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功。德。言
今年的樓市
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年5月13日

《東周刊》為我所做的人物專訪,由於篇幅所限,有關本港今年樓市的訪問,被逼割愛。現特將之補錄於此。文內的「記」為記者,「王」為王文彥:

 

:您早前形容現時買樓等於「揼錢入鹹水海」,認為租好過買。您現時仍維持此看法嗎?是否無論買細價樓還是豪宅也是「揼錢入鹹水海」?

 

王:我說買樓等於「揼錢入鹹水海」及「租好過買」,已經是一年前左右的事。

 

經濟有循環周期,樓市亦然,衰退、蕭條、復甦、繁榮,周而復始,循環不息。樓市周期的衰退、蕭條,兩個階段構成下跌浪,一般歷時三、四年以上;復甦、繁榮,兩個階段構成上升浪,一般歷時五、六年以上。

 

在甚麼時候買樓,時機較能力更重要!在樓市周期中,最合算是在復甦期始初買,最要命是摸頂(繁榮期的頂峰)買。根據過去的紀錄,每一個循環從復甦期始初至繁榮期頂峰,樓價至少升34倍(1985年至1997年那個上升浪升幅特別厲害,竟然高達十四、五倍);相反地,見頂回落至見底,樓價往往最低限度跌去40%1997年至2003年的下跌浪,跌幅高達67%)。我們此刻最重要的,是首先要弄清楚樓價是處於循環中哪一期,我當時判斷它是處於繁榮期的尾聲甚至已經進入衰退期。於高峰之顛買,豈不是鐵定會損失40%以上?所以我有上述說法。

 

現在回過頭去看,樓市於去年七八月已見頂,開始轉勢回落。別看整體樓價已跌1015%,其實下跌浪才剛開始,見底回升的日子依然遙不可及,此刻依然是租好過買。

 

細價樓和豪宅,哪種物業的跌幅比較大?不少評論員認為豪宅供應少,抗跌能力較強,跌幅應該較小。我個人不大認同這種看法,在過往十多年,豪宅實在炒作得過份,呎價動輒由三四萬元至超逾10萬元,升得高就會跌得重,豪宅日後的跌幅會大於細價樓。

 

:您如何看2016年樓市走勢?

 

王:從兌歐羅、澳元及加元3