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功。德。言
看好看淡短中期樓價,爭論再起(4)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年8月12日

我在今年初時說過:

 

從兌歐羅、澳元及加元3隻國際主要貨幣來看,美元在過去3年平均升值27.5%。由於港元與美元掛鈎,港元同期的升值大抵亦差不多高達27.5%。換言之,外來投資者購買香港物業現在較二、三年前要多付差不多三成的錢。強港元對本港的樓價、出口、旅遊業及零售業不利,最終對香港的整體經濟不利。

 

過往利好樓市的因素目前幾乎消失殆盡,連最後及最堅強的高樓價堡壘如低息及住宅單位供不應求,在美國已啟動加息周期及梁振英政府加快搶地推地的情況下亦告失守或即將失守,樓價調頭回落,樓價祇升不跌的神話被打破的日子已經來臨;利淡樓價的因素愈湧愈多,特別是令人擔憂的國內經濟困難,在香港經濟最受國內經濟影響的情況下,2016年本港樓價將易跌難升,繼續下調。

 

隔數月,樓市的形勢是否大變呢?

 

在五六月時,美國些經濟數據有轉弱的勢頭,造成美國聯儲局在6月中的議息會議出現「勞工市場改善步伐減慢」的評估;6月下旬英國的脫歐觸發全球經貿和金融亂象;全球經濟增長難樂觀,市場已開始揣測美國會推遲加息,許多人甚至預期美國會日後長期不加息(最低限度在2016年內不再加息)。正是基於這樣的預期或錯覺,加上二手樓盤供應的短暫短缺及早前樓市調整期已累積相當的購買力,造成香港部份地區樓盤價格作了小幅的反彈。

 

麼我說許多人預期美國日後會長期不加息是一種錯誤的預期?727日,美國聯儲局公佈議息結果,盡管維持利息不變,聲明加插了「美國經濟前景短期風險下降了」的字句美國經濟的評估較上次6月中的會議變得較為樂觀;美國就業市場出乎意料地強勁,7月新增農職位高達25.5萬個,遠超市場估計的18萬個,工資增長也比預期多。數據公布之後,市場對加息的預期上升,根據聯邦基金利率期貨數據表現,9月加息的機會由之前的12%增至18%12月加息的機會由34.4%增至46.5%

 

強美元不利美國的出口和旅遊業,過往八年的超低息環境已為美國製造了太多的後遺(包括特朗普現象),美國不可能再長期延續這種超低息政策長期不加息。

 

根據運輸及房屋局截至今年第二季的私人住宅一手市場供數字,未來三至四年的潛在供應量按季再增添1,000個單位,總數增至93,000個,即平均每年可供應約26,000伙,是有紀錄以來的新高。這成績自然要歸功於不斷增加土地供應,但更重要的是,住宅施工量增加的速度比發展商賣樓的速度更快,令潛在供應量不斷上升。梁振英政府加快搶地從而增加土地和住宅單位供應的政策,一如既往,甚至變本加厲,在雙辣招管投資及投機需求的政策不變配合下,樓價缺乏再踏入上升軌的空間。

 

過往七、八年利好樓市最後及最堅強的高樓價堡壘──低息和住宅單位供不應求──依然已告失守或在失守當中。

 

- 待續 -

 
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1. 1980s 2016-08-13 11:34:17

強美元不利美國的出口和旅遊業,過往八年的超低息環境已為美國製造了太多的後遺(包括特朗普現象),美國不可能再長期延續這種超低息政策長期不加息。

If strong USD could weaken US exports and tourists, then US should not hike its rate because increase in interest rate could make the USD stronger because money would go to US to earn a higher interest if US hike its rate, thereby making USD even stronger. 
2. 向引刀‧土著說不 2016-08-13 11:59:29

歐美澳政經越亂越好,對中港經濟越有利

hk.finance.yahoo.com/news/%E7%B4%90%E7%B4%84%E8%81%AF%E5%84%B2%E4%B8%8B%E8%AA%BF%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E7%AC%AC%E4%B8%89%E5%AD%A3gdp%E9%A0%90%E4%BC%B0%E8%87%B32-43-023000619.html

紐約聯儲下調美國第三季GDP預估至2.43%

AASTOCKSAASTOCKS – 1時7分前

紐約聯邦儲備局將美國第三季經濟增長預估從原來的2.63%,下調至2.43%,主因7月零售銷售數據疲弱。(ch/u)~

阿思達克財經新聞

hk.finance.yahoo.com/news/%E7%B6%93%E6%BF%9F%E5%AD%B8%E5%AE%B6%E8%AA%8D%E7%82%BA%E5%A4%A7%E9%81%B8%E5%BC%95%E7%99%BC%E7%9A%84%E4%B8%8D%E7%A2%BA%E5%AE%9A%E6%80%A7%E6%AD%A3%E6%90%8D%E5%AE%B3%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E7%B6%93%E6%BF%9F-224112474.html

雖然每一次大選都會給經濟帶來一些不確定性,但在《華爾街日報》最近對經濟學家展開的調查中,超過80%的受訪者認為,當前的大選周期給經濟帶來了不同尋常的混亂局面。57%的受訪者表示,經濟至少在某種程度上受到了大選的拖累。

美國化學理事會(American Chemistry Council)首席經濟學家斯威夫特(Kevin Swift)稱,本次大選帶來了巨大不確定性。

《華爾街日報》在8月5日至8月9日對62位企業、金融和學術經濟學家進行了調查,並不是每位經濟學家都回答了所有問題。

受訪者下調了對2016年經濟增長的預期。這些經濟學家目前預計美國2016年經濟增速為1.8%,低於上個月預計的2%和今年年初預計的2.5%。他們對失業率的預期基本未變。

雖然1.8%的經濟增長率會再次令人感到失望,但這樣的預期同時也顯示出,多數經濟學家認為不確定性會抑制美國經濟的增長,但不會壓垮美國經濟。對未來一年美國經濟陷入衰退概率的平均預期為21%,低於上個月的22%,但比一年前的預期上升了一倍。

企業所認為的不確定性核心在於未來幾年美國政府政策會有何變化。

在 貿易問題上,兩位總統候選人希拉裡﹒克林頓(Hillary Clinton)和特朗普(Donald Trump)都反對現任政府參與磋商的《跨太平洋伙伴關系協定》(TPP),而且二人均對已存在20年之久的《北美自由貿易協定》(North American Free Trade Agreement)提出質疑。

希拉裡提議要上調針對富人和企業的稅率。特朗普則提議大幅下調稅率,但沒有提議削減開支,許多經學家認為這樣做會導致赤字迅速擴大。

特朗普還提議要實施限制移民、退出一些貿易協定以及把中國列為匯率操縱國等激進政策,這些政策會給經濟帶來深遠影響。

Josh Zumbrun


3. 向引刀‧土著說不 2016-08-13 12:26:04

hk.news.yahoo.com/%E5%B8%8C%E6%8B%89%E8%8E%89%E7%9F%A2%E8%A8%80%E8%A1%9E%E7%BE%8E%E5%88%A9%E7%9B%8A%E6%8A%97%E8%A1%A1%E4%B8%AD%E5%9C%8B-221116896.html

希拉莉矢言衞美利益抗衡中國

星島日報星島日報 – 6小時前