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功。德。言
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王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年11月8日

辣處未算辣,物業失投資價值(2)

(原文發表於2012117)

 

內地人買樓成本奇高!

 

我們且算算內地人在辣招下購買一間3,000萬元豪宅要拿出多少錢:

 

 

 

萬元

樓價

 

3,000.0

BSD

 

450.0

買樓印花稅(4.25%)

 

127.5

雜費(律師費、經紀佣合共約1%)

30.0

 

總共

3,607.5

按揭額(30%)

 

900.0

 

自己掏出

2,707.5

 

結論:個人要拿出樓價90.25%,方可一嚐業主慾。

 

內地人賣樓代價更奇高!

 

假如上述內地人在購入後的半年內賣出,他前後要付出:

 

 

萬元

SSD(20%)

600.0

經紀佣金(賣出)

30.0

罰息(按揭額1%)

9.0

早前已付的費用(BSD、買樓印花稅、雜費)

607.5

 

1,246.5

 

1,246.5萬元是買入價的41.6%,這意味他要待樓價上升41.6%才可打和離場。

 

假如購入後的半年至一年內賣出,他前後要付出:

 

 

萬元

SSD(15%)

450.0

其他費用(與半年內賣出相同)

646.5

 

1096.5

 

1,096.5萬元是買入價的36.6%,這意味他要待樓價上升36.6%才可打和離場。

 

假如購入後的一年至三年內賣出,他前後要付出:

 

 

萬元

SSD(10%)

300.0

其他費用(與半年內賣出相同)

646.5

 

946.5

 

946.5萬元是買入價的31.6%,他要待樓價上升31.6%才可打和離場。

 

縱使他在三年以後賣出,不用再付任何SSD,他仍要付出其他費用646.5萬元,此數為買入價的21.6%。那就是說,他要待樓價上升21.6%才可打和離場。

 

三年以後是怎樣的一個世界,屆時美國仍在推行量化寬鬆政策嗎?歐美日經濟復甦了點還是陷入更災難性的衰退?中國經濟有所改善還是深度放緩,甚至陷入輕度衰退?本港經濟在外圍影響下,又是一番怎樣的局面?環球到時是否已踏入加息週期?香港的地產泡沫是否已終極一爆?種種可能的演變和風險實在太繁多、複雜了,最終結果會怎樣,恐怕誰都說不準。期望香港樓價三年後上升21.6%或以上,要打上一個大大的問號;期望樓價會在未來半年升41.6%以上,半年至一年升36.6%及一年至三年升31.6%,如果不是天方夜譚,那麼問號一定是更大更大,大到難以置信。

 

鑑於上述各種情況,你認為內地人仍會在未來一、兩年大舉入市嗎?看來機會接近零!內地人出手豪綽,但並不蠢,出了BSD、加強版SSD及進一步收緊按揭成數後,在港買樓(特別情況例外)這樣的蠢事他們不會做,資金可以投放在其他國家、地方的物業或資產的選擇多的是,何必趕這一灘渾水!?

 

寓禁於徵,在逼使內地人停止購買香港樓一事上,新辣招可說是狠辣到位,遠勝港人港地。港人港地不外在一個一個新盤上將內地買家排除於外,哪及新辣招那樣全面徹底!

 

- 待續 -

 
 
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1. 香港市民 2016-11-08 21:57:54
辣招好。這幾年香港人買摟很辛苦。
公屋又冇資格上。有一半以上是新移民
或取大陸女人做老婆的。
香港的年青人有少少努力工作的结婚後被
逼租屋。好慘