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功。德。言
比較滿意的文章選集(425)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年9月17日

新招不宜過份輕視,量寬不要過份高估(2

(原文發表於2012928)

 

梁十招和金管局四招是否真的無效,而QE3又是否在推高資產價格方面力量無邊,個人倒有些看法:

 

1.         從中央對香港的經濟政策及梁振英政府的施政取向,可以看到它們都著重建立和諧社會、減低貧富懸殊、改善民生(特別是市民的居住問題)和加強香港經濟的長遠競爭力。為了達到上述目標,梁振英政府在未來五年無可避免要大量增加各類土地供應和大量增建居屋、公屋。梁十招、近日政府提出的新界東北發展和政務司司長早前計劃放寬一些工廠大廈改建為住宅的申請,都是著眼在未來增加土地供應、增建居屋、公屋及為急切的住宅需求減壓。有了這個開始,未來增加土地供應和增建居屋、公屋的招數相信還會陸續有來,嘲笑梁班子的人不宜笑得太早;

 

2.         政府自20104月迄今(特別是201011月至2011610)所推出來的一條一條越來越辣的遏抑樓市措施,就有如一個一個包圍圈,一個個獨立來看,可能不見厲害,但這麼多重的包圍,整體及累積效力卻相當厲害。梁十招、新界東北發展、金管局四招及林鄭月娥的大廈改建為住宅又增多幾個包圍圈,為壓抑樓市加添了新力量;

 

3.         梁十招當中的「港人港地」政策,初步預計僅可建單位約1,100伙,數量不多,論者因而認為無濟於事,但目前不多,日後可增多,梁振英可沒承諾不再推出更多的「港人港地」,批評適足構成梁班子未來增推「港人港地」的張本;

 

4.         梁十招所包含的措施大多是中長線的計劃,許多人因而視之為虛招及遠水不能救近火。但儘管是虛招及遠水,如果虛招及遠水陸續有來及層出不窮,這些虛招及遠水就有機會改變人們的心理預期(由看好樓價變成看淡樓價),虛招及遠水就可以變成實招和近水;

 

5.         現時樓價極其偏高,早就與市民的平均購買力嚴重脫離。它已像一隻超負荷的駱駝,梁十招、新界東北發展、金管局四招及工廈改建住宅是加諸駱駝背上新的四根羽毛,超負荷更嚴重了,如果這四根羽毛仍未足以壓垮駱駝,那麼下一根羽毛愈來愈有機會做到,不可不慎;

 

6.         這幾年來樓價高企,主因是土地、房屋嚴重供不應求及超低息,而量化寬鬆措施(QE)則是超低息的元兇禍首。QE3將超低息伸延到2015年,而信貸額更是理論上無限的,不少投資者及物業用家因此深信未來三、四年通脹橫行、熱錢充斥和資產價格不斷飆升,而各類資產中,磚頭最可靠!近期業主頻頻封盤提價,買家則急急追價求貨,原因在此。但我想提醒大家,不宜過份迷信QE的持續可行性。QE對經濟其實是治標不治本,衍生的副作用亦相當多而大。上兩輪量寬實施結果是弊多於利,對復甦經濟(特別是改善失業率)的效力似有若無,今次恐怕亦將如此。「末日博士」麥嘉華直言QE是世界毒藥,將會摧毀世界;QE所產生的資金不是流入經濟體系,而是流入有錢人的「黑手黨經濟」(Mafia’s Economy),刺激起資產價格;大部份沒太多錢的市民既要承受通脹之苦又要忍受資金貶值的痛,令金融市場扭曲變異,間接助長社會的不公;

 

7.         聯儲局本想利用QE改善美國就業,卻很可能不達目的反而為經濟衰退埋下種子,屆時如果市場的負面反應很大,聯儲局有可能被逼急急煞停量寬政策。果如此,超低息就會告一段落,利率自此踏入上升周期,樓市泡沫不免終極一爆,樓價將出現大調整。我想強調的是,聯儲局主觀上想將超低息政策伸延到2015年,但客觀環境卻有可能令它的主觀願望中途夭折;

 

8.         土地及物業供不應求和超低息兩個因素不見得就可以長久撐起偏高的樓價,樓價還會受外圍經濟環境的制約。當外圍經濟實在太差,上述兩個因素恐亦保不住樓價。

 

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