局面。我深信梁振英及其管治班子明白這個道理,並正在努力爭取實現這個改變;

 

7.         由於SSD的實施,即使是本地投資者,買入後半年內離場要付20%樓價的轉手稅;半年至一年付15%;一年至三年付10%。這些轉手稅數目之巨,具嚇阻性,令人不願或不敢於三年內轉售。投資者要持貨三年以後才可免稅出售,但正如我在上文指出,三年以後是怎樣的一個世界,種種可能的演變和風險實在太繁多、複雜了,最終結果會怎樣,恐怕誰都說不準。風險高而回報低,何必勉強投資!?

 

綜合上述各點,樓價於未來二、三年大有機會在現有及未來辣招的打壓下窄幅上落,與此同時,被動地靜待土地供應大幅增加,靜待外圍經濟惡化甚至衰退,靜待量化寬鬆告一段落及加息周期和樓價終極大跌的重臨。目前的住宅物業,除非價格大幅度回落,否則已失去投資價值。

 

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