地產博客 > 功。德。言 返回
地產 政治 經濟 軍事 社會民生 管理、銷售與推廣 營商 思辯 文史哲 媒體 教育 法律 生活隨筆 旅遊 舊文新編 比較滿意的文章選集 香港的致命傷 中原往事 其他
瀏覽人次:14781    回應:3
功。德。言
看好看淡短中期樓價,爭論再起(2)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年7月28日

看好未來短期樓市的投行,摩根士丹利預測今年下半年樓價會升5%,花旗銀行預測下半年樓價將反彈8%,全年會上升3%,美銀美林則預測今年樓價最多祇跌5%,甚至可能持平。

 

為甚麼會升5%8%3%,除了摩根士丹利,看好未來短期樓市的投行都沒提供預測的理據。花旗銀行認為去年9月至今年3月的7個月,樓價一直下跌,於是「相信今年3月份已見底」,為甚麼跌了7個月,就相信3月份樓價已見底?是因為「有見最近20個星期二手成交回暖,相信被壓抑的購買力正在釋放」?那豈不是見好唱好!「預期下半年樓價將回彈8%,全年計算有望上升3%」的理據在哪裏?美銀美林就更妙,甚麼理據都沒提供,僅提供預測,信不信由你,反正美銀美林信!

 

這些看好樓市的投行有一個共同點:僅提供由現在至今年底未來半年的樓價升幅預測,6個月以後的樓價會怎樣?對不起,下回分解。

 

經濟有循環周期,樓市亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。樓市周期的衰退、蕭條,兩個階段構成下跌浪,一般歷時三、四年;復甦、繁榮,兩個階段構成上升浪,一般歷時五、六年;19855月開始的上一個上升浪,終結於199710月,歷時超過12年,而上一個下跌浪由199710月迄20038月,歷時接近6年;今次的上升浪,由20039月起至去年,亦不覺12年;近30每一個上升下跌浪,歷時之久遠超一般

 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!在樓市周期中,最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂(繁榮期的頂峰)買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍(1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害,竟然高達十四、五倍);相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%1997年至2003年的下跌浪,跌幅高達67%)。我們此刻最重要的,是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期是繁榮期初階還可以,但如果是繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期,你還入市,豈不是把自己放在火爐上嗎?

 

去年9月至今年34月的樓價下跌,是上升浪中的調整(大漲小回),還是下跌浪的開始?4月下旬迄今,部份地區或個別屋苑樓價的小幅反彈,是下跌浪中的反彈,還是上升浪調整後的重上升軌?在準確分析和判斷了目前的樓市處於那一階段,我們才可判斷樓市真正形勢。

 

判斷目前的樓市是仍處於上升浪還是踏入下跌浪後,一切負責任的評論者還要指出前者或後者未來三、四年的趨勢,包括可能的樓價升幅或跌幅以便讀者可以參考,趨吉避凶。

 

投行在他們的整個評論中全部迴避明確指出樓市仍處於上升軌還是進入下降軌,這的評論不科學。預測未來半年的樓價,縱使日後證明預測準確,預測毫無意義。

 

- 待續 -

 
 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
會員登入
登入ID 或 網名
密碼
1. Desmond 2016-07-29 00:48:48
同意王生的見解
2. 本地人 2016-07-29 14:18:06
日本啱啱應酬式放水(專家預期加碼,錯啦),加上英國冇减息(專家預期減0.25,又錯啦),美國好可能9月加息,感覺全球央行不再QE(QE已是1個毒瘤,唔想國家破產,必須要停止),香港樓供應量大增,買樓嘅人就要小心,希望大陸人加大力度掃香港樓,接火棒,香港人要賣樓就要快啦
3. 本地人 2016-07-29 14:23:57
誠哥話,樓市跌,有需要買樓自住,冇問題,但下1句未講嘅就係,你嘅身家可能唔見2至3成,或將會成為負資產