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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年11月10日

辣處未算辣,物業失投資價值(3)

(原文發表於20121115)

 

辣招後樓市可能的演變

 

辣招在遏抑需求是相當狠辣到位的,對踏入瘋狂的樓市立刻起了冷卻作用,並使它進入調整期。由於辣招和金管局9月份的收緊按揭成數較201011月那次的特別印花稅和收縮按揭成數更狠辣,而現時樓價亦較201011月的高了二成,估計調整期會較201011月起那次更長;絕大部份炒家固然不敢入市,大多數用家在辣招及金管局收緊按揭成數和樓價可能下調之下亦會無力或無膽入市,在未來半年至一年來成交量會較8月那般的交投活躍期減少四、五成;成交價會下調10%左右;豪宅買家主要為公司買家及內地買家,買家印花稅狠狠地打擊了它們的購買意慾,影響之下,豪宅價格的下調當較中下價樓大。

 

辣招儘管狠辣,但僅局限於遏抑需求,並未針對其他令樓價飆升的重要因素(主要為土地及住宅樓宇供應不足、超低利率、熱錢過多及聯繫匯率),它的壓抑力量因而是有局限的。當市場消化了辣招,而若利好樓市的因素依然揮之不去甚至進一步加強,樓價有機會在調整後再上揚。

 

辣招的戰略意義

 

政府推行辣招有幾個戰略目的:

 

1.         對非本地居民購買樓宇推高價格的源源需求,通過新增的、震懾性的買家印花稅(BSD)加以壓抑甚至消滅,以協助本地居民優先置業;

 

2.         為巨大的樓市泡沫放氣,以免日後樓價大幅滑落對香港經濟造成災難性破壞;

 

3.         增加供應困難重重及在在需時,遠水不救火,難以立刻打擊炒樓和狂飆的樓價,但強力限制需求,卻可立竿見影地見效;

 

4.         買家印花稅針對非本地買家及公司買家,前者市佔率為11%,後者12%,兩者加起來已佔23%,而他們人少能量大,所買的往往是最高價的物業,對樓價飆升起主導作用,辣招大大增加它們的投資成本,無形中將樓價飆升的重要源頭之一連根拔起;

 

5.         特別印花稅有效期延至三年,正好與美國聯儲局超低息的預期大抵同期屆滿,屆時再定行止。

 

- 待續 -

 
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