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功。德。言
比較滿意的文章選集(348)
王文彥
怡居地產常務董事及
中原地產創辦人
2016年1月7日

遏抑樓市新措施的不足

(原文發表於20101228)

 

對政府於1119日所推出的遏抑樓市辣招,我曾撰寫了《終於下重藥,泡沫危機暫減》一文。文章的標題其實反映我對辣招的長期有效性不無疑問,這重意思從標題的「暫」字中可以一覽無遺。我說「新措施是有力及切中要害」,僅指它們對遏抑樓市炒風而言,而非指它們對遏抑樓價飆升同樣「有力及切中要害」。

 

為甚麼我對遏抑樓市新措施的長期效力心存疑問?一言以蔽之,因為它們治標不治本!炒風熾熱是樓價飆升的結果,而不是它的原因。對結果而不是對原因()下藥,效果自是不言而喻。

 

樓價暴升的根本原因是:

 

1.         土地供應不足

 

19801989年十年,私人一手住宅年均供應量為29,500多個,而從19901999年十年,年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下,最近三年(07年至09年)年均供應量僅是8,801個。土地拍賣也彰顯了勾地政策的利害:由20064月至20103月四個年度,推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制,土地供應已是極其不足,最終導致97前後的地產狂潮,上述的5.95公頃僅僅超過該限制的十分之一,不足的離譜可以想見。在土地這麼令人難以置信的有限供應下,樓價怎能不持續飆升!?曾特首在10月發表的《施政報告》中認為「在未來十年內,平均每年需提供可興建約20,000個私人住宅單位的土地」,但20,000個單位的土地遠遠稱不上充足土地,我們認為最少要提供35,000個單位的土地才算合格;

 

2.         美國一而再的量化寬鬆貨幣政策製造了天文數字的熱錢。這些熱錢到處流竄,對亞洲新興市場及香港尤其情有獨鍾。熱錢洪流所至,資產價格無不大升特升;

 

3.         聯繫匯率製造了幾個問題:近幾年美元走弱,港元因此不斷貶值;香港利率跟美國,幾近於零,通脹則跟中國,通脹率眼見就要超過5%,形成負利率;銀行存款利率近乎零,而借貸利率空前超低。這幾個因素逼使有餘資的本港市民及吸引外來投資者或投機者(特別是國內客)紛紛將資金投入香港的房地產市場。

 

遏抑樓市新措施沒有解決上述令樓價暴升的三大根本原因,自然不能一勞永逸地解決樓價泡沫化。在這情況下,我害怕樓價頂多祇會雌伏半年至一年,此後便會因利好樓市因素發酵而再飆升。

 

要解決上述三大根本原因,聯繫匯率比較複雜,現時立刻脫鈎利少弊多,還是不動為妙。但要增加土地供應,政府完全有能力做到。要阻遏外來熱錢,祇要政府不囿於傳統的自由市場觀念,而在必要時,果斷地採取行政措施,未必無能為力。為了阻擊美國推出的次輪量化寬鬆政策下的大量熱錢,數個新興經濟國家(包括巴西和馬來西亞)已即時實施阻隔熱錢的外匯管制,香港傚之有何不可?!

 

額外印花稅在具體執行上有兩個不善之處:

 

1.         炒家可以以公司名義持有物業。想出售時則以股東出售股權方式轉售,自可避開額外印花稅。要堵塞這個漏洞,政府可規定以房地產資產為主的公司,其股權變動所需繳交的稅率,與房地產轉售稅率相同。根據運輸及房屋局局長鄭汝樺透露,以公司名義持有物業的比率為11%,其中涉及炒賣的僅有2%。客觀地說,在2%水平政府暫時實無需要現時就作上述規定,但我希望政府密切注意以公司名義買入物業的情況,如炒賣明顯嚴重化,它應該毫不猶疑地採取必要的規範行動。

 

2.         額外印花稅由誰支付?新措施沒有明確規定。鄭汝樺指出,根據法例,會由買賣雙方共同承擔。

 

由買賣雙方共同負擔不妥之處不少:有此稅,皆因賣方於購入物業後24個月內出售,故他們是始作俑者,要新買家分擔一半,實為不公;從立法原意去看,額外印花稅旨在懲誡炒賣,如果任由賣方逃避其應有的全盤付稅的責任,而僅負擔一半,這就違背立法原意;退一步說,如果將支付的責任交給買賣雙方自行商討,亦會使達成物業交易的問題複雜化,惹來本無必要的爭端。政府對這個爭端,有不可推卸的責任。

 

平心而論,還是明確規定額外印花稅由賣方負責較為穩妥。

 
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