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功。德。言
中港人人為樓瘋(3)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年10月27日

評論員D說:

 

『地產商仍以高價投地:那是不容忽視的現象。其中更「勇」的是來自大陸的發展商。香港的也有,後者在一些比較高檔的地段而言,表現毫不「手軟」。這裏面可能有三個原因。第一是物以罕為貴。試看世界上一些大都會,例如倫敦、紐約、巴黎,房價一直向上,怎麼樣都下不來。原因很簡單。它們都是中心點,人人都往這些城市湧過去。雖然有人「辭官歸故里」,現實中「漏夜趕科場」的人更多;正是供不應求,甚至供永不應求。在中心點(例如香港)的高尚住宅區,更是「求中之求」。全世界有那麼多有錢人,怎會缺乏買家?

 

其次是一個比較消極的道理。所有發展商手中都有囤積尚待發展的地。他們從政府繼續購買,不惜用高價,為的是為「存貨」托價。祇有這樣,新樓盤開售時才可以把價錢喊高,否則是自己塌自己的台。無論如何必須「撐」住。

 

但最最最大的原因,是鈔票不但不能用以生利(息),而且愈來愈貶值。各大政府搶着「印銀紙」,明目張膽,毫無忌憚,已經去到「恬不知恥」的地步。美國說加息,一次又一次拖延,明眼人一看就知其狡詐。與其手握現金眼睜睜看着它「縮水」,還是換取有價值的實物,心中踏實得多。利用積蓄下來的錢去買地產(不純靠借貸,也不作投機),最多祇是買貴。以香港而言,政局穩定,需求不斷,哪會買錯?』

 

評論員E說:

 

『中港樓市便似陷入瘋狂一般。盡管已經升至很高,但明天還會否上升,卻似已無人敢說。內地的共識是,其他地方不知道,但「五環」以內肯定不會跌。香港的共識則是,太多人想買樓、利息不會加,現時不買,遲些肯定更貴。

 

投資從沒有合理價,貴的可以更貴,可以進一步升至極貴才掉頭。至於那裏是頂,那大約祇有天知道。是故投資者不但要學會趁低吸納,懂得在高位忍手同樣重要。

 

內地樓價連漲18個月,結果促使新一輪的限購令和調控政策重新出台。因限購令而急切買房的人,是不是忘記內地工作人口在減少、經濟增長正在放緩,三、四線城市的庫存去極也去不清?』

 

『若收入不變或下跌,同時資產價格不變或上升,那麼資產是平了還是貴了?因為貴了,所以更值得買?大部分內地人買房不是為了自住,而是怕自己手上的錢貶值。香港人即使租金回報祇有3厘,甚至2厘多也照買不誤,這到底是否泡沫?忽然想起曹仁超先生的名句:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂。」

 

資產價格暴漲,根源其實是貨幣政策的扭曲。試試政府關掉印鈔機,你猜樓價會如何?

 

內地樓價上升速度,遠較工資增長為快,因為它緊盯的其實是貨幣增速。股市自去年中下跌,結果央行藉放水製造出更大的樓市泡沫。現在調控政策出台,官媒也發話了,是否代表馬上又進入關印鈔機周期?

 

本地樓價上升,還不是聯儲局為拯救金融海嘯後的美國經濟,印銀紙買債(QE),人為地壓低息率(國家融資成本)所致。現在美國10年期國債息率祇1.6厘,到底有多少投資價值?若債市泡沫爆破,債券價格下跌,利率是否便會回升?

 

內地的不敢說。但上回是美國金融制度幾近破產,聯儲局才推出QE。現在若出現一些調整,難道又會再輕易開動印鈔機?很難想像已近乎全民就業的美國,其利率還會在現水平停留太久。

 

假若人們全皆心不在焉,一心祇顧物業價格升跌,那不過是全社會的一場共業。科網企業還能持續為人類帶來方便,樓市乾升財富轉移到底能為社會帶來甚麼?』

 

『牛頓身處南海泡沫(South Sea bubble),第一次買進,賺了7,000英鎊。但第二次買進時已屆高峰,結果倒虧2萬英鎊。平的時候沒人理會,升了卻爭着買,人們就是這樣的一窩蜂,連牛頓也無法幸免。你想不想成為下一個牛頓?

 

「投資並非一個智商為160的人就一定能擊敗智商為130的人的遊戲。」畢非德如是說。「智力是馬力,理性才是傳輸工具。」畢非德又說。在投資領域,理性和紀律,較智力高低重要得太多太多。

 

除非買第一層樓自住,要不然你終不會認為現水平港樓比科網股吸引吧?!

 

假若最終忍不住接了火棒,well,不要緊,你也可以說,自己的投資成績堪比偉大物理學家。』

 

- 待續 -

 
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1. 給淡友的一席話 2016-10-27 19:39:48
加息都阻不到樓價大升,就算加息,樓價不會大跌,長遠看好樓市繼續大升!近呢十年八載,睇淡嘅人真係心情每天都不好過,睇住樓價天天月月年年地上升!! 淡友嘅心情又如何能好呢??!!哈哈哈哈!!事實勝於雄辯!!香港物業價格,已進入越唱淡,越上升的格局了!!!!!自零八金融海潚以來,經濟金融起伏跌盪,不過每當經濟危機出現後,樓市反彈速度,遠較股票及金融產品快,當年海潚突然殺到,樓價數月內急插三成後,急速反彈,當年不少業主深信樓市已死,急急賣樓後,希望樓價大跌五成後就回購,為了要等這個最佳時機出現,不惜一切等下去!!直到現在,樓價已上升兩三倍,唉......