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功。德。言
中港人人為樓瘋(1)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年10月25日

中港樓市近期都似陷入瘋狂,且將兩地一些樓市/投資評論員的看法節錄於此,與大家分享。兩地樓瘋的因素,有異有同,但出奇地發現,竟然是大同小異。

 

評論員A說:

 

「中國社會的安危現已經被房地產市場嚴重綁架了,中國樓市的非理性程度日益高漲,內地房價在中介機構傳銷式的推動下,一天一價,從而持幣觀望的民眾徹底被誘惑了進來,讓很多開發商解套了;但銀行作為按揭槓桿的提供方,不但沒有懸崖勒馬,反而推動中國房地產泡沫愈變愈大。」

 

「民眾財富配置愈來愈畸形,從全民炒股轉入全民炒房,瘋狂程度與去年股市5,000點時的狀態並無二致;如若再不重視改革和繼續放縱房價暴漲,房價調整也不是沒有可能,一旦出現像去年股市的調整,其災難程度遠大於股災。與去年股市5,000點的相似之處都是用高槓桿驅動的,而樓市的槓桿率普遍在5倍左右,遠高於股市;一旦房價出現調整很多人前半輩子的財富就會被洗劫,而且中國的房地產按揭貸款是無限連帶責任,缺乏個人信用破產制度,從而房價一旦大幅調整,很多人後半輩子的財富和下一代的財富都會被綁架進來,其影響和危害異常深遠。」

 

「(中央)決策層一再引導資金進入實體經濟,貨幣政策多次定向放鬆,從目前的效果來看,央行放出來的流動性幾乎都被房地產捲走。中國的房價在這16年間普遍出現了10倍的漲幅,尤其是一線城市漲幅更加驚人,中國的房地產從中國經濟的支柱產業變成了貨幣蓄水池,嚴重扭曲了產業結構和錯誤引導了資產價格,目前中國的房地產泡沫異常嚴重。」

 

「很多地方的房價已經嚴重超越了理性的承受範圍,真實的剛需和上班族根本買不起房了,房價收入比已經到了舉世罕見的程度。

 

據國際貨幣基金組織(IMF)最新發布的《全球房價觀察報告》(Global Housing Watch Report)顯示,2016年上半年全球各大城市的房價收入比,深圳以38.36位居第一,成為全球最苦逼的城市。

 

除此之外,排名前十的城市中有5個在中國:香港以34.95位居第4;北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;廣州以25.85位居第10。很顯然,國內很多城市的房價已經遠遠超出了居民的購買能力,而支撐現在高房價的大部分因素是投資需求和央行釋放的流動性。」

 

評論員B說:

 

『大陸這地方認真無奇不有。當你以為香港地人人為樓狂,幾百萬元買一個連雙人床也放不下的劏房,還要隨時供足一世之際,原來還未夠瘋狂。國內鄰居原來早已將為樓狂的演繹推至另一層次,教世人如何為買樓假離婚,我想如果我用獨有的「中國式離婚」來形容這種現象,也不過分吧!按正常邏輯,離婚都是帶着傷感的,但過去一年的「中國式離婚」很多卻是happily divorced

 

為免有讀者不明白何以離婚為買樓,簡單交代背景。為遏炒風,大陸早年推出限購令,限制家庭祇能買一套房(即香港的一個單位);不過,為了追逐樓市炒風,國內鄰居「鑽空子」的慣常思維模式自然傾巢而出,甚至想出假離婚,多買一個單位,然後再「堅重婚」。南京地區的離婚率由去年至今便升了一倍。』

 

『大陸樓市,反反覆覆,怎也壓不住,在經歷早兩三年前的「被沉寂」後,去年開始又再活躍狂升,香港還可說地少人多,永遠看似供不應求,但大陸地大物博,卻也炒得水深火熱,歸根究柢是經濟放緩,但貨幣寬鬆卻令資金過剩沒出路,於是齊齊入市炒樓。我的經常跑大陸、考察不同地區房地產走勢的CEO朋友認為大陸樓市早已在爆煲邊緣徘徊。』

