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功。德。言
特區政府正為大幅降低樓價創造條件?
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年3月22日

113日,特首梁振英公佈了2016年度的《施政報告》。報告中有關房屋土地的部份,最吸引我注目的是下述段落:

 

90.     住屋仍然是香港最大的民生問題。樓價高、租金貴、居住面積狹窄、劏房蔓延、輪候公屋的申請個案創新高,這些事實充分說明我們必須有堅定和堅持解決房屋問題的決心。

 

92.     經過3年半的努力,供應明顯增多,樓價和租金近來開始回落,扭轉了樓價和租金祇升不跌的心理預期。有市場人士猜測政府會否「減辣」,甚或減少土地供應。正如過去3年半我和其他官員反覆強調:政府解決住屋問題的勇氣和決心毋庸置疑。政府有責任供應土地和公營房屋,滿足市民的住屋需要,沒有責任保證樓價祇升不跌,樓價亦不應靠人為的短缺維持高企。今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力,亦扭曲了一代青年人的價值觀。我們對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢。

 

97.     土地是香港社會和經濟發展的根本。香港不缺乏土地,缺乏的是可發展用地。眾多社會、經濟和民生問題,根源往往是土地規劃及開發速度跟不上社會需要。本屆政府上任後多管齊下增加土地供應,制定短中長期計劃,解決供求失衡,但土地開發不時遇到阻力,而且觸及不少既得利益。

 

98.     土地供應也需要有長遠規劃,為下一代建立土地儲備。

 

107. 政府將繼續賣地,並鼓勵港鐵發展住宅項目,多管齊下增加私人房屋供應。

 

樓市轉勢仍持續增加土地供應及不減辣撤辣

 

梁振英在公佈《施政報告》時回應傳媒的詢問說,目前房屋問題困擾市民,尤其年輕家庭,政府對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢,現時樓價和租金回落,其中租金回落意味住宅供應確實增加,政府在房屋方面的工作開始顯露曙光,「不能因樓價跌百分之七、百分之十便放棄(減辣)」。政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標。梁明確表明現時不會因樓價下調710%就開始減辣。

 

我沒有全港住宅目前樓價與去年高峯期比較的數據,但從附表可以看到,10個最有代表性的屋苑樓價已平均下跌18.3%,相信新界中小型住宅單位的跌幅更大。

 

梁振英此刻仍然堅持「政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標」,看來平均樓價跌幅要高於35%,才可能足以令他考慮減辣。

 

財政司司長曾俊華於224日宣布20162017年《財政預算案》,其中提及「土地是經濟和社會持續發展不可或缺的一環,政府會繼續增加供應,滿足香港的住屋、經濟和社會發展的需要,維持香港長遠競爭力」,申明政府增加供應決心;曾俊華並且指出,政府暫時無條件調整樓市措施,但會密切監察市況。他指影響樓市因素眾多,既要了解外圍經濟、息口走向、市場供求、市民承擔能力等,由於事件非單一化,故政府暫時無意作任何政策改動。

 

曾俊華所說的調整樓市措施,主要是指減辣和撤辣。曾無形中表態,政府現時不會考慮任何減辣和撤辣。

 

226日,發展局局長陳茂波公開表示,現時絕非「減辣」的適當時機,政府會密切監察市場交投量、息口走勢、經濟環境、未來供應和需求,並重申政府賣地會隨行就市,既不賤賣,也不托價。

 

陳局長再度表態政府現時沒有減辣或撤辣的空間。在這方面,梁、曾、陳三人的立場前後完全一致,充份顯示了政府將繼續壓抑買樓投機甚至投資的需求;所謂賣地隨行就市,就是按市場行情行事賣地。換言之,祇要是市價,政府不會因價低而不賣(托價),而祇要是市價,縱使低價賣地,那亦不構成賤賣。311日,獲12個財團入標爭奪的赤柱黃麻角道臨海用地,最終由建灝地產(K&K Property)爆冷以28.11億元中標,每方呎樓面地價僅約1.24萬元,較市場預期下限低約27%,更是2002年以來區內樓面地價14年新低。這次賣地表明政府言行一致,亦預兆了在未來一段長時間,土地供應陸續有來,而地價則目前低處未算低。

 

因勢利導,別有圖謀

 

將梁、曾兩人在《施政報告》、《財政預算案》中有關土地房屋政策的闡述和他們與陳茂波就有關問題對傳媒的回應,以及某些相應行動湊併起來分析,我得到這樣的印象:

 

1.         以梁振英為首的現屆政府認為現時的樓價和租金極其偏高,遠超市民的負擔能力,亦妨礙了香港的經濟發展,而這個偏高是過去土地及房屋人為地供不應求的結果。偏高的樓價和租金最嚴重地影響香港民生,亦造成嚴重的青年問題;

 

2.         為徹底解決這個長期困擾香港的樓價和租金偏高,政府有必要長期地增加土地房屋供應和實施辣招來壓抑需求;

 

3.         為達上述降低未來樓價的目標,政府不惜改變過往的高地價政策,低價(注意:不是賤價)賣地;在加息周期、香港及外圍(特別是中國)經濟放緩甚至衰退的配合下,順勢讓現時的樓價大幅度跌至一個較合理的水平,好讓努力工作一段較長時間的青年人可以有足夠購買力購買一個適當住宅單位。

 

如果我的觀察離事實不遠,大家將不難發覺,梁振英政府正在利用外圍的利淡因素及內部的房地產政策為大幅降低本港樓價創造條件。

 

梁振英政府會達到上述圖謀嗎?在梁振英奪得連任的情況下,達到的機會相當高,而所要付出的代價,將遠低於一般人的預期。

 

附表

 

 
 
 
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