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功。德。言
比較滿意的文章選集(414)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年8月13日

地產代理大行的競爭優勢()

(原文發表於2012828)

在千禧之年(2000),中原、美聯兩大集團佔有差不多50%的市場份額。事隔12年,它們的市場份額已擴大至70%,其他大小三千餘間的地產代理公司祇能爭奪剩下的30%市場,生存空間的窘逼可以想見。中小行不斷地罵中、美壟斷市場,但光罵不濟事,大行可以壟斷,是因為它們有諸多競爭優勢,要抗衡大行,首先要了解其競爭優勢所在。大行的競爭優勢是甚麼,許多人知其一而不知其二,值得細心研究一下。概括而言,大行的競爭優勢有下述各點:

1.          享有巨大之規模經濟效益

大行由於規模龐大,各種經營成本,無論是人工、廣告、租金、生財器具,還是行政費,平均都較中、小型行低得多;

2.          盤多客多

由於名牌效應,業主、買家及租客往往將大行列為首要的委託對像,有的甚至將之視為唯一的委託對像。這樣,許多盤、客不免就帶有壟斷性,地產發展商及政府的物業,絕大部份都委託大行處理,其他中小型行很難染指。此外,大行憑藉其龐大分行網絡,大量吸納各種不同盤、客,這亦是中小型行難望其項背的;

3.          較易招聘及維繫優質人才

憑藉名牌效應,大行往往較易地聘請到所需之質素較優的員工,付出的報酬又往往可較中小型行的為低,後者縱使願出較高的報酬,亦難聘人,終受困於無可用之將,無可用之兵。不僅這樣,名牌效應還會減低員工流失率;

4.          較易推動員工按自己的意志工作

店大欺人,大行較易向下貫徹政策,員工的服從性是較高的,驁桀不馴的中小型行員工一旦加入大行,亦會自動自覺變得馴服;

5.          架構完善,兵種齊全

得益於規模經濟,大行可以用很低的平均分行成本就聘請到所需的高、低級後勤人員,它們因而可同時聘用大量各有所司的專門人才,有人負責低頭拖車,有人抬頭望路,中小型行限於較高的平均分行成本,只能聘用較少的人手,一人多職成為無可奈何的選擇,有時連最高領導人都不免要集中精力低頭拖車。這樣發展下去,綜合力量高下立判;

6.          較易向業主、買家爭取較佳委託條件

同樣店大欺人,業主、買家都傾向給予大行較好的委託條件,他們敢壓中小行的佣金,但絕少敢壓大行的;他們可能不肯簽委託書給中小行,但絕少同樣對待大行,大行甚至可以爭取高於市場的佣金;他們可能不肯放匙給中小行,但往往自動放給大行;

7.          大量免費宣傳,極高曝光率

香港傳媒崇拜大行言論及資料的權威性,優先採訪及報告大行的種種,有關它們的業績、市況評論、物業成交、公司內部活動,都一一大篇幅地見報,極盡標榜吹捧的能事,這是中小行動用數以千萬元計的宣傳費都達不到同樣效果的。大行普通一個營業員,其評論市道的言論每每較中小行老闆的更多見報,這種特殊待遇,全世界唯香港獨有;

 

- 待續 -

 
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