 

「當大陸經濟也慢慢和香港一樣,走上一條祇有金融及地產炒賣之途,絕非好事。當然大陸經濟結構及產業面比香港複雜而且廣闊得多,但是當一個地方的人祇一窩蜂透過炒賣來致富時,這無疑會窒礙很多其他行業的發展及創新。現在甚至出現為買樓置婚姻道德倫常於一旁而不顧,我祇能說句情何以堪!」

 

- 待續 -

 
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2. 長洲賓客 2016-10-26 11:43:54
國內地大物博兼是計劃經濟, 政府政策決策快速及直接, 但樓市依然火熱, 何解?  何況香港
3. 亮劍 2016-10-26 13:15:39
5. 亮劍 2015-04-18 09:53:54

根據我D地代老友提供嘅資料顯示,現在嗰班新入市的 80 - 90 後,有不少人係有父母助拳的,無論講緊嘅係首期或每月供款!

大陸點解對上幾年 D 樓價會咁堅韌?

有人話因為中國早弍幾叁拾年實施一孩政策,大家都知乜嘢係不孝有三、無後為大啦!!

就係咁樣引至男女嬰兒比例失衡,直到近呢幾年,呢堆小朋友大晒要談婚論嫁,咁那些質素比較好的女孩子,就因求過於供關係,所以非常搶手,咁呢班女仔的父母仲唔揀擇?

那麽呢班在一孩政策長大下的男孩,如果無車無樓無學歷,真係連交配權都被剝奪呀!

作為呢 D 男孩嘅父母,一係你揸實 D $但你成个家庭從此絕後!

一係你就全家總動員,為仔仔做牛做馬、供書教學同埋四出張羅首期以便將阿仔武裝到牙齒。

香港女多男少,但有質素的女仔畢竟有限,如果唔想阿仔老婆係強国人的話,咁唯有跌一D!

中國人的 DNA 就係地、屋同樓---------

咁有人問,點解啲人早幾年唔買楼,到呢家先來「盲搶」?

在香港不同階層對楼宇的看法有大不同。

有些人認為楼係必需品、係日用品,咁他們會走去租,自己家庭揾3万,咁咪畀1万出來租,揾6万嘅,咪租兩万果D囉。而那些揾得万零銀嘅,就當然少夠你政府老母,要阿公同佢哋包底啦!

有些人認為楼係奢侈品、耐用品 ,是身份象徵,咁佢會在「適當」時間入市,例如價錢相對低企;有剛需如要結婚或生细路;加咗薪負擔得起;發展商有推廣;舊咗要換!

最後有些人會深信,楼只係投資工具,是儲存財富的載體,長遠計會反覆上升的,咁他們可能真係越貴越買喎。小弟曾不下拾多次提到,在牛三果陣,都會出現「財富效應」現象,代入楼市即你 D 楼越升;小業主所能班出來的首期越多,翻按、一開二、二開三……出齊。

在現實環境中,這 10 年 8 年,香港不少 50~60 後業主的身家三级跳,如果他們有子女進入適婚年齡,有首置人頭可用。咁佢哋會基於買楼有實際需要;有身份象徵;又因為發展商真的「益街坊」有水位,那麼在呢一排入市有幾奇?

後記……請 60 後父母在按楼幫拖前,先做下列工作。

銀行呢家畀金管局睇實,因此你講到明加按係為咗班首期的話,銀行因為驚你走來放蛇,緊唔放水畀你 cash out啦。

因此有心買多間的朋友,在翻按時应強調你只不過想以層楼加按去買投資產品,呢排最好話班錢炒股,咁成事的機會大得多。

而財到光棍手後,你又真的在幾個月内,在股票市場中炒出炒入,之後……你懂的!

小弟再次強調,呢家投資者入市風險大回報细,智者不為;無老豆老母強力支援請不要入市!

因為有即買即跌兩成的可能,唔該有抑鬱症、心臟病患者呢家只做觀察員,不要落場!