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功。德。言
中原地產上市,我的立場(1)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年6月16日

312日給中原上市工作組的建議

 

有關中原地產上市,我今日的立場不是新的立場,而是我於今年312日呈交中原地產上市工作組的上市建議書一貫以來的立場。我的上市建議書是交給中原上市工作組各董事審閱的絕密文件,但施永青於513日竟然將之交給《蘋果日報》發表,這是嚴重違反商業道德的行為,謹於此譴責。

 

先讓中原(中國),後讓中原(香港)在港上市

 

在建議書上,我首先提出,為了中原集團的長遠利益,不應該讓中原(中國)和中原(香港)作為一個整體一齊上市;應先讓中原(中國)在香港上市;在日後更適當的時機,再考慮中原(香港)的上市問題。

 

不贊成讓中原(香港)在這個時候(特別是施永青先生所提議的讓它先單獨)上市的原因如下:

 

1.         中原(香港)歷年盈利可觀,從不缺錢;在港主要對手如美聯集團近五、六年異常積弱,已經不是一個威脅,新紮師兄Q房網就更不消提。中原(香港)沒有任何集資(更遑論集巨資)的需要性;

 

2.         中原(香港)上市可集的資金,建基於市場對中原(香港)未來數年(特別是未來3年)盈利的預期。際此香港房地產盛極而衰,樓市已由上升浪的頂峰(去年8月左右)輾轉踏入下跌浪,在過去半年整體樓價已跌去15%20%,成交量不斷萎縮,成交價亦不斷下調。中原(香港)未來3年盈利再無復當年勇。在這個時候上市,時機十分不利,IPO股價一定偏低,對現有股東不利,而可集資金肯定大打折扣;

 

3.         如讓中原(香港)單獨先上市,問題更大,它所集資金不能注入中原(中國)作業務發展之用。取巧地將第一注資金注入中原(中國),用完要再集資照辦煮碗將很有難度;

 

4.         面對強敵鏈家在全國鋪開的大規模、急劇攻勢下,為使中原(中國)能繼續生存,中原(中國)上市集資反倒有實際的需要。但中原(中國)要生存及伺機發展還有很崎嶇的一段長路,充滿路上翻車的風險。在這情況下,讓中原(香港)與中原(中國)一起上市,是變相將中原(香港)縛在中原(中國)的戰車上,萬一在中國戰場遭遇大敗及招致巨大財政損失甚至刑責,整個中原集團便有可能面臨超乎想像的牽連,無路可退。暫不讓中原(香港)上市,保持它的獨立,以便和中國業務保持距離,不失為穩健的做法;

 

5.         上市後,中原的控股權便不再可能閉關自守,而會處於各式各樣股壇大鱷的俯視耽耽下,一個不小心及內部股東不團結,控股權隨時遭遇它們的狙擊。先讓中原(中國)上市,讓它接受惡意狙擊的洗禮,萬一不敵大鱷,最低限度還可保有中原(香港)半壁江山,徐圖後計;

 

6.         擁有中原(香港)10%股權的黃偉雄要求在上市時,他的股權可以以屆時IPO同樣的P.E上市價賣回給我及施永青(分別各為5%),亦即如果IPO15P.E,他的股權價就是15P.E價。這與現有股東協議中規範的股權價(當離任,他必須以2P.E價賣回給我及施永青)有極大的差距,我不肯接受這個要求。既然黃、王對協議中的股權買賣條款存在重大爭議,中原(香港)現實上也不可能在爭議得到解決前就貿然上市。

 

- 待續 -

 
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