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功。德。言
特區政府正為大幅降低樓價創造條件?
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年3月22日

113日,特首梁振英公佈了2016年度的《施政報告》。報告中有關房屋土地的部份,最吸引我注目的是下述段落:

 

90.     住屋仍然是香港最大的民生問題。樓價高、租金貴、居住面積狹窄、劏房蔓延、輪候公屋的申請個案創新高,這些事實充分說明我們必須有堅定和堅持解決房屋問題的決心。

 

92.     經過3年半的努力,供應明顯增多,樓價和租金近來開始回落,扭轉了樓價和租金祇升不跌的心理預期。有市場人士猜測政府會否「減辣」,甚或減少土地供應。正如過去3年半我和其他官員反覆強調:政府解決住屋問題的勇氣和決心毋庸置疑。政府有責任供應土地和公營房屋,滿足市民的住屋需要,沒有責任保證樓價祇升不跌,樓價亦不應靠人為的短缺維持高企。今天樓價租金仍然遠超市民的負擔能力,亦扭曲了一代青年人的價值觀。我們對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢。

 

97.     土地是香港社會和經濟發展的根本。香港不缺乏土地,缺乏的是可發展用地。眾多社會、經濟和民生問題,根源往往是土地規劃及開發速度跟不上社會需要。本屆政府上任後多管齊下增加土地供應,制定短中長期計劃,解決供求失衡,但土地開發不時遇到阻力,而且觸及不少既得利益。

 

98.     土地供應也需要有長遠規劃,為下一代建立土地儲備。

 

107. 政府將繼續賣地,並鼓勵港鐵發展住宅項目,多管齊下增加私人房屋供應。

 

樓市轉勢仍持續增加土地供應及不減辣撤辣

 

梁振英在公佈《施政報告》時回應傳媒的詢問說,目前房屋問題困擾市民,尤其年輕家庭,政府對解決房屋問題必須繼續堅持,不能半途而廢,現時樓價和租金回落,其中租金回落意味住宅供應確實增加,政府在房屋方面的工作開始顯露曙光,「不能因樓價跌百分之七、百分之十便放棄(減辣)」。政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標。梁明確表明現時不會因樓價下調710%就開始減辣。

 

我沒有全港住宅目前樓價與去年高峯期比較的數據,但從附表可以看到,10個最有代表性的屋苑樓價已平均下跌18.3%,相信新界中小型住宅單位的跌幅更大。

 

梁振英此刻仍然堅持「政府沒有樓價或租金回落多少才減辣的目標」,看來平均樓價跌幅要高於35%,才可能足以令他考慮減辣。

 

財政司司長曾俊華於224日宣布20162017年《財政預算案》,其中提及「土地是經濟和社會持續發展不可或缺的一環,政府會繼續增加供應,滿足香港的住屋、經濟和社會發展的需要,維持香港長遠競爭力」,申明政府增加供應決心;曾俊華並且指出,政府暫時無條件調整樓市措施,但會密切監察市況。他指影響樓市因素眾多,既要了解外圍經濟、息口走向、市場供求、市民承擔能力等,由於事件非單一化,故政府暫時無意作任何政策改動。

 

曾俊華所說的調整樓市措施,主要是指減辣和撤辣。曾無形中表態,政府現時不會考慮任何減辣和撤辣。

 

226日,發展局局長陳茂波公開表示,現時絕非「減辣」的適當時機,政府會密切監察市場交投量、息口走勢、經濟環境、未來供應和需求,並重申政府賣地會隨行就市,既不賤賣,也不托價。

 

陳局長再度表態政府現時沒有減辣或撤辣的空間。在這方面,梁、曾、陳三人的立場前後完全一致,充份顯示了政府將繼續壓抑買樓投機甚至投資的需求;所謂賣地隨行就市,就是按市場行情行事賣地。換言之,祇要是市價,政府不會因價低而不賣(托價),而祇要是市價,縱使低價賣地,那亦不構成賤賣。311日,獲12個財團入標爭奪的赤柱黃麻角道臨海用地,最終由建灝地產(K&K Property)爆冷以