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功。德。言
看好看淡短中期樓價,爭論再起(1)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年7月25日

本港樓價近期反彈,部份投行對樓市看法轉樂觀。摩根士丹利在1月底時,預期樓價在3月份止跌回穩,但因港元拆息居高不下,樓價日後仍有下調壓力。而摩根士丹利最新看法明顯轉趨樂觀,認為在低息及低失業率的情況下,購買力會釋放並推高樓價,加上英國脫歐及美國或會延遲加息,均對樓市有利,預期下半年樓價升5%;花旗銀行更樂觀,大膽地指出,由去年9月以來樓價下跌了7個月,相信今年3月份已見底。有見最近20個星期二手成交回暖,相信被壓抑的購買力正在釋放,預期下半年樓價將回彈8%,全年計算有望上升3%;原本估計全年樓價可能要跌10%的美銀美林,在7月中亦修訂預測,認為今年樓價最多祇跌5%,甚至可能會持平。

 

另外一些投行則持相反意見。瑞銀預期7月至明年底樓價仍有15%20%潛在跌幅,並維持明年底樓價較去年9月累跌25%30%的預測。瑞銀認為,今年樓市最大隱憂依然是外圍經濟下滑,英國脫歐帶來的衝擊難料,但絕對影響投資意欲。瑞銀進一步指出,預測樓價走勢主要考慮經濟因素,包括本港就業、經濟增長及未來住宅供應量等,暫未有足以需要調整預測的新因素出現;仲量聯行於7月初發表今年上半年土地市場及物業回顧報告指出,內地發展商投地意欲呈冷卻跡象,預期地價下半年將持續下跌,為樓價添下調壓力,加上發展商近期推盤提供多項優惠及高成數按揭,預料下半年住宅樓價仍會進一步下跌,跌幅會較上半年為大。仲量聯行香港董事總經理及資本市場部主管曾煥平表示,上半年中小型住宅單位樓價下跌6.4%,全年料跌10%15%;至於豪宅樓價上半年跌1.9%,全年料跌5%10%;認為今年樓價會跌的投行還有中銀國際。

 

看跌未來年半樓價的大型地產代理商是美聯。美聯集團主席黃建業直言,首階段樓價調整雖已結束,但第二階段調整即將開始,預料會長達12個月;今年下半年樓價會回落5%,明年將再跌10%,即樓價將由高位累積下跌30%。黃建業估計,上半年整體物業註冊量祇有約2.6萬宗,或創1991年後26年新低,預料今年全年成交宗數或創新低,僅有5萬多宗。雖然第二季小陽春釋放部份積聚的購買力,但在樓市交投放緩下,相信第二階段調整即將開始,樓價料再回落12個月,即由高位累積跌30% 

 

- 待續 